臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第55號上 訴 人 裕融企業股份有限公司法定代理人 陳國榮訴訟代理人 季佩芃律師被 上 訴人 林雅玲訴訟代理人 王一翰律師被 上 訴人 林錦鳳訴訟代理人 廖志堯律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國105年10月5日臺灣臺中地方法院105年度訴字第818號第一審判決提起上訴，本院於106年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人林雅玲、林錦鳳就坐落臺中市○○區○○○段○○○號應有部分四八０分之十九土地，於民國一０四年十二月七日所為買賣之債權行為及於民國一０四年十二月二十四日所為所有權移轉登記之物權行為，均應予撤銷。
被上訴人林錦鳳應將前項所示之土地於民國一０四年十二月二十四日以買賣為原因向臺中市中興地政事務所所為之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被上訴人林雅玲所有。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人林雅玲於民國103年9月9日，向訴外人連誠汽車股份有限公司（下稱連誠公司）以設定動產抵押之方式購買車號000-0000號自用小客車，金額新臺幣（下同）55萬元。嗣連誠公司將該債權連同利息、擔保等讓與上訴人，並將前開車輛向監理機關辦理動產抵押移轉設定予上訴人，上訴人受讓該債權後，依法向林雅玲求償未果，經取得執行名義。詎林雅玲明知對上訴人尚有債務待清償，竟將其僅有之臺中市○○區○○○段○○○號土地應有部分480分之19（下稱系爭土地）於104年11月24日拍賣流標後，隨即於104年12月24日（起訴狀誤載為104年12月14日）以買賣為原因移轉登記予被上訴人林錦鳳。被上訴人間以350萬元之價格買賣系爭土地與鑑定價額顯不相當，林雅玲就系爭土地之買賣行為，致其責任財產減少，即損害上訴人之債權。林錦鳳係委託訴外人石明秀處理系爭土地之買賣，可推認林錦鳳已從石明秀處知悉林雅玲對上訴人負有債務。況林錦鳳受益時是否明知，應就其代理人石明秀決之，石明秀就林雅玲與上訴人間之債務關係，早已知情，上訴人依法自得訴請撤銷。
為此，依民法第244條第2項規定撤銷系爭土地之買賣及物權行為，並依同條第4項規定，請求回復原狀等語。（原審駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴。上訴人於原審依民法第244條第1項、第4項規定為同一請求，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，此部分不在本院審理範圍）於本院上訴聲明：①原判決廢棄。②求為判決如主文第2、3項所示。
二、被上訴人部分
（一）林雅玲則以：系爭土地於執行程序之鑑定價額，未考慮訂有三七五租約之情形，且經2次減價後之底價為6,644,000元仍無人應買，上訴人亦不願以此價格承受，難認當時具有6,644,000元之市價。又系爭土地有三七五租約之存在，且單純出售應有部分，被上訴人間以350萬元買賣，其交易價格與客觀價格並無顯不相當之情。系爭土地之出賣已獲得相當對價，且其價金用以清償林雅玲之第1、2順位抵押債務，係減少其消極財產，對林雅玲之資力無任何影響，難謂有何詐害債權之情。況石明秀並非林錦鳳之代理人，林錦鳳當時並不知林雅玲積欠上訴人債務等語置辯。
於本院答辯聲明：上訴駁回。
（二）林錦鳳則以：被上訴人之間毫無關係，石明秀非林錦鳳之代理人，林錦鳳亦不知有侵害上訴人債權之情事。被上訴人於104年12月7日訂立系爭土地之買賣契約書，為持分買賣及有三七五租約，約定買賣價金350萬元，由林錦鳳代償系爭土地第1、2順位抵押債務，並塗銷抵押權，代繳增值稅105萬元。嗣過戶完畢，於104年12月25日將尾款20萬元，匯至林雅玲臺東郵局帳戶。而系爭土地上確有三七五租約，且歷經3次公開拍賣及特別拍賣，均無人應買，上訴人亦不願承受，若再減價拍賣，並扣除依法應給付予承租人之補償金額，堪認被上訴人間就系爭土地之買賣價格與系爭土地當時客觀價值相當，難指為詐害行為。上訴人請求撤銷買賣行為並無理由等語置辯。於本院答辯聲明：
上訴駁回。
三、得心證之理由
（一）查林雅玲於103年9月1日與上訴人及連誠公司簽訂債權讓與暨動產抵押契約，約定林雅玲向連誠公司購買車號000-0000號自用小客車，金額55萬元，以每月為1期，每期支付12,375元，分36期攤還本息，連誠公司將該債權本金及利息讓與上訴人，林雅玲並同意將前開車輛依動產擔保交易法之規定向監理機關辦理動產抵押設定予上訴人，上訴人取得該債權後，持林雅玲簽發之55萬元本票向臺灣臺北地方法院取得103年度司票字第19826號裁定本票准予強制執行之執行名義，持以聲請原法院104年度司執字第21269號給付票款執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣林雅玲所有系爭土地，經3次拍賣及依法公告3個月後，仍無人應買，依強制執行法第95條第2項規定視為撤回，系爭執行事件乃於104年11月24日發給上訴人債權憑證，嗣林雅玲將其所有之系爭土地以買賣為原因，於104年12月24日移轉登記予林錦鳳等情，有上訴人提出之債權讓與暨動產抵押契約、本票暨授權書、系爭執行事件核發之債權憑證、系爭土地登記謄本、異動索引等件及臺中市中興地政事務所105年4月26日函文暨檢附之土地登記申請書、所有權買賣移轉契約書等相關資料在卷可憑（見原審卷第4至17、54至64頁），復為兩造所不爭執，並經調閱系爭執行事件卷查核無訛，堪認上情為真。
（二）按債務人所為之有償行為，於行為時明知有損害於債權人之權利者，以受益人於受益時亦知其情事者為限，債權人得聲請法院撤銷之。債權人依第1項或第2項之規定聲請法院撤銷時，得並聲請命受益人或轉得人回復原狀，民法第244條第2項、第4項前段定有明文。依此規定，債權人撤銷債務人所為之有償或無償行為者，祇須具備下列之條件：①為債務人所為之法律行為。②其法律行為有害於債權人。③其法律行為係以財產權為目的。④如為有償之法律行為，債務人於行為時，明知其行為有害於債權人，受益人於受益時，亦明知其事情。至於債務人之法律行為除有特別規定外，無論為債權行為抑為物權行為，均非所問（最高法院42年台上字第323號判例參照）。又債務人所有之財產除對於特定債權人設有擔保物權外，應為一切債務之總擔保，故債務人明知其財產不足清償一切債務，而竟將財產出賣於人，及受益人於受益時亦知其情事者，債權人即得依民法第244條第2項之規定，聲請法院撤銷。債務已屆清償期，債務人就既存債務為清償者，固生減少積極財產之結果，但同時亦減少其消極財產，於債務人之資力並無影響，不得指為民法第244條第1項或第2項之詐害行為。惟在代物清償，如代償物之價值較債權額為高，有損害於債權人之權利時，而受益人於受益時方知其情事者，仍有同法條第2項之適用（最高法院48年台上字第1750號、55年台上字第2839號判例參照）。經查：
1.上訴人於104年3月9日持臺灣臺北地方法院103年度司票字第19826號本票准許強制執行裁定暨確定證明，聲請系爭執行事件查封拍賣林雅玲所有系爭土地，經系爭執行事件囑託京瑞不動產估價師聯合事務所鑑價結果，認系爭土地於104年3月間鑑估總值為10,373,000元，系爭執行事件核定以1,038萬元於104年6月23日進行第1次拍賣，因無人應買，減價為8,304,000元於104年7月21日進行第2次拍賣，無人應買，再減價為6,644,000元於104年8月11日進行第3次拍賣，亦無人應買。嗣該案依強制執行法第95條之1規定，於104年8月12日公告願買受之人得於3個月依原定拍賣條件即6,644,000元應買，因無人應買，上訴人亦不願承受，且亦未於3個月期限內聲請另行估價或減價拍賣，依強制執行法第95條第2項規定於104年11月24日視為撤回執行，並發給債權憑證等情，有林錦鳳提出之京瑞不動產估價師聯合事務所104年3月26日函文暨鑑定報告書、拍賣公告、拍賣筆錄及系爭執行事件函文在卷可稽（見本院卷第78至100頁），並經本院調取系爭執行事件卷核閱無誤。而系爭土地登記有三七五租約，有土地登記謄本、臺中市北屯區公所104年5月14日函文暨檢附之系爭土地耕地三七五租約承租人姓名及住址清冊及臺中市北屯區公所106年1月25日函文附卷可憑（見原審卷第38頁，本院卷第77頁正反面、101頁正反面）。系爭執行事件前揭3次拍賣及特別拍賣，亦均於拍賣公告備註欄上載明系爭土地登記有三七五租約，承租人、共有人依序有優先承買權等旨。惟京瑞不動產估價師聯合事務所前揭鑑價結果，並未考量三七五減租所造成之購買意願等情，有該所106年8月18日函文在卷可憑（見本院卷第151頁）。是系爭土地於系爭執行事件之上開鑑價結果、核定之底價及歷次減價，尚不足以反應系爭土地之市價。上訴人於原審審理期間自行囑託威仲不動產估價師事務所鑑定系爭土地之價值，考量三七五租約後之價格為5,459,600元，有被上訴人不爭執之該所105年8月3日函文暨估價報告書在卷可憑（見原審卷第142至151頁），若以該價格拍賣，經2次減價後之價格約為3,494,000元（每次減價0.2%），與被上訴人間以350萬元之買賣系爭土地價格相當。
上訴人主張：被上訴人間之買賣價格與鑑價金額不相當云云。惟鑑定價格係供定價之參考，其與一般實際成交之價格不同，自應以實際成交之價格為其市價。上訴人此部分主張，並非可採。
2.林錦鳳辯稱：林雅玲先後向訴外人胡○○借款150萬元、向訴外人邱○○借款50萬元，嗣為解決上開借款本金及利息，乃於104年12月7日與伊訂立買賣契約書，將系爭土地以350萬元賣給伊，約定由伊代墊增值稅105萬元，並代墊利息給胡○○225,000元、給邱○○75,000元，尾款20萬元匯入林雅玲臺東郵局帳戶等情，業據提出借款契約書、本票、收據、匯款申請書回條、抵押權設定契約書、買賣契約書、郵政匯票申請書及土地登記謄本等件為證（見原審卷第70至88頁）。上開被上訴人於104年12月7日簽訂之買賣契約書載：「買受人林錦鳳，出賣人林雅玲，雙方就不動產買賣事宜，訂立本契約條件如下：第1條：買賣標的坐落：①臺中市○○區○○○段○○○號，面積1443.86平方公尺，持分19/480。②本件有375租約，買方知悉，並願自行處理。第2條：買賣總價金350萬元整。第3條：付款方式：①代償胡○○本金150萬元整，補給利息225,000元。取得第一順位塗銷。②代償邱○○本金50萬元，補給利息75,000元。取得第二順位塗銷。③代繳增值稅105萬元。④尾款：15萬元於移轉登記完畢匯入臺東豐榮郵局林雅玲…第12條：其他約定事項：③如增值稅金額為105萬元以下，則補給林雅玲現金5萬元」等語。核與林錦鳳提出之前開借款契約書、本票、收據、抵押權設定契約書、土地登記謄本及郵政匯票申請書所載林雅玲向胡○○借款150萬元、向邱○○借款50萬元並均辦理抵押權設定登記、林錦鳳於104年12月25日匯款20萬元予林雅玲等情相符，並與卷附土地登記謄本記載系爭土地於104年12月24日以買賣為原因（原因發生日期104年12月7日）移轉登記至林錦鳳名下等情相符，足認被上訴人間確以350萬元買賣系爭土地，該350萬元價金用以清償前揭第1、2順位抵押債務及增值稅後，尚餘15萬元，且因如增值稅金額在105萬元以下，林錦鳳依前揭約定補給林雅玲5萬元，故林錦鳳實際上於104年12月25日匯款20萬元予林雅玲，此為兩造所不爭執。準此，林雅玲出售系爭土地予林錦鳳之實際價格應為355萬元，該價格與當時客觀價值雖屬相當，惟較前揭第1、2順位抵押權之債權額高，故用以清償第1、2順位抵押債務及繳納增值稅後，林雅玲尚可取得20萬元價金，林雅玲取得該20萬元價金後，並未用以清償積欠上訴人之債務，則其減少積極財產之結果，遠大於減少其消極財產，致減少其資力，仍有損於上訴人之債權。
3.林雅玲於104年間之所得約19萬餘元，系爭土地出售予林錦鳳後，其名下無其他財產，有稅務電子閘門財產所得調件明細表在卷可憑（見本院卷第29、30頁)。林雅玲亦自承買賣當時並無多餘之財產（見本院卷第108頁）。又上訴人於104年3月聲請系爭執行事件查封拍賣林雅玲所有系爭土地未果，於同年11月間視為撤回，已如前述。足見林雅玲於104年12月間將系爭土地出售予林錦鳳時，明知其財產不足清償積欠胡○○、邱○○及上訴人等一切債務，竟將系爭土地出賣於林錦鳳，致其資力減少，自係明知其出售及移轉系爭土地所有權之行為有害於上訴人之債權。按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。代理人之意思表示，因其意思欠缺、被詐欺、被脅迫，或明知其事情或可得而知其事情，致其效力受影響時，其事實之有無，應就代理人決之。但代理人之代理權係以法律行為授與者，其意思表示，如依照本人所指示之意思而為時，其事實之有無，應就本人決之，民法第103條及第105條分別定有明文。良以本人與代理人之關係，係以其彼此間之信任為基礎，代理人就代理行為所為之意思表示，係代理人獨自為之，故代理人若有明知其事情，致其效力受影響之情事，其事實之有無，自應就代理人決之。查證人即本件被上訴人間系爭買賣代辦代書石明秀於本院審理時證稱：胡○○為伊妹婿，林錦鳳為伊親弟弟的配偶，林錦鳳有委任伊購買林雅玲所有系爭土地，因伊介紹胡○○借錢給林雅玲，林雅玲沒辦法還，所以要林錦鳳把地買過來，林錦鳳當時賣別墅有錢，伊就建議林錦鳳把林雅玲的地買過來就可以解決胡○○的問題等語（見本院卷第142頁反面、143頁正面）。於原審代理林錦鳳陳稱：伊從頭到尾都說伊知情上訴人債權存在等語（見原審卷第99頁正面）。參以被上訴人間於104年12月間買賣系爭土地，其買賣契約書雖未載由石明秀代理林錦鳳之意旨，然被上訴人間辦理系爭土地之買賣移轉登記事宜，係委任石明秀辦理，土地登記申請書及林錦鳳之身分證影本上均有石明秀之印文（見原審卷第55、56、62頁），足見林錦鳳向林雅玲買受系爭土地，確係委任石明秀辦理，並授與代理權，依前揭規定，林錦秀買受系爭土地時是否明知有害於上訴人之債權，應就代理人石明秀決之。被上訴人抗辯：林雅玲未告知林錦鳳積欠上訴人債務之事，石明秀亦非林錦鳳之代理人，系爭土地之買賣契約書已明載買受人為林錦鳳，並無代理人，林錦鳳不知侵害上訴人之債權云云，並非可採。石明秀代理林錦鳳向林雅玲買受系爭土地，其既知悉林雅玲於94年12月間之財產不足以清償胡○○、邱○○及上訴人等一切債務，竟向林雅玲購買系爭土地，並將買賣價金於代為清償第1、2順位抵押權及繳納增值稅後之餘款20萬元給付予林雅玲，自係明知林雅玲出售及移轉系爭土地所有權之行為有害於上訴人之債權。縱林錦鳳本人不知其事，其代理人石明秀既知悉其事，依前揭規定，仍無礙於林錦鳳知悉此等事實之效力。從而，上訴人依民法第244條第2項規定撤銷系爭土地之買賣及物權行為，並依同條第4項規定，請求回復原狀，核屬有據。
四、綜上所述，上訴人依民法第244條第2項、第4項前段規定，訴請撤銷被上訴人間就系爭土地於104年12月7日所為買賣債權行為及於104年12月24日所為移轉所有權登記之物權行為，及請求林錦鳳塗銷系爭土地於104年12月24日經臺中市中興地政事務所以買賣為原因所為之所有權移轉登記，並回復登記為林雅玲所有，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 13 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜法 官 黃渙文以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 蔡芬芬中 華 民 國 106 年 10 月 13 日