臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第131號上 訴 人 王文城（原名王文成）被 上訴人 連友智訴訟代理人 鄭晃奇律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國105年12月26日臺灣苗栗地方法院105年度訴字第164號第一審判決提起上訴，本院於民國106年10月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）上訴人王文城（原名王文成，於民國105年5月2日改名為王文城）向被上訴人購買其所有坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下分稱134、136、138地號土地，合稱系爭土地）所有權應有部分各12分之1（下稱系爭土地持分），雙方並於102年8月12日訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），買賣價金總計新台幣（下同）850萬元。被上訴人已於103年9月9日將系爭土地持分移轉登記予上訴人指定之第三人鄭功釧（按為避免其他共有人主張優先承買權，故以贈與原因辦理移轉登記），惟上訴人迄今僅給付部分買賣價金550萬元，加計上訴人為被上訴人先行墊付之土地增值稅82萬7,734元，尚積欠買賣價金217萬2,266元未給付（計算式：8,500,000－5,500,000－827,734＝2,172,266）。上訴人未依系爭買賣契約第3條約定於系爭土地移轉登記完畢3天內付清上開買賣價金尾款，被上訴人因依買賣法律關係，請求上訴人給付2,172,266元及加給自103年9月13日起算之法定遲延利息。
（二）系爭土地上所坐落門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00號房屋（下稱系爭33號房屋），係被上訴人取得系爭土地持分時，一併從前手處取得事實上處分權，並受讓有地上權。因系爭33號房屋已不堪使用，故被上訴人出賣系爭土地持分與上訴人時，同意該屋任由上訴人處分，並將地上權移轉登記與上訴人指定之第三人鄭功釧。而門牌號碼苗栗縣○○鎮○○里00號房屋（下稱系爭40號房屋）則係被上訴人之父連傳立起造，連傳立死亡後，由被上訴人弟弟連文傑（已死亡）繼承取得，現由連文傑之子連崇恩管理使用。而因系爭33號房屋已不堪使用，連崇恩同意被上訴人遷至系爭40號房屋居住，足見被上訴人對系爭40號房屋本無處分之權利，且又有自身居住之需求，豈有可能同意無償讓與上訴人。系爭40號房屋與系爭買賣契約毫無關聯，此觀系爭買賣契約內容並未提及包含該房屋一併出售，亦未分別標註土地及房屋之價額即明。上訴人辯稱被上訴人係將系爭土地連同系爭40號房屋一併出售，並附有被上訴人須搬離所居住之該40號房屋後，始得請求買賣尾款之停止條件，而據此拒絕給付本件買賣價金云云，並非可採。上訴人實因原欲收購系爭土地全部持分未果，始反悔不願給付本件買賣尾款。
（三）綜上，被上訴人已履行系爭買賣契約出賣人之義務，惟上訴人卻未依約給付買賣價金，因依買賣法律關係，請求被上訴人給付本件買賣尾款及其遲延利息。求為命；上訴人應給付217萬2,266元，及自103年9月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息之判決。
二、上訴人則以：
（一）被上訴人當初將系爭土地連同系爭40號房屋一併出責予上訴人，兩造簽訂系爭買賣契約時並曾口頭約定被上訴人應自其所居住之系爭40號房屋遷出後，上訴人始有給付買賣餘款之義務。而系爭買賣契約第3條約定買賣價金之付款期別如下：⑴第1次：50萬元，⑵第2次：50萬元，⑶第3次：700萬元，⑷第4次：50萬元，第4次款係在系爭土地持分移轉過戶登記完畢3天內一次付清，則第1次款至第3次款合計800 萬元本應於辦理系爭土地持分所有權移轉登記前付清完畢。若非兩造間有其他特別約定存在，被上訴人豈有可能僅收取上訴人所給付550萬元，並由上訴人代墊土地增值稅款82萬7,734元後，即同意將系爭土地持分以贈與為原因移轉登記予上訴人指定之第三人？足見上訴人辯稱被上訴人應自其所居住之房屋遷出後，上訴人始有給付餘款2,172,266元之義務，容非虛構之詞。兩造間就本件買賣價金餘款217萬2,266元確約定附有「被上訴人自所居住房屋搬離後，上訴人才付款」之停止條件。原判決認並無此項停止條件存在，其認事用法，容有違誤。
（二）系爭土地持分於103年9月9日即已辦理所有權移轉登記完畢，兩造間若無約定附有前開「被上訴人自所居住房屋搬離後，上訴人才付款」之停止條件，被上訴人為何至本件起訴日期105年3月22日（上訴人答辯書狀誤載為105年3月
21 日）止均未曾向上訴人請求給付前開買賣價金餘款217萬2,2 66元，顯與事理有違。且證人黃○勝及林○樹均已證稱被上訴人有將系爭40號房屋連同系爭土地一併出售予上訴人，被上訴人應自系爭40號房屋遷出後，上訴人始應給付買賣尾款予被上訴人。被上訴人既未自系爭40號房屋遷出，則其請求上訴人給付尾款217萬2,266元，並無理由。
（三）倘認被上訴人得請求上訴人給付本件買賣價金餘款217萬2,266元（假設語氣，被上訴人否認之），然被上訴人係於105年3月22日（答辯書狀誤載為105年3月21日）始提出本件請求，卻主張自103年9月13日起算遲延利息，亦無理由等語，資為抗辯。
三、經原審判命上訴人給付被上訴人217萬2,266元本息，上訴人不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
（一）上訴人之上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）被上訴人之答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於102年8月12日訂立系爭買賣契約，約定上訴人向被上訴人購買系爭土地持分，買賣價金總額850萬元，買賣契約書第3條記載價金給付方式分為4期，第1期款於簽約時給付50萬元，第2期款於被上訴人備證用印完畢時給付50萬元，第3期款於完納增值稅時給付700萬元，第4期款於系爭土地持分移轉過戶登記完畢3天內給付50萬元。
（二）被上訴人已於103年9月9日將系爭土地持分移轉登記予上訴人指定之第三人鄭功釧，上訴人則先後102年8月26 日給付給50萬元、103年7月18日給付400萬元、103年8月8日給付100萬元，合計550萬元，並代被上訴人墊付土地增值稅82萬7,734元，迄尚餘買賣價金217萬2,266元（計算式：8,500,000－5,500,000－827,734＝2,172,266）未給付。
五、被上訴人主張上訴人向其購買系爭土地持分，買賣價金總計850萬元，其已依約履行出賣人義務，惟上訴人迄尚欠買賣價金217萬2,266元未清償，因依買賣關係，請求上訴人如數給付及加給其遲延利息等情。惟上訴人拒絕給付，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之重點，顯在於：（1）被上訴人是否將系爭土地持分連同系爭40號房屋一併出賣予上訴人？並兩造就買賣價金尾款是否約定附有「被上訴人自所居住系爭40號房屋搬離後，上訴人才付款」之停止條件？（2）被上訴人請求上訴人給付217萬2,266元及加付自103年9月13日起算之法定延利息，有無理由？經查：
（一）被上訴人是否將系爭土地持分連同系爭40號房屋一併出賣予上訴人？並兩造就買賣價金尾款是否約定附有「被上訴人自所居住系爭40號房屋搬離後，上訴人才付款」之停止條件？
（1）查上訴人向被上訴人購買系爭土地持分，買賣價金總額850萬元，雙方並於102年8月12日簽訂不動買賣契約書，該契約書第3條「付款約定」記載價金支付方式分為4期，第1期款於簽約時給付50萬元，第2期款於被上訴人備證用印完畢時給付50萬元，第3期款於完納增值稅時給付700萬元，第4期款於系爭土地持分移轉過戶登記完畢3天內1次付清50萬元。被上訴人已於103年9月9日以贈與為登記原因，將系爭土地持分移轉登記予上訴人指定之第三人鄭功釧，惟上訴人迄今僅給付買賣價金合計550萬元，並先行墊付本應由被上訴人負擔繳納之土地增值稅82萬7,734元，尚餘買賣價金217萬2,266元（計算式：8,500,000－5,500,000－827,734＝2,172,266）未給付等情，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地登記謄本及苗栗縣地籍異動索引附卷可稽（見原審卷6-10頁、34-54頁，本院卷47-106頁），自堪信為真實。
（2）上訴人固抗辯：被上訴人係將系爭土地持分連同系爭40號房屋一併出責予伊，雙方於簽訂系爭買賣契約時並曾口頭約定被上訴人應自其所居住之系爭40號房屋遷出後，伊始有給付買賣餘款之義務。本件買賣餘款附有「被上訴人自所居住房屋搬離後，上訴人才付款」之停止條件，被上訴人既未自系爭40號房屋遷出，則其請求給付買賣餘款217萬2,266元，並無理由云云。惟按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。復按，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，亦有最高法院18年上字第2855號判例可資參照。查：
① 被上訴人現居住於系爭40號房屋，兩造當初係於該屋簽訂
系爭買責契約一情，固為兩造所不爭執（見本院卷第129頁背面）。然觀諸卷存兩造所訂立之系爭買賣契約書，其第1條「買賣標示」記載買賣標的物僅有134、136、138地號土地，出賣權利範圍均為應有部分12分之1，合計建築用地58.31坪，農業用地2.26坪，並未提及系爭40號房屋（見原審卷第6頁）。是兩造於簽訂系爭買賣契約時是否已合意本件買賣標的除系爭土地持分外，並兼含系爭40號房屋，即有可疑。上訴人雖謂系爭40號房屋因係未辦保存登記，故無法於買賣契約書寫明云云（見本院卷第114頁背面）。然查，系爭40號房屋雖屬未辦保存登記建物，不能向地政機關辦理登記，但並非不得為交易、讓與之標的，果爾系爭40號房屋確亦為系爭買賣契約之買賣標的物，，衡情兩造應會將之載明於買賣契約書，並將買賣標的土地、房屋之價格分別予以標明，俾使雙方之權利義務關係益加明確並有所憑據依循，以免將來衍生爭執。乃上訴人竟徒憑上情以為未將系爭40號房屋記載於系爭買賣契約之原由，殊屬牽強，尚難遽信。是上訴人辯稱被上訴人當初係將系爭土地持分連同系爭40號房屋一併出責予上訴人云云，是否屬實，殊有可議。
② 又上訴人雖舉證人即仲介本件買賣之黃○勝、林○樹為證
，其中證人黃○勝固於原審到場結證稱﹕伊有專業仲介人員執照，為不動產經紀人，系爭買賣契約書係伊製作，當初有說連土地和房子一起賣，但房子是沒有辦保存登記的。沒有分別特定房子及土地的個別交易價額，房子及土地一起算交易價額。簽約時被上訴人表示先不要約定時間，讓他有時間去找房子，何時找到房子也不確定，所以沒有確定何時會搬，要等被上訴人找好房子，被上訴人搬離後才交屋。被上訴人要搬離的房子就是被上訴人居住及簽約的那個房子等語（見原審卷第59、60頁）。然衡諸證人林○樹於原審證述：被上訴人本來說上訴人付完尾款後要搬出去，後來被上訴人稱房屋的部分是在南邊的矮房子，那邊有倒塌下來，但是詳細伊不知道是哪個地方；本件買賣是土地連著房子一起賣，房屋原本被上訴人說是她住的地方，後來說不是，究竟是哪裡伊不曉得。因為土地是持分的，但房子在哪伊不曉得。在伊經歷過程中，土地多少錢有講，但是房屋多少錢沒有講，因為房屋已經破舊了等情（見原審卷第61、62頁）。顯見證人黃○勝及林○樹雖均證稱本件買賣係土地連同房屋一併出賣，惟其二人所指買賣標的房屋應有所歧異。證人黃○勝所指房屋為被上訴人現居住之系爭40號房屋，而證人林○樹所指房屋則係倒塌破舊建物。對照卷存系爭40、33號房屋之外觀照片（見原審卷79、104頁），系爭40號房屋為屋頂搭設鐵皮之磚造地上物，外觀完好，屋況不錯，且被上訴人現仍居住使用該屋，客觀而論顯然仍具有一定之經濟價值。反觀系爭33號房屋，其外觀破舊不堪，無人居住使用，客觀上應已無何經濟價值，核與證人林○樹所證述：房屋多少錢沒有講，因為房屋已經破舊了一節適相符合。是證人林○樹所指併為本件買賣標的之房屋，應係被上訴人所謂已不堪使用，同意任由上訴人處分之系爭33號房屋。而證人黃○勝與林○樹既均為仲介本件買賣之人，乃其2人所證述併為本件買賣標的物之房屋客體卻彼此迥異，殊難想像，則本件買賣標的物除系爭買賣契約書記載之系爭土地持分外，是否併包括房屋，誠有可疑。果爾如證人黃○勝所言，本件買賣被上訴人係將系爭土地持分連同系爭40號房屋一併出售予上訴人，則衡情被上訴人應不可能未與上訴人約定計收該40號房屋之買賣價金數額，而容令自己處於不利境地。且證人黃○勝自承其領有專業仲介人員執照，為專業之不動產經紀人員，本件買賣既為其居間介紹，而系爭買賣契約書又為其所製作，倘系爭40號房屋確併為本件買賣標的物範疇屬實，則以其專業能力及經驗而言，豈有可能未將之表明於系爭買賣契約中，並與系爭土地持分各別標示其買賣價金數額，俾使兩造契約當事人有所依憑，以免將來發生紛爭。乃系爭買賣契約竟僅記載其買賣價金850萬元計算之由來，係建築用地58.31坪，每坪14萬5,000元，農業用地2.26坪，每坪2萬元，依此計算而得該價金總額【計算式：（58.31×145,000）＋（2.26×20,000）≒8,500,000（萬以下捨去）】，而完全未論及系爭40號房屋之計價標準，顯然有悖於常情。更何況，系爭40號房屋為被上訴人父親連傳立出資建造，連傳立死亡後，由被上訴人弟弟連文傑繼承取得，連文傑過世後，現由連文傑之子連崇恩管理使用。已據被上訴人陳述在卷（見本院卷第10
7、108頁）。且經本院向苗栗縣政府稅務局竹南分局調取系爭40號房屋稅籍資料結果，該屋自43年起課迄今，納稅義務人皆為連傳立，此亦有該分局106年6月20日苗稅竹字第0000000000函在卷可考（見本院卷第32頁）。顯見被上訴人對系爭40號房屋並無單獨事實上處分權能，則於此情形，被上訴人更無可能擅將其無事實上處分權之系爭40號房屋讓與上訴人，而使自己承擔債務不履行責任之風險。是證人黃○勝證述被上訴人係將系爭土地持分連同系爭40號房屋一併出賣予上訴人，兩造並約定待被上訴人找好房子，搬離系爭40號房屋後才交屋等節，揆之上開說明，即難令本院憑信。從而，證人黃○勝及林○樹所為上開證言，顯然均難執為有利於上訴人之認定。是被上訴人謂系爭買賣契約之買賣標的物僅有系爭土地持分，並未包括系爭40號房屋，但因被上訴人擁有事實上處分權之系爭33號房屋已不堪使用，故被上訴人出賣系爭土地持分予上訴人時，同意該33號房屋任由上訴人處分等情，尚非無因，應可採信。上訴人抗辯被上訴人係將系爭土地持分連同系爭40號房屋一併出賣予上訴人，雙方並就本件買賣餘款約定附有被上訴人自所居住系爭40號房屋搬離後，上訴人始應付款之停止條件云云，殊無可取。
（二）被上訴人請求上訴人給付217萬2,266元及加付自103年9月13日起算之法定延利息，有無理由？
（1）按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，為民法第367條所明定。查上訴人向被上訴人購買系爭土地持分，被上訴人已依約於103年9月9日將系爭土地持分移轉登記予上訴人指定之第三人鄭功釧，業如前述，乃上訴人迄今竟尚欠餘款217萬2,266元未給付，則被上訴人自得依據買賣法律關係，請求上訴人如數給付該等買賣餘款。
（2）復按，「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任」，民法第229條第1項定有明文。查系爭買賣契約書第3條關於最後1期買賣價金之付款期限既約明於本件土地移轉過戶登記完畢3天內應1次付清，則核其性質，顯係屬有確定期限之給付。玆因被上訴人已於103年9月9日將系爭土地持分移轉登記與被上訴人指定之第三人鄭功釧，則上訴人依約即應於103年9月12日前給付本件買賣價金餘款217萬2,266元。上訴人既屆期不為履行，自應負擔遲延責任。從而，被上訴人請求上訴人給付本件買賣價金尾款217萬2,266元，及應加給自103年9月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，揆之上開說明，自於法有據，應予准許。上訴人抗辯被上訴人於105年3月22日（答辯書狀誤載為105年3月21日）始提起本件訴訟，其請求自103年9月13日起算遲延利息，並無理由云云，要非可採。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人向其購買系爭土地持分，其已依約履行出賣人義務，將系爭土地持分移轉登記予上訴人指定之第三人鄭功釧，上訴人依法即應清償本件買賣價金餘款217萬2,266元等情，既可採信。上訴人所辯，並非可採。
從而，被上訴人依據買賣法律關係，請求上訴人給付217萬2,266元，及加給自103年9月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。是則，原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，於法並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 10 月 24 日
民事第四庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 呂麗玉法 官 吳美蒼以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林元威中 華 民 國 106 年 10 月 26 日