臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第518號上 訴 人 張道宗訴訟代理人 劉邦遠律師被 上 訴人 張楊碧珠（張良堅之承受訴訟人）
巫月卿共 同訴訟代理人 林世祿律師複 代 理人 江欣鞠上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年9月20日臺灣彰化地方法院106年度訴字第463號第一審判決提起上訴，本院於107年11月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序事項：被上訴人張良堅於民國106年6月12日死亡，本件訟爭為其單獨所有之坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地，由張楊碧珠繼承，並於106年8月30日辦妥繼承登記，張楊碧珠於106年10月20日具狀聲明承受訴訟，提出戶籍謄本、土地登記謄本等影本為證（見本院卷第13至15頁），並由原審將上開書狀繕本送達予上訴人（見本院卷第29頁），其聲明承受訴訟合於民事訴訟法第168條、第176條規定，應予准許。
乙、實體事項：
一、被上訴人主張：坐落彰化縣○○市○○段○○○○○○號土地為被上訴人張良堅單獨所有，同段000之3地號土地為被上訴人巫月卿單獨所有（下稱系爭000之2、000之3地號土地，並合稱系爭土地）。上訴人為原判決附圖一即彰化縣員林地政事務所（下稱員林地政事務所）收件日期文號102年5月23日員土測字第903號、複丈日期102年6月6日土地複丈成果圖（下稱附圖一）編號A至D所示建物，以及原判決附圖二即員林地政事務所收件日期文號102年1月22日43字第146號、複丈日期102年2月20日土地複丈成果圖（下稱附圖二）編號A至D所示建物（附圖一、二編號A至D所示之建物門牌號碼為彰化縣○○市○○路○段○○○號，下稱系爭建物）之事實上處分權人，系爭建物占有系爭土地並無合法正當權源，如認上訴人就系爭土地有租地建屋契約存在，則主張因承租人轉租為終止租約之意思表示，上訴人仍屬無權占有。爰依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求拆除系爭建物，返還系爭土地等語。並聲明：如原判決主文第1、2項所示。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。）於本院答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人辯以：系爭土地均分割自同段000地號土地，重測前為彰化縣○○鎮○○○段○○○○段0地號土地，此前則為○○鎮田中央第3番地，於日據時代明治4年時即登記為祭祀公業張擎臺所有，係由訴外人張○○向祭祀公業張擎臺承租使用，張○○於46年5月5日與伊父親張○○訂立讓渡契約，將其所承租之土地中，抽出東南角即連接○○路邊系爭建物所在之土地承租權讓予張○○，將張○○耕作之部分面積供張○○建築房屋使用，並由張○○給付張○○轉讓權利金。
張○○基於上開租賃權讓渡契約，乃在上開土地上興建房屋並繳納稅金及租金。嗣張○○於70年1月10日與訴外人黃添貴、黃新（以下與張○○合稱張○○等3人）訂立被證4之地上權讓渡契約書，張○○亦因此取得門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○鄰○○路○段○○○號建物所坐落土地之租賃權利。張○○於73年2月11日死亡，其遺產由其長子即伊繼承，前述張○○因讓渡契約而取得就坐落○○鎮田中央第3番地之內抽出東南角即連接○○路邊面積40坪5土地之承租權，已由伊繼承，伊因此占有使用系爭土地。伊既因讓渡契約及繼承而對系爭土地有租地建屋契約存在，且租賃關係未經終止，依民法第425條第1項規定，自屬有權占有等語。於本院上訴聲明：1.原判決廢棄。2.前項廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、本件經使兩造整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第146至147頁）：
（一）兩造不爭執之事實：
1.系爭土地原為祭祀公業張擎臺所有，於100年5月6日分割自同段000地號，重測前為田中央段田中央小段3地號，於日治時期地號為田中央第3番地；被上訴人巫月卿於100年5月間向祭祀公業張擎臺買受系爭000之3地號土地，並於100年7月15日以買賣為原因辦理該土地所有權移轉登記取得所有權；被上訴人張良堅於102年2月間向祭祀公業張擎臺買受系爭000之2地號土地，並於102年4月2日以買賣為原因辦理所有權移轉登記取得所有權。
2.上訴人占有使用系爭000之2地號土地之位置面積如原判決主文第1項所示，占有使用系爭000之3地號土地之位置面積如原判決主文第2項所示，上開建物均為未保存登記建物，上訴人為上開建物之事實上處分權人。
3.祭祀公業張擎臺曾於96年間召開派下員大會，討論○○○鎮○○○段田中央小段3地號土地如何處理」，決議「張道財等4人占用，本公業同意依三七五租約方式分割184坪移轉給予之」、「本筆土地另分割50坪予張道宗派下員」（詳見原審卷第51、52頁被證7）。
4.上訴人之父張○○於73年2月11日死亡，隨後張○○之配偶死亡，所遺權利義務由上訴人單獨繼承。
5.祭祀公業張擎臺出賣系爭土地予被上訴人之前，曾以存證信函通知上訴人行使優先承買權。
（二）兩造爭執之事項（本院判斷）：
1.上訴人抗辯其父張○○曾於46年5月5日與張○○訂立被證3地上權讓渡契約書，張○○復於70年1月10日與黃添貴、黃新訂立被證4地上權讓渡契約書，故張○○生前就系爭土地與祭祀公業張擎臺之間有基地租賃關係存在，是否有據？
2.上訴人抗辯其繼承其父張○○就系爭土地基地租賃之承租權，本於基地租賃之法律關係，有權占有使用系爭土地，有無理由？
四、得心證之理由
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，僅爭執兩造間存有契約關係，而以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、98年度台上字第863號裁判要旨參照）。查系爭000之3地號土地現為被上訴人巫月卿所有，系爭000之2地號土地於起訴時為被上訴人張良堅所有，被上訴人張良堅於訴訟中之106年6月12日死亡，該土地由張楊碧珠繼承，並於106年8月30日辦妥繼承登記，此有土地登記謄本及戶籍謄本在卷可稽（見原審卷第8、9、本院卷第14、15頁）。
上訴人占有使用系爭000之2地號土地之位置面積如原判決
主文第1項所示，占有使用系爭000之3地號土地之位置面積如原判決主文第2項所示，上開建物均為未保存登記建物，上訴人為上開建物之事實上處分權人，此為兩造不爭執之事實。則上訴人自應就占有系爭土地係有正當權源之事實證明之。
（二）上訴人抗辯其父張○○曾於46年5月5日與張○○訂立被證3地上權讓渡契約書，張○○復於70年1月10日與黃添貴、黃新訂立被證4地上權讓渡契約書，故張○○生前就系爭土地與祭祀公業張擎臺之間有基地租賃關係存在，固據提出地上權讓渡契約書2份、祭祀公業張擎臺派下員大會會議紀錄等件（見原審卷第38至46、51、52頁），並舉證人即張○○之子張道財為證。經查：
1.上訴人提出之張○○於46年5月5日與張○○訂立之被證3地上權讓渡契約書，其中第1條約定：「甲方（即張○○，下同）現使用基地坐落○○鎮田中央字田中央第三番地之內抽出東南角即連接○○路邊（依照別紙略圖）面積四拾坪五合照現在乙方（即張○○，下同）所使用之周圍建物用地之所在（本基地業戶公業張擎台公）」，第2條約定：「其出讓期限為用久為屬於乙方使用，乙方為使用該基地願意備出新臺幣貳仟伍佰元正交經甲方為做出讓之權利金」，第4條約定：「出讓基地對於每年所應繳納之公課依照使用之面積乙方願意支理繳納不得異議，但公業管理人若向甲方徵收租金之時，乙方亦願意負責所使用之面積交給甲方交管理人」等語（見原審卷第38、39頁）。核其內容係張○○將其向祭祀公業張擎臺承租使用之坐落○○鎮田中央第3番地土地東南角（即依照張○○實際使用之建物用地所在）之承租權讓予張○○，供張○○建築房屋使用，張○○基於上開讓渡契約，乃在上開土地上興建房屋並繳納稅金及租金等，此經上訴人陳明在卷。又上訴人提出之張○○於70年1月10日與黃添貴、黃新訂立之被證4地上權讓渡契約書，其第1條約定：「出讓土地房屋基地坐○○○鎮○○○段○○○小段第參地號土地上抽出東南角即連接○○路邊（如附略圖），面積約貳拾伍坪及門牌號○○○鎮○○里○○鄰○○路○段貳肆柒號，磚造平房壹棟。」，第2條約定：「出讓價款新台幣壹拾萬元整，於契約成立時交付」，第5條約定：「本約成立後，該土地、房屋之受益權利歸甲方（即張○○）取得」等語（見原審卷第43、44頁）。上訴人主張依其內容，張○○因此取得門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○鄰○○路○段○○○號建物所坐落土地之租賃權利。參以系爭土地係於100年5月6日分割自同段000地號，重測前為田中央段田中央小段3地號，於日治時期地號為田中央第3番地，原為祭祀公業張擎臺所有，此為兩造所不爭執，並有日據時期土地登記謄本及異動索引表在卷可稽（見原審卷第30至37頁）。而系爭土地使用分區、使用地類別屬於鄉村區之乙種建築用地，有土地登記謄本附卷可稽（見原審卷第8、9頁），衡情非耕地，不可能成立耕地租佃契約。至上訴人之前手即祭祀公業張擎臺雖曾於96年10月13日召開派下員會議，會議內容略以：「八、討論事項及決議事項：…張明達：本公○○○鎮○○○段田中央小段3地號土地處理，建請依張大三公業溝皂段540地號模式處理佔有人依三七五方式分配之。第三案○○○鎮○○○段田中央小段3地號土地如何處理？請討論之。決議：經派下員一致贊成以如下方式處理，張道財等四人佔用，本公業同意依三七五租約方式分割184坪移轉給予之。…本筆土地剩餘之面積扣除應支付代書報酬外，全部出售之。每坪新台幣伍萬伍仟元正，派下員有優先購買權，派下員自即日起十日內若願意承買上列土地者，應向管理人意見表示，逾期視為放棄優先承購權。本案並授權管理人為之，張道財等分割上項土地後，不得再向公業請求任何權利。本筆土地另分割50坪予張道宗派下員，其餘土地權利不得再向公業請求。…。」等（見原審卷第51、52頁）。惟上訴人自承：該決議係比照三七五租約，實際係租地建屋契約等語（見本院卷第99頁），復主張：張○○本於前開地上權讓渡契約書受讓租地建屋契約，並由伊繼承，伊主張有權占用系爭土地之依據為兩造間就系爭土地有租地建屋契約等語（見本院卷第158頁反面）。是張○○之前手即張○○等3人縱本於其等與祭祀公業張擎臺間之租賃關係有權占有使用系爭土地，其租賃權之種類衡情當非以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地之耕地租佃，而係租地建屋契約。另上訴人陳明上開租地建屋契約並未約定時間（見本院卷第160頁），核屬未定期限之租賃契約，且上訴人僅能提出前揭地上權讓渡契約書為證，衡情上訴人主張之租地建屋契約，當未經公證。則張○○之前手張○○等3人縱與被上訴人之前手就系爭土地有租地建屋契約存在，該契約應屬於未經公證之未定期限租賃契約，要無可疑。
2.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；固為民法第425條第1項所明定。但同條第2項復規定：前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。此項規定雖於88年4月21日修正公布（依債編施行法第36條第2項規定，自89年5月5日施行），依債編施行法第1條後段規定，固無溯及既往之效力。然上開規定，旨在以出租人出租後「讓與」租賃物所有權所生之法律關係為規範內容，寓有保障承租人及受讓人之意義。因此，不論在上開規定修正施行前、後成立之不定期租賃契約，苟在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，即有該條第2項規定之適用，非謂在修正施行前成立之未定期限租賃契約，在修正施行後出租人有「讓與」租賃物所有權之情形，仍不適用該條第2項之規定（最高法院95年度台上字第521號裁判要旨參照）。本件上訴人提出之上開地上權讓渡契約若屬真正，張○○之前手即張○○等3人係本於其等與祭祀公業張擎臺間之租地建屋契約占有使用系爭土地，業如前述。而被上訴人巫月卿於100年5月間向祭祀公業張擎臺買受系爭000之3地號土地，並於100年7月15日以買賣為原因辦理該土地所有權移轉登記取得所有權；被上訴人張良堅於102年2月間向祭祀公業張擎臺買受系爭000之2地號土地，並於102年4月2日以買賣為原因辦理所有權移轉登記取得所有權，此為兩造不爭執之事實，已在前揭修正民法第425條第2項規定於89年5月5日施行之後，依前揭說明，應有前揭修正民法第425條第2項規定之適用。茲張○○之前手張○○等3人縱與被上訴人之前手就系爭土地有租地建屋契約存在，該契約應屬於未經公證之未定期限租賃契約，業如前述，則張○○受讓及上訴人繼承之租地建屋契約，自亦屬未經公證之未定期限租賃契約，依前揭規定，並無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用。被上訴人主張：兩造間就系爭土地無租賃關係存在等語，應堪採信。
3.按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約，民法第443條固定有明文。惟租用建築房屋之基地，承租人轉租基地於他人時，出租人得收回，土地法第103條第3款已有明文規定，應為民法之特別法，本件應優先適用上開土地法之規定。又土地法第103條第3款所謂轉租基地於他人，不以全部轉租為限，即對於一部轉租亦得就全部租賃關係予以終止（最高法院52年台上字第680號判例參照）。本件縱張○○之前手張○○等3人就系爭土地與被上訴人之前手祭祀公業張擎臺間確有租地建屋關係存在，而被上訴人巫月卿自100年7月15日起，應繼受祭祀公業張擎臺取得系爭000之3地號土地出租人之地位、被上訴人張良堅自102年4月2日起，應繼受祭祀公業張擎臺取得系爭000之2地號土地出租人之地位，原承租人張○○於46年5月5日與張○○訂立被證3地上權讓渡契約書，將其向祭祀公業張擎臺承租使用之坐落○○鎮田中央第3番地土地東南角（即依照張○○實際使用之建物用地所在）之承租權讓與張○○；原承租人黃添貴、黃新則於70年1月10日與張○○訂立之被證4之地上權讓渡契約書，○○○鎮○○里○○鄰○○路○段○○○號建物所坐落土地之租賃權讓與張○○，核均係轉租基地予張○○，上訴人不能證明當時張○○等3人轉租已得祭祀公業張擎臺之同意，被上訴人於107年5月25日具狀，並於107年11月7日本件言詞辯論時當庭陳明：上開轉租未經出租人同意，伊主張依民法第443條第2項之規定終止租約等語（見本院卷第121、158頁反面、160頁）。因法院就原告所主張起訴原因之事實，判斷其法律上之效果，不受原告所述法律上見解之拘束（最高法院91年度台上字第203號裁判要旨參照），仍應認被上訴人係依土地法第103條第3款終止租約，且其終止租約於法有據。上訴人自承於107年5月28日收受被上訴人上開107年5月25日狀，則兩造間就系爭土地縱有上訴人主張之租地建屋契約存在，亦經被上訴人依法終止而不復存在。上訴人抗辯其繼承其父張○○就系爭土地基地租賃之承租權，本於基地租賃之法律關係，有權占有使用系爭土地，自無理由。
五、綜上所述，被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人未能舉證其占用系爭土地具有合法正當之權源，從而被上訴人依民法第767條第1項前段及中段之規定，請求上訴人將坐落系爭000之2地號土地上如附圖一所示編號A部分面積51.1平方公尺1樓鐵皮棚房、編號B部分面積54.11平方公尺3樓樓房及編號C部分面積53.42平方公尺3樓樓房拆除，並將上述編號A、
B、C部分土地及編號D部分面積6.66平方公尺空地返還被上訴人張楊碧珠，並應將坐落系爭000之3地號土地上如附圖二所示編號A部分面積5.48平方公尺磚造鐵皮棚房、編號B部分面積6.68平方公尺磚造鐵皮棚房及編號C部分面積7.65平方公尺磚造鐵皮棚房拆除，並將土地返還被上訴人巫月卿，為有理由，應予准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 11 月 28 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 張恩賜法 官 黃渙文以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 蔡芬芬中 華 民 國 107 年 11 月 28 日