臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第298號上 訴 人 黃月慧上 訴 人 黃正珍上 訴 人 黃振坤上 訴 人 黃何鴻英(即黃振瑄之承受訴訟人)共 同訴訟代理人 黃雅英律師被上訴人 婁秀珍訴訟代理人 簡詩家律師訴訟代理人 李銘洲律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國106年4月28日臺灣苗栗地方法院104年度訴字第280號第一審判決提起上訴，本院於106年11月29日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠伊按土地法第34條之1，於民國103年11月30日與上訴人黃正
珍、黃月慧、黃振坤、已故黃振瑄（以上 4人，下稱黃振瑄等4人）及其他共有人等共 32人訂立土地買賣契約書（下稱系爭契約），向其等購買坐落苗栗縣頭份市○○段○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）全部，黃振瑄等4人出賣之應有部分各如原判決附表（以下簡稱附表）所示。嗣伊已依約給付共 2408萬1180元之簽約款，黃振瑄等4人卻不依約提交相關證件以供完稅，致買賣契約無法繼續履行，則黃正珍、黃月慧、黃振坤身為出賣人，各有移轉附表編號 1、2、3所示權利之義務。而黃振瑄於原審訴訟進行中之104年5月30日死亡，上訴人黃何鴻英為唯一繼承人（以上黃正珍、黃月慧、黃振坤及黃何鴻英 4人，以下合稱黃正珍等 4人），並已於104年10月20日辦理附表編號4所示權利之繼承登記完畢，亦應繼受黃振瑄之移轉義務。爰依買賣、繼承等法律關係，請求黃正珍等4人將系爭土地如附表所示所有權移轉登記予伊之判決。
㈡對上訴人抗辯之陳述略以：
1.上訴人黃月慧、黃振坤雖抗辯係黃振瑄無權代理，然參考最高法院37年上字第8816號判例等意旨，契約書之印章真正，除有確切反證外，仍應推定由印章名義人為之。黃振瑄代黃月慧、黃振坤簽訂系爭契約並領取第一期買賣價款支票，該支票載明伊姓名並蓋印，而由黃月慧、黃振坤領取款項，可見有授權行為，否則事後豈有可能將支票兌現。黃振瑄、黃月慧曾於 103年12月16日發存證信函卻未提及無權代理之事，顯見為臨訟杜撰，不足採信。而一般交易上，經本人授權由代理人在授權書上用印者，所在多有，黃月慧、黃振坤抗辯非由其親自在授權書上用印並不可採。
2.上訴人等雖抗辯系爭契約與先前訴外人○○○洽談時所提出之被證二土地買賣契約書之買主、附款條件、特約條款（事項）有所不同，而認為被上訴人故意隱瞞未告知，涉有消極性詐欺云云。然，被證二版本之土地買賣契約為訴外人○○○所提之草約，並未經雙方正式議定。況此草約並非由伊提供，且正式簽訂契約前，買賣雙方本可能調整或修改契約內容，甚至於現場再行變更內容或手寫註記，所在多有。伊於系爭契約簽立現場提出系爭契約確經並當場告知契約內容，當時均未有任何簽約者提出疑問，尤其系爭契約第1頁以電腦繕打「買主：婁秀珍」並蓋印「婁秀珍簽約專用章」，並無不能檢視或有任何隱匿之情，伊當時所委託到場簽約之訴外人○○○已將系爭契約提示予簽約之出賣人及黃正珍等人閱覽，黃正珍等人始終知悉系爭土地係由建設公司出資購買，而以建設公司相關人員作為登記名義人，若對買主身分有疑問，何以在伊、○○○未到場情形下仍願意簽約？顯見伊並未施用詐術。而本件因○○○宗祠不同意出賣應有部分，遂將系爭契約簽約方式變更為土地法第34條之1；又因○○○宗祠不同意出賣，其已非契約當事人，遂將保留30.25坪之條款刪除。
3.上訴人等陳稱本件非依土地法第 34條之1出賣整筆土地云云，然，依系爭契約書「註一」可知為整筆買賣；且若非整筆買賣，何以上訴人強調須由買方割出部分土地與宗祠之可能？又，本件買賣既係以土地法第 34條之1之整筆土地之買賣，所為優先購買權通知，亦係以整筆土地之出賣而為優先承買之通知，自無以部分應有部分通知優先承買之餘地，乃上訴人以其等應有部分之出賣而為優先承買之通知，自非適法。
二、上訴人黃正珍等4人則略以：㈠上訴人黃月慧、黃振坤並未看過系爭契約簽約版本，亦不知
契約條款臨時變更，在簽約當日黃月慧出國更無可能簽立授權書予黃振瑄，黃振瑄係無權代理上訴人黃月慧、黃振坤出賣系爭土地持分，系爭契約對伊2人不生效力。
㈡系爭土地，多數共有人為○○○宗祠及○○○之後代，其等
規劃提供同段同小段000地號及000-0地號土地間之系爭土地三角區域約30.25坪，作為興建祠堂之用地，因此對於系爭土地之買賣契約特約條款、買受人為何人甚為在意。本件仲介○○○103年10月間，表明買主系爭土地共有人○○○欲買受系爭土地，並於103年11月2日，提出買方為○○○之被證二買賣契約書及○○○之授權書，表示代理○○○與賣主磋商條件，以消弭系爭土地所有權人之疑義，上訴人等遂認為買受人為○○○、該日磋商之契約付款方式、特約條款即為確定之買賣內容。然在103年11月2日與11月30日簽約日間，○○○又代理○○○與賣主針對買賣金額進行討論，當時買方對於買主及付款方式變更、刪除特約條款隻字未提。嗣於11月30日簽約當日，被上訴人對於其將買主變更為「婁秀珍」及付款方式變更、提供30.25坪土地之特約條款刪除，亦隱瞞未積極告知伊等，致伊等陷於錯誤而與之訂立系爭契約。被上訴人所為涉有消極性詐欺，伊等乃於103年12月間發存證信函撤銷出賣之意思表示，復將已兌領之簽約款提存。是被上訴人以買賣之法律關係為本件訴求，當失依據。
㈢系爭土地買賣，上訴人真意係出賣名下各自持分，並無以土
地法第 34條之1出賣整筆全部土地之意思。被上訴人本件起訴請求為移轉應有部分，雖兩造針對系爭契約存否有爭執，惟因前述聲明對於系爭土地其他共有人優先承購權影響甚大，上訴人不得不將系爭契約條件、上訴人撤銷意思表示及兩造訴訟經過通知其他共有人（參見上證 3號），目前上訴人4人均收到其他共有人○○○、○○○、○○○、○○○、○○○法人表示如果系爭契約存在（參見上證4號），行使優先承買權之意思。是依實務見解，縱使系爭契約有效，經前述其他共有人行使優先購權後，被上訴人即不得請求移轉所有權。
㈣再退一步言，按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對
待給付前，得拒絕自己之給付。」民法第264條第1項前段定有明文。縱使系爭契約有效存在，被上訴人請求過戶土地，即有給付售地款項之對待給付義務，在被上訴人未給付前，請求移轉土地持分即無理由。又依系爭契約書第三條規定可知，被上訴人迄今既僅給付第一期款，至多僅得以請求出賣人交付所有權狀正本、身分證及印鑑證明正本，尚不得據以請求伊等移轉系爭土地之所有權等語置辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人未能證實兩造買賣有何詐欺或無權代理，被上訴人依兩造系爭土地買賣及繼承等法律關係，訴請上訴人為所有權移轉登記，為有理由，應予准許，因而為被上訴人勝訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執、爭執事項：㈠不爭執事項：
1.兩造間 103年11月30日土地買賣契約（即系爭契約；原證一，見原審卷第8頁）係經由○○○、○○○介紹，於103年11月30日在仲介○○○經營之○○○房地產仲介有限公司簽訂。
2.在103年11月2日及該日至103年11月30日系爭契約簽約日期間，○○○提出103年10月30日授權書詳如原審被證一號（見原審卷第70頁）所示，出席買賣雙方會議。
3.103年11月2日之土地買賣契約（即被證二；見原審卷第71頁）條款，買主為○○○，付款條件為「第一期款：本約簽訂成立時甲方支付總價金20%新台幣壹仟捌佰壹拾貳萬壹千肆佰元正（1812.14萬）並於用印後申報增值稅。第二期款：
乙方需提供所有權狀正本印鑑證明書正本甲方支付總價金20%新台幣壹仟捌佰壹拾貳萬壹千肆佰元正（1812.14萬）並開立保證付款之商業本票金額新台幣伍仟肆佰參拾陸萬肆仟肆佰元正交予乙方收執。第三期款：甲方代替乙方完納各項稅捐並向銀行申請貸款核撥支付總價金60%新台幣伍仟肆佰參拾陸萬肆仟肆佰元正（5436.44萬），如甲方向銀行申請貸款撥款金額不足，其不足差額由甲方補足現金於產權移轉登記完成後三日內一次付清。」，特別約定事項為「如附件三圖所示分割521- 7編號由董事會出資購買，面積約為30.25坪」。
4.系爭103年11月30日買賣契約買主為婁秀珍，付款條件為「
一、第一期簽約同時甲方支付總價金 20%為簽約金新台幣貳仟肆佰零捌萬壹仟壹佰捌拾元整由乙方收訖，乙方需提供所有權狀正本、身分證及印鑑證明影本，並於用印三日內申報增值稅。二、第二期款：待稅單核發完稅後甲方支付總價款20% 新台幣貳仟肆佰零捌萬壹仟壹佰捌拾元整，若由甲方代繳土地增值稅時，應於本次期款中扣除土地增值稅應納稅額後支付剩餘款項，並查無欠稅後支付。乙方須提供印鑑證明正本辦理土地過戶事宜。三、第三期款：總價款 60%新台幣柒仟貳佰貳拾肆萬參仟伍佰肆拾元整，即土地尾款，於土地過後完成後由甲方向銀行申辦融資貸款，核撥後給付，如有不足甲方一次以現金補足。」並無記載前項所揭特別約定事項。
5.被上訴人已給付第一期買賣價金，但上訴人於104年5月12日將系爭契約第一期款價金以被上訴人為提存物受取權人提存於臺灣桃園地方法院提存所。
6.上訴人分別在103年12月10日及103年12月16日以詐欺為由，發函撤銷買賣之意思表示（見原審卷第73-79頁）。
㈡爭執事項：
1.黃振瑄是否無權代理黃月慧、黃振坤簽立系爭契約出賣土地？
2.系爭契約是否依據土地法第34條之1成立之整筆土地處分之買賣？
3.系爭土地其他共有人得否就上訴人黃正珍等4人出賣之應有部分，主張優先承購權？
4.上訴人以受詐欺為由主張撤銷系爭買賣契約，有無理由？
5.被上訴人請求上訴人移轉系爭土地應有部分，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被上訴人主張於民國103年11月30日與上訴人黃振瑄等4人及
其他共有人等共32人訂立系爭契約，向其等購買系爭土地，黃振瑄等 4人出賣之應有部分各如附表所示。而已故黃振瑄唯一繼承人為上訴人黃何鴻英，已辦畢系爭土地應有部分繼承登記。伊已依約給付共2408萬1180元之簽約款，黃正珍等
4 人卻不依約提交相關證件以供完稅，致買賣契約無法繼續履行等情，業據提出系爭買賣契約書、戶籍謄本、土地登記第二類謄本等件為證，並為上訴人等不爭執。惟上訴人等以前揭情詞為抗辯，是本件應審究者為前揭爭執事項各點。分述如下。
㈡關於黃振瑄是否無權代理黃月慧、黃振坤簽立系爭契約出賣
土地？
1.上訴人抗辯：上訴人黃月慧、黃振坤事前並未閱覽系爭契約，並無可能授權黃振瑄簽訂該契約。且原證 4號授權書（見原審卷第161頁），記載授權日期為103年11月30日簽約當日，然該日黃月慧本人在北越旅遊（上證 2號），並無可能簽立該授權書。且該授權書若為其等二人授權，衡諸常理會有其等2人簽名，惟該授權書欠缺其等2人簽名，益證該授權書並非其等 2人親自用印。又黃振坤、黃月慧實際授權黃振瑄者，係依照103年11月2日付款方式、特約事項之契約簽約，其等並非法律專業人士，無法分辨無權代理及詐欺之適用，因此誤以為授權簽約與實際簽約版本不同是屬詐欺，因而寄發證物 3號之存證信函，自不得因此據以認定黃振瑄有權代理黃月慧、黃振坤簽訂系爭契約云云。
2.然按，契約書內之印章為真正時，印章名義人應對該契約書負責，縱該契約書由他人代為訂立，除有確切反證外，仍應推定由印章名義人授權為之（最高法院37年上字第8816號判例意旨參照）。查本件授權書所蓋之黃月慧、黃振坤印章為真正，為其 2人所未爭執，則依上揭最高法院判例意旨，自應認係由黃月慧、黃振坤授權黃振瑄為之，是其 2人抗辯無權代理，已屬乏據。抑且，黃振瑄代黃月慧、黃振坤簽定系爭契約，並當場領取第一期買賣價款支票，而由黃月慧、黃振坤提示兌現領取支票款項，亦見黃月慧、黃振坤事前已授權黃振瑄簽定系爭契約，否則事後豈有可能將該等支票兌現？又者，黃振瑄、上訴人黃月慧、黃振坤於 103年12月16日共同委請律師所發存證信函，內容無非係以受詐欺而撤銷意思表示，全然未曾提及無權代理之情事，是倘若確有無權代理之情事，理當於委請律師寄發存證信函時即已表彰其上，然則不然，甚且亦未追究黃振瑄無權代理之責任，則其於原審104年9月 1日民事答辯狀始為無權代理之抗辯，顯係臨訟編撰。再者，一般交易上，經本人授權而由代理人在授權書上用印者，所在多有，而上訴人亦非抗辯係在未經授權、同意之情形下而為用印，是本無礙於授權書之效力，更遑論簽定債權買賣契約之代理權授與，本無須以書面為之（最高法院101年度台上字第641號判決意旨參照）。是以，上訴人另抗辯並欠缺黃月慧、黃振坤在授權書上親自用印簽名而為無權代理云云，尚有誤會，不足採信。應認黃振瑄有權代理黃月慧、黃振坤簽立系爭契約出賣土地。
㈢關於系爭契約是否依據土地法第 34條之1成立之整筆土地處
分之買賣？
1.被上訴人主張伊與黃振瑄等4人及其他共有人等共 32人所訂系爭契約，係依土地法第 34條之1規定所為就系爭土地整筆土地之多數決處分，此觀系爭契約註一所載意旨，及證人○○○證述：「是因為○○○宗祠不願意出賣才改以土地法第34條之1做整筆土地的買賣」等語可明。但此為上訴人所否認，並稱：系爭土地買賣，上訴人真意係出賣名下各自持分，並無以土地法第34條之1出賣整筆全部土地之意思等語。
2.按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」為土地法第 34條之1第1項至第4項所明定。查，系爭契約書記載：「買主：婁秀珍」，賣主：「黃振坤等32人（詳附件名冊）」，而除該契約「註一」之註記外，並無任何內容可看出其係依土地法第 34條之1所為之處分。而觀之該「註一」之註記載為：「賣方連帶保證人暨見證人○○○保證本合約至民國一０三年十二月三十一日止所有地主全部簽約完成，倘若上開到期日尚有地主未依約簽訂完成本合約，則其簽約人願配合施行土地法第三十四條之一各項規定，並同意地政士代刻便章一枚協助買方取得上開之所有土地…」等語；亦即於所有（全部）地主倘若有未全部簽約完成，始由賣方連帶保證人暨見證人○○○保證其簽約人願配合施行土地法第34條之1各項規定，並同意地政士代刻便章一枚協助買方取得上開之所有土地。換言之，系爭契約應由所有（全部）地主簽約，於地主未全部簽約時，始有由賣方連帶保證人暨見證人○○○保證其簽約人願配合施行土地法第34條之1各項規定之問題。再觀之系爭契約附件名冊，共有人為32人，而目前簽名之出賣人僅13人，未達土地法第34條之1第1項其處分應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之之要件，且被上訴人亦自承未曾為土地法第34條之1第2項「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」之程序作為。均足見系爭契約至目前為止，尚非屬依土地法第34條之1所為之處分。而被上訴人本件請求黃正珍等4人各如附表所示之應有部分，其請求權基礎亦不牽涉土地法第34條之1，亦為被上訴人為所承認（見本院卷146頁）。綜上，可認系爭契約訂定初始，係預由被上訴人與系爭土地各共有人共同成立之買賣，被上訴人主張系爭契約是依據土地法第34條之1成立之整筆土地處分之買賣，即非可採。
㈣關於系爭土地其他共有人得否就上訴人黃正珍等 4人出賣之
應有部分，主張優先承購權？如為肯定，則被上訴人請求上訴人移轉系爭土地應有部分，有無理由？
1.上訴人稱：本件被上訴人起訴請求伊等為移轉應有部分，雖兩造針對系爭契約存否有爭執，惟因該請求對於系爭土地其他共有人優先承購權有甚大影響，上訴人不得不將系爭契約條件、上訴人撤銷意思表示及兩造訴訟經過通知其他共有人，其後，上訴人黃正珍等4人均收到其他共有人○○○、○○○、○○○、○○○、○○○法人表示如果系爭契約存在，其等行使優先承買權之意思。是，縱使系爭契約有效，經該等其他共有人行使優先購權後，被上訴人即不得請求移轉所有權等語。被上訴人則稱本件買賣既係以土地法第34條之1之整筆土地之買賣，上訴人所為優先購買權通知，仍應以整筆土地之出賣而為優先承買之通知，自無以部分應有部分通知應買及承買之餘地，乃上訴人以其等應有部分之出賣而為通知，承買人以應有部分之價款表示優先承買，自非適法等語。
2.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立，且為實現應由優先承購之共有人優先購買之立法目的，於該共有人行使優先承購權之後，原承買人自不得請求出賣之共有人移轉所有權。（最高法院 105年度台上字第1533號判決意旨參照）。準此，共有人有效出賣持分土地與第三人，經其他共有人行使優先承購權，則共有土地之買賣契約即當然存在於出賣之共有人及優先承購之共有人間，原承買人自不得請求出賣之共有人移轉所有權。
3.經查，本件系爭契約，依前所述，係由被上訴人與系爭土地各共有人共同成立之土地買賣契約，尚非被上訴人所主張依據土地法第 34條之1所成立之整筆土地處分之買賣契約；且本件被上訴人亦僅係對黃正珍等 4人起訴請求伊等各自應有部分之移轉。因而系爭土地其他共有人自得就上訴人黃正珍等 4人出賣之應有部分，主張優先承購權。且為此項主張之共有人自得僅就黃正珍等 4人各自出賣之應有部分為主張，並不生黃正珍等 4人應以整筆土地之出賣而為優先承購之通知，或主張優先承購權人應以整筆土地價款承購之問題。被上訴人關此部分所為上訴人以其等應有部分為出賣之通知，承買人以應有部分之價款表示優先承買，為非適法云云，尚有誤會。茲上訴人黃正珍等 4人主張伊等向其他共有人為優先承購之通知後，共有人○○○、○○○、○○○、○○○、財團法人○○○宗祠等人已對伊等表示如果系爭契約存在，其等聲明欲行使優先承購權之意思表示一節，業據提出與所述相符之致上訴人聲明啟事8紙可稽（見上證4號；本院卷103-110頁），堪信為真實。準此，依前段說明，則系爭契約關於出賣人即上訴人黃正珍等4人部分即當然存在於出賣之共有人及優先承購之共有人間，原承買人之被上訴人即不得請求出賣之共有人黃正珍等4人移轉所有權。從而，被上訴人請求上訴人黃正珍等4人移轉系爭土地應有部分，即無理由。
㈤本件依上所述，既應認為被上訴人請求上訴人黃正珍等 4人
移轉系爭土地應有部分，為無理由，則關於「上訴人黃正珍等 4人以受詐欺為由主張撤銷系爭買賣契約，有無理由」之爭點，於訴訟之結果已無影響，本院自無庸就此爭點，再為論究，附此說明。
㈥綜上所述，被上訴人主張之系爭契約關於上訴人黃正珍等4
人部分，既已有其他共有人主張優先承購權，則該共有土地之買賣契約即當然存在於出賣之共有人及優先承購之共有人間，原承買人之被上訴人即不得請求出賣之共有人即上訴人黃正珍等 4人移轉所有權。從而，被上訴人請求上訴人黃正珍等 4人移轉系爭土地應有部分，即非正當，其訴為無理由，應予駁回。原審不及察，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。
㈦本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法，經核均與判決基礎之認定及結果不生影響，不另一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 13 日
民事第一庭審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 廖次芬中 華 民 國 106 年 12 月 14 日