臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第363號上 訴 人 米林生化科技股份有限公司法定代理人 張瓊方訴訟代理人 李添興律師
呂勝賢律師被 上 訴人 臺中市政府經濟發展局法定代理人 呂曜志訴訟代理人 李易璋
葉珀如上列當事人間確認租金債權不存在事件，上訴人對於民國106年5月23日臺灣臺中地方法院105年度訴字第1741號第一審判決提起上訴，本院於民國107年5月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人就附件所示「臺中市豐原區市六公有零售市場現況標租契約書」之第四期（即民國104年11月21日起至105年5月20日止）、第五期（即民國105年5月21日起至105年11月20日止）之每月租金於超過新台幣陸拾陸萬元部分對上訴人之租金債權不存在。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人（即原審原告）主張：
一、被上訴人於民國（下同）100年間辦理「臺中市豐原區市六公有零售市場」（下稱系爭市場，即坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地--下稱系爭土地，暨其上門牌號碼臺中市○○區○○○道○段○○○號建物--下稱系爭建物）出租公開招標，原定標租底價每月新台幣（下同）68萬元，經三次公開標租無人參與投標，嗣經被上訴人將標租底價調降為每月61萬2000元後，上訴人參與投標，而於101年2月21日決標，由上訴人以每月租金66萬元得標，兩造乃於103年4月21日簽訂「臺中市豐原區市六公有零售市場現況標租契約書」（下稱系爭租約），約定租賃期間自103年5月21日起至112年5月20日止，每月租金66萬元、以6個月為一期，每期租金396萬元，上訴人均依約按期繳納。詎被上訴人於105年4月13日竟發函以系爭土地及建物105年度之土地申報地價、房屋課稅現值已調整為由，依系爭租約第3條第4項約定，要求上訴人補繳第4期（即104年11月21日起至105年5月20日止）之租金差額188萬9443元，及繳納第5期（即105年5月21日起至105年11月20日止）租金640萬0529元。
二、兩造於系爭租約第3條第4項固約定系爭市場之租金額隨系爭土地申報地價、系爭建物房屋課稅現值調漲，而按漲幅
0.97比例調整。惟依誠信原則及合理情事所可預期調整之土地申報地價及房屋課稅現值，最多亦當在整體經濟景氣回升或合理物價上漲範圍。系爭建物於100年之課稅現值為2510萬4200元，兩造簽訂系爭租約後，系爭建物103年之課稅現值竟驟然調漲至3714萬7800元，漲幅高達48%，104年為3708萬2600元、105年為3666萬7400元，違反房屋應依使用年限增加折舊而減少價值之常情；而系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺5157元，102年1月調整為6013元（漲幅約16%），於105年1月卻突調漲為8690元，自99年起至105年漲幅達68.5%。系爭建物課稅現值及系爭土地申報地價於兩造簽訂系爭租約後，上開驟然巨幅調漲之情事，顯非上訴人於訂約當時所得預料，確有因情事變更如依系爭租約原有效果顯失公平之情形。且參以系爭市場鄰近之豐富專案土地、果菜批發市場、合作國小等坐落土地之公告地價均遠低於系爭土地，相較之下更失公平。被上訴人將系爭市場第4期之每月租金自66萬元調高為106萬6755元，漲幅高達61.6%，明顯較91年至102年歷年地價調幅更為急遽。再比對95至105年間消費者物價基本分類指數年增率平均約在0.61％至3.54％之間，顯見系爭建物課稅現值及土地申報地價突然巨幅調漲，絕非訂約當時所得預料。
三、被上訴人並未於招標公告中揭露系爭建物課稅現值，上訴人於參與投標當時，對系爭房屋課稅現值若干、如何計課等毫無所悉，兩造簽訂系爭租約後，被上訴人又突然大幅漲租，實非上訴人投標及訂約當時所能預見。又臺中市政府及臺北市政府為免因地價及房屋評定價值等調漲幅度過大，租金上漲太多，造成投資人之財務不可預測的情況，影響投標意願，為讓投資者財務風險可預測，土地租金可被控制在一定風險內，因而非別修正「臺中市市有非公用土地設定地上權作業要點」第5點、「臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點」第11點，使租金每年調漲幅度以6%為上限，足見本件如依系爭租約第3條第4項約定，按調漲之系爭土地申報地價及系爭建物課稅價值計算調漲租金，其漲幅比例顯失公平。爰依民法第148條、第227條之2第1項、第247條之1規定，請求確認被上訴人就系爭租約之第4期第5期之每月租金於超過66萬元部分對上訴人之租金債權不存在。
貳、被上訴人（即原審被告）抗辯：
一、兩造間系爭租約為定有期限之租賃契約，依民法第442條但書規定，縱租賃標的之不動產價值有所昇降，仍不得聲請法院增減租金。系爭租約關於租金之數額，乃隨系爭土地申報地價及系爭建物課稅現值調整而調整，此為投標須知所明定，並為系爭租約第3條第4項所約明，上訴人應受拘束，不得再依情事變更原則，請求減少給付。
二、系爭租約第3條第4項約定租金隨系爭土地申報地價及系爭建物課稅現值調整，被上訴人基於系爭土地於102年、105年之申報地價均經調整，系爭建物課稅現值亦於103年間由原2510萬4200元調整為3714萬7800元，被上訴人因而審認系爭市場租金應自105年起，適用調整後之系爭土地申報地價、系爭建物課稅現值以計算租金額，確屬有據。又系爭土地申報地價調整，係在反應臺中市土地目前市價比為14.61%，於六都中最低，實屬偏低之地價，系爭土地地價由有權機關依法定程序調整，為上訴人所得預見，且系爭土地之公告現值、申報地價之調整與同期臺中市整體土地之調幅相當，尚屬合理，被上訴人按系爭租約所定之公式核算租金，本為上訴人所得預見；況上訴人之登記所營事業資料有「H703100不動產租賃業」，可知其亦從事不動產業，就不動產之專業法令、發展之分析能力較之一般人為高，其無法預見租金調整之可能性甚微。再者，上訴人所舉之消費者物價基本分類指數，並非調整公告地價之唯一考量，地價評議委員會尚需針對各種因素與重要之公共利益綜合判斷，始得評議地價。本件地價調整依法已兼顧土地所有權人實際能負擔之程度，依公式計算得出租金，故未對上訴人有顯失公平之情形。
三、系爭建物自99年12月開始建造，竣工日期為101年6月20日，整體工期約18個月，而臺中市政府地方稅務局豐原分局係於100年9月試算，當時已施工9個月，施工進度應達50%，興建中房屋之課稅現值評定為2510萬4200元，約占工程造價4121萬9000元之60%，並無如上訴人所述課稅現值差距過大之情形。且系爭建物本係「預為公開標租」，須俟新建完工取得使用執照後辦理現況出租，此亦明定於投標須知第11、12點之中，上訴人於投標前應已詳閱，就房屋現值部分須俟完工後再予認定，無不可預見之情事。又系爭市○位○○○○道○號豐原交流道不遠，附近交通便利，且系爭市場本體、周邊建物、地下停車場，亦漸上軌道，系爭土地每坪租金單價於102年為83元（547,139元6,606坪＝83）、106年為120元（790,726元6,606坪＝120），仍低於鄰近土地租金價格，即便公告地價調整後，以106年為例，仍低於102年之市場行情，上訴人自難以得標時之標準，逕指租金調漲68.5%，對其有顯失公平之情形。
四、至被上訴人105年8月17日修正「臺中市市有非公用土地設定地上權作業要點」第5條第2項規定，與系爭租約適用之「臺中市市有房地租金率基準」規定，兩者性質截然不同，前者係由廠商於地上權設定期間（最長為70年），興建建築物以供經營，為利廠商設定成本與收益，故依促進民間參與公共建設法規定有所優惠，否則，廠商在地上權存續期間難以評估投入資本與人力。後者係由被上訴人以現有建築物招租，承租人無庸負擔興建成本，僅需考量裝潢、改進、人力與集合有興趣之承租人承租攤位營利，所需負擔之成本與前者相較，性質單純與成本容易預估，且租期不似前者長達70年。上訴人依系爭租約承租者為被上訴人興建之系爭市場，無適用前者規定之餘地，上訴人援引前者規定，主張有情事變更原則之適用，顯無理由等語，資為抗辯。
參、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
一、上訴人之聲明：㈠原判決廢棄。
㈡確認被上訴人就系爭臺中市豐原區市六公有零售市場現況
標租契約之第四期（即民國104年11月21日起至105年5月20日止）、第五期（即民國105年5月21日起至105年11月20日止）之每月租金於超過66萬元部分對上訴人之租金債權不存在。
二、被上訴人之聲明：上訴駁回。
肆、本件經兩造整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於100年間開始辦理系爭市場出租公開招標，原
定標租底價每月68萬元，經三次公開標租無人參與投標，被上訴人將標租底價減為每月61萬2000元後，於101年2月21日決標，由上訴人以每月66萬元得標。
㈡兩造於103年4月21日簽訂系爭租約，約定租期自103年5月
21日起至112年5月20日止，每月租金66萬元、以每六個月為一期繳納。系爭租約第3條第4項並約定「土地申報地價（或房屋課稅現值）或臺中市市有房地租金率基準第二、三點所定之租金率有調整時，經計算其月租金額已高於第一款月租金額時，乙方（按即上訴人）應照調整之租金額自調整之月份起繳付，本案已調降原標租底價，其調整之租金額按比例計算。（本案原定標租底價為68萬元，決標金額為66萬元，其漲幅按0.97比例調整計算。…）」。
㈢被上訴人於105年4月13日以中市經市字第1050015572號函
通知上訴人，土地申報地價及房屋課稅現值調整，應繳納第4期租金差額188萬9443元及第5期租金640萬0529元。（原審卷一第11頁）㈣被上訴人於公開招標之「臺中市豐原區市六公有零售市場
現況標租投標須知」所載之標租底價，係按系爭土地100年度申報地價每平方公尺5157元、系爭建物100年暫試算之房屋課稅現值2510萬4200元為計算基礎。
㈤系爭土地99年1月之申報地價為每平方公尺5157元，102年
1月調整為每平方公尺6013元，105年1月調整為每平方公尺8690元。
㈥系爭建物於100年暫試算之房屋課稅現值為2510萬4200元
於103年4月核定之房屋課稅現值為3714萬7800元。（原審卷一第39頁、本院卷第88頁）。
㈦臺中市政府都市發展局於105年3月18日核發系爭建物部分
使用執照。（本院卷第109頁）
二、兩造爭執之事項：㈠被上訴人依系爭租約第3條第4項之約定調整系爭第4、5期
租金，是否違反誠信原則？㈡兩造簽定系爭租約後，有無情事變更而顯失公平之情形？
亦即，本件有無民法第227條之2第1項規定「情事變更原則」之適用？
三、兩造不再提出其他爭點。
伍、得心證之理由：
一、上訴人主張兩造簽訂系爭租約後，因系爭土地申報地價及系爭建物課稅現值突然巨幅調高，非上訴人簽約當時所得預料，被上訴人依系爭租約第3條第4項約定，將系爭租約之第4、5期租金（下稱系爭第4、5期租金）自每月66萬元調高為每月106萬6755元，租金漲幅高達61.6%，對上訴人顯失公平，故依第227條之2第1項規定，請求確認被上訴人對上訴人之系爭第4、5期租金債權於超過每月66萬元部分不存在等語。被上訴人則以系爭租約為定有期限之不動產租賃契約，依民法第442條但書規定，不得聲請法院增減租金，且條高租金為上訴人所得預見，上訴人不得依情事變更原則，請求減少給付等語為辯。經查：
㈠按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原
有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227條之2第1項定有明文。
依上揭條文之立法理由所揭示「情事變更原則為私法上之一大原則，民事訴訟法第397條雖有明文，惟民法除有個別具體之規定，例如252條、第265條、第442條等外，尚乏一般性之原則規定，致適用上易生困擾。目前實務上雖依誠實信用原則依民事訴訟法第397條，為增、減給付或變更原有效果之判決。但誠實信用原則為上位抽象之規定，究不如明定具體條文為宜。爰參考民事訴訟法第397條之立法體例，增訂第1項規定，俾利適用。…」，可知民法第227條之2第1項規定之立法目的，乃係為補個別具體規定之不足，故於民法債編第一章「通則」中為原則性之規定，屬「情事變更原則」之原則性規定，民法第442條則屬情事變更原則之個別具體例示規定，此由民法第442條「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。」之規定，乃僅就不動產之價值昇降得否聲請法院增減租金為規定，並未涉及其他事由，而不動產租賃契約簽訂後，發生情事變更之原因、態樣萬端，非僅限於價值昇降乙節，故除因租賃標的之不動產價值昇降得否聲請法院增減租金，應依民法第442條規定外，如有不動產價值昇降外之其他情事變更，自仍有民法第227條之2第1項規定之適用。
本件兩造所簽訂之系爭租約固屬定有期限之不動產租賃契約，惟上訴人並非主張系爭土地及建物本身有價值昇降之情事，而聲請法院增減租金，乃係主張兩造簽訂系爭租約後，因情事變更依兩造系爭租約第3條第4項約定調整租金有顯失公平之情事，而起訴請求確認被上訴人對上訴人之系爭第4、5期租金債權於超過每月66萬元部分不存在，依前開說明，自有民法第227條之2第1項情事變更原則規定之適用，應先敘明。
㈡次按依民法第227條之2第1項規定請求增、減給付或變更
契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，倘所發生之情事，超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，即應認有情事變更原則規定之適用。經查，被上訴人於100年間開始辦理系爭市場公開標租，公開招標之投標須知所載標租底價，係按系爭土地99年度申報地價每平方公尺5157元、系爭建物於100年暫試算之房屋課稅現值2510萬4200元為計算基礎，原定標租底價每月租金68萬元，經三次公開標租無人參與投標，被上訴人將標租底價減為每月61萬2000元後，於101年2月21日決標，由上訴人以每月66萬元得標，並系爭土地之申報地價於102年1月調整為每平方公尺6013元、105年1月調整為每平方公尺8690元，而系爭建物之房屋課稅現值則於103年4月調整為3714萬7800元，被上訴人因而依系爭租約第3條第4項約定，將系爭第4、5期租金調高為每月106萬6755元，並於105年4月13日發函通知上訴人補繳第4期租金差額及繳納第5期租金等事實，均為兩造所不爭執，已如前述。由系爭土地自99年起至105年止之申報地價變動觀之，系爭土地之申報地價於被上訴人辦理系爭市場公開標租決標後，先於102年間由每平方公尺5157元調整為每平方公尺6013元，漲幅約為16.5%，於兩造簽訂系爭租約後，復於105年大幅調整為每平方公尺8690元，僅105年間之該次調整之漲幅即逾44.5%，上開102年及105年之申報地價調漲幅度，不但高於102年以前歷年之調漲幅度，且均高於同期臺中市豐原區之地價平均調漲幅度，其中105年之申報地價調漲幅度，更為同期臺中市豐原區地價平均調漲幅度之4倍餘（見原審卷第一宗131-141頁、第二宗35-93頁），且以99年及105年二年度之申報地價為比較，系爭土地申報地價之調漲幅度更高達68.5%，然上開期間，不論是臺中市豐原區或全國之經濟情況、不動產價值，均無明顯蓬勃發展或提高之情事，再比對95至105年間消費者物價基本分類指數年增率平均約在0.61％至3.54％之間（見原審卷第一宗69-74頁），系爭土地申報地價上開調漲情形，顯然偏離社會經濟情況及不動產市價行情浮動情形，要非上訴人於訂約時所得預料。又系爭建物課稅現值在兩造簽訂系爭租約後，即於103年4月間由100年之2510萬4200元驟然調漲至3714萬7800元，漲幅高達48%，違反房屋應依使用年限增加折舊而減少價值之常情，顯更非上訴人於訂約時所得預料。而因系爭土地申報地價及系爭建物課稅現值之上述非上訴人能預料之大幅調漲，致依系爭租約第3條第4項約定按「臺中市市有房地租金率基準」第
2、3點計算之結果，導致系爭市場之租金由約定之每月66萬元調漲至每月106萬6755元，租金漲幅高達61.6%。按之租金為租賃契約之要素，承租人願以何租金承租租賃標的物，通常須衡量支付能力、標的物性質及用途暨收益、社會經濟狀況等眾多因素，尤其上訴人承租系爭市場之用途係供營業使用，租金額高低為能直接導致營虧結果之因素，勢更需精算系爭市場之租金額，而長期承租不動產，租金隨時間租賃增長而有所調整，雖屬事所常見，亦應為上訴人所得預見，然調整幅度在社會經濟無明顯重大變更下，契約雙方當事人所可預料者，通常僅係在整體經濟景氣回升或合理物價上漲範圍內為同幅度之調整，然自兩造於103年4月21日簽訂系爭租約後，兩造履約僅短短一年半期間，被上訴人竟以上訴人無法預期之系爭土地申報地價及系爭建物課稅現值之異常調漲，巨幅調漲租金高達61.6%，此誠屬上訴人無從預料，且嚴重加重上訴人租金負擔之情事，已堪認對上訴人顯失公平。再參照系爭市場於100年間以每月租金68萬元為底價，三次公開標租無人參與投標，足見以當時社會經濟狀況，一般商業機構均認系爭市場每月租金68萬元乃屬過高，以該價額承租系爭市場不符營利成本，而系爭市場自公開標租時起至105年間止，社會經濟景氣並無明顯回升、不動產交易價格亦無明顯大幅上漲，消費者物價基本分類指數年增率亦無大幅增加情事，已如前述，被上訴人竟於兩造訂約後1年半即大幅調漲租金，其調漲幅度竟達三次流標之租金底價每月68萬元之57%，更達系爭租約約定租金額之61.6%觀之，被上訴人以系爭土地申報地價及系爭建物課稅現值提高為由，依系爭租約第3條第4項約定調高系爭市場租金，對上訴人顯失公平之情事，更屬明確。從而，上訴人依民法第227條之2第1項規定，請求變更系爭租約第3條第4項約定之效果，仍依該條第1項約定之租金額為系爭租約第4、5期之租金額，於法洵屬有據。
㈢被上訴人雖以系爭土地申報地價係經有權機關依法定程序
調整，目的在反應臺中市土地市價比偏低之情況，系爭建物本係「預為公開標租」，須俟新建完工取得使用執照後辦理現況出租，已列於投標須知第11、12點之中，上訴人亦能預見系爭建物課稅現值須俟完工後再予認定等語為辯。然查，臺中市政府為改善系爭土地市價比偏低之情況，而經地價評議委員會決議調高轄下土地申報地價，以符課稅公平正義，於行政措施而言，固堪肯認，然調合市價比偏低之情況，乃政府機關透過行政措施以追求課稅公平正義，並不致提高系爭土地實質上之市價或利用價值，則系爭土地為追求課稅公平正義所為異於往常之地價大幅調高，自不應由承租系爭市場經營、與土地課稅公平與否無關、復無從預期地價將異常調高之上訴人承受其不利益。又系爭市場投標須知第11、12條固揭示有「得標後，臺中市市有房地租金率基準第二、三點所定之租金率，或土地申報地價、房屋課稅現值等有變動時，按其變動後計算之月租金額已高於承租人得標之月租金額時，應按變動後之月租金額計收。」、「因本案係預為公開標租，得標人應繳之履約保證金…」等語（見原審卷第一宗46頁背面至47頁），然並未公布計算租金底價之申報地價、房屋課稅現值各為何，被上訴人亦自認投標須知只有定底價，並沒有說明底價試算的依據（本院卷97頁背面），上訴人單憑投標須知第11、12條之上開揭示內容，要無從得知被上訴人據以計算月租底價之申報地價、房屋課稅現值各為何、是否公允，上訴人所得判斷者僅為依投標須知所定之月租金額，其是否能為順利之營運而已，在上訴人根本不知被上訴人據以計算月租底價之申報地價及房屋課稅現值為何之情況下，上訴人如何能預期日後計算月租底價之申報地價、房屋課稅現值將提高？尤其被上訴人招標時所揭示之月租底價，其計算依據之房屋課稅現值部分，係按系爭建物尚未建築完成、100年間之暫試算房屋課稅現值2510萬4200元為計算依據，而此數據乃被上訴人內部之數據，上訴人根本無從得知，在被上訴人未對外揭示、投標須知中復無隻字說明為計算租金依據之一之房屋課稅現值為何，上訴人更無從預期日後計算系爭市場月租金依據之一之系爭建物課稅現值將有大幅提高之情事，參以系爭建物為公有建物（起造人為臺中市政府豐原區公所）、工程造價達4121萬9000元（見原審卷第二宗19頁），以系爭建物100年之暫試算房屋課稅現值2510萬4200元為計算系爭市場月租金額依據之一，明顯偏低，為被上訴人明知之事實，乃被上訴人於投標須知中就該訊息竟無隻字之揭示，更可知上訴人要無從由投標須知第11、12條之前揭記載，預期得標後系爭建物課稅現值將有違反常情大幅提高之情事，是被上訴人徒以投標須知第12條有「本案係預為公開標租」等字樣，即謂上訴人得能預見系爭建物課稅現值將有大幅提高之情事云云，洵不足採。
二、綜上所述，上訴人主張系爭租約成立後，有系爭土地申報地價及系爭建物課稅現值大幅提高之情事變更，非其於訂約當時所得預料，如依系爭租約第3條第4項約定調整租金額顯失公平，而民法第227條之2第1項規定，訴請確認被上訴人就系爭租約第4、5期之每月租金於超過原約定之66萬元部分對上訴人之租金債權不存在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
四、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 吳美蒼法 官 呂麗玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 趙郁涵中 華 民 國 107 年 6 月 1 日