臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第450號上 訴 人 李王秀鳳訴訟代理人 邱顯智律師複 代理人 余柏儒律師被 上訴人 臺中市政府地政局法定代理人 張治祥訴訟代理人 張春秀受告知訴訟 臺中市政府財政局人法定代理人 林顯傾訴訟代理人 江恩碩上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國106年8月4日臺灣臺中地方法院105年度訴字第1477號第一審判決提起上訴，本院於107年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件為耕地租佃爭議事件，前已經調處程序，因調處不成立，由臺中市政府移送本院審理，合於耕地三七五減租條例（下稱三七五條例）第26條第1項規定，先予敘明。
乙、實體方面：
壹、上訴人主張：
一、上訴人之配偶李水發自民國80年1月1日起，依三七五條例，向被上訴人承租坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○號（下稱系爭土地）等筆土地耕作，租期至85年12月31日屆滿，嗣續約1次，租約為86年1月1日至91年12月31日；李水發於87年間死亡後，由上訴人繼承租約，並依三七五條例每6年續約1次；兩造於103年11月4日續約時，約定租賃期間為104年1月1日至109年12月31日。詎被上訴人竟於104年5月8日以系爭土地經查明屬都市計畫範圍住宅區，使用分區已變更為非耕地為由，向上訴人主張終止租約收回系爭土地。惟依最高法院86年度台上字第3597號判決見解，三七五條例第17條第1項第5款規定之出租人得於租賃期間屆滿前終止耕地租約之情形，係以出租之土地原為耕地，於租約訂立後，經依法編定或變更為非耕地使用為其要件，倘出租或訂約時已非屬耕地，即無該條款之適用。而系爭土地係於61年1月1日劃入臺中港特定區計畫範圍，使用分區為高密度住宅區，於78年7月1日時並變更為第四種住宅區，顯見上訴人於86年承租系爭土地時，系爭土地已非耕地，且被上訴人於103年11月4日與上訴人續約時，系爭土地早已變更為非耕地，則被上訴人依三七五條例第17條第1項第5款規定片面終止租約，顯非適法，為此提起本訴。聲明求為：確認上訴人就系爭土地對被上訴人依三七五條例所定耕地租約之租賃關係存在。
二、被上訴人明知系爭土地已非耕地，且本無通知續約義務，卻於103年10月間主動發函詢問上訴人有無續約意願，並於同年11月同意與上訴人續約，堪認被上訴人確有放棄行使系爭契約第15條第8款終止權之意思，自不得於締約數月後，再以使用分區已變更為由，行使終止權。
三、被上訴人於103年11月4日契約屆滿，若不願續約，依耕地三七五租約清理要點第8點規定應終止續約之登記，惟被上訴人未終止辦理續約，仍與上訴人續約，故被上訴人並非履行其法定義務，係與上訴人成立新租賃契約之合意，而此續約應為兩造「合意更新」之新租賃契約，並非僅原租約期限之延展，故與先前之租賃契約並不具同一性。因此判斷系爭土地有無於承租後發生三七五條例第17條第1項第5款所定之情形，自應以續約之時點為標準。
四、原審引用最高法院51年度臺上字第1858號判例與最高法院96年度台抗字第444號裁定之見解，均非處理契約同一性之問題，且與本案事實不同，無法比附援引，不應作為判決理由之基礎。
五、系爭土地早於60年即編定為住宅區，被上訴人如欲收回系爭土地，於103年租約屆滿時，即可以該理由終止租約，無再與上訴人簽訂租約續租之必要。且被上訴人收回系爭土地非為保留為公用，而係欲將系爭土地出售，顯係為規避三七五條例第15條、第25條承租人之優先承買權與買賣不破租賃之權利，其強行終止租約已違反誠信原則、有權利濫用之情事等語。
貳、被上訴人抗辯：
一、被上訴人於104年為辦理清水區含系爭土地等17筆土地終止租約收回作業，行文所轄區公所查詢土地使用分區，查詢結果系爭土地之使用分區記載為住宅區，系爭土地既變更為非耕地，被上訴人自得依三七五條例第17條第1項第5款規定，及依系爭租賃契約第15條第8款約定，於租期屆滿前終止租約。
二、上訴人之配偶李水發於60年以前，亦即「臺中市特定區計畫案」發佈實施前即已承租系爭土地。上訴人訴訟代理人李英明亦陳述系爭土地自其爺爺耕作以來，迄今已超過70年等語在卷，可見本件最初承租日期應早於80年，且耕地租賃關係未曾間斷，每6年續約為原耕地租賃關係之延續，自無上訴人所援引最高法院86年度台上字第3597號判決之適用。又系爭土地乃分割自同段758-1地號土地（下稱758-1地號土地），於58年11月10日地目登記為田，嗣於63年分割出系爭土地，系爭土地地目亦為田，自無上訴人主張「出租時非屬耕地，變定或變更為非耕地使用之情況業已存在，即無該條款之適用」之疑義。
三、出租人本於租期屆滿可依耕地三七五租約清理要點第8點辦理回收，然依三七五條例第17條第2項規定終止租約收回土地須補償承租人法定補償費，涉預算編列，且須經議會審議通過始可執行，存在不確定因素，為保障上訴人權益，乃於契約於103年12月31日屆滿前之10月間依例先通知上訴人續租，以保障承租人權益。又續約乃原租約之延續，非新租賃契約，否則若依農業發展條例規定終止租約回收土地則無補償費，反損其權益，故既為續約，亦無違反誠信原則。
四、又編為建築用地之出租耕地終止租約時，承買人無優先承買權之規定，此據內政部67年11月27日台內地字第819644號函及74年1月18日台內字第286223號函闡釋甚明，上訴人自不得主張優先承買權等語。
參、原審審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為系爭土地係於李水發依三七五條例向臺中市政府承租後，始被編定為非耕地使用，被上訴人依三七五條例第17條第1項第5款規定終止租約，於法有據，並無違反誠信原則或權利濫用之情事，故兩造間之耕地租賃關係業已消滅而不存在，而駁回上訴人之請求。上訴人不服原判決提起上訴，於本院上訴聲明為：(一)原判決廢棄。(二)確認上訴人就系爭土地對被上訴人依三七五條例所定耕地租約之租賃關係存在。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、本件兩造對於系爭土地乃於63年9月10日分割自758-1地號土地，758-1地號土地本為耕地，於61年1月1日劃入臺中港特定區計畫範圍，使用分區為高密度住宅區，78年7月1日變更為第四種住宅區。上訴人之配偶李水發曾自80年1月1日起，依三七五條例向改制前臺中縣政府承租含系爭土地等數筆土地，86年續約至91年12月31日，李水發於87年間死亡，此後由上訴人繼承租約，並依三七五條例每6年與被上訴人續約。後被上訴人於103年10月8日函詢上訴人當期租約將屆，若有續租之意，應檢具相關文件辦理，兩造遂於103年11月4日僅就系爭土地續約（租賃期間為104年1月1日至109年12月31日），但被上訴人於104年5月8日以系爭土地之使用分區變更為非耕地使用為由，終止兩造三七五租約等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。
二、上訴人執上開事由，主張系爭土地80年出租予上訴人之被繼承人時即非耕地、續約與前約無同一性、被上訴人有拋棄終止權之意及續約後即終止有違誠信與權利濫用等詞；被上訴人則以李水發早於60年以前即承租、續約乃承繼前約及系爭租約有系爭土地變更為非耕地時即可終止之約定等語置辯。是本件之爭點，在於系爭土地係何時起以三七五租約方式租予上訴人之被繼承人？續約與原約之關係？被上訴人一再與上訴人續約，可否推認有拋棄終止權之意？被上訴人依前揭規定、約定終止系爭租約，有無違反誠信原則或是否權利濫用？
三、查上訴人主張兩造三七五租賃關係，始於80年間其配偶李水發向被上訴人承租系爭土地，其夫86年間去世後，由其繼承而繼續承租，固有兩造所提自80年起，每6年所定之三七五租約等件可參，被上訴人就前開租約亦無爭執，但主張李水發早於60年間前，即已向被上訴人承租系爭土地，定有三七五租約，雖無法提出80年以前之租約，但仍提出系爭土地自57年間起之縣有土地清冊及舊土地登記簿等件為證，依縣有土地清冊之記載，系爭土地分割自758-1地號土地，而758-1地號土地於57年間重劃前原地號為大槺榔段槺榔小段117-4，原地目為「池」，57年間使用概況欄所記載之使用人即為李水發，於備註欄末並明載「彰化縣有放租」等文字（原審卷118頁）；57年間，原地號土地進行重劃分配後，始改為758-1地號，地目變為「田」，使用概況欄記載使用別「放租」，使用人仍載為「李水發」，該欄位末並記載上訴人繼承之事實（同卷119、120頁）；而舊土地登記簿則記載系爭土地於63年9月10日分割自758-1地號土地（同卷122、125頁），則被上訴人此之主張，已非無憑；且查上訴人之代理人李英明在原審即一再陳稱「我們已經在系爭土地耕60年以上」（同卷132頁）、「系爭土地從我爺爺李千耕作以來迄今已超過70年」（同卷160頁反面），上訴人代理人於上訴後仍堅決表示「我造這家人在該地工作5、60年以上」（本院卷84頁），核與上開縣有土地清冊之記載亦大致牟合；況倘系爭土地最初出租予上訴人配偶李水發時並非耕地，即無三七五條例之適用，被上訴人衡情應不致混淆耕地與非耕地經濟效用不同、使用管制當然不同之界限，而在系爭土地被劃入臺中港特區計劃範圍，使用分區改為住宅區，顯非耕地後，始於80年間，違法與上訴人配偶李水發訂定三七五租約。
故其被上訴抗辯早於60年間前，系爭土地仍未獨立分割，尚屬耕地時，即已與上訴人配偶李水發定有三七五租約等情，即屬有據。
四、又上訴人爭執被上訴人明知系爭土地變為非耕地，卻仍一再與上訴人配偶及上訴人訂定三七五租約，每一次締約均為新約，締約時系爭土地早非耕地，非締約後始變為非耕地，是認被上訴人已不得行使終止權，亦可認被上訴人已自行拋棄終止權云云；被上訴就此則以係依三七五條例第20條規定續約等語置辯。按「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條例第20條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅」，此最高法院著有51年台上第1858號判例意旨可參。是依前揭規定之文意可知，原租期屆滿後，承租人如願意繼續承租，出租人除依法收回自耕外，無論出租人之意願為何，租賃關係依法仍存在，所稱之租賃關係，自係原租賃關係，此乃該條當然之解釋，故該條文意係採「續」訂租約，而非「另」締租約或新約，用意在保障承租人之權益，免受租期屆滿是否能繼續承租之不確定所苦。則該條規定之意旨，依法續約乃舊約之延續，如解為係另締新約，則因系爭土地已非屬耕地，依法本不得再適用三七五條例之規定出租，已如前述，故正因系爭土地最初出租予上訴人配偶李水發時尚屬耕地，雖其後已非耕地，上訴人本不得再依三七五條例之條件承租，但因係延續舊約時之狀態，在被上訴人以非耕地為由終止租約前，上訴人與其配偶才得以繼續以三七五條例之條件承租，則續約既為原約之延續，而原約係定於61年系爭土地使用分區變更為非耕地前，其後雖於每6年到期後一再續約，仍可認為系爭土地係在原定租約後，始變更為非耕地，自無上訴人所稱另締新約時即非屬耕地之可言。另被上訴人於本件終止租約前，雖一再與上訴人續約，但其表示係受終止後，依法須給付補償金之困，無力及時終止，依前揭規定終止，只能先行與上訴人續約等語，核與三七五條例第17條第2項所定：「依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一」相符，難謂無由，自不得以被上訴人暫無力給付終止租約後之補償金而未能終止，即推認其已拋棄終止租約之權利。是上訴人此部分主張，難謂有理。
五、至上訴人另以被上訴人甫與其定立本期租約，卻在定約後數月即表示終止，有失誠信，且終止收回僅為標售，並無用途，有迴避承租人先買權等之權利濫用等情。惟按三七五條例第17條第1項第5款規定：「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：五、經依法編定或變更為非耕地使用時」，此於兩造系爭租約十五（八）亦有相同約定，上訴人難謂不知；而因變更為非耕地終止租約，依法須給付補償金，已如前述，此涉補償金之籌措，對政府機關而言，有待預算編列與核定之程序待完成，僅能計畫，難以確定時程，此據被上訴人陳述詳細，是被上訴人在補償金預算通過後，始能終止租約，則本件恰於當期續約後未久即因取得補償金預算而終止租約，尚難謂有失誠信。而系爭土地已非耕地，依被上訴人所提內政部67年11月27日台內地字第000000號及74年1月18日台內字第286223號函示，承租人本不得主張先買權；且系爭土地已非耕地，在被上訴人終止收回後，另待時機做合乎該土地編定使用分區性質之開發、運用，屬被上訴人之權利，亦無可認有何權利濫用可言。
六、綜上所述，被上訴人以系爭土地已改編為非耕地為由，依前揭三七五條例第17條第1項第5款規定及兩造租約之約定終止租約，於法有據。上訴人上訴為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，無一一論述必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 3 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭法 官 葛永輝以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林振甫中 華 民 國 107 年 4 月 9 日