臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第517號上 訴 人即被 上 訴人 締優開發事業股份有限公司法定代理人 賴志賢訴訟代理人 李進建律師被上訴人即上 訴 人 員林國宅公寓大廈管理委員會法定代理人 黃懿慈訴訟代理人 廖國竣律師上列當事人間請求返還不當得利事件，兩造對於中華民國106年8月30日臺灣彰化地方法院第一審判決（106年度訴字第62號），各自提起上訴，本院於107年4月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人締優開發事業股份有限公司後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人員林國宅公寓大廈管理委員會應再給付上訴人締優開發事業股份有限公司新台幣10萬2092元，及其中新台幣2萬5738元自民國106年1月17日起，其餘新台幣7萬6354元自民國106年4月13日起，均至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
上訴人締優開發事業股份有限公司其餘上訴，及上訴人員林國宅公寓大廈管理委員會上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人締優開發事業股份有限公司負擔百分之24，餘由被上訴人員林國宅公寓大廈管理委員會負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人締優開發事業股份有限公司（下稱上訴人）主張：
(一)彰化縣政府標售彰化縣○○市○○段○○○號土地及其上建物（地上16層、地下2層，門牌號碼彰化縣○○市○○路○○號，下稱系爭不動產）之地下一層、地上第一及二層建物（下稱4959建號建物）及基地，由上訴人於民國105年6月17日以新台幣（下同）3億4909萬9999元競標取得，經彰化縣政府於105年7月6日辦理點交完訖，上訴人依據所有權能取得占有使用收益。系爭不動產之地下一層為停車場（下稱系爭停車場）部分係4959建號建物之附屬建物，應屬4959建號建物所有權人專有部分。因4959建號建物長達近20年乏人標售買賣，而由被上訴人即上訴人員林國宅公寓大廈管理委員會（下稱被上訴人）長年占有使用系爭停車場，並出租國宅住戶及第三人使用多年且發放停車證，前經彰化縣政府多年來不斷函文催請被上訴人淨空返還，被上訴人未予理會。再經上訴人取得所有權後，催請被上訴人返還並給付停車租金費用，被上訴人表示礙難照辦，迄於106年3月29日才由上訴人取回。
(二)系爭停車場為地下一層百貨公司超市（面積4257.79平方公尺）、地上一層（面積3447.96平方公尺）及第二層（面積4573.55平方公尺）之附屬建物，並非全體住戶之附屬建物，且系爭停車場有獨立之所有權狀，為專有部分，非國宅任一住戶區分所有，亦無任何使用權能或租賃約定。況依105年彰化縣員林國民住宅社區商業設施標售房地投標須知（下稱105年投標須知）第12條第3項所載系爭停車場屬上訴人專有部分，（標出前）現況暫由被上訴人維護及作為停車場使用，標出後彰化縣政府將函被上訴人請其公告週知，並視需要協助淨空等內容，非被上訴人抗辯之約定共用部分。且於106年2月3日召開之協調會中，彰化縣政府官員亦明白表示上訴人取得之系爭停車場為上訴人專有。
(三)按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照。被上訴人占有系爭停車場，而上訴人所有之地下一層有不同房屋地址三筆，共計19833.2平方公尺（○○路○段000號地下室4200.6＋54
60.8＋○○路00號4243.3＋5928.5＝19833.2），現值7918萬3900元，然實際上作為系爭停車場使用僅為16036.12平方公尺，依比例地下室作為系爭停車場空間使用之現值為6402萬4087元。上訴人依前揭土地法第97條規定，於無權占有請求不當得利之事件，雖非當然一體適用，但未嘗不可據為計算損害之標準，而以被上訴人占有使用之基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，認以年息百分之10計算適當且合理。爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人給付上訴人自105年7月7日至106年3月28日相當於租金之不當得利464萬8323元，及其中105年7月7日起至106年1月5日之320萬9974元，自起訴狀繕本送達翌日（即106年1月17日）起，其餘106年1月6日起至106年3月28日之143萬8349元，自原審擴張聲明狀送達翌日（即106年4月13日）起算之法定遲延利息。
二、被上訴人則以：
(一)系爭不動產建造執照核發日期為80年4月15日，使用執照為84年8月21日，第一次登記日期為85年9月12日，其上就地下層部分並無任何記載非屬共同使用字樣，亦未編列門牌號碼，地下室即便有獨立之建號，仍無法為單獨所有權之客體。且系爭不動產地下室之法定停車空間、增設停車空間、獎勵停車空間並無明確標示，依原始建築圖說之標示，地下一層平面圖之停車位均為約定專用，是系爭停車場並非4959建號建物之附屬建物，不得以專有方式移轉，自不因登記而影響其共同使用之性質。況原始建築圖說標示之法定停車空間為332格，其涵蓋範圍並未明文，是法定停車位應存在於地下
一、二層之間，與增設停車位及獎勵停車位均為共有性質，亦有彰化縣政府於93年標售員林國民住宅社區商業設施標售投標須知（下稱93年投標須知）第12條及102年彰化縣員林國民住宅社區商業設施標售房地投標須知（下稱102年投標須知）第12條之規定可參。況地下一層面積為4258.79平方公尺，若將地下一層之其他空間視為附屬建物，則附屬建物面積高達16036.12平方公尺，為主建物之4倍，顯不合理，是該停車空間應為系爭不動產之附屬建物，非僅為百貨公司及超市之附屬建物。
(二)員林國宅社區住戶於96年4月15日舉行第一屆第二次區分所有權人大會，彰化縣政府為區分所有權人並指派人員出席，會議程序五、社區規約部分條文修訂討論提出說明：本次會議擬修訂社區規約部分條文，需大會表決通過，今將以公開之程序朗讀條文，各住戶可就有意見之條文討論表決，並於各項條文逐一朗讀完畢後覆請大會表決，其中關於附件八員林國宅社區地下室停車場管理辦法（下稱停車場管理辦法）
壹、總則之二、「本辦法適用於汽機車之管理，停車場置於地下室一、二樓」，肆、停車證管理及收費十七、「本社區停車場內住戶之第二輛車，應按月繳交清潔維護費五百元整，繳費標準由管委會按實際需要，得隨時調整之，並予以公告通知。」是已經決議有停車場管理辦法之規約存在。又105年8月8日彰化縣政府府工建字第0000000000號函亦載明「有關地下室一、二樓之使用，應與該專有部分區分所有權人協調並取得共識後，於區分所有權人會議修改住戶規約，明定停車場使用對象及範圍，以維區分所有權人之權益，化解糾紛提升居住品質。」上訴人主張員林國宅住戶規約（下稱住戶規約）第4條之規定，無專有部分之區分所有權人書面同意，不得為議案，係屬召集程序違法，各區分所有權人未於3個月內訴請撤銷，其程序瑕疵業已補正，該決議即有效存在。而上訴人於投標前、後均知悉系爭不動產地下室供停車場使用，該停車場之性質依常理判斷，並非供專有部分所用，則依民法第799條之1第4項之規定，上訴人就上開規約之約定，自應繼受彰化縣政府之權利義務而受拘束。
(三)員林國宅社區住戶買受房地之時間點，均在上訴人106年辦理4959建號建物用途變更登記前，且國民住宅買賣契約亦明載本社區設有公共使用出入口所有地下室（層）防空避難室、法定停車空間等公共設施，由住戶共同持分使用。是以員林國宅社區全體住戶與彰化縣政府已以買賣契約確認系爭停車場係供「避難室兼停車場」使用，並經彰化縣政府因買賣關係點交予全體住戶使用，縱或因社區住戶請求彰化縣政府移轉系爭停車場所有權之請求權已罹於時效，惟消滅時效完成，僅係債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地予買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，並非屬無權占有，自亦非無法律上原因而占有使用。
(四)按不當得利請求權，係以使得利人返還其所受利得為目的，非以相對人（損失者）所受損害之填補為目的，故與損害賠償請求權不同。依上訴人請求，本件屬非給付不當得利權益侵害，被上訴人有法律上原因保有正當性，而上訴人就權益因如上述未依買賣契約與依據公寓大廈管理條例等相關修改規約，尚未取得其專有權利之歸屬享有，與權益侵害不當得利之構成要件有間。且上訴人仿土地法第97條請求不當得利亦不適宜，上訴人於105年11月10日登記為所有權人，理應以此登記日期方有所有權人權益使用。
(五)縱認上訴人有取得專有使用權利，被上訴人針對系爭停車場並無排除上訴人使用，系爭停車場之地下室有電梯可通至各樓層，被上訴人本於管理權責，避免非國宅住戶進出，架設柵欄進行管理，並無禁止上訴人進入或排除其對系爭停車場之使用，自無不當得利之可言。上訴人此部分之主張，自應負舉證之責，且應扣除維護費用等支出，方為其得請求之金額。如認上訴人請求不當得利有理，起算日應從106年2月2日起算，非上訴人自己得標後，未盡其責要占有使用而將此不行使之狀態歸咎於被上訴人負擔。另上訴人主張不當得利部分，理應分攤所有水電開銷等必要費用，被上訴人主張行使抵銷權，應扣除47萬7233元。本件員林國宅105年7月至12月半年之停車收費共191萬4613元，停車位總數891，系爭停車場有353位，故系爭停車場應分得每月停車費12萬6423元。106年1月至5月停車費收入115萬7158元，系爭停車場每月應分得停車費9萬1690元等語，資為抗辯。
三、以下之事實為兩造所不爭執：
(一)系爭不動產建造執照核發日期為80年4月15日，使用執照為84年8月21日，第一次建物登記日期為85年9月12日，其上就地下層部分並無任何記載非屬共同使用字樣，亦未編列門牌號碼。
(二)系爭停車場於85年6月17日系爭不動產竣工之彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政事務所）測量成果圖及第一次建物登記記載為避難室兼停車場，登記為4959建號建物之附屬建物，系爭不動產之使用執照經彰化縣政府工務局85年3月2日以彰工管字第0000號函准予更正為地下二層用途為防空避難室兼停車場，地下一層為停車場、超級市場，上訴人登記為4959建號建物所有權人後，於106年2月23日申請員林地政事務所將系爭停車場之用途更正登記為停車場。
(三)系爭不動產之地下一層、地上第一及二層建物即4959建號建物及其基地由彰化縣政府辦理標售，上訴人於105年6月17日以3億4909萬9999元競標買受，經彰化縣政府於105年7月6日辦理點交完畢，上訴人於105年11月10日完成所有權移轉登記。
(四)彰化縣政府辦理4959建號建物之標售，於87年標售員林鎮國民住宅社區商業設施房地投標須知（下稱87年投標須知）載明社區地下一、二樓為約定共用，其使用、收費、管理維護，悉依經本府同意之社區住戶互助委員會制定之「員林國宅社區停車場管理規則」。其地下一樓停車場為百貨公司、超市之商業設施停車區域，於非營業時段不得對外出租使用，應與社區住戶互助委員會協調開放供社區住戶租用等語。93年投標須知載明社區停車場地下一、二樓為約定共用，其使用、收費、管理維護，依社區管理委員會制定之「員林國宅社區停車場管理規則」。其地下一樓停車場為百貨公司、超市之商業設施停車區域，於非營業時段不得對外出租使用，應與社區管理委員會協調開放供社區住戶租用等語。102年投標須知載明本社區所附建地下室係為法定防空避難設備（含蓄水池、機電室及樓梯間）兼室內停車場使用，其面積由國宅及店舖住宅住戶共同持分使用（依建物登記為準），平時由本府輔導成立國宅管理委員會協助停車使用管理及維護，戰時作為防空避難室使用，得標人不得提出任何異議等語。105年投標須知載明本社區所附建地下室為法定防空避難設備（含蓄水池、機電室及樓梯間）兼室內停車場使用，地下1樓（依建物登記為準）屬標售編號1號專有部分，現況暫由社區管理委員會管理維護及作為停車使用，標出後本府將函該社區管理委員會請其公告週知，並視需要協助淨空地下1樓之停車區域，簽約後相關管理維護由得標人逕依公寓大廈管理條例相關規定辦理等語。
(五)彰化縣政府於4959建號建物標售前，分別以103年2月24日府工建字第0000000000號函、104年5月14日府工建字第0000000000號函、104年10月30日府工建字第0000000000號函、104年11月30日府工建字第0000000000號函向被上訴人表示「貴社區地下一樓停車場屬○○段4959建號（門牌○○○鎮○○路○○號）之附屬建物，該建號為本府刻正辦理國宅商業設施標售之標的物，惟現由貴社區住戶停放車輛，請貴會通知社區住戶儘速將停車場淨空，以利本府辦理標售作業」、「有關貴社區地下室停車場管理辦法第2點『本辦法適用於汽機車之管理，停車場設置於地下室一、二樓』乙節，查地下室一樓屬○○段4959建號（門牌號○○○鎮○○路○○號）之附屬建物（應為專有部分），該建號本府刻正辦理國宅標售，惟現由貴社區住戶停放車輛，請貴會不得再行核發下期地下室一樓之停車證，並通知社區住戶儘速將停車場淨空，以利本府辦理標售作業，並修改『地下室停車場管理辦法』第2點條文。」、「地下室一樓本府未開放使用，貴會無權占用，現由貴社區住戶停放車輛，請貴會不再核發地下室一樓之停車證，並通知社區住戶儘速將地下室一樓停車場淨空，並修改『地下室停車場管理辦法』第2點條文。」、「有關貴社區修正地下室停車場管理辦法，需待區分所有權人會議乙節，本府尊重貴社區管理之權責，惟務必請加速召開區分所有權人會議之期程；於修法前，本府認定貴管委會為無權占有者，將保留請求損害賠償之權利。」等語。並於4959建號建物標售後以105年8月8日府工建字第0000000000號函向被上訴人表示「有關地下室一、二樓之使用，應與該專有部分區分所有權人協調並取得共識後，於區分所有權人會議修改住戶規約，明定停車場使用對象及規範，以維區分所有權人之權益，化解紛爭提升居住品質。」等語。再以106年5月5日府工建字第0000000000號函覆原審法院表示「內政部營建署及本府自始並無同意地下1樓停車場劃設為約定共用。」等語。
(六)員林國宅社區住戶於96年4月15日舉行第一屆第二次區分所有權人大會（第一屆第一次未達法定人數未開會），彰化縣政府為區分所有權人並指派人員出席，會議程序五、社區規約部分條文修訂討論提出說明：本次會議擬修訂社區規約部分條文，需大會表決通過，今將以公開之程序朗讀條文，各住戶可就有意見之條文討論表決，並於各項條文逐一朗讀完畢後覆請大會表決。並於住戶規約第4條規定區分所有權人會議約定會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人之書面同意，始得成為議案。
(七)員林國宅社區有訂定停車場管理辦法為住戶規約之附件，第2點約定本辦法適用於汽機車之管理，停車場置於地下室一、二樓。第4點約定本社區地下室停車場，車輛進入須憑證通行，一證限一車，無證車輛一律禁止入內。第15點約定由管委會製發停車證，每車乙枚，以資識別。第17點約定本社區停車場內住戶之第二輛車，應按月繳交清潔維護費500元整，繳費標準由管委會按實際需要，得隨時調整之，並予以公告通知。
(八)系爭停車場在上訴人競標買受4959建號建物於105年7月6日彰化縣政府辦理點交時係由被上訴人管理供全體住戶停車使用，被上訴人於地下室出入口設置柵欄管制車輛進出，社區住戶須憑被上訴人所核發之停車證始能通行，並由被上訴人向領取停車證之住戶收取停車費，依被上訴人之計算結果，系爭停車場所收取之停車費為105年7月至12月每月12萬6423元，106年1月至5月每月為9萬1690元。系爭停車場於106年3月29日由上訴人收回。
(九)員林國宅社區住戶向彰化縣政府買受系爭不動產之區分所有建物，於國民住宅買賣契約約定「本社區設有公共使用出入口所有地下室（層）除防空避難室、法定停車空間、配電室等公共設施，由住戶共同持分使用外，其餘得由彰化縣政府辦理標售（租）」。
(十)上訴人所屬系爭不動產之地下室一層，其課稅面積連同系爭停車場為19833.2平方公尺，課稅面積之現值為7918萬3900元。
四、本件兩造爭執之重點：
(一)系爭停車場係4959建號建物或系爭不動產之附屬建物？
(二)系爭停車場若屬上訴人專有部分，彰化縣政府有無同意供全體社區住戶共同使用？
(三)被上訴人有無占用系爭停車場及使用系爭停車場之正當權源？
(四)上訴人得否主張被上訴人自106年7月7日無權占用系爭停車場？
(五)被上訴人若應負不當得利返還責任，其應給付之金額為何？
五、本院得心證之理由：
(一)系爭停車場係4959建號建物或系爭不動產之附屬建物？
1.系爭停車場於85年6月16日系爭不動產竣工之員林地政事務所測量成果圖及第一次建物登記記載為避難室兼停車場，登記為4959建號建物之附屬建物，此有建物登記謄本及測量成果圖在卷可稽（附原審卷(一)第7、8頁、本院卷第145至149頁），依該建物登記謄本及測量成果圖所示，4959建號建物包括第一層面積3447.96平方公尺、第二層面積4573.55平方公尺、地下一層超市面積4257.79平方公尺，合計12279.30平方公尺，及系爭停車場面積16036.12平方公尺，顯然系爭停車場已登記在4959建號建物之附屬建物，自係4959建號建物之附屬建物。因4959建號建物係供百貨公司、超級市場使用，此有該建物之所有權狀附卷足憑（附原審卷(一)第80頁），故需要有較大面積之停車場供客戶使用，4959建號建物乃會登記多達16036.12平方公尺停車場之附屬建物，被上訴人僅以4959建號建物之地下一層超市面積僅4258.79平方公尺，系爭停車場之面積為其4倍，主張系爭停車場為系爭不動產之附屬建物，要屬無據。
2.系爭停車場為4959建號建物之附屬建物，自屬4959建號建物之一部分，為4959建號建物專有部分，彰化縣政府在辦理4959建號建物標售前，即分別以103年2月24日府工建字第0000000000號函、104年5月14日府工建字第0000000000號函向被上訴人表示系爭停車場屬4959建號建物之附屬建物（應為專有部分），並於105年投標須知載明本社區所附建地下室為法定防空避難設備（含蓄水池、機電室及樓梯間）兼室內停車場使用，地下1樓（依建物登記為準）屬標售編號1號專有部分等語（函附原審卷(一)第19、20頁、105年投標須知附原審卷(一)第157至162頁）。至被上訴人所稱105年投標須知之附件一所載標的物房屋面積含公共設施面積，如陽台、花台、樓梯間、走廊、電梯、機械室、防空避難室兼停車場，係指4959建號建物之共有部分即5895建號建物（見原審卷
(一)第7頁之4959建號建物之建物登記謄本），並未包括系爭停車場。系爭停車場已登記在4959建號建物之附屬建物，非屬獨立建物，此與土地登記規則所定區分所有建物之地下層如依使用執照之記載非屬共同使用性質，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理所有權第一次登記無關，系爭停車場既已登記為4959建號建物之附屬建物，已非屬全體住戶共同使用性質，使用執照自無須記載系爭停車場非屬共同使用性質，系爭停車場當然未編列門牌，尚非被上訴人所主張系爭停車場須視使用執照有無記載共同使用性質定之，得單獨辦理建物所有權第一次登記，否則即屬共同使用之性質云云，被上訴人以系爭停車場於使用執照未記載共同使用性質，亦未編列門牌號碼等情，而謂應屬系爭不動產全體住戶共同使用，即無可採。
3.系爭停車場於85年6月16日系爭不動產竣工之測量成果圖及第一次建物登記記載為避難室兼停車場，但系爭不動產之使用執照在此之前已經彰化縣政府工務局85年3月2日以彰工管字第0000號函准予更正為地下二層用途為防空避難室兼停車場，地下一層為停車場、超級市場，上訴人乃於106年2月23日申請員林地政事務所將系爭停車場之用途更正登記為停車場，此亦有系爭不動產之使用執照及4959建號建物之建物登記謄本為證（見原審卷(一)第78、179頁）。系爭停車場之用途在員林地政事務所為第一次建物登記之前，已經彰化縣政府工務局於系爭不動產使用執照更正其用途為單純停車場，並無防空避難室之用途，員林地政事務所將其用途登記為避難室兼停車場，自有違誤。再就地下室作為防空避難室或法定停車空間使用，是否屬於共同使用部分而不能成為專有部分而論，依建築法第102條之1第1項，及建築技術規則建築設計施工編第59條至第62條、第140條至第144條規定，建築物應附建防空避難設備或停車空間，細繹此等規範意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定之意涵中，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間、且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意，蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區分所有權人使用。是系爭停車場之用途不論係登記為避難室兼停車場或停車場，均係有關系爭停車場之使用用途，並未限制必須供系爭不動產之全體住戶共同使用，而不能供非區分所有權人使用，此與系爭停車場是否屬全體住戶共同使用部分或4959建號建物所有權人專用部分無關，系爭停車場既登記為4959建號建物之附屬建物，即為4959建號建物所專用，僅系爭停車場之用途應依建物登記謄本所載之避難室兼停車場或停車場使用，而非系爭停車場登記之使用用途為避難室兼停車場或停車場，即當然為全體住戶共同使用，而不能成為4959建號建物之專有部分。
此再觀上訴人於標得4959建號建物之所有權，與彰化縣政府所訂立之買賣契約，約定系爭停車場屬本標的物專有部分，戰時作為防空避難室使用，得標人不得提出任何異議自明（見原審卷(一)第166頁），系爭停車場非供全體住戶共同使用，該登記之使用用途自與全體住戶無關。至被上訴人所引內政部85年7月16日台內地字第0000000號函修正建物所有權第一次登記法令補充規定，所定共同使用部分登記之項目為法定防空避難室、法定停車空間，係指法定防空避難室、法定停車空間得登記為建物共同使用部分，並非法定防空避難室、法定停車空間定須登記在全體住戶共同使用之範圍，而不得登記為區分所有建物之附屬建物，被上訴人以系爭停車場登記之使用用途為避難室兼停車場，抗辯應屬全體住戶之共同使用部分，委無可採。
4.被上訴人再提出台灣省政府住宅及都市發展局（下稱台灣省政府）之原始建築圖說，主張系爭停車場標示為約定專用，即應為共同使用部分云云。惟被上訴人所提出台灣省政府之原始建築圖說，其標示系爭停車場為約定專用之真正為上訴人所否認，而觀該原始建築圖說所標示系爭停車場為約定專用，係經人為所繪圖再註記為約定專用（見本院卷第58至61頁），其真實性已有可疑。再依公寓大廈管理條例第2條第4、5款之規定，共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用；約定專用部分則指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用，顯然屬專有之附屬建築物即非共用部分，而約定專用部分本質上係屬共用部分再經約定供特定區分所有權人使用，若非屬共用部分，即無約定為專用部分之可言。系爭停車場既已經登記為4959建號建物之附屬建物，自非共用部分，當然不可能再約定為專用部分，況被上訴人提出台灣省政府之原始建築圖說，係系爭不動產興建當時之建築圖說，更不可能有全體住戶將系爭停車場約定為4959建號建物專用部分之情事，被上訴人此部分主張，亦屬無據。
(二)系爭停車場若屬上訴人專有部分，彰化縣政府有無同意供全體社區住戶共同使用？
1.員林國宅社區有訂定停車場管理辦法為住戶規約之附件，第2點約定本辦法適用於汽機車之管理，停車場置於地下室一、二樓，被上訴人因此主張彰化縣政府有同意系爭停車場供全體住戶共同使用。惟彰化縣政府於辦理4959建號建物標售前，分別以103年2月24日府工建字第0000000000號函、104年5月14日府工建字第0000000000號函、104年10月30日府工建字第0000000000號函、104年11月30日府工建字第0000000000號函向被上訴人表示「系爭停車場現由貴社區住戶停放車輛，請貴會通知社區住戶儘速將停車場淨空，以利本府辦理標售作業」、「有關貴社區地下室停車場管理辦法第2點『本辦法適用於汽機車之管理，停車場設置於地下室一、二樓』乙節，請貴會不得再行核發下期地下室一樓之停車證，並通知社區住戶儘速將停車場淨空，以利本府辦理標售作業，並修改『地下室停車場管理辦法』第2點條文。」、「地下室一樓本府未開放使用，貴會無權占用，現由貴社區住戶停放車輛，請貴會不再核發地下室一樓之停車證，並通知社區住戶儘速將地下室一樓停車場淨空，並修改『地下室停車場管理辦法』第2點條文。」、「有關貴社區修正地下室停車場管理辦法，需待區分所有權人會議乙節，本府尊重貴社區管理之權責，惟務必請加速召開區分所有權人會議之期程；於修法前，本府認定貴管委會為無權占有者，將保留請求損害賠償之權利。」等語（見原審卷(一)第19至22頁），再以106年5月5日府工建字第0000000000號函覆原審法院表示「內政部營建署及本府自始並無同意地下1樓停車場劃設為約定共用。」等語（見原審卷(二)第10頁），顯然彰化縣政府從未同意停車場管理辦法第2點之約定，將屬4959建號建物專用之系爭停車場規劃為供全體住戶使用之停車場，並請被上訴人召開區分所有權人會議修改停車場管理辦法第2點之約定，在修改辦法之前，仍認被上訴人係無權占用系爭停車場，保留請求損害賠償之權利。至彰化縣政府於4959建號建物標售後以105年8月8日府工建字第0000000000號函向被上訴人表示「有關地下室一、二樓之使用，應與該專有部分區分所有權人協調並取得共識後，於區分所有權人會議修改住戶規約，明定停車場使用對象及規範，以維區分所有權人之權益，化解紛爭提升居住品質。」等語（見原審卷(一)第283頁），係要求被上訴人與上訴人協調並取得共識後，於區分所有權人會議修改住戶規約，明定系爭停車場使用對象及規範，即被上訴人應於上訴人同意後，始得使用系爭停車場，尚非上訴人應得被上訴人之同意，才能收回系爭停車場，亦非被上訴人所稱應於住戶規約修改後，始能取得系爭停車場專用之權利。
2.員林國宅社區住戶於96年4月15日舉行第一屆第二次區分所有權人大會（第一屆第一次未達法定人數未開會），彰化縣政府為區分所有權人並指派人員出席，會議程序五、社區規約部分條文修訂討論提出說明：本次會議擬修訂社區規約部分條文，需大會表決通過，今將以公開之程序朗讀條文，各住戶可就有意見之條文討論表決，並於各項條文逐一朗讀完畢後覆請大會表決，此固有卷附之會議紀錄可按（附原審卷
(一)第273至275頁）。但該次會議紀錄係在討論住戶規約內容之修訂，並未針對停車場管理辦法第2點之約定內容為討論，難認彰化縣政府在該次會議有同意停車場管理辦法第2點之約定，並准許系爭停車場供全體住戶停車之用。
3.員林國宅社區住戶第一屆第二次區分所有權人大會雖有通過住戶規約，停車場管理辦法為住戶規約之附件，固可認停車場管理辦法已在上開第一屆第二次區分所有權人大會通過，而停車場管理辦法第2點約定停車場置於地下室一、二樓。惟系爭停車場係4959建號建物之附屬建物，即為4959建號建物之專用部分，依公寓大廈管理條例第33條第1款之規定，區分所有權人會議之決議，將專有部分經區分所有權人會議約定為約定共用部分者，未經該專有部分區分所有權人同意，不生效力；住戶規約第4條規定區分所有權人會議約定會議之目的如為專有部分之約定共用事項，應先經該專有部分之區分所有權人之書面同意，始得成為議案。系爭停車場既為4959建號建物所有權人彰化縣政府所專用，自應經彰化縣政府同意，始得以區分所有權人會議之決議將系爭停車場約定為供全體住戶停車使用，否則所通過之決議根本對彰化縣政府不生效力，住戶規約第4條規定應先經該專用部分之區分所有權人書面同意始得成為議案加以討論，否則不得成為議案，係攸關該區分所有權人之權利義務，自非區分所有權人會議召集程序或決議方法之規定。區分所有權人會議未經彰化縣政府同意即將系爭停車場列為供全體住戶使用之停車場，通過停車場管理辦法，該停車場管理辦法第2點之約定針對系爭停車場部分對彰化縣政府即不生效力。被上訴人所謂未經彰化縣政府同意通過停車場管理辦法第2點之約定，僅係區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反法令章程，彰化縣政府未於94年4月15日通過決議後三個月內訴請法院撤銷，其程序瑕疵業已補正，該決議即有效存在云云，自非的論。彰化縣政府既從未同意系爭停車場供全體住戶停車使用，被上訴人抗辯上訴人應依民法第799條之1第4項之規定，繼受彰化縣政府之權利義務而受拘束云云，洵屬無據。
4.彰化縣政府辦理4959建號建物之標售，於87年投標須知載明社區地下一、二樓為約定共用，其使用、收費、管理維護，悉依經本府同意之社區住戶互助委員會制定之「員林國宅社區停車場管理規則」。其地下一樓停車場為百貨公司、超市之商業設施停車區域，於非營業時段不得對外出租使用，應與社區住戶互助委員會協調開放供社區住戶租用等語。93年投標須知載明社區停車場地下一、二樓為約定共用，其使用、收費、管理維護，依社區管理委員會制定之「員林國宅社區停車場管理規則」。其地下一樓停車場為百貨公司、超市之商業設施停車區域，於非營業時段不得對外出租使用，應與社區管理委員會協調開放供社區住戶租用等語。102年投標須知載明本社區所附建地下室係為法定防空避難設備（含蓄水池、機電室及樓梯間）兼室內停車場使用，其面積由國宅及店舖住宅住戶共同持分使用（依建物登記為準），平時由本府輔導成立國宅管理委員會協助停車使用管理及維護，戰時作為防空避難室使用，得標人不得提出任何異議等語，此有該投標須知在卷可憑（附原審卷(一)第141至144頁、152至154頁、(三)第6至7頁）。彰化縣政府87年投標須知及93年投標須知所載系爭停車場為約定共用，102年投標須知所載系爭停車場由國宅及店舖住宅住戶共同持分使用，均與4959建號建物之建物登記謄本所載不符，故彰化縣政府於105年投標須知修改上開約定，明定系爭停車場屬4959建號建物專有部分，現況暫由社區管理委員會管理維護及作為停車使用，標出後本府將函該社區管理委員會請其公告週知，並視需要協助淨空地下1樓之停車區域，簽約後相關管理維護由得標人逕依公寓大廈管理條例相關規定辦理等語（見原審卷
(一)第162頁）。上訴人係依據彰化縣政府105年投標須知競標取得4959建號建物之所有權，所受拘束應僅彰化縣政府105年投標須知，彰化縣政府87年投標須知、93年投標須知、102年投標須知均與上訴人無關，彰化縣政府87年投標須知、93年投標須知、102年投標須知之記載自不得拘束上訴人，被上訴人以彰化縣政府87年投標須知、93年投標須知、102年投標須知之記載，抗辯上訴人應提供系爭停車場予全體住戶共同使用，核無足取。
(三)被上訴人有無占用系爭停車場及使用系爭停車場之正當權源？
1.停車場管理辦法第4點約定本社區地下室停車場，車輛進入須憑證通行，一證限一車，無證車輛一律禁止入內。第15點約定由管委會製發停車證，每車乙枚，以資識別。第17點約定本社區停車場內住戶之第二輛車，應按月繳交清潔維護費500元整，繳費標準由管委會按實際需要，得隨時調整之，並予以公告通知。而系爭停車場在上訴人競標買受4959建號建物於105年7月6日彰化縣政府辦理點交時係由被上訴人管理供全體住戶停車使用，被上訴人於地下室出入口設置柵欄管制車輛進出，社區住戶須憑被上訴人所核發之停車證始能通行，並由被上訴人向領取停車證之住戶收取停車費，依被上訴人之計算結果，系爭停車場所收取之停車費為105年7月至12月每月12萬6423元，106年1月至5月每月為9萬1690元。
系爭停車場於106年3月29日由上訴人收回等情，為被上訴人所不爭執之事實，系爭停車場既由被上訴人管理供全體住戶停車使用，須憑被上訴人核發之停車證始能通行，並由被上訴人向領取停車證之住戶收取停車費，自應認系爭停車場係由被上訴人所占有使用。至系爭停車場之地下室有電梯可通至各樓層，係供住戶個人通行，系爭停車場係供住戶停車使用，車輛須經被上訴人所設置柵欄之地下室出入口始能進出，且必須有被上訴人所核發之停車證才可通行，則上訴人之車輛仍須受限不能自由出入使用系爭停車場，被上訴人所稱其未禁止上訴人進入或排除其使用系爭停車場云云，自與事實不符，應堪認系爭停車場在彰化縣政府於105年7月6日辦理點交起至106年3月29日由上訴人收回之期間，係由被上訴人占有使用。
2.員林國宅社區住戶向彰化縣政府買受系爭不動產，於國民住宅買賣契約約定「本社區設有公共使用出入口所有地下室（層）除防空避難室、法定停車空間、配電室等公共設施，由住戶共同持分使用外，其餘得由彰化縣政府辦理標售（租）」（見本院卷第172頁之國民住宅買賣契約第26條之約定），被上訴人因此主張員林國宅社區全體住戶與彰化縣政府已以買賣契約確認系爭停車場係供避難室兼停車場使用，並由彰化縣政府因買賣關係點交予全體住戶使用云云。但該買賣契約所定公共使用出入口所有地下室之防空避難室、法定停車空間、配電室等公共設施，由住戶共同持分使用，明顯係指登記為全體住戶共同使用之防空避難室、法定停車空間、配電室等公共設施，而登記為系爭不動產共用之公共設施係指5895建號建物，系爭停車場既登記為4959建號建物之附屬建物，即非屬系爭不動產之公共設施，該買賣契約所載全體住戶共用之防空避難室、法定停車空間，依系爭不動產之使用執照所示，明顯係指地下二層之防空避難室兼停車場，而非位於地下一層之系爭停車場（見原審卷(一)第177頁），被上訴人將系爭停車場誤為屬公共設施之防空避難室、法定停車空間，而謂彰化縣政府已將系爭停車場出賣並點交予全體住戶使用，被上訴人此部分主張與事實自有未合。彰化縣政府未將系爭停車場出賣予全體住戶，始能將系爭停車場列為4959建號建物之附屬建物辦理標售，被上訴人以85年台上字第389號判例意旨所謂「按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，並非屬無權占有，自亦非無法律上原因而占有使用。」主張有權占用系爭停車場，實屬無據。被上訴人未證明其有占用系爭停車場之正當權源，則其占用系爭停車場自屬無權占有。
(四)上訴人得否主張被上訴人自106年7月7日無權占用系爭停車場？
1.按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第40條第3項及公寓大廈管理條例第38條第1項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和解或承認等，始符法意。最高法院50年台上字第2719號判例意旨亦認「非法人之團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，民事訴訟法第40條第3項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。所謂有當事人能力，自係指其於民事訴訟得為確定私權之請求人，及其相對人而言，若僅認許其為當事人得以其名義起訴或被訴，而不許其為確定私權之請求，則上開規定勢將毫無實益，當非立法之本意。」被上訴人依住戶規約之附件停車場管理辦法管理系爭停車場，占有系爭停車場交由全體住戶停車使用，被上訴人執行職務致上訴人受有損害，應由區分所有權人負賠償責任，則上訴人以被上訴人為被告，請求被上訴人返還無權占用系爭停車場所受之不當得利，當無不許之理。
2.又土地所有權移轉登記與土地之交付係屬兩事，前者為所有權生效要件，後者為收益權行使要件。行使土地之收益權，以先經交付為前提，並不限於有償之買賣契約，即無償之贈與契約，亦包括在內，最高法院44年台上字第266號判例著有明文。上訴人向彰化縣政府競標買受4959建號建物，受彰化縣政府點交系爭停車場即可使用，並非須待辦理所有權移轉登記完畢後始能使用系爭停車場，參證人即彰化縣政府承辦4959建號建物標售之人員李哲育於原審106年5月17日審理時所證「我是在105年5月31日公告標售員林國宅百貨公司，105年6月17日開標，我們審查後，上訴人符合資格由其得標，105年7月6日我們約定在員林國宅管理站簽訂買賣契約及交付相關資料，當時有發文通知上訴人到管理站簽約，當天就將擬定好的買賣契約給上訴人看過沒問題後，由上訴人蓋章，我帶回去呈核，當天有交付百貨公司相關的鑰匙，有機電室及鐵捲門的鑰匙。當初有講好現地標售，投標人也有去現地勘查，實地範圍以建物登記為準，之前已經勘查過現場好幾次，所以簽約當天並無實地勘查，但實際範圍仍以建物登記為準，交屋當天上訴人也沒有說要去現場看。百貨公司地下一樓專有停車場部分，現由社區住戶使用，當初標售出去前已經發文好幾次，105年1月也有發公告請停在該區域的車輛淨空，不然縣府會有後續處理，但當時車輛也沒淨空，我當初有向有意投標人講過這部分的情形，表示我們沒辦法處理好，請得標人以後採用自己的方式去處理。在105年7月6日交付鑰匙後，就該拍賣標的物的使用收益都交給上訴人公司處理。」等語（見原審卷(二)第140、141頁），堪認彰化縣政府已於105年7月6日辦理系爭停車場之點交，因當時系爭停車場仍由被上訴人占有使用，彰化縣政府乃將對被上訴人之返還請求權讓與上訴人以代現實交付，依民法第946條第1項及第2項準用第761條第3線之規定，應認上訴人已受彰化縣政府移轉系爭停車場之占有。是上訴人已自105年7月6日起得使用系爭停車場，被上訴人對彰化縣政府於當天將系爭停車場點交予上訴人使用之事實亦未爭執，被上訴人於上訴人受系爭停車場之點交後仍不返還，直至106年3月29日始由上訴人收回系爭停車場，上訴人主張被上訴人自105年7月7日起至106年3月28日之期間，無權占有系爭停車場，尚無不合，被上訴人抗辯上訴人應自105年11月10日登記為系爭停車場之所有權人後始得主張，即非可採。
(五)被上訴人若應負不當得利返還責任，其應給付之金額為何？
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被上訴人無權占用系爭停車場，即屬無法律上原因，而受有相當於租金之利益，致上訴人受有損害，上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，要無不合。
2.上訴人依土地法第97條之規定，請求以系爭停車場課稅現值百分之10為準，計算被上訴人應給付不當得利之金額。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。本件上訴人主張以系爭停車場課稅之現值為建築物申報價值之依據，為被上訴人所未爭執，而被上訴人占用系爭停車場供全體住戶停車使用，向住戶所收取之停車費，105年7月至12月為每月12萬6423元，106年1月至5月每月為9萬1690元，其收費標準取決於停車場管理辦法之約定或區分所有權人會議之決議，係被上訴人與全體住戶之關係，與上訴人無關，不能以被上訴人向住戶收取之停車費為計算其對上訴人所負不當得利返還責任之基準，本院就系爭停車場之申報價值仍以上訴人所主張之課稅現值為計算基準。而被上訴人占用系爭停車場仍係供全體住戶停車之用，並非以營利為目的，另系爭停車場係位於彰化縣員林市之市區，本院認上訴人請求按系爭停車場之課稅現值百分之10計算，明顯偏高，應以百分之2.4計算為適當。
3.上訴人所屬系爭不動產之地下室一層，其課稅面積連同系爭停車場為19833.2平方公尺，課稅面積之現值為7918萬3900元，此有上訴人所提出彰化縣地方稅務局房屋稅籍資料證明書為證（附原審卷(一)第39至41頁），並為被上訴人所不爭執，則系爭停車場之面積為16036.12平方公尺，其課稅現值應為6402萬4087元（0000000019833.216036.12＝00000000，依彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書，無法將系爭停車場與地下一層之主建物隔開），則被上訴人所應給付自105年7月7日起至106年3月28日共265天之不當得利金額為111萬5598元（00000000×0.024×265/365＝0000000），其中105年7月7日起至106年1月5日共183天為77萬0394元（00000000×0.024×183/365＝770394），其餘106年1月6日起至106年3月28日共82天為34萬5204元（00000000×0.024×82/365＝345204）。
4.被上訴人另以其使用系爭停車場支付水電費47萬7233元，主張得以該支出抵銷上訴人請求之不當得利金額云云。但被上訴人係使用台灣電力股份有限公司及台灣自來水股份有限公司所提供之水電，支付費用予台灣電力股份有限公司及台灣自來水股份有限公司，而與被上訴人使用上訴人之系爭停車場所獲得之利益無關，上訴人對被上訴人並不負返還其所支付水電費之責任，故被上訴人以其所支付之水電費47萬7233元主張抵銷，即無理由。
六、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付不當得利464萬8323元，及其中105年7月7日起至106年1月5日之320萬9974元，自起訴狀繕本送達翌日（即106年1月17日）起，其餘106年1月6日起至106年3月28日之143萬8349元自原審擴張聲明狀送達翌日（即106年4月13日）起算之法定遲延利息，在111萬5598元及其中77萬0394元自106年1月17日起，其餘34萬5204元自106年4月13日起算之法定遲延利息範圍內，尚無不合，應予准許，超過此範圍之請求，洵屬無據，不能准許。原審判決命被上訴人給付103萬3608元，及其中75萬8538元自106年1月17日起，其餘27萬5070元自106年4月13日起算之法定遲延利息，而駁回上訴人其餘請求，兩造就原判決不利於其之部分各自提起上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判。對上訴人之上訴而言，上訴人請求被上訴人再給付361萬4715元，及其中245萬1436元、116萬3279元分別自106年1月17日及106年4月13日起算之利息，在8萬1990元（0000000－0000000＝81990），及其中1萬1856元（000000－000000＝11856）、7萬0134元（000000－000000＝70134）分別自106年1月17日及106年4月13日起算利息之範圍內，原判決駁回上訴人之請求，應有未洽，上訴人此部分上訴為有理由，爰由本院廢棄此部分之原判決，改判如主文第二項所示，其餘部分，原判決核無違誤，上訴人此部分之上訴為無理由，應予駁回；再就被上訴人之上訴而言，原判決命被上訴人給付之金額及利息，並無不當，被上訴人之上訴為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不影響本判決之結果，故不逐一論述；另被上訴人聲請向彰化縣政府調取員林國宅全體住戶購買系爭不動產區分所有建物之買賣契約，本院認其買賣標的並不包括系爭停車場，自無函調之必要，併予敘明。
七、據上論結，本件上訴人上訴部分為一部有理由，一部無理由；被上訴人上訴部分為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 高英賓法 官 陳蘇宗以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 李宜珊中 華 民 國 107 年 4 月 24 日附註：
臺灣高等法院臺中分院民事裁定本院於民國107年4月24日所為之判決，其原本、正本應更正如下：
主 文本院判決原本、正本主文第二項應更正為「被上訴人員林國宅公寓大廈管理委員會應再給付上訴人締優開發事業股份有限公司新台幣8萬1990元，及其中新台幣1萬1856元自民國106年1月17日起，其餘新台幣7萬0134元自民國106年4月13日起，均至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。」。
本院判決原本、正本主文第四項應更正為「第一、二審訴訟費用由上訴人締優開發事業股份有限公司負擔百分之76，餘由被上訴人員林國宅公寓大廈管理委員會負擔。」。
理 由
一、按判決如有誤寫、誤算或其他類此之顯然錯誤者，法院得依聲請或依職權以裁定更正之，其正本與原本不符者亦同，民事訴訟法第232條第1項定有明文。
二、查本院前開之判決原本、正本有如主文所示之顯然錯誤，應予更正。
三、依首開規定裁定如主文。中 華 民 國 107 年 4 月 27 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 高英賓法 官 陳蘇宗以上正本係照原本作成。
不得抗告。
書記官 李宜珊中 華 民 國 107 年 4 月 27 日