臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第510號上 訴 人 許曾英蘭
洪嘉謙洪嘉穗賈毓閩張蘭馨朱原申蕭少琳林鶯鶯陳素蓮張佩鈺何怡珍蔡志仁共 同訴訟代理人 張仕賢律師被上訴人 家天下二期社區管理委員會法定代理人 黃秀蘭訴訟代理人 宋永祥律師複代理人 謝享穎律師上列當事人間公寓大廈管理權事件，上訴人對於民國106年8月31日臺灣臺中地方法院106年度訴字第686號第一審判決提起上訴，本院於民國107年12月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、被上訴人之法定代理人已變更為黃秀蘭，並據其聲明承受訴訟（見本院卷㈡第78、82-85頁），核無不合，應予准許。
二、被上訴人曾於104年9月10日向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）對上訴人洪嘉穗、賈毓閩、張蘭馨、林鶯鶯、陳素蓮、張佩鈺、何怡珍等7人（下合稱洪嘉穗等7人）起訴請求給付管理費，經該院105年度中小字第89號判決（下稱前案判決）洪嘉穗等7人敗訴，經洪嘉穗等7人上訴後，再經該院以106年度小上字第2號裁定駁回上訴而判決確定等情，業為兩造所不爭。又前案判決理由認定：被上訴人於105年5月25日依公寓大廈管理條例規定向主管機關申請備查獲核，在此之前，系爭大樓住戶已參加被上訴人組織並繳交管理費用，且後述系爭大樓與系爭別墅區在共同設施之使用與管理具有整體不可分性而得成立同一社區，被上訴人對系爭大樓仍有管理權限，故被上訴人請求系爭大樓區分所有權人洪嘉穗等7人給付104年5月至10月之半年管理費用為有理由等情，雖有上開判決在卷足參（見原審卷二第12至21頁），惟本院認：
⑴本件訴訟原告即上訴人除洪嘉穗等7人外，另有曾蘭英、洪嘉謙、朱原申、蕭少琳、蔡志仁五人；⑵前案被上訴人請求洪嘉穗等7人給付104年上半年管理費費事件，其爭點為：
被上訴人105年5月25日依公寓大廈管理條例向主管機關申請成立備查前，洪嘉穗等7人有無參加被上訴人管理組織，應否向被上訴人繳納管理費；而本件訴訟上訴人主張被上訴人於105年5月25日依法申請成立備查後，上訴人得否獨立於被上訴人組織，另成立系爭大樓管委會，兩案爭點仍有層次之別；⑶前案判決乃屬小額事件，而本件訴訟屬普通事件，兩者應受程序保障顯有差異，故前案判決對本件不應生爭點效。
三、又按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者而言。本件上訴人起訴主張被上訴人對渠等所有如原判決附表一（下稱附表一）所示之區分所有權沒有管理權，已為被上訴人所否認，且被上訴人曾對上訴人洪嘉穗等7人請求給付104年段上半年管理費，顯見兩造就被上訴人於105年5月25日以後之管理權是否存在，仍有爭執，上訴人在私法上之地位有因此受侵害之危險，而此項危險得以對於被上訴人之確認判決除去之，堪認上訴人有即受確認判決之法律上利益，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠訴外人由鉅建設股份有限公司（下稱由鉅公司）於民國（下
同）76至78年間，在坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭382地號土地，以下同地段均僅記載地號）上興建如原判決附表二（下稱附表二）所示19間建物（下稱系爭大樓，其中包含上訴人12人所有之附表一所示建物）；亦在382-1至382-62地號土地上興建56棟透天住宅（下稱系爭別墅區）。公寓大廈管理條例係於00年0月00日生效施行，故由鉅公司在78年4月交屋時，並沒有依該條例提撥「公共基金」，而系爭大樓與系爭別墅區並無公寓大廈管理條例第53條規定「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」之情形，亦無同條例施行細則第12條第1、2、3款之情形，系爭大樓顯屬獨立之公寓大廈，應直接適用公寓大廈管理條例第25條以下之規定，由系爭大樓即附表二所示19間建物區分所有權人召開區分所有權人會議，始能成立合法有效之管理委員會，行使同條例第36條規定之職務。而被上訴人雖經臺中市南屯區公所核准報備在案（按：報備時即已排除系爭大樓所屬「78中工建使字第797號使用執照」之建築），但並非經由系爭大樓之區分所有權人會議選任出來，亦非系爭大樓之區分所有權人或住戶擔任管理委員，故對於系爭大樓之區分所有權人而言，被上訴人並非合法有效之管理委員會；惟被上訴人對外宣稱其管理權及於系爭大樓，並以前案對上訴人洪嘉穗等7人訴請給付管理費，則被上訴人對於上訴人所有如附表一所示之公寓大廈區分所有權建物之管理權是否存在一事，並不明確，致上訴人之私法上地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被上訴人之確認判決除去等情，爰依民事訴訟法第247條第1項、公寓大廈管理條例第38條規定，對被上訴人提起消極確認之訴，求為判決：確認被上訴人對於上訴人所有如附表一所示之公寓大廈區分所有權沒有管理權。㈡系爭大樓與系爭別墅區並無「共同設施之使用與管理具有整
體不可分性」之情形，得獨立成立與系爭別墅區不同之管理委員會：
⑴系爭382地號土地（系爭大樓之建築面積及法定空地）是由
系爭大樓之區分所有權人共有，系爭大樓之一樓空間、地下室、樓梯間登記為同段2994建號，無獨立所有權狀，屬於系爭大樓之區分所有權人共有之共用部分，系爭別墅區房屋之所有權人並非382地號土地、2994建號建物之共有人，系爭大樓之區分所有權人本就可以依民法第765條規定，排除系爭別墅區所有權人之使用及干涉。
⑵系爭大樓與系爭別墅區之所有權人，沒有任何共有建物或共
有土地，且二者之居住使用可完全獨立，不可能存在所謂「共有物分管契約」關係。系爭別墅區住戶均是透過面臨「東興東街」之大門、門禁、車道及車道捲門進出，完全不需經由系爭大樓之一樓對外通行。又系爭別墅區房屋均有自己獨立之水塔、水錶、自來水管、瓦斯管、瓦斯錶、電錶與電路，完全與系爭大樓之自來水、瓦斯、電路獨立分開使用。系爭大樓之區分所有權人並未獲得分配面臨「東興東街」之大門、門禁、車道及車道捲門之遙控器、感應鈕及鑰匙。
⑶被上訴人在105年5月23日向臺中市南屯區公所申報成立「家
天下二期社區管理委員會」，在該申請報備書之「臺中市公寓大廈報備基本資料表」之「使照號碼」一欄有「勾選：合併使照報備」並記載：「（76）年中工建使字第3382號、（78）年中建使字第006、007、008、010、285、286、287、
288、787、789、791、792、793、794、795、796號」。臺中市南屯區公所105年6月22日公所農建字第1050014687號函，亦於「說明二」為相同之記載。而附表二所示建物之使用執照，為「78中工建使字第797號」，顯然與被上訴人所管理之系爭別墅區建物之使用執照號碼不同。從而，系爭大樓與系爭別墅區間，不符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款規定之「依建築法第11條規定之一宗建築基地」。⑷台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）107年7月27日函（
見本院卷㈡第116-119頁）所示「台中市○○○街○號地下室」（即系爭大樓地下室）的「配電（場）室」之產權登記，面積只有6.9公尺*3.4公尺，約20平方公尺，其建物所有權屬系爭大樓區分所有權人共有，提供台電公司使用安裝電力設備；其內所設置「供電設施」之所有權及管理權歸台電公司所有。經上訴人詢問甲級水電承裝商，上開函文說明第3點所載之「受電箱」，是安裝在「配電（場）室」內的牆壁上，由該受電箱起至用戶住宅的線路是屬於用戶所有。系爭別墅區雖有部分住宅所屬之台電公司供電設備放置在系爭大樓地下室，然相對於系爭大樓全部樓地板面積而言，只佔極小比例，不足以形成系爭大樓與系爭別墅區之「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」；若受電箱起至系○○○區住○○○路有維修必要，依民法786條規定即可處理，並無因此強令系爭大樓及系爭別墅區成立單一管理委員會。
⑸系爭大樓與系爭別墅區是否應統一由被上訴人管理、收取管
理費，應考量若系爭大樓因地震或年久老化，致結構、外牆、防水層等需修繕時，被上訴人是否願支付修繕費用，若被上訴人向系爭大樓住戶收取管理費，卻拒絕支付修繕費用，顯非事理之平。要化解系爭大樓與系爭別墅區所有權人間紛爭與利益衝突，唯一方法是使二者各自形成社區，讓「所有權範圍與使用權範圍相同」，修繕受益主體與修繕成本負擔主體也一致，如此不會發生利益衝突，以減少或消除紛爭。
二、被上訴人則以：㈠系爭大樓與系爭別墅區係屬公寓大廈管理條例第53條所定「
共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，應共同成立單一公寓大廈管理委員會：
⑴就社區外觀結構而言：系爭大樓與別墅區係同一建商本於整
體規劃設計所同時興建完成之社區，系爭大樓與兩側相鄰之別墅區建物間各有圍牆相連，阻隔人車穿越社區，但在牆內之社區中庭，社區成員可以自由通行，形成一內外有別之封閉社區空間。
⑵就社區內外通行而言：系爭大樓1樓設有「社區大門」供全
體住戶進出，於本件訴訟前逾20年間，大樓與別墅區之信件、包裹，均統一由郵務士經由大墩一街1號1樓之社區大門送至「社區管理室」，由社區共同聘任之管理員收發。
⑶就社區內部使用而言：建設公司於設計、建造初始，即規劃
系爭大樓1樓為「社區公用空間」，設有「社區管理室」、「社區監視系統設備」、「社區高壓電變壓器室」等，於本件訴訟前，已供大樓與別墅區住戶共同使用逾20年。
⑷就社區建築基地而言：系爭大樓與部分別墅區建築物是使用
「同一宗建築基地」，而由「同一個建造執照」申請建築，並列於「同一個使用執照」，屬建築法第11條規定之一宗建築基地，依公寓大廈管理條例施行細則第12條第1款規定，系爭大樓與別墅區建築物在「共同設施之使用與管理具有整體不可分性」。
⑸就社區電力設施及電費負擔而言：①上訴人於107年4月26日
就設置於系爭大樓地下室之電力設備函詢台電公司，依台電公司回函可知，本件有「別墅區部分18戶住宅」之電力設施係施設於系爭大樓地下室之配電場所。上訴人雖以施設於系爭大樓地下室之供電場所及供電設備所有權歸屬云云置辯，惟按公寓大廈管理條例第53條規定「其共同設施之使用與管理具有整體不可分性」之判斷，並不以「共有該設施之所有權」為要件，此有最高法院105年度臺上字第1120號民事判決可參，上訴人所辯，與法未合。②由台電公司回函亦可得知：用電地址「臺中市○○區○○○街○號公設」、「臺中市○○區○○路○○○○○○○號公設」、「臺中市○○區○○○街○號」之社區公設電費均由被上訴人負擔。
⑹就社區公共基金及管理費而言：本件社區之區分所有權人依
區分所有權人會議決議繳納公共基金，而於103年4月26日舉行103年區分所有權人會議第2次會議時決議，沿用社區前於102年11月所訂定之管理費收繳名冊作為社區收繳公共基金之依據，上訴人洪嘉穗等7人於104年8月31日前均有繳納管理費給被上訴人；其餘上訴人於104年10月31日前均有繳納管理費給被上訴人，足認上訴人向來承認被上訴人管理權。⑺就社區垃圾處理而言：系爭大樓與別墅區之垃圾，自79年以
來即由被上訴人委由怡潔環保工程有限公司共同處理清運。迄104年間兩造因管理費問題發生爭執，系爭大樓之垃圾始另由訴外人林添發於104年底委由日福環保有限公司處理清運。
㈡被上訴人於79年間即已成立，其區分所有權人包括上訴人，
上訴人如欲脫離本件社區，仍應依循區分所有權人會議決議之法定方式取得社區共識，始為正辦：
⑴由鉅公司係將系爭大樓與別墅區合併為一社區整體銷售及提
供售後服務，故於不動產預定買賣契約書即已約明「預定不動產買賣之建築物坐落於臺中市○○區○○段00000000地號土地上」，而未區分系爭大樓與別墅區所坐落地號土地；另約定「交屋日起半年內，先由建商代住戶組織服務中心，再由住戶成立管理委員會，並接管原由建商辦理之社區服務工作」，可見系爭大樓與別墅區住戶確於交屋後79年間，共同成立管理委員會即被上訴人。
⑵依「原判決事實理由三㈠兩造不爭執之事項⒋、⒌、⒍」所
載，可證被上訴人確於79年間即已成立，其區分所有權人確實包括上訴人12人，上訴人本件主張顯與渠等過去所為矛盾，有違誠信及禁反言原則。
⑶按「公寓大廈管理委員會之成立，係依公寓大廈管理條例第
28條第1項（或第26條第1項、第53條、第55條第1項）規定，經由召集區分所有權人會議，並依同條例第31條所定人數及區分所有權比例之出席、同意而決議為之，屬於私權行為；其依公寓大廈管理條例施行細則第8條及公寓大廈管理組織申請報備處理原則第3點、第4點規定程序申請報備（報請備查），係為使主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，核與管理委員會是否合法成立無涉。」此有最高行政法院103年9月份第1次庭長法官聯席會議決議意旨可參，上訴人一再以與「公寓大廈管理組織合法成立與否」無關之「申請備查」事項為主張，實有誤會。
⑷按「社區欲脫離原加入之公寓大廈管理委員會，另行成立管
理組織疑義乙節，係涉規約之變更，仍應由原管理組織踐行公寓大廈管理條例第31條規定程序後始得為之」，此有91年3月7日內政部營建署營署建管字第0910012172號函可參。上訴人如欲脫離被上訴人社區，應回歸公寓大廈管理條例「自主性管理」之立法意旨，依同條例規定以區分所有權人會議決議之方式，取得社區共識為之，始為正辦。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明求為判決：原判決廢棄；確認被上訴人對於上訴人所有如附表一所示之公寓大廈區分所有權沒有管理權。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴坐落系爭382地號土地上如附表二所示19棟建物即系爭大樓
，其所有權人及共有部分為2994建號，應有部分比例均如附表二所示。
⑵由鉅公司於76至78年間在系爭382-1地號至382-62地號土地
上興建完成56棟透天住宅（即系爭別墅區），及在系爭382地號土地上興建系爭大樓，因當時公寓大廈管理條例尚未制定施行，由鉅公司在78年4月交屋後，並沒有依該條例提撥「公共基金」。
⑶系爭別墅區面臨「東興東街」之建築物，設有通路與「東興
東街」連接，在連接處設有3處大門、信箱、門禁、2處車道及2處車道鐵捲門，可以直接通行至「東興東街」。
⑷台電公司在系爭大樓地下室（即共用之2994建號建物）設有
「配電（場）室」、設有「供電設施」，該「供電設施」之所有權及管理權是歸台電公司所有，供系爭大樓及系○○○區○○○○街、精誠路之透天住店電源使用。
⑸系爭大樓及系爭別墅區之垃圾原本交由同一家環保公司清運
，並將垃圾子母車放置於系爭382地號土地之法定空地上，嗣因兩造爭執，才分別各自交由環保公司清運，故系爭別墅區之垃圾子母車，現另放於東興東街上。
⑹引用「原判決事實理由三㈠兩造不爭執之事項⒋、⒌、⒍」上訴人曾參與被上訴人管委會事務之不爭執事項。
㈡兩造爭執之事項：
⑴系爭大樓是否應與系爭別墅區共同依公寓大廈管理條例第53
條規定，成立單一公寓大廈管理委員會？⑵上訴人主張系爭大樓得獨立成立與系爭別墅區不同之管理委
員會，是否有理由？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠上訴人主張：渠等為附表一所示系爭大樓區分所有權人，並
為附表二系爭2994建號建物之應有部分所有權人，應有部分比例均如附表二所示，系爭別墅區之所有權人，就系爭2994建號共用建物並無應有部分所有權等情，業為兩造所不爭，並有土地及建物登記簿謄本在卷足參（見原審卷一第19至87頁），故應堪採信。
㈡系爭大樓與系爭別墅區於公寓大廈管理條例施行前，即已自79年間組成同一社區，並成立管理委員會：
⑴被上訴人主張：系爭大樓及系爭別墅區係由鉅公司所興建之
「由鉅家天下」第二期建案，由鉅公司於銷售之初已將系爭大樓與別墅區合併為同一社區整體銷售及提供售後服務，故於不動產預定買賣契約書即已約明「預定不動產買賣之建築物坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○○號土地上」，另約定「交屋日起半年內，先由建商代住戶組織服務中心，再由住戶成立管理委員會，並接管原由建商辦理之社區服務工作」，足見系爭大樓與別墅區住戶確於由鉅公司交屋後之79年間共同成立管理委員會即被上訴人等情，業有被上訴人提出之「不動產預訂買賣契約書」、「由鉅家天下社區基本公約及管理規章」（下稱社區管理規章）足參（見原審卷一第164至175頁）。本院審酌：①前揭買賣契約第18至20條已約明自交屋日起半年內社區管理服務由「由鉅公司」代為組織服務中心，而買受人即系爭大樓及系爭別墅區住戶全體應於該半年內成立管理委員會，接管社區管理服務工作；另第21至22條約定，買方(即全體住戶）同意變壓器及供水設備，依照建築藍圖標示位置安裝，倘各該公共事業機構正式設計變更指定位置或增設時，買方亦無條件同意，不得異議；由鉅公司統一代為申請外水外電，費用由買受人負擔。②又依社區管理規章第3條第2項約定，各項管理服務費用，由社區內住戶平均分擔，其分擔原則暫定為：別墅區每月C型1500元、D型1200元、E型1000元、F型1300元、公寓每月500元、大樓店鋪每月500元等情，認上開買賣契約及社區基本公約及管理規章已將系爭大樓、系爭別墅區納為同一社區，於公寓大廈管理條例施行前，自79年間交屋日起半年內經由鉅公司執行社區管理服務工作，而全體住戶則於該半年期間成立管理委員會（即被上訴人）執行社區管理服務工作，應甚明確。
⑵又上訴人張蘭馨之夫張國中曾於103年5月1日至104年4月30
日止擔任被上訴人社區之主任委員，並每月領取津貼2000元；上訴人12人曾參加被上訴人社區103年4月6日之第一次區分所有權人會議，上訴人中洪嘉穗、賈毓閩、陳素蓮、何怡珍曾參加被上訴人社區103年4月26日之第二次區分所有權人會議，上訴人中蔡志仁、洪嘉謙、洪嘉穗、賈毓閩、張蘭馨、朱原申、張佩鈺、何怡珍、陳素蓮均有參加被上訴人社區104年4月26日之區分所有權人會議；另上訴人洪嘉穗等7人於104年8月31日前有繳納管理費給被上訴人，其餘5位上訴人於104年10月31日前亦均有繳納管理費給被上訴人等情，業為上訴人所不爭，足徵上訴人曾出席被上訴人管理服務所召開之區分所有權人會議，並向被上訴人繳納社區管理費，另上訴人張蘭馨之夫張國中甚且曾擔任被上訴人之主任委員一職，更足見上訴人確實曾同意系爭大樓與系爭別墅區為同一社區而參加相關區分所有權人會議及繳納管理費用甚明。上訴人主張當初不了解情形才參加上開區分所有權人會議及繳納管理費用云云，縱使為真實，亦不影響，自建商銷售、交屋及移交管理服務工作予被上訴人後，均將系爭大樓及系爭別墅區納為同一社區銷售及管理服務之前揭事實。
㈢被上訴人於公寓大廈管理條例施行後，仍為系爭大樓及系爭別墅區之管理委員會：
⑴按管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓
大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。且公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，公寓大廈管理條例第3條第9款、第28條分別定有明文。又公寓大廈管理條例係於84年6月28日施行，同條例第55條第1項另規定本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
⑵自79年間起，被上訴人即為系爭大樓及系爭別墅區成立之管
理委員會，已如前述，嗣公寓大廈管理條例於84年6月28日施行，被上訴人雖於105年5月23日始向主管機關提出「家天下二期公寓大廈(社區)申請報備書」等資料，而經主管機關於105年5月25日發給報備證明（見前案判決卷三第15頁），然而上開申請備查前後，被上訴人管理委員會組織仍屬同一性，並不因前揭申請備查程序而有所不同。
⑶又被上訴人於申請前揭備查程序時，雖因無法取得被上訴人
七人所屬大樓區住戶之多數同意，而無法將系爭大樓納入管理範圍而向主管機關取得備查證明，惟查：上開申請主管機關備查程序，係為使主管機關知悉，俾便於必要時得採行其他監督方法之行政管理措施，不影響被上訴人自79年間成立管理委員會之私權行為，故縱使系爭大樓不在前揭備查程序範圍，亦不影響被上訴人管理範圍包含系爭大樓及系爭別墅區之效力。
㈣系爭大樓與系爭別墅區具有「共同設施之使用與管理具有整
體不可分性之集居地區」，應共同成立單一公寓大廈管理委員會：
⑴按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使
用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定，公寓大廈管理條例第53條定有明文。
⑵系爭大樓及系爭別墅區（下稱系爭社區）就「建築外觀結構
」而言，係由同一建商本於整體規劃設計所同時興建完成之社區建築，系爭大樓與兩側相鄰之別墅區建物間各有圍牆相連，阻隔人車穿越社區，但在牆內之社區中庭，社區成員可以自由通行，形成一內外有別之封閉社區空間，此有現場照片在卷足參（見本院卷一第148、149頁）；就「系爭社區內外通行」而言，系爭大樓1樓設有「社區大門」供全體住戶進出，系爭別墅區雖另有出入門戶，然仍得經由系爭大樓之社區大門對外出入，於本件訴訟前逾20年間，大樓與別墅區之信件、包裹，均統一由郵務士經由大墩一街1號1樓之社區大門送至「社區管理室」，由社區共同聘任之管理員收發等情，亦為上訴人所不爭，且有上開照片足參，足見系爭社區於建築設計時，其外觀有整體性，系爭別墅區雖另有出入門戶，然系爭社區對外仍以系爭大樓一樓做為管理中心之出入門戶甚明。
⑶又系爭社區「內部使用」而言，建設公司於設計、建造初始
，即規劃系爭大樓1樓為「社區公用空間」，設有「社區管理室」、「社區監視系統設備」、「社區高壓電變壓器室」等，於本件訴訟前，已供大樓與別墅區住戶共同使用逾20年等情，亦為兩造所不爭執。又系爭社區「電力設施及電費負擔」而言，系爭別墅區部分18戶住宅之電力設施係施設於系爭大樓地下室之配電場所等情，業有台灣電力股份有限公司台中區營業處函文在卷足稽（見本院卷二第116至119頁），本院審酌上開配電設備應屬上開買賣契約第21條約定所稱之建築設計配置位置，故認附表二所示系爭2994號共用部分雖為系爭大樓住戶所分別共有，系爭別墅區住戶並無應有部分所有權，然依前揭買賣契約之約定，顯屬系爭大樓住戶同意供系爭社區設置配電設備使用，由此更足證系爭大樓與系爭別墅區上開共同設施之管理具有「整體而不可分性」甚明。⑷從系爭社區管理相關費用負擔情形而言，系爭社區管理費用
分擔，依前揭買賣契約之約定，係分為別墅區、大樓公寓、店鋪三類分別收取，其中別墅區再分成C、D、E、F四級收取，別墅區負擔之管理費用較多，大樓公寓、店鋪之管理費用負擔較少等情，亦如前述，另依前揭台電公司函文可知，用電地址「臺中市○○區○○○街○號公設」、「臺中市○○區○○路○○○○○○○號公設」、「臺中市○○區○○○街○號」之社區公設電費均由被上訴人負擔，足見系爭別墅區雖無系爭大樓共同設施之區分所有權，然而亦共同分擔相關管理費用支出，對系爭大樓住戶並無特別不公平之情事。
⑸上訴人雖主張日後系爭大樓若有相關必要修繕費用，應由何
人支出，將衍生問題云云，惟上開問題乃屬系爭社區管理事務之執行問題，不影響系爭社區之使用及管理具有整體及不可分性之認定。
⑹綜上，本院認系爭大樓與系爭別墅區共同設施之使用及管理
，有前述整體不可分性，故兩區由建商興建完成之初納為同一社區，嗣經成立被上訴人管理委員會執行管理事務，符合公寓大廈管理條例第53條之規定甚明，上訴人抗辯被上訴人對系爭大樓不具有管理權限，不足採信。
㈤綜上所述，系爭大樓與系爭別墅區自建商進行建築規劃設計
，不論從建築外觀、對外出入、共同設施使用、管理室設置，均以同一社區規劃設計，故系爭大樓與系爭別墅區共同設施之使用及管理具有整體不可分性，且系爭社區自79年起已成立被上訴人管理委員會，執行系爭社區之管理事務迄今，上訴人如欲另成立獨立之系爭大樓區之管理委員會，自應依公寓大廈管理條例第31條規定，進行被上訴人社區規約之變更，始得成立，故依本院前揭析述，被上訴人對系爭大樓區仍有管理權限，上訴人請求確認被上訴人就系爭大樓無管理權，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不當，然結論仍可維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 8 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭妙俐法 官 陳毓秀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 王朔姿中 華 民 國 108 年 1 月 9 日