臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第12號上 訴 人 胡翠真訴訟代理人 林軍男律師被上訴人 家賀不動產經紀有限公司法定代理人 楊淑君被上訴人 黃培源
黃文賜上三人共同訴訟代理人 許桂挺律師複代理人 黃士哲律師被上訴人 許景富訴訟代理人 劉明璋律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國105年9月22日臺灣臺中地方法院105年度訴字第13號第一審判決提起上訴，本院於106年5月16日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；此項規定，於第二審訴訟程序亦有適用。民事訴訟法第255條第1項第3款及第446條第1項定有明文。查上訴人提起第二審上訴時，就其損害賠償部分之上訴聲明原為：被上訴人等人應連帶給付上訴人新臺幣（下同）1,475,000元本息（見本院卷第3頁）。嗣於本院審理中，具狀減縮求為命：⑴被上訴人家賀不動產經紀有限公司、黃培源、許景富（以下各稱家賀公司、黃培源、許景富）應連帶給付上訴人1,475,000元本息；⑵被上訴人黃文賜（下稱黃文賜）應給付上訴人1,475,000元本息；⑶前二項聲明部分，如任一被上訴人已履行給付，於其給付範圍內，其餘被上訴人免給付義務（見本院卷第80頁）。經核上訴人上開所為，係減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，自毋庸經被上訴人之同意，應予准許。
貳、兩造主張
一、上訴人主張：㈠伊於民國100年10月7日，以總價978萬元買受坐落臺中市○
區○○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼臺中市○區○○○路○○○號13樓之3建物（以下合稱系爭不動產），並於100年11月24日登記取得系爭不動產。其後，伊因許景富游說，乃於102年5月23日委託中信房屋科博館加盟店即家賀公司居間銷售系爭不動產，並與家賀公司簽訂「專任委託銷售契約書」（下稱系爭專任委託書）；許景富及黃培源均係當時受雇於家賀公司之仲介服務人員，並實際負責系爭不動產居間之接洽與銷售，黃文賜則係家賀公司之特約地政士，並擔任伊嗣後成立系爭不動產買賣契約之特約代書。至102年5月30日，伊即倉促與買方廖陳品柔簽訂「不動產買賣契約書」（下稱系爭買賣契約），並約定買賣總價款為1,180萬元。系爭不動產買賣成交後，家賀公司已於102年7月10日向伊收取472,000元之服務報酬。伊原認與買方廖陳品柔之系爭不動產買賣已順利完成，詎於104年11月5日接獲財政部中區國稅局（下稱國稅局）公文略以：伊於102年短漏報系爭不動產之特種貨物及勞務稅（俗稱奢侈稅，下稱奢侈稅），並將據此裁罰等語；伊因而應補繳高達118萬元之漏稅金額與0.25倍之罰鍰（相當於295,000元），合計1,475,000元，伊為顧及個人信用，被迫先行繳納，已造成嚴重財物經濟損失。
㈡本件因屬專任委託，於委託銷售期間，伊僅能透過家賀公司
獨家辦理居間與銷售事宜，否則即構成違約，伊並允諾於買賣成交之後支付成交價4%之高額仲介費用。伊因不諳法令，亦不熟悉不動產交易市場，乃全盤信任家賀公司、許景富與黃培源等仲介人員及承辦代書黃文賜之專業能力，全程委託處理，期能藉由專業仲介銷售，降低交易風險。而依不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條規定，不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，尚負據實報告、妥為媒介以及調查之給付義務，此為保護他人與消費者之法律規定。系爭不動產銷售過程，如其價值幾何、銷售過程中所會產生之稅賦及數額，涉及伊決定出售價格，當屬不可或缺之資訊，均應係前揭法條所稱之訂約相關事項，始符公平正義。故家賀公司、黃培源及許景富就系爭不動產買賣是否應課徵奢侈稅乙節，依法負有善盡預見危險及調查之附隨義務，且對於系爭不動產適用奢侈稅必要資訊之諮詢有據實、正確告知伊之義務。而在系爭不動產買賣過程中，黃培源及許景富並未妥盡善良管理人預見危險、調查現況與說明法令適用之義務，未就如何規劃始可免於課徵奢侈稅之相關規定據實、正確告知伊，故黃培源及許景富顯違反上開不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條等保護他人法律之規定，依民法第184條第2項及第185條第1項規定，應負共同侵權行為損害賠償之連帶責任。而家賀公司依民法第188條第1項規定，亦應與黃培源及許景富共同負侵權行為之連帶損害賠償責任。又家賀公司、黃培源及許景富既違背善良管理人之注意義務而有過失，當共同負債務不履行之損害賠償責任，伊亦得依民法第544條、第227條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之債務不履行法律關係，請求家賀公司、黃培源及許景富負連帶賠償責任，並請求擇一為有利之判決。
㈢又黃文賜既係專業地政士，依地政士法第2條、第26條規定
，自亦須負善良管理人之注意義務，除應善盡說明義務、告知伊關於奢侈稅課徵之相關法令規定及適用情形，並應妥善負起詳實調查之義務，提醒並預免造成伊事後遭課徵奢侈稅與罰鍰之不利益情形發生，如建議伊提高買賣價金或延後成立買賣契約，此為可預見及有避免可能之情形，然其卻未妥盡善管理人預見危險及調查之義務，致伊受有損害，已構成不完全給付之違約，並違反地政士法第2條規定，上訴人爰依民法第184條第2項及地政士法第26條規定，請求黃文賜負損害賠償責任，並請求擇一為有利之判決。
㈣另家賀公司並未妥盡善良管理人之注意義務，未就其所知關
於訂約事項應否課徵奢侈稅，提供正確資訊予伊致伊遭國稅局追繳漏稅金額與罰鍰1,475,000元之嚴重損害，即係違反其對於委託人即伊之義務，並使伊未將應否課徵奢侈稅列入訂定適當銷售底價之考量，買方因此以較低價格獲利成交，而為利於委託人之相對人之行為，伊出售系爭不動產實質對價則受有同額之減損，則依民法第571條之規定，家賀公司原不得向委託人請求報酬，卻仍向伊收取系爭服務報酬472,000元，核屬無法律上之原因，而受有利益，並致伊受有損害，構成不當得利，自應予返還。爰依民法第179條不當得利之相關規定，請求家賀公司應返還系爭服務報酬。
㈤綜上，爰於原審聲明：⒈被上訴人應連帶給付上訴人1,475,
000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉家賀公司應給付上訴人472,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、家賀公司、黃培源、黃文賜則以：㈠依100年6月1日施行之特種貨物及勞務稅條例（下稱奢侈稅
條例）第2條、第5條規定，非持有房地未滿2年於出售時即應課徵奢侈稅，而持有房地者，是否僅有一戶房地，或設有戶籍且有自住事實且持有期間無供營業使用或出租，或原持有2戶因調職或非自願離職原因，出售其中之一房地，既均涉及稅法上專業之認定，且多涉及房地持有人個人隱私，自非房仲業者或辦理不動產登記之代書所得調查審認，則伊等自無有上訴人主張之調查及告知義務。且依系爭專任委託書第二條「甲方義務」（即委託人之義務）第十二點既已載明賣方即上訴人應自行依法申報繳納奢侈稅，且以加黑粗體字並加註星號提醒上訴人注意，故此自屬上訴人於出售系爭不動產時，自行應盡之注意義務。另黃文賜於出具「不動產買賣契約書」供買方廖陳品柔與上訴人簽立時，亦於第八條「稅費負擔」詳列買賣雙方就各項稅費之負擔方式，且特別僅於第八條第六款以加黑粗體字並加註星號載明關於奢侈稅之申報及繳納應屬上訴人之義務，與買方、家賀公司及承辦地政士無涉。
㈡且依許景富於本院之供述：「我是問他系爭不動產有無他人
把戶籍遷入或是其他登記，我所謂的其他登記可能是公司」、「除了提醒遷戶籍外，還有以上的說明」等語，復參照上訴人不否認其於系爭不動產出售前亦確將自己戶籍遷入系爭房屋等情觀之，上訴人於出售系爭不動產前確屬明知系爭不動產之出售將有遭政府課徵奢侈稅之可能，始有遷入自己戶籍之避稅舉動。上訴人稱其不知有關奢侈稅之開徵，伊等未盡調查及告知義務，致其未將奢侈稅納為出售時之考量云云，顯不實在。而上訴人既明知政府有開徵奢侈稅之情形，其又未誠實將其有將賢隱公司虛設於系爭房屋之情形明白告知伊等，則伊等何能依上訴人所述，就其出售系爭房屋時之狀況為其判斷應否繳納奢侈稅？故伊等並未違反善良管理人之注意義務，亦無違反對上訴人義務之情事，自無債務不履行及侵權行為之情事。
㈢又上訴人雖主張其於訂定銷售底價時，未將奢侈稅列入考慮
云云；惟出售房地時應否納稅，稅賦應由買賣雙方何人負擔，於稅法上均有明定，且本件應否繳納奢侈稅，原繫於賣方即上訴人自身之事由所決定，買方並未因此得利，故上訴人稱其係屬伊等為有利於相對人之行為云云，亦非可採。是以，上訴人主張家賀公司因此受有不當得利，應返還仲介服務報酬云云，亦無理由等語，資為抗辯。並於原審答辯聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、許景富則以：㈠依系爭專任委託書觀之，本件居間、委任處理不動產交易之
契約關係存在上訴人與家賀公司間，伊僅係家賀公司之服務仲介人員，與上訴人間並無契約關係。又不動產經紀業管理條例第4條第5款規定僅係就不動產仲介業務為定義性之規定，而民法第565條、第567條則為居間契約中居間人之契約義務規範，上訴人之居間契約既存在其與家賀公司間，則上開條文皆非得推論出伊有違反保護他人之法律者，應不構成民法第184條第2項之規定。況民法第567條規定所謂訂約事項，應係指系爭不動產買賣事宜，即各當事人間日後所欲成立之契約事項而言，諸如買賣標的情況、買賣標的價格、當事人有無履約能力等情，系爭不動產買賣是否應課徵奢侈稅，應非屬買賣雙方締約事宜，故伊應無告知及調查奢侈稅之法律上義務。
㈡縱認家賀公司乃至於許景富皆有告知、調查奢侈稅之義務，
伊等作為義務之程度亦僅限於最低程度之說明、提醒，如伊等已提醒上訴人須注意奢侈稅之規定，並應自行探詢是否需繳納奢侈稅，即應認伊等已盡此說明告知義務。而依伊於本院行當事人訊問所述，伊有提醒上訴人應自行注意奢侈稅之課徵，並善意詢問其名下有無第二棟房屋，或房屋有其他登記之情形，所謂登記，自包含公司登記、他人戶籍登記在內等情形。準此，縱認伊就奢侈稅有相當程度之告知說明等作為義務，伊亦已盡此義務，核不負侵權行為之責任。又伊否認系爭房屋設有賢隱公司之招牌，伊亦從未受託代收上訴人之信件，則上訴人既主張伊知悉系爭房屋有營業使用之事實，自應舉證證明。是以，上訴人遭國稅局追繳奢侈稅及罰鍰共1,475,000元，自與伊無涉，上訴人請求伊應就此部分負損害賠償責任，為無理由等語，資為抗辯。並於原審答辯聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分：⑴家賀公司、黃培源及許景富應連帶給付上訴人1,475,000元，暨自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵黃文賜應給付上訴人1,475,000元，暨自起訴狀送達繕本之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶前二項聲明部分，如任一被上訴人已履行給付，於其給付範圍內，其餘被上訴人免給付義務；⑷家賀公司應給付上訴人472,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則均答辯聲明：上訴駁回。
肆、本件經兩造於原審及本院整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：㈠許景富於102年4月間任職於家賀公司，擔任仲介人員，嗣於103年9月間離職。
㈡上訴人於102年5月23日委託家賀公司，銷售系爭不動產，並有簽訂專任委託書。
㈢上訴人於102年5月30日與買方廖陳品柔簽訂系爭買賣契約，將系爭不動產出賣予廖陳品柔。
㈣國稅局於104年11月5日以中區國稅東山銷售字第1040554496
號函，通知上訴人於102年度短漏報銷售系爭不動產之奢侈稅，並核定追繳本稅稅額118萬元。
㈤上訴人因本件買賣行為，已經依原審原證八之繳款書，繳納
118萬元之稅款，並已於105年11月18日繳納罰鍰295,000元。
㈥許景富、黃培源於102年5月23日至同年7月10日期間均受僱
於家賀公司；黃文賜則為上訴人與買方廖陳品柔於102年5月30日簽訂系爭買賣契約之承辦代書。
二、兩造爭執之事項：㈠許景富有無告知及調查奢侈稅規定之法律上義務？㈡如認許景富有告知及調查奢侈稅規定之義務，許景富是否已
盡告知義務？㈢上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求許景
富負損害賠償責任，有無理由？㈣上訴人對黃培源、黃文賜及家賀公司主張應與許景富負連帶
賠償責任，有無理由？㈤上訴人對家賀公司主張違反民法居間之義務，應負民法第
227條第1項之責任，並請求依不當得利返還472,000元之服務報酬，有無理由？㈥上訴人就其所繳納罰鍰295,000元，請求被上訴人損害賠償
，有無理由？
伍、本院得心證之理由
一、上訴人與家賀公司簽有系爭專任委託書，已為兩造所不爭執。至於系爭專任委託書之性質為何，上訴人主張係屬居間及委任之混合契約等語；被上訴人則主張係屬居間契約，另居間契約外之條文規定，則應適用契約文字規定等語。茲說明如下：
㈠按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方
允為處理之契約。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第528條、第565條分別定有明文。次按不動產出賣人與仲介人間所簽訂之不動產仲介契約，依當事人約定具體內容之不同，而有不同型態之劃分。有約定仲介人僅為出賣人報告訂約之機會或為訂約之媒介，出賣人於買賣契約成立時即應給付相當報酬者，此種不動產仲介契約應解為民法居間之性質。惟如約定仲介人除為報告或媒介者外，尚須處理其他事務甚或代為法律行為，藉以索取較高報酬者，則此種不動產仲介契約已非單純居間可比，應屬兼具居間與委任性質之混合契約。
㈡查家賀公司為專業不動產仲介公司，受上訴人之委託代為銷
售系爭不動產，雙方並於102年5月23日簽訂系爭專任委託書，委託期間自102年5月23日起至同年8月31日止。參諸系爭專任委託書第三條約定：「乙方（即家賀公司，下同）義務：一、乙方受託處理本仲介事務應以善良管理人之注意為之。二、乙方於簽約前，應據實提供其近三個月之成交行情，供甲方（即上訴人，下同）訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。三、乙方在委託期間內執行本契約委託事務所支出之費用（如市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動支出），除甲、乙雙方同意終止及甲方終止契約外，乙方不得以任何理由向甲方請求補貼。四、乙方在簽訂本契約後應製作『不動產說明書』並經乙方之經紀人簽章後提供甲方簽章確認。乙方之經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，乙方與其經紀人員應連帶負一切法律責任，其因而生損害於甲方者，乙方應負賠償責任。五、如買方簽立『附停止條件定金委託書』，乙方應於二十四小時內將該委託書轉交甲方，不得隱瞞或扣留。六、如買方簽立『購屋承諾書』而有交付定金者，除有其他約定外，乙方應於收受定金後二十四小時內送交甲方。但因甲方之事由致無法送達者，不在此限。七、乙方通知甲方成交時，視為已有代收及保管定金之通知。八、乙方應於簽立本契約書後七日內將受託銷售之不動產資料登錄於中信房屋電腦網路系統，並且隨時依甲方之查詢，向甲方報告銷售狀況。
九、乙方於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。十、乙方應甲方之請求有提供相關廣告文案資料與甲方參考之義務」等語（見原審卷第21頁），家賀公司除有報告及媒介之義務外，尚須協助處理其他事務，堪認系爭專任委託書之性質，已非單純居間而已，實屬兼具居間與委任性質之混合契約，故被上訴人辯稱僅係居間契約云云，自不足採。
二、有關上訴人請求家賀公司、許景富及黃培源應連帶賠償其所受損害部分：
上訴人主張黃培源及許景富顯違反不動產經紀業管理條例第4條第5款及民法第565條、第567條等保護他人法律之規定，依民法第184條第2項及第185條第1項規定，應負共同侵權行為損害賠償之連帶責任。而家賀公司依民法第188條第1項規定，亦應與黃培源及許景富共同負侵權行為之連帶損害賠償責任。又家賀公司、黃培源及許景富既違背善良管理人之注意義務而有過失，當共同負債務不履行之損害賠償責任，伊亦得依民法第544條、第227條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之債務不履行法律關係，請求家賀公司、黃培源及許景富負連帶賠償責任，並請求擇一為有利之判決。惟均為家賀公司、許景富及黃培源所否認。故本件自應審酌家賀公司及其受僱人許景富、黃培源有無調查奢侈稅規定及告知上訴人之法律上義務？茲說明如下：
㈠按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己
事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。但當事人另有訂定者，不在此限。民法第535條、第544條及第224條分別定有明文。復按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2項亦有明定。
㈡依系爭專任委託書第三條約定，家賀公司受上訴人委託範圍
，係系爭不動產交易之居間，及為達成交易之相關事務之處理，並未約定家賀公司應對上訴人負有奢侈稅相關諮詢事宜之義務。況依系爭專任委託書第二條關於甲方（即上訴人）義務，其第十二點已以加黑粗體字載明：「如甲方持有本不動產之期間（自所有權登記於甲方名下起算至訂定不動產買賣契約之日止）在二年以內者，除有『特種貨物及勞務稅條例』第五條各款規定之情形外，甲方應於訂定不動產買賣契約之次日起三十日內，自行依法繳納特種貨物及勞務稅。如有未申報或申報不實之情形，概與乙方無涉」等語（見原審卷第21頁），並於該第十二點前方特別加註星號★（見原審卷第21頁），顯見家賀公司及其受僱人許景富、黃培源已有提醒上訴人注意該十二點契約條款內容。是以，尚難遽認家賀公司及其受僱人許景富、黃培源確有告知上訴人是否應申報奢侈稅之義務。
㈢上訴人雖主張：依中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全
國聯合會（下稱全聯會）102年1月15日房仲全聯榮字102號函文及附件可知，內政部早將奢侈稅應納與否及稅額若干擬列為應記載事項，且屬於重大之交易訊息，全聯會並已函知各仲介同業與加盟店，被上訴人等人身為從業人員，應為其等業務上應知悉並應注意之事項，自亦不得諉為不知情，故認家賀公司、許景富及黃培源亦違反上開規定等語。惟查，經原審依被上訴人聲請，發函向全聯會查詢上開102年1月15日之函文，全聯會於105年2月19日函覆原審，僅提出其102年4月19日之函文影本（見原審卷第186至187頁）；經原審再於105年4月6日函詢，請該會提供奢侈稅立法實施後，該會有無曾經就奢侈稅事項發文各仲介公會之情形，並請其檢附歷次函文（見原審卷第222頁），該會則於105年7月12日函覆原審，並檢附該會先後於102年4月19日、102年5月30日、103年7月22日、104年4月24日所發之函文影本（見原審卷第228至238頁），並無上訴人所述之102年1月15日之函文，故上訴人上開所述顯有不實。再依全聯會102年4月19日房仲全聯榮字第102088號函示主旨：「有關特種貨物及勞務稅條例（簡稱：奢侈稅）施行迄今已近2年，對於賣方持有不動產2年內出售不動產案件可能被課稅之情況應詳加敘明，以避免產生糾紛，敬請各公會轉知所屬各會員多加注意」，說明第2項則為：「由於部分賣方對於奢侈稅之實施毫無所悉……，再次呼籲我不動產經紀業對於賣方持有不動產2年內擬出售之不動產案件，應本於專業能力告知是否有奢侈稅之情形，並以書面確認，除可使賣方充分獲得應有資訊而自為判斷外，並可避免相關之糾紛」等語（見原審卷第229頁），可知當時全聯會對於會員之「呼籲」係對於賣方持有不動產2年內擬出售者，應提醒是否有遭課徵奢侈稅之可能，「並以書面確認」而已。上訴人雖另主張被上訴人應按全聯會之函文暨一般仲介實務提供「特種貨物稅及勞務稅銷售不動產之自我檢核表」（下稱「奢侈稅自我檢核表」），以供伊自我審視，卻均未善盡調查及告知之義務，復未提供云云。惟查：被上訴人已否認有上訴人所稱前述一般仲介實務之存在，且上訴人並未舉證證明家賀公司確有該義務之情形。又依全聯會之函文，全聯會就有關奢侈稅問題，於102年4月19日發函時，並無提及有何「奢侈稅自我檢核表」，直至102年5月30日即本件上訴人與廖陳品柔簽立系爭買賣契約當天，全聯會始發函檢送「奢侈稅自我檢核表」予各會員「參考運用」（見原審卷第230頁），可知該「奢侈稅自我檢核表」對於全聯會之會員並無強制力可言，且於上訴人與廖陳品柔簽訂系爭買賣契約當時，被上訴人應未及知悉有該「奢侈稅自我檢核表」。準此，家賀公司自無從於上訴人簽立系爭專任委託書，或買賣雙方簽立系爭買賣契約時，提供該「奢侈稅自我檢核表」予上訴人自我檢核之情形。何況，依系爭買賣契約第八條「稅費負擔」，亦詳列買賣雙方就各項稅費之負擔方式，其第六款並以加黑粗體字載明「如乙方（即上訴人）持有本不動產之期間（自所有權登記於乙方名下起算至訂定不動產買賣契約之日止）在二年以內者，除有『特種貨物及勞務稅條例』第五條各款規定之情形外，乙方應於訂定不動產買賣契約之次日起三十日內，自行依法繳納特種貨物及勞務稅。如有未申報或申報不實之情形，概與甲方（即買方廖陳品柔）、中信房屋及承辦地政士無涉」等語，並於該第六款前方特別加註星號★（見原審卷第26頁），用以提醒上訴人注意該契約條款內容。且系爭買賣契約除經買賣雙方簽名及蓋章外，並經家賀公司蓋印及地政士黃文賜簽名確認，即使前開關於奢侈稅之條款未再經上訴人特別簽名確認，惟該條款約定既已以加黑粗字體標示，並於約定前方特別加註星號★，當輕易為一般交易之人所得注意，則上訴人自應受該條款約定之拘束甚明，故上訴人所辯伊未在該條款後面簽名云云，自不足為其有利之認定。
㈣上訴人復主張：家賀公司乃不動產經紀業者，居間銷售，依
法應製作不動產現況說明書及調查不動產產權，並盡善良管理人之注意義務；且系爭不動產現場設有明顯可見之賢隱公司招牌，許景富、黃培源多次至系爭不動產現址查看屋況及帶看客戶，自不能諉為不知，家賀公司顯違反系爭專任委託書，而有不完全給付之債務不履行情形云云。惟查：系爭專任委託書第三條第四項固約定乙方即家賀公司應於簽訂契約後製作「不動產說明書」並提供甲方即上訴人簽章確認。而揆諸被上訴人所提系爭「不動產說明書」，主要係就委託銷售之系爭不動產之產權登記事項、權利登記狀態、社區周遭環境概況、目前管理與使用情況及瑕疵情形等為記載（見原審卷第264至270頁，即原審被證八），以供有意購買之人參考。綜觀系爭不動產說明書關於「目前管理與使用情況」事項係記載「有無出租：無」、「有無占用情形：無」，並無記載系爭不動產是否有供公司設立登記使用；而上訴人已在其上簽名確認，亦未表示系爭不動產有供賢隱公司設立登記使用。其次，於上訴人與家賀公司簽立系爭專任委託書之後，許景富等人曾至系爭不動產現場了解情況並拍攝如原審被證九之現場相片（見原審卷第271至273頁），以供潛在買家參考。而參諸該等現場相片，可知系爭不動產當時除簡單裝潢外，幾乎無任何家具，僅放置數輛單車。上訴人雖主張系爭不動產現場設有明顯可見之賢隱公司招牌云云，然已為被上訴人所否認；就此，上訴人迄未舉證以實其說，尚難遽採。且依被上訴人所提於102年5月22日列印之系爭土地暨建物登記第二類謄本，當時所有人即上訴人之住址確為系爭房屋之門牌號碼（見原審卷第95至102頁，即原審被證七），核與原審依被上訴人聲請所查詢上訴人之戶籍資料（見原審卷第218頁），上訴人確曾設籍於系爭房屋，直至102年12月19日始辦理戶籍遷出之情相符。益徵上訴人於出售系爭不動產以前，應已知悉系爭不動產之出售將遭國稅局課徵奢侈稅之可能，始有遷入戶籍以利避稅之舉。另依上訴人出具予家賀公司之房地產標的現況說明書，其上記載系爭不動產並無出租或被他人占有之情形，且未說明系爭不動產是否有供公司設立登記或營業使用乙節（見原審卷第79頁）。又上訴人聲請以當事人身分訊問許景富，據許景富具結陳稱：「我是問他系爭不動產有無其他人把戶籍遷入或者是其他登記，我所謂的其他登記可能是公司」、「就是除了提醒遷戶籍以外，還有以上的說明」等語（見本院卷第72頁）。則依系爭不動產現場情形，除非上訴人主動告知，否則任何人將如何知悉系爭不動產有供賢隱公司或其他公司設立登記使用之情形。參以上訴人於起訴之初，亦認其係因違反二年內出售系爭不動產規定，始遭國稅局課徵奢侈稅及處罰鍰；嗣經原審發函向國稅局查詢後，據覆係上訴人持有系爭不動產期間曾供賢隱公司營業使用，不符奢侈稅條例第5條得排除課徵之情形（見原審卷第176頁），上訴人始據以更正起訴之事實（見原審卷第202頁）。衡諸家賀公司、許景富、黃培源並非專業之會計師或稅務規劃公司，家賀公司等人既有提醒上訴人上開關於奢侈稅之基本注意事項，且已於系爭專任委託書及系爭買賣契約提醒上訴人關於奢侈稅之申報事宜，難認家賀公司或其受僱人許景富、黃培源有何違反善良管理人注意義務之情形，或有何債務不履行之情形。準此，上訴人依民法第544條、第227條第2項及不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之債務不履行法律關係，請求家賀公司、黃培源及許景富連帶賠償伊1,475,000元，自無理由。
㈤再按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任
。但能證明其行為無過失者，不在此限；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；不能知其中孰為加害人者亦同。民法第184條第2項、第185條第1項分別定有明文。承前所述，本件尚難認家賀公司及許景富、黃培源確有告知上訴人是否應申報奢侈稅之義務，且許景富、黃培源亦無從得悉上訴人出售系爭不動產時，是否確有繳納奢侈稅之義務，即難認許景富、黃培源有何故意、過失致上訴人受有損害，或其2人有何違反保護他人法律之情形。準此，上訴人主張伊亦得依侵權行為之法律關係，請求家賀公司及許景富、黃培源連帶賠償伊1,475,000元云云，亦無理由。
三、有關上訴人請求黃文賜應賠償其所受損害部分：上訴人主張黃文賜因違反地政士法第2條規定，應依民法第184條第2項及地政士法第26條規定，對伊負損害賠償責任等語；已為黃文賜所否認。茲說明如下：
㈠按地政士應精通專業法令及實務，並應依法誠信執行業務；
地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任。地政士法第2條、第26條分別定有明文。再按地政士法第16條第3款規定：「地政士得執行下列業務：……三、代理申請與土地登記有關之稅務事項。……」，明定地政士所得執行之業務包含代理申請與土地登記有關之稅務事項。復按奢侈稅條例第2條第1項第1款規定：「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。但符合第5條規定者，不包括之。……」、第16條第1項規定：「納稅義務人銷售第2條第1項第1款規定之特種貨物，應於訂定銷售契約之次日起30日內計算應納稅額，自行填具繳款書向公庫繳納，並填具申報書，檢附繳納收據、契約書及其他有關文件，向主管稽徵機關申報銷售價格及應納稅額」、第18條第1項規定：「納稅義務人屆第16條第1項、第3項至第5項規定申報期限未申報或申報之銷售價格較時價偏低而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價或查得資料，核定其銷售價格及應納稅額並補徵之」，可見依奢侈稅條例規定，出售房屋、土地此種特種貨物應繳納之奢侈稅，應由納稅義務人於訂定銷售契約之次日起算30日內自行計算申請，倘逾期未申報，僅遭主管稽徵機關核定要求補徵或處罰鍰，是奢侈稅之繳納與否，尚與辦理不動產移轉登記事務無關，該條例所規定課稅之性質屬特種之營業稅性質，非屬不動產所有權移轉時必先完納之稅捐，自非土地登記有關之稅務事項，不屬地政士辦理產權移轉登記之法定業務。況據前述，系爭買賣契約第八條「稅費負擔」，詳列買賣雙方就各項稅費之負擔方式，其第六款並以加黑粗體字載明系爭不動產之買賣，如須繳納奢侈稅，應由上訴人自行依法申報及繳納，概與家賀公司及承辦地政士黃文賜無涉，足證黃文賜並未受委任處理有關上訴人奢侈稅之辦理或諮詢，即難謂黃文賜有何告知上訴人應否繳納奢侈稅或協助上訴人申報之義務存在。故上訴人主張黃文賜因違反地政士法第2條規定，應依民法第184條第2項及地政士法第26條規定，賠償伊1,475,000元云云，尚屬無據。
四、有關上訴人請求家賀公司返還系爭服務報酬部分：上訴人主張：家賀公司並未妥盡善良管理人之注意義務，未就其所知關於訂約事項應否課徵奢侈稅，提供正確資訊，建議伊應同時符合「所有權人名下僅有一戶房地」、「辦竣戶籍登記」、「持有期間無出租營業使用或出租」等三要件，始可免於課徵奢侈稅，造成伊遭國稅局追繳漏稅金額與罰鍰合計1,475,000元之嚴重損害，即係違反其對於委託人即伊之義務，並使伊未將應否課徵奢侈稅列入訂定適當銷售底價之考量，買方因此以較低價格獲利成交，而為利於伊之相對人之行為，伊出售系爭不動產實質對價則受有同額之減損，則依民法第571條之規定，家賀公司原不得向伊請求報酬，卻仍向伊收取系爭服務報酬472,000元，核屬無法律上之原因，而受有利益，並致伊受有損害，構成不當得利，自應予返還等語；已為家賀公司所否認，並辯稱：伊係受上訴人委託銷售系爭不動產，並非受託為其提供稅務諮詢或申報稅務，故上訴人出售系爭不動產應否繳納奢侈稅，並非屬伊調查審認之義務，伊自無違反對上訴人義務之情事；又出售不動產時應否納稅，稅賦應由買賣雙方何人負擔，於稅法上均有明定，且本件應否繳納奢侈稅，原繫於賣方即上訴人之事由而定，縱上訴人於訂定銷售底價時，未將奢侈稅列入考慮，買方仍未因此得利，足見伊並未為有利於相對人之行為，且伊收受系爭服務報酬，亦無不當得利情事等語。而按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571條固有明文。惟查，家賀公司及其受僱人許景富、黃培源既已有提醒上訴人上開關於奢侈稅之基本注意事項，且已於系爭專任委託書及系爭買賣契約提醒上訴人關於奢侈稅之申報事宜，難認家賀公司或其受僱人有何違反善良管理人注意義務之情形，或有何債務不履行之情形；且上訴人並非不知悉系爭不動產之出售有遭國稅局課徵奢侈稅之可能，均如前述。則上訴人雖於出售系爭不動產以後，遭國稅局課徵奢侈稅及處罰鍰合計1,475,000元，然仍難以此遽認家賀公司有何違反其對於委託人即上訴人之義務，而為利於委託人之相對人即買方之行為。何況出售不動產時應否納稅，稅賦應由買賣雙方何人負擔，於稅法本有規定，且本件應否繳納奢侈稅，原繫於賣方即上訴人自身之事由而定，縱上訴人於訂定本件銷售底價時，未將奢侈稅列入考慮，買方仍未因此得利。又買賣交易價格本係由買賣雙方自行決定，上訴人既同意出售系爭不動產，亦未舉證證明家賀公司有何違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為。準此，家賀公司既未違反其對於委託人即上訴人之義務，而為利於委託人之相對人即買方之行為，則上訴人主張依民法第571條規定，家賀公司原不得向伊請求報酬，卻仍向伊收取系爭服務報酬472,000元，核屬無法律上之原因，而受有利益，並致伊受有損害，構成不當得利，自應予返還云云，亦屬無據。
五、綜上所述，上訴人以被上訴人處理受委任事務未盡善良管理人注意義務，致上訴人受有損害，爰依上開法律關係請求⑴家賀公司、黃培源及許景富應連帶給付上訴人1,475,000元，暨自起訴狀繕本送達最後一位被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵黃文賜應給付上訴人1,475,000元，暨自起訴狀送達繕本之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑶前二項聲明部分，如任一被上訴人已履行給付，於其給付範圍內，其餘被上訴人免給付義務；另依不當得利之法律關係，請求家賀公司應給付上訴人472,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。又上訴人之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 6 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁
法 官 顏世傑法 官 許秀芬以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳宗玲中 華 民 國 106 年 6 月 13 日