臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第5號上 訴 人 賴誌明被上訴人 賴秀蕙訴訟代理人 林富華律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於民國105年9月12日臺灣苗栗地方法院105年度訴字第61號第一審判決提起上訴，本院於106年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠先位之訴：
⒈兩造經訴外人利洋房屋仲介有限公司（下稱房仲公司）居間
介紹，而於民國104 年10月23日訂定不動產買賣契約（下稱系爭契約），向上訴人購買坐落於苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上三層樓同段000建號建物、權利範圍均為全部之不動產，總價款新臺幣（下同）5,66萬元，並依約支付定金5萬元及簽約款51萬元支票乙紙（已兌現），合計共56萬元，作為買賣價金之一部。然兩造簽訂約前，訴外人江玉珍即房仲公司之業務人員與訴外人賴誌勳即上訴人胞弟，曾引導訴外人連國堂即丈夫去系爭土地現場指界，告知系爭土地之界址係沿著現場周圍已施作圍牆即如苗栗地政事務所收件日期文號105年4月6日苗數值字第209號土地複丈成果圖（下稱系爭複丈圖）所示編號B、C、D內部。詎料，連國堂簽訂系爭契約後即104年11月3日，經地政人員在現場施測時，指出如系爭複丈圖所示D占用鄰地000地號土地面積33.15平方公尺、編號C占用鄰地000地號土地面積1.62平方公尺、編號B與系爭土地經界線間尚有第三人施設灌溉水溝存在，是賴誌勳指界不實，且隱匿未告知舊樁位置，致連國堂無從得知系爭土地之經界範圍內尚有第三人施設灌溉水溝並侵占他人鄰地，而於同年月15日即將上揭情形告知房仲公司，並表達撤銷系爭契約之意思表示，爰依民法第88條、第92條第1項及第114條第1項規定等法律關係，提起本件訴訟請求返還價金等語。
⒉並聲明：上訴人應給付560,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡備位之訴：
⒈又上訴人抗辯沒收已繳價金作為違約金時，得請求法院酌減
違約金。且房仲公司於104年12月15日邀集兩造協商，兩造已確認均尚未就本件交易過程給付房仲公司任何費用，是至多上訴人僅能扣除其聲請經界相關費用，並推估上開聲請經借費用為15,000元，是上訴人就以繳納價金超過上述15,000元部分即為無法律上原因而受利益，爰依民法第179條不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語。
⒉並聲明：上訴人應給付被上訴人545,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人則辯以：㈠兩造於104年10月13日簽訂系爭契約，惟僅支付第一期價款
56萬元予伊，後續之第二期均未給付，伊曾於同年12月1日以三義郵局第70號存證信函催告履行系爭契約，但仍拒絕給付並逾催告期限後不履約，故系爭契約之不履行係可歸責於被上訴人，自不得請求返還已給付之買賣價金，伊業於同年月14日為解除契約之意思表示，是系爭契約因違約，拒不再給付第2期價款，違反誠信原則，而沒收已支付之56萬元。
㈡又民法第88條意思表示之錯誤，表意人得撤銷者以其錯誤係
關於意思表示之內容為限，欲撤銷系爭契約，依上開見解，為撤銷意思表示之要件不符，就難據此理由撤銷系爭契約，況賴誌勳於指界時有當場告知連國堂，圍牆範圍內含有部分水利地，並無所稱指界錯誤及隱瞞情形。
㈢再者，向伊買受系爭土地及其上建物時，已多次由江玉珍偕
同連國堂至現場勘查比對，是於簽約當時，即明知系爭土地之界址內有施設灌溉水溝及占用部分鄰地，並未施設汙水處理槽，其與竣工圖不符等情形，縱主張上述缺失為物之瑕疵，仍屬明知故買，且上開缺失部分，亦並非上訴人刻意隱瞞，最多也僅認係賴誌勳及江玉珍之過失行為，且如真有違章情事，僅屬物之瑕疵得請求減少價金，不能主張解除契約。㈣並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人應給付被上訴人56萬元本息，並以供擔保為條件之准、免假執行宣告。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。兩造於本院補充陳述略以：㈠上訴人部分：原審漏未傳訊上訴人胞弟賴誌勳出庭作證，與被上訴人之夫連國堂等人對質，且筆錄對上訴人有利之證言漏未記載，訴訟程序顯有瑕疵；賴誌勳當時並未明指界址位置，並強調應以鑑界為準；證人江玉珍因受恐嚇脅，致為不利於上訴人證言。上訴人依契約約定沒收56萬元，並無不合等語。
㈡被上訴人部分：系爭土地經界線間尚有第三人施設灌溉水溝存在，是賴誌勳指界不實，且隱匿未告知舊樁位置，致無從得知系爭土地之經界範圍內尚有第三人施設灌溉水溝並侵占他人鄰地，證人賴麗智第二次確有到達現場，其證述或有不實，或有事後傳聞之評論意見，不足作為有利於上訴人之認定。
四、兩造於原審爭執與不爭執事項如下：㈠不爭執事項：
⒈兩造於104 年10月23日以566 萬元簽訂系爭土地及其上625號建物之系爭契約。
⒉簽約前賣方之代理人賴誌勳、之夫連國堂會同仲介江玉珍至現場指界。
㈡爭執事項：
⒈賴誌勳在簽約前指界時，有無對連國堂說，系爭土地的範圍
都是在圍牆基座內？且並未告知連國堂系爭土地內有第三人灌溉水溝，且有占用鄰地、未做污水處理槽之事實？⒉上訴人是否施測後始知悉系爭土地之真正界址，且事前不知
占用鄰地及未施做污水處理槽之事實？⒊主張基於錯誤而意思表示撤銷系爭契約，對於上開事項是否
屬於系爭契約重要點？另是否因上訴人或賴誌勳之隱匿及錯誤告知而購買系爭土地？⒋主張民法第88、92條之撤銷權有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條本文定有明文。又於起訴原因已有相當之證明，而上訴人於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為上訴人不利益之裁判（最高法院18年上字第1679號判例意旨參照）。另對於自己主張之事實已盡證明之責後，上訴人對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則上訴人對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院18年上字第2855號判例意旨參照）。是如就系爭土地占用鄰地及第三人灌溉水溝、未做污水處理槽之事實提出舉證，則上訴人亦應就其反對之主張負證明之責。查：主張賴誌勳於系爭土地現場指界時，僅告知系爭土地之範圍於圍牆基座內，然並未提及占用鄰地或第三人施設灌溉水溝等情，直至104年11月3日鑑界後，始知上述減少系爭土地之情事，已據本院及原審於105年4月20日同兩造及地政人員至現場會勘，並囑託地政人員測量系爭土地之範圍，製有勘驗筆錄、照片、苗栗縣苗栗地政事務所105年6月3日苗地二字第1050003593號函及系爭複丈圖在卷可稽（見原審卷第83-93頁），確有占用鄰地及第三人施設灌溉水溝存在，並未設有污水處理槽無誤，是系爭土地有上開瑕疵應堪認為真實。上訴人辯稱於購買系爭土地前，曾由連國堂、江玉珍及賴誌勳等人前往系爭土地查看現場地形及相關狀況，故簽約時應知悉占用鄰地及第三人施設灌溉水溝存在，並未設有污水處理槽云云，然證人江玉珍於原審證稱：伊負責系爭土地之買賣，兩造由伊親手介紹，連國堂及上訴人代理人賴誌勳均有至現場指界，但賴誌勳僅說系爭土地範圍都在圍牆基座內，且有多出好幾十坪水利地可以運用，但未說在圍牆框框裡面或外面，且未提及有占用鄰地，也未提污水處理槽等語（見原審卷第107-
109、112頁）；而證人連國堂證稱：現場指界時賴誌勳僅圍牆範圍就是伊要買的土地等語（見原審卷第110頁），是依證人江玉珍、連國堂之證言，可知賴誌勳於現場查看時並未據實告知系爭土地之範圍、有無占用鄰地等瑕疵，縱於簽約前固曾現場查看，但未經鑑界測量，根本無從查知系爭土地之正確位置及經界，且若於簽訂系爭契約前知悉，衡諸經驗法則，當會要求上訴人扣除價金，然江玉珍證稱：購買系爭土地之價金合乎市價等語（見本院卷第112頁），並未有減少價金等情，是上訴人抗辯應知悉有上開瑕疵且賴誌勳有告知云云，均與事實不符。參之證人賴麗智於本院證稱：賣的人說，水泥打的框框裡含有水利地，當時有找界樁，有說以實際鑑界為準。因沒有查清楚，兩造未好好溝通等語，顯見上訴人未明確告知有被他人侵占土地情事，致陷於錯誤而簽約買受，上訴人有可歸責事由。上訴人復未提出其他事實證明，是上訴人所辯伊未隱瞞云云，委無可採。至賴誌勳為上訴人之胞弟，有親誼關係，自難期證人為真正之證詞，是亦無傳訊之必要。
㈡次按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之，但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1 項定有明文。有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2 項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之（最高法院99年度台上字第678號判決參照）。上訴辯稱系爭契約經兩造意思合致而有效成立，雖有主張經界結果與賴誌勳當初指界之位置不一致之情形，然並無可撤銷之要件云云，惟查：上訴人於原審自承：伊簽約時說過之前已經鑑過界，沒有必要再鑑界等語（見原審卷第114頁），足見上訴人於104年10月23日與就系爭土地簽訂系爭契約前，即知悉系爭土地上有第三人灌溉水溝，並占用鄰地、未做污水處理槽之事實，系爭土地既有占用鄰地之情事，恐增加為達系爭土地合法使用所必需支出之成本，致就系爭土地所有權之行使受到限制，而屬物之性質錯誤，且於交易上亦認為重要，況證人江玉珍亦證稱：正常人如知道購買的土地有包含水利地或占用到別人的地號，應該不會購買等語（見原審卷第112頁），揆諸前開說明，此項錯誤係屬物之性質錯誤，非僅屬動機錯誤，且亦將影響其市場交易價值之判斷及承購者承購之意願，依社會一般人之觀念，均會認為於交易上係重要者。又上訴人既為系爭土地之出賣人，然對系爭土地上有占用鄰地、第三人灌溉水溝及未設有污水處理槽等事實，竟故意隱匿該項交易上之重大訊息而不告知，致陷於錯誤而於104年12月23日與上訴人簽訂系爭契約。從而，上訴人於簽約前並未先鑑界，被上訴人不知系爭土地有占用鄰地及第三人灌溉水溝、未做污水處理槽等情事，且稱系爭土地之範圍於圍牆基座內，自有可歸責情形，被上訴人得依民法第88條第2項之規定，撤銷其因錯誤所為意思表示。再者，以104年12月3日存證信函通知上訴人解除系爭契約（見原審卷第31-34頁），並請求上訴人返還收受之第一期買賣價金56萬元，上訴人於同年月7日收受前開存證信函乙節，為兩造所不爭執之事實，依前開說明，應認已以陷於錯誤為由，撤銷此一買賣契約之意思表示，亦無違反誠信之原則。
㈢按法律行為經撤銷者，視自始無效，民法第114條定有明文
，依此規定，法律行為經銷後，應溯及法律行為成立時失其效力。如當事人雙方於法律行為成立後，曾互為給付，在撤銷後，應互負回復原狀之義務（最高法院69年度台上字第3293號裁判參照）。因於簽訂系爭契約後並已給付上訴人價金56萬元，為兩造所不爭執，則系爭買賣契約因撤銷錯誤之意思表示而溯及既往失其效力後，上訴人已無保有上開給付之法律上原因，被上訴人亦得依不當得利之法律關係，請求上訴人返還此筆56萬元之價金及自受領時之利息。是被上訴人先位本於因撤銷買受之意思表示而互負回復原狀之義務等規定，請求上訴人給付之56萬元價金本息，為有理由，應予准許；又本院已依先位之訴判准之請求，則備位請求部分，本院即毋庸再予審究，併此敘明。
六、綜上所述，本件被上訴人主張上訴人有可歸責事由，伊意思表示有錯誤而撤銷之，為可採，上訴人所辯均為無可取。被上訴人依意思表示錯誤撤銷後回復原狀之規定，自得請求上訴人返還價金。從而，被上訴人本於民法第114條第2項、第113條規定，請求上訴人給付56萬元及自105年2月26日訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結果不生影響，爰無庸一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 11 日
民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁
法 官 許秀芬法 官 王重吉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林玉惠中 華 民 國 106 年 4 月 11 日