臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上易字第89號上 訴 人 張齡名訴訟代理人 張仕賢律師被 上訴人 黃國興訴訟代理人 黃仕勳律師上列當事人間請求沒收定金事件，上訴人對於中華民國106年1月6日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2031號第一審判決提起上訴，本院於106年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、被上訴人有意向上訴人購買臺中市○○區○○段○○○○○號、1168地號2筆土地（以下合稱系爭土地，單指其一則逕稱土地地號）供興建房屋使用，兩造乃於民國104年9月25日簽訂房屋買賣定金收據（下稱系爭定金收據）及其附表（下稱系爭定金收據附表，以下合稱系爭買賣預約），並於系爭定金收據第4條約定「有效期間：雙方約定自繳納定金日起參個月日內簽訂買賣契約（即104年12月30日簽約）」、第5條約定「損害賠償：逾期買主不履行簽約，本定金由賣主沒收；反之，賣主不履行簽約，則賣主願付定金二倍金額，以為賠償。」及系爭定金收據附表約定第1條：「買方買入二.坐落土地標示買方要蓋房屋，賣方同意提供資料給買方申請建築線及建照。」第2條約定：「賣方同意買方指定起造人為第三人。」第3條約定：「買方請建築師申辦建築線及建照之費用由買方負擔。但如果無法申請出建築執照，其建築申辦費用賣方願負擔，但如逾新台幣參萬元以上之費用由買方補貼。」第4條約定：「申辦建照時間需在104年12月30日前完成。如提早完成建照，買方同意提前簽訂土地買賣契約書。」第5條約定：「建造如無法申請核准，買賣定金新台幣無息退還給買方，買賣雙方同意解除買賣定金。」被上訴人並簽發「票號:HH0000000，面額：50萬元，發票日：104年12月30日，付款人:台中市第二信用合作社精進分社」之支票（下稱系爭定金支票）交付予兩造約定保管人即地政士林○梅保管。嗣上訴人於訂約後隨即委任證人鄭○銘建築師進行建築造執照之申請作業，且經臺中市政府都市發展局（下稱都發局）以105年4月14日中市都建字第1050053331號函（原證3號）准予法定空地分割在案，被上訴人已依法取得申辦建築執照供建築使用，且上訴人亦已支付委託鄭○銘建築師相關費用計58,000元，惟被上訴人卻遲不願進行後續建築執照之申辦作業，經上訴人之代理人楊志雄於105年4月20日以大里內新郵局67號存證信函（原證4號）催告被上訴人於文到7日內履行訂立買賣合約義務，被上訴人置之不理，且上訴人向臺中市大里區調解委員會申請調解亦不成立後，再委由律師於105年6月2日寄發原證6之存證信函催告被上訴人於文到後30日內向主管機關申請取得建築執照，並簽訂買賣契約書，如逾期未完成，即視為以本函向被上訴人表示解除系爭買賣預約，並沒收50萬元定金，惟被上訴人於105年6月3日收受該函後仍拒不履行。則上訴人依系爭定金收據第5條約定，自得沒收被上訴人依系爭定金收據第3條約定所簽發之系爭定金支票50萬元，惟該支票現由地政士林○梅所保管，且經被上訴人要求不得交付予上訴人兌現，上訴人自得請求被上訴人給付遭上訴人沒收之50萬元定金。此外，被上訴人就上訴人墊付予鄭○銘建築師之費用58,000元，應依系爭定金收據附表第3條約定負給付之責。爰依系爭買賣預約之法律關係提起本訴，並聲明求為命被上訴人應給付上訴人53萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（上訴人於原審係聲明請求被上訴人應給付558,000元本息；逾53萬元本息之請求部分，經原審判決上訴人勝訴後，因被上訴人未就不利於己之部分提起上訴而告確定，不在本院審理範圍，不予贅述）；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被上訴人則以：
一、被上訴人為向上訴人購買系爭土地，以供興建房屋使用，乃與上訴人於104年9月25日簽訂系爭系爭買賣預約。被上訴人於簽約時並不知道1167地號土地有建築套繪而需辦理法定空地分割之問題。系爭定金收據第4條約定契約有效期間3個月即至104年12月30日止，又依系爭定金收據附表第4條、第5條約定，及系爭定金支票之發票日亦為104年12月30日，可知兩造係約定104年12月30日為系爭定金收據契約之終期。
倘建築執照於104年12月30日期限內申辦完成者，被上訴人同意提前簽訂土地買賣契約，依系爭定金收據第5條約定，如被上訴人逾期即超過104年12月30日仍不簽約者，則遭沒收定金；惟如係上訴人逾期者，則須返還兩倍定金給被上訴人。反之，倘建築執照未於上開期限內申辦完成者，因已逾契約有效期間，系爭定金收據契約於104年12月30日屆期後即失其效力，兩造即無簽訂買賣本約之義務。系爭定金收據附表第4條前段約定之申辦建築執照需在104年12月30日前完成，乃係簽訂系爭土地買賣契約義務之前提條件（即解除條件）。上訴人既未於系爭定金收據第4條約定之終期即104年12月30日申辦建築執照完成，則系爭定金收據附表第4條約定之解除條件即已成就，兩造均不受系爭買賣預約之拘束，被上訴人自無簽訂買賣本約之義務，上訴人主張被上訴人違約，被上訴人所給付之50萬元定金應沒收云云，自無理由。
二、退步言之，倘認系爭定金收據契約並未失其效力者，上訴人於簽訂系爭買賣預約時，故意隱瞞不告知系爭土地下方埋設涵管之事，將造成建築房屋極大困擾，被上訴人於系爭買賣預約簽訂後始知悉上情，並委由律師於105年6月27日發函給上訴人，表明被上訴人因遭上訴人詐欺，而依民法第92條規定撤銷爭買賣預約之意思表示，並要求上訴人於函到5日內通知代書將50萬元定金支票返還被上訴人，上訴人已於同年7月15日之前收受該函。準此，系爭買賣預約溯及失其效力，上訴人主張沒收定金亦無理由。
三、上訴人雖依系爭定金收據附表第3條前段約定就其支付鄭○銘建築師之費用58,000元，請求被上訴人負擔，惟本件未能於104年12月30日前申辦建築執照完成，依系爭定金收據附表第3條但書約定，委託建築師申辦建築線及建築執照之費用應由賣方即上訴人負擔等語，資為抗辯，爰聲明駁回上訴人於原審之訴；並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、原審判決上訴人一部勝訴、一部敗訴，並就該勝訴部分，依職權及被上訴人之聲請，分別為假執行及附條件之免為假執行宣告。被上訴人敗訴部分未據上訴，業已確定。上訴人對於不利部分聲明不服提起上訴，其上訴聲明：(一)原判決不利於上訴人之部分廢棄。(二)上廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人53萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
肆、本件整理及簡化爭點結果如下（見本院卷第80頁反面至第81頁反面）：
一、兩造不爭執事實：
(一)被上訴人有意向上訴人購買系爭土地，供興建房屋使用，兩造乃於104年9月25日簽訂系爭定金收據（見原審卷第18頁）及系爭定金收據附表（見原審卷第19頁）。
(二)被上訴人簽發系爭支票交付予兩造約定保管人即地政士林○梅保管。
(三)鄭○銘建築師就系爭土地辦理申請法定空地分割，並經臺中市政府都市發展局於105年4月14日中市都建字第1050053331號函核准法定空地分割在案（見原證3）。
(四)上訴人之代理人楊志雄於105年4月20日以大里內新郵局67號存證信函（見原證4）催告被上訴人於函到7日內履行買賣合約義務。
(五)上訴人委由律師於105年6月2日發函（見原證6）通知被上訴人於文到後30日內向主管機關申請取得建築執照，並簽訂買賣契約書，如逾期未完成，即視為以本函向被上訴人表示解除系爭房屋買賣定金收據及附表之買賣預約約定，並沒收50萬元定金。該函於105年6月3日到達被上訴人。
(六)被上訴人委由律師於105年6月27日發函（即原證7）給上訴人稱兩造間定金契約因法定空地分割事而無法於104年12月30日前申報建照完成，依約定定金契約應已解除，若未解除（假設語），因上訴人故意隱瞞不告知土地下方有涵管之事，被上訴人以遭上訴人詐欺為由，依民法第92條規定撤銷定金契約（買賣預約之意思表示），並要求函到5日內通知地政士林○梅將50萬元定金支票返還被上訴人，該函已於105年7月15日之前送達於上訴人。
(七)鄭○銘建築師已向上訴人收取「建築線測釘費用5,000元、現況測量及地籍圖套繪費用7,000元、套繪證明、竣工圖申請代辦費5,000元」，合計17,000元，係包含申請地籍圖及查詢套繪結果、申請竣工圖、向臺中市政府都發局建築科行文申請查詢系爭土地有無建築物套繪、及辦理建築線指定等費用。
(八)鄭○銘建築師已向上訴人收取就系爭土地辦理申請法定空地分割之費用41,000元。
(九)依臺中市政府都市發展局104年11月26日中市都建字第1040201602號函（見本院卷第66頁）可知1167地號土地原有臺中市政府都市發展局80年457至554號建築執照套繪在案。故上訴人需先取得鄰地所有人之同意書，並向臺中市政府申請准予法定空地分割後，始得申辦建造執照。
二、本件爭執事項：
(一)兩造簽訂系爭買賣預約時，被上訴人是否已知悉1167地號土地有建築執照套繪，故申請建築執照之前必須先辦理法定空地分割？
(二)本件如未於104年12月30日申辦建築執照完成核准，則兩造是否有簽訂買賣本約之義務？
(三)如未於104年12月30日申辦建築執照完成核准，而兩造仍有簽訂買賣本約之義務，被上訴人於105年6月27日委由律師向上訴人發函，以上訴人故意隱瞞不告知土地下方有涵管事，被上訴人遭上訴人詐欺為由，依民法第92條規定撤銷該系爭定金收據契約之意思表示，有無理由？
(四)上訴人主張被上訴人逾期不履行簽訂買賣本約，上訴人得沒收50萬元定金，有無理由？
(五)上訴人主張被上訴人應負擔建築師辦理相關程序全部費用58,000元，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、查被上訴人為向上訴人購買系爭土地，供興建房屋使用，兩造乃於104年9月25日簽訂系爭定金收據及系爭定金收據附表即系爭買賣預約，被上訴人並簽發系爭支票作為定金交予證人林○梅保管，有系爭定金收據、系爭定金收據附表、授權書及系爭支票（見原審卷第18至21頁）附卷可憑，並為兩造所不爭執，堪以採信。
二、上訴人主張系爭定金收據第5條約定「損害賠償：逾期買主不履行簽約，本定金由賣主沒收；反之，賣主不履行簽約，則賣主願付定金二倍金額，以為賠償。」因被上訴人逾期不履行簽約，其得依系爭定金收據第5條約定沒收定金等語，被上訴人則以：本件因未能在104年12月30日前申辦建築執照完成，解除條件成就，系爭買賣預約已失效，故被上訴人並無履行訂立本約之義務，自無逾期不履行簽約之情事等語置辯。經查：
(一)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。
(二)查系爭定金收據第4條所約定之「有效期間：雙方約定自繳納定金日起參個月日內簽訂買賣契約（即104年12月30日簽約）」文句，已明載「有效期間」4字，並限期於104年12月30日前簽訂系爭土地買賣契約，且系爭定金收據附表第1條約定：「買方買入二.坐落土地標示買方要蓋房屋，賣方同意提供資料給買方申請建築線及建照。」第2條約定：「賣方同意買方指定起造人為第三人。」第4條約定：「申辦建照時間需在104年12月30日前完成。如提早完成建照，買方同意提前簽訂土地買賣契約書。」第5條約定：「建造如無法申請核准，買賣定金新台幣無息退還給買方，買賣雙方同意解除買賣定金。」第6條約定：「建造（應更正為「照」）核發並同時簽訂買賣契約書，本定金則為價金之壹款。」有系爭定金收據附表可稽（見原審卷第19頁）」。且證人即地政士林○梅於原審證稱：「（問：當事人為何於第4條約定『申辦建照時間需在104年12月30日前完成』？）104年12月30日是一個期間設定，這個期間是買賣雙方約定的，至於當初為什麼定這個期間這麼嚴格我也忘記了。」、「當初買賣雙方最主要的意思是土地是不是能供合法建築要先確認。」、「（問：剛才你表示104年12月30日是一個期間問題，請你再解釋一下？）因為辦理什麼事情都要有一個期間，不能遙遙無期，若期間超過的話，只要雙方沒有異議也可以。（問：定金收據第4條是什麼意思？）這裡確實明載有效期間三個月。」（見原審卷73頁反面至第74頁）。可知系爭定金收據第4條之記載係指兩造約定契約有效期間3個月。再參以上訴人出具之授權書所載授權仲介人員即楊志雄辦理期間僅為104年9月25日至104年12月31日止；且被上訴人簽發之系爭支票發票日亦為104年12月30日，有系爭授權書及系爭定金支票附卷可憑（見原審卷第20-21頁）。綜合前揭情事及契約內容，解釋兩造之真意，堪認兩造簽訂系爭買賣預約時，特別約明簽訂買賣本約之有效期間為3個月（即至104年12月30日止）」，並限期「申辦建照時間需在104年12月30日前完成」，且系爭定金收據附表第5條所稱：「建造如無法申請核准……」應係指「建照如無法於104年12月30日前申請核准」之意，即如逾104年12月30日仍未申辦建造執照完成，則買賣雙方同意依系爭定金收據附表第5條解除買賣定金，買賣定金應無息退還給買方。否則如認兩造就此第5條約定並無訂定有效期間之意，當建照逾104年12月30日後始申請完成，兩造仍負有簽訂買賣契約之義務（假設語），則定金收據第4條所載3個月有效期限、附表4條所載建照需於104年12月30日申辦完成等條文，豈不形同具文？又如建照並非確定不能申辦，而係因故遲遲未申辦完成，定金收據契約仍繼續對兩造發生拘束力，亦致兩造長久不能確定是否簽訂買賣本約之法律狀態，即屬顯不合理。
(三)是本件兩造係約定以104年12月30日為契約有限期間，於此期間內，申辦建照有無完成，有不同法律效果：即倘建照於104年12月30日前申辦完成，則兩造負有簽訂系爭土地買賣契約（本約）義務，依系爭定金收據第5條約定「損害賠償：逾期買主不履行簽約，本定金由賣主沒收；反之，賣主不履行簽約，則賣主願付定金二倍金額，以為賠償。」。如被上訴人逾期即超過104年12月30日仍不簽約，則定金遭沒收，反之，上訴人逾期不簽約，則需返還兩倍定金予被上訴人。反之，倘逾104年12月30日仍未申辦建造執照完成，則系爭定金收據第4條約定之終期屆至，買賣雙方同意依系爭定金收據附表第5條解除買賣定金，買賣定金應無息退還給買方。堪認兩造係約定以104年12月30日仍未申辦建照完成作為系爭買賣預約之解除條件。倘解除條件成就，系爭定金收據即解除失效，兩造即無簽訂土地買賣本約之義務。
(四)上訴人又主張由被上訴人於簽訂系爭買賣預約時已知系爭土地被當成法定空地，必須先辦理法定空地分割，而本件要辦理法定空地分割與申請建築線指定及申請建築執照，不可能3個月就辦成，故3個月只是預定簽訂買賣本約的履行期，而代書搞不清楚申報建照的流程與所需時間，就直接寫3個月云云。惟查：
⒈證人林○梅於原審已明確證稱「104年12月30日是一個期間
設定，這個期間是買賣雙方約定的」等語（見原審卷73頁反面）；且被上訴人已否認兩造簽訂系爭買賣預約時，被上訴人已知悉1167地號土地有建築執照套繪及申辦建照之前必須先辦理法定空地分割之事，上訴人就此主張自應舉證以實其說。
⒉又證人即建築師鄭○銘於本院證稱：當初係被上訴人打電話
告知其地號，說對這塊地的地點有興趣，單純詢問可否蓋房子，其接到電話詢問後，即申請地籍圖，並到都發局套繪室查詢套繪結果，得知1167地號土地有部分是鄰地1166地號土地上房屋之法定空地。約104年10月底或11月，買賣雙方和仲介第一次一起來其事務所，要釐清這塊地能否興建房子，其明白告知這塊地因為本身有隔壁的法定空地套繪的問題，不能興建，買賣雙方一起來找其之前，他們應該不知道法定空地的問題，因為這是比較專業的層面，其查詢之前其也不知道有法定空地的問題。後來買賣雙方及仲介第二次到其事務所，買賣雙方接受其建議，並委託其辦理行文查詢有無土地套繪。其於104年10月26日行文都發局申請查詢1167號土地有無建築物之套繪，經都發局於同年11月26日函復「1167號土地上有本局80年000-000號建築套繪在案」，嗣約隔1、2個禮拜後，其始建議賣方用1167號土地辦理法定空地分割證明來解套，並經賣方委託其辦理法定空地分割等情（見本院卷第56-61頁），並有證人鄭○銘提出之上開都發局104年11月26日函附卷可憑（見本院卷66頁）。由上開證述可知，兩造於104年9月25日簽訂系爭買賣預約後，於同年10月26日之前才經證人鄭○銘告知系爭土地有建築套繪、法定空地之情事，再經都發局於104年11月26日函復有建築套繪在案，證人才確定1167地號有建築套繪，約至104年12月間才向上訴人建議關於辦理法定空地分割部分，被上訴人應不可能在104年9月25日簽約時就知道需辦理法定空地分割。且上訴人並未舉證證明被上訴人於簽約時已知悉上情，則上訴人主張因被上訴人於簽約時已知系爭土地必須先辦理法定空地分割，本件要辦理法定空地分割與申請建築線指定及申請建築執照，不可能3個月就辦成，故3個月只是預定簽訂買賣本約的履行期云云，即不足採。
(五)上訴人又主張系爭定金收據附表第4條前段約定並非設定法律行為之解除條件或終期，而只是一個概估之申請建築執照之時間而已，並以證人林○梅寄發之105年6月2日大里內新郵局第97號存證信函所載「但因怕不動產無法申請建築線、建照所以買賣雙方同意定金支票由本人(地政士)代為保管。
」等語（即原證11，見原審卷第41頁）為據。然證人林○梅就系爭買賣定金收據附表第4條之約定真意，已於原審證稱「104年12月30日是一個期間設定，這個期間是買賣雙方約定的」等語（見原審卷73頁反面），足見證人林○梅於上開存證信函所載文句，尚無從作為本件契約解釋之依據。上訴人此部分主張尚無可採。
(六)再證人鄭○銘於本院證稱：本件係非都市土地，申請新建的建造執照，從受委託開始到取得建造執照一般要一個半月到兩個月之間。買賣雙方有提到104年12月30日要完成申請建照的時程，但其不記得他們是哪次告知的。如果在這時間點之前無法確認基地是否可以興建建築物的話，被上訴人好像就沒有意願要購買這塊土地；上訴人方面之楊先生委託的仲介方一直催促其是否可以在他們定的這個日期前確認這塊地是否可以興建建物，但其認為有可能可以辦理，但並沒有十足的把握等語（見本院卷58頁正、反面）；並證稱：賣方委託之仲介有告知希望在104年12月30日之前可以辦出法定空地分割，但其有告知應該是沒有辦法在這期間內辦完成。（問：法定空地分割之後楊先生有表示有打算自行開發這塊土地，他有無表示這塊土地就不買賣了？）是法定空地分割辦完之後，雙方對於不買賣的訊息有比較明確之後，其才幫楊先生做建築草圖。（問：這個草圖是楊先生請你繪製的？）楊先生與仲介有來其事務所請其規劃自行開發的可能性等語（見本院卷第62頁）。由前揭證述可知，亦可佐證兩造應有約定系爭買賣預約之期限在104年12月30日，屆期如未能辦理建造執照完成，即不受拘束；且可知證人鄭○銘於104年12月30日前並未向買賣雙方確認法定空地分割是否確定可申辦完成，且當時系爭土地未經辦理法定空地分割完成，亦未能確認將來是否可申辦建照。
(七)綜上各節，系爭土地既未能於104年12月30日申辦建築執照完成，則系爭定金收據附表第4條約定之解除條件即已成就，兩造均不受系爭買賣預約之拘束，被上訴人自無簽訂買賣本約及申辦建照之義務，故無系爭定金收據第5條約定「逾期買主不履行簽約」之情事。是上訴人主張被上訴人違約，經其催告仍不履行簽訂買賣本約及辦理建造之義務，故其得依系爭定金收據第5條約定沒收定金，故據以請求給付50萬元云云，自無理由。
三、上訴人另主張其得依系爭定金收據附表第3條約定，請求被上訴人負擔委託建築師費用58,000元，惟查：
(一)系爭定金收據附表第3條約定全文為：「買方請建築師申辦建築線及建照之費用由買方負擔。但如果無法申請出建築執照，其建築申辦費用賣方願負擔，但如逾新台幣參萬元以上之費用由買方補貼。」（見原審卷第19頁）。又上訴人有支付鄭○銘建築師收取「建築線測釘費用5,000元、現況測量及地籍圖套繪費用7,000元、套繪證明、竣工圖申請代辦費5,000元」，合計17,000元，係包含申請地籍圖及查詢套繪結果、申請竣工圖、向臺中市政府都發局建築科行文申請查詢系爭土地有無建築物套繪，及辦理建築線指定等費用；此外，上訴人另有支付證人鄭○銘41,000元之費用（含基本費用3萬元、建築線5000元、事務費6000元），此為兩造所不爭執，並有上訴人提出之請款明細附卷可憑（見原審卷第42至43頁），應堪採信。
(二)系爭定金收據附表第3條約定所指：「但如果無法申請出建築執照」，參照系爭定金收據及其附表之契約全文解釋結果，亦應認指如無法在104年12月30日前申請出建照之意，即按該附表第4條所設期限限制，兩造顯然已預設如本件未能於104年12月30日申辦建照完成，則由賣方即上訴人負擔申辦建照費用，但申辦費用超過3萬元部分之數額，仍由買方即被上訴人加以補貼，以避免上訴人因未能如期申辦建照完成，而由其單方承受未能訂定系爭土地買賣契約之全部損失。而本件系爭土地既確未能於前揭日期前申請完成建照。是就上訴人所支付之58,000元費用而言，依上開約定在未逾3萬元之範圍內，本應由賣方即上訴人自行負擔，不得請求被上訴人給付。是上訴人就此範圍內之3萬元請求被上訴人負擔，即無理由，不能准許。至於超過3萬元範圍部分之28,000元，業經原審判認應由被上訴人負擔，且未據被上訴人聲明不服，即已確定，茲不在本院審理範圍內，併此敘明。
陸、從而，本件除已判決確定部分外，上訴人依系爭買賣預約之法律關係，請求被上訴人給付定金50萬元及上開費用3萬元，合計53萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年8月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不能准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌後核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 8 月 8 日
民事第二庭 審判長法官 謝說容
法 官 陳宗賢法 官 張瑞蘭以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 胡美娟中 華 民 國 106 年 8 月 8 日