臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第337號上訴人 黃昱蒼訴訟代理人 林伸全 律師被上訴人 余清池訴訟代理人 張柏山 律師複代理人 羅淑菁 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於民國106年6月15日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2646號第一審判決提起上訴，本院於民國106年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項關於命上訴人移轉所有權登記部分，應於被上訴人給付上訴人新臺幣肆萬肆仟元之同時履行之。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：伊原係臺中市○○區○○路0段0號15樓之1房屋之所有人（專有部分建號○○○區○○段4038建號，共同部分4044建號，基地○○○區○○段○○○○號，下稱15樓之1房屋），上訴人則為同一公寓大廈甘肅路1段8號14樓之10房屋所有人（專有部○○○區○○段4018、3702建號，下稱14樓之10房屋）。伊於民國（下同）102年5月30日，透過上訴人授權之訴外人曾宥蓉，向上訴人購買甘肅路1段8號地下2樓編號59號停車位○○○區○○段4044建號，權利範圍200/100,000，為4038、4018建號之共用部分，下稱系爭停車位），約定買賣價金新臺幣（下同）890,000元，惟為免被課徵奢侈稅，賣方要求先行交付車位，2年後辦理移轉登記，並經伊同意。嗣104年間曾宥蓉開始辦理系爭停車位之過戶後，因案入監執行，上訴人竟拒絕繼續辦理。伊15樓之1房屋已移轉登記予伊女余慧玲，爰依兩造買賣契約約定提起本件訴訟，聲明：上訴人應將系爭停車位移轉登記予訴外人余慧玲。
貳、上訴人則以：上訴人未曾授權曾宥蓉出賣系爭停車位；如認兩造間確存在買賣關係，上訴人亦未收取價金，得主張同時履行抗辯；且公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分分離而為移轉，被上訴人主張之系爭停車位買賣契約應為無效，被上訴人據以請求上訴人移轉系爭停車位，於法無據等語，資為抗辯，聲明：被上訴人之訴駁回。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、經查：
一、法院因第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加，或以訴為非變更或無追加之裁判，不得聲明不服，民事訴訟法第258條定有明文。上訴人主張被上訴人於第一審變更之訴為不合法，原審未予駁回實有不當等語，係對原審准為變更之裁判聲明不服，自有未合。
二、本件被上訴人原為台中市○○○路○段○號15樓之13房屋之所有人，於104年9月9日將該房屋移轉登記予訴外人余慧玲名下。而同公寓大廈14樓之10房屋及系爭停車位原為訴外人林宥岑所有，102年2月23日買賣移轉登記於上訴人名下，上訴人於同日為華南銀行債權總金額7,670,000元之最高限額抵押權擔保。同年102年5月30日，上訴人立具授權書予曾宥蓉，稱「…全權授權曾宥蓉購買座落台中市○○區○○路0段0號等公共設施建號4044地下2樓車位編號59號，所有簽約、收定金、過戶所備證件之交付等事宜，…」，及於同年6月3日（登記收件日期為5月30日），以14樓之10房屋為被上訴人設定擔保金額450,000元第二順位普通抵押權；又被上訴人分別於102年6月4日、103年9月30日、及104年4月27日分別匯款400,000元、200,000元、150,000元至上訴人華南銀行台中港路分行帳戶內等各節，均為兩造所不爭執，並有土地登記謄本（原審卷第124頁）、建物所有權狀（原審卷第123頁）、土地及建物登記謄本（原審卷第51-53頁）、授權書（原審卷第6頁）、土地登記申請書（原審卷第142頁以下），自可信為真實。
三、被上訴人主張其透過曾宥蓉向上訴人購買系爭停車位，業據提出上訴人102年5月30日授權書1紙為憑（原審卷第6頁），該授權書記載：「立授權書人黃昱蒼全權授權曾宥蓉購買座落台中市○○區○○路0段0號等公共設施建號4044地下2樓車位編號59號，所有簽約、收定金、過戶所備證件之交付等事宜，恐說無憑特立此為憑」等語，上訴人不否認於該授權書上簽名（原審卷第30頁正反面），惟主張：「此授權書係委託曾宥蓉購買14樓之10房屋時所簽，曾宥蓉在房屋過戶後要伊補簽」。查：依該授權書內容，上訴人授權曾宥蓉處理者為系爭停車位，並未包含14樓之10房屋，且授權處理之事務範圍乃系爭停車位之簽約、收定金、過戶所備證件之交付等事宜，上訴人如係補簽購買14樓之10房屋補簽授權書，則理應支付定金，當無於委託事務範圍記載為「收定金」；況14樓之10房屋早於102年2月23日以買賣為原因登記為上訴人所有（原審卷第51至53頁），實無需於辦理14樓之10房屋之所有權移轉登記完竣後，再於同年5月30日補簽購買房屋之授權書，上訴人之上開主張，與理不合，難認可採。
四、上訴人另案對曾宥蓉提起刑事詐欺告訴，偵查中坦承：其購買14樓之10房屋及系爭停車位，向華南商業銀行申辦之貸款，均是全權由曾宥蓉負責繳納，沒有遲延繳納，曾宥蓉說之後會把14樓之10房屋出售，所以其不用管貸款的事，14樓之10房屋買來後都是由曾宥蓉管理房屋現況，14樓之10房屋、系爭停車位之權狀都交給曾宥蓉保管，華南銀行帳戶之存摺、印章業都交給曾宥蓉保管等語（105年度偵字第19354號偵查卷第47頁）。14樓之10房屋與系爭車位登記在上訴人之名下，亦係由上訴人向華南商業銀行申辦貸款（見原審卷第64至87頁貸款契約書、放款交易明細查詢申請單），本應由上訴人自行負擔貸款本息之繳納，並自行保管相關之不動產所有權狀，乃上訴人卻未自行負擔房屋貸款之繳納，反係全權委由曾宥蓉繳納房屋貸款本息，衡之情理，上訴人與曾宥蓉之間，理應有委任曾宥蓉全權處理系爭房地及系爭停車位管理及出售事宜之契約關係存在，否則曾宥蓉既非14樓之10房屋及系爭停車位之所有人，如何能取得14樓之10房屋及系爭停車位之權狀，並保管上訴人華南銀行帳戶存摺及印章，甚且實際負擔貸款本息之繳納？況且，上訴人向臺灣臺中地方法院檢察署具告訴狀亦指稱：上訴人與曾宥蓉曾合意以不用出資而向銀行貸款之方式，購買14樓之10房屋及系爭停車位，兩年期滿再轉售以獲利，轉售前可收取租金繳納貸款等情（見本院卷第40頁背面）。足見上訴人純係基於投資獲利之目的，而提供自己之名義購買14樓之10房屋及系爭停車位，至於14樓之10房屋及系爭停車位購入後之管理、轉售等事項，上訴人則不親自處理，全權委由曾宥蓉處理。
五、證人曾宥蓉於原審證稱：我認識兩造，與上訴人岳母是好朋友，認識被上訴人8年了，與被上訴人為鄰居關係，我有於102年5月間經上訴人授權代上訴人出售系爭停車位給被上訴人，因為系爭房地是我與上訴人合買，因為當時幾乎都是由上訴人貸款，所以便將房子登記在上訴人名下。至第一個月繳房貸時，上訴人跟我說他無法繳錢，我便跟他說將房子還我我來處理，將來賣掉我再找他老婆處理。買賣當天或匯錢的前幾天，被上訴人也有打電話向上訴人確認出售停車位的事情，一開始是我跟上訴人講，我跟上訴人說被上訴人要買車位，價金890,000元，被上訴人要直接跟上訴人談，被上訴人有問上訴人的名字，並且有跟上訴人講要買車位的事情，上訴人說這個房子都是我在處理。上開授權書是我與上訴人簽的，有將授權書給上訴人看過，因為系爭停車位的登記名義人不是我，簽立授權書的用意就是配合我賣停車位，是專門為了賣系爭停車位所簽，不是先前上訴人委託我買房屋事後補簽，上訴人買房屋時沒有簽過任何授權書。102年賣車位給被上訴人時，因為有奢侈稅的問題，所以當時不能過戶，我請上訴人後來再簽立一份買賣契約，將買賣契約上的日期改為104年。被上訴人有交付現金及匯款，我總共收到80幾萬元，如收據上寫的金額，上訴人華南銀行的錢是我領出來的，我後面籌不出錢繳貸款時都是用被上訴人的錢繳的。我當時有上訴人的華南銀行存摺、印章和權狀等語（原審卷第40頁反面至第43頁）。
六、再者，14樓之10房屋於102年6月3日設定擔保債權總金額450,000元之普通抵押權予被上訴人，擔保債權種類為102年5月30日借款（原審卷第51至53頁土地登記謄本）。就此，被上訴人主張：其原希望一次付買賣價金辦理所有權移轉登記並點交，但曾宥蓉表示上訴人甫於102年2月23日取得系爭停車位所有權，如立即將系爭停車位過戶予被上訴人，上訴人會被課徵奢侈稅，而請求被上訴人同意先交付系爭停車位，延後2年再辦理所有權移轉登記，以達節稅目的，為了讓被上訴人安心，上訴人才設定上開抵押權予被上訴人；上訴人則抗辯稱：其與被上訴人素不相識，不可能有借貸關係，依土地謄本之記載可知，被上訴人竟於104年4月8日簽立買賣契約前之102年6月3日，在上訴人14樓之10房屋設定上開抵押權，顯見被上訴人有與曾宥蓉共謀計畫取得系爭停車位產權之嫌疑。查：依抵押權設定登記申請書（原審卷第142至145頁）之記載，14樓之10房屋被上訴人之抵押權係在102年5月30日辦理設定登記，並係委由上訴人代理，抵押權設定申請書上「擔保債權種類及範圍」及「擔保債權確定日期」欄，原係記載「所有權」、「104年3月15日」，惟經塗改為「擔保債權種類及範圍：102年5月30日借款」，此並經上訴人本人到場核對身份後簽章，經臺中市中興地政事務所承辦人員核對確認無誤。足見上訴人確於102年5月30日親至地政事務所辦理14樓之10房屋之抵押權設定登記，如非確為擔保某特定債權，上訴人當無盲目簽名之理。而由抵押權設定申請書上塗改前後字跡，亦可推知被上訴人所主張：為擔保系爭車位之買賣，而設定上開抵押權一節應屬可採。上訴人主張：被上訴人與曾宥蓉共謀取得系爭停車位所有權等情，洵非可採。
七、至於被上訴人提出不動產買賣契約書原本（原審卷第9頁以下、本院卷第36頁背面），雖係簽訂於104年4月8日；惟據曾宥蓉原審證稱：「在102年賣車位給上訴人時，因為有奢侈稅的問題，所以當時不能過戶，我請被上訴人後來再簽立一份買賣契約，將買賣契約上的日期改為104年」（原審卷第41頁背面）、「是。是上訴人親自簽名（指原審卷第8頁原證3之買賣契約書原本），我拿到被告診所讓上訴人簽名」、「是（指原審卷第9頁以下原證3，104年4月8日所簽之不動產買賣契約書）。當初怕被檢舉奢侈稅，所以才有第2份合約，第2份合約上的章與上訴人印鑑證明應該相符」、「（第1份合約書只有2頁，上訴人部分是否已經被你收回?）是我收回。因為我擔心被檢舉奢侈稅，所以才收回第1份契約，我這邊有2份正本，但現在我找不到了，…」等語（原審卷第116頁）。綜合以上事證，上訴人確於102年5月30日授權曾宥蓉將系爭停車位出售予被上訴人；曾宥蓉既代理上訴人名義與被上訴人所訂立之買賣契約，對上訴人本人發生效力。上訴人主張：其未授權曾宥蓉出售系爭停車位、曾宥蓉之證詞不實、兩造契約內容不明、第2份契約書面訂約日期，與第1份契約所約定換約日期不合，被上訴人是否因遲延換約成立違約責任、並未授權曾宥蓉訂立第2份契約、被上訴人為免上訴人發現其與曾宥蓉虛偽買賣，不得已而代墊稅金等各節，而否認系爭停車位買賣契約之效力，均非可採。
八、被上訴人於102年6月4日、103年9月30日、104年4月27日分別匯款400,000元、200,000元、150,000元至上訴人所有華南銀行台中港路分行帳戶，此為兩造所不爭執；而除上開匯款外，被上訴人另先後交付現金予曾宥蓉，就系爭停車位，先後交付價金846,000元，亦有曾宥蓉出具之收據在卷可稽（原審卷第17頁），並經曾宥蓉證述屬實（原審卷第41頁背面、第42頁）。而依上訴人於刑事詐欺告訴所陳，及授權書所載，上訴人授權曾宥蓉系爭停車位出售，並交付曾宥蓉保管華南銀行帳戶存摺及印章，並實際負擔貸款本息之繳納，曾宥蓉取得出售系爭車位之價金，亦係基於上訴人之授權，對上訴人有清償之效力。上訴人主張：各筆匯款不對上訴人不生清償效力、依授權書所載，上訴人僅授權曾宥蓉收取20,000元之定金云云，亦非可採。
九、按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文。另區分所有建築物之地下層依法應附建之防空避難設備或停車空間者，為建築物之必要設施，不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體區分所有權人所共有或合意由該區分所有權人所共有。法定防空避難室與法定停車位空間，係屬大樓附屬建物，不能以非屬共同使用性質為由，再將法定停車空間規劃為建物區分所有標的，而專有部分之客體，只能為區分所有建物之共用部分，而為全體（俗稱大公）或部分（俗稱小公）建物區分所有權人所有，已不能單獨為所有權之標的（參閱81年度營署建字第6619號函、80年度台內營字第8071337 號函），此即區分所有之「共同使用部分不外賣原則」。但在同一區分所有建物之區分所有權人相互間，就區分所有建物之共同使用部分之應有部分比例所為之調整，則非法所不許。亦即法定停車位非不得與其主建物分離而移轉予同棟建物之其他區分所有權人，區分所有權人將分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在（最高法院91年度台上字第242號判決意旨參照）。又按「區分所有建物共同使用部分倘經依法登記完畢，嗣所有權人為實際需要，經相關區分所有權人及他項權利人同意，將其專作停車空間用途之共同使用部分移轉於同一建物之他區分所有權人者，參照本部79年7月16日台內地字第819823號函釋意旨，登記機關得予受理」為內政部83年8月2日台內地字第8309551號函所明示，故同一建物區分所有權人可移轉停車位於同一建物之他區分所有權人，臺中市中興地政事務所函可資參照（原審卷第134頁）。查兩造於102年5月30日簽訂系爭停車位之買賣契約時，被上訴人為15樓之13房屋之所有權人，嗣於104年9月9日將上開房屋所有權移轉登記予被上訴人之女余慧玲，有建物登記謄本、建物所有權狀可憑（原審卷第123、124頁），是余慧玲現為同公寓大廈之區分所有權人，兩造104年4月8日所定立之買賣契約書面第7條第1項約定「買方得自由指定第三者為登記名義人」等語（原審卷第10頁反面），被上訴人自得請求將系爭停車位移轉登記予余慧玲。
十、綜上，被上訴人依兩造系爭停車位之買賣契約，請求上訴人將系爭停車位移轉登記予余慧玲，於法有據。而被上訴人未付之價金餘額為44,000元（890,000－846,000＝44,000），上訴人就被上訴人請求移轉系爭停車位，為同時履行之抗辯，於價金餘額之範圍內，於法亦屬有據。則原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合；上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。至上訴人為同時履行抗辯，主張於被上訴人給付44,000元之同時為所有權移轉登記，亦合於民法第264條第1項前段之規定，爰由本院為命對待給付之判決如主文第2項所示。本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
伍、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 3 日
民事第三庭
審判長法 官 陳繼先
法 官 黃綵君法 官 王 銘以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 詹錫朋中 華 民 國 107 年 1 月 3 日