臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度上字第60號上 訴 人 辜錦川
劉亦文訴訟代理人 李世才律師被 上 訴人 李超群訴訟代理人 許炎坤上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國105年12月13日臺灣苗栗地方法院105年度訴字第81號第一審判決提起上訴，經本院於106年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶給付超過新臺幣伍拾肆萬肆仟肆佰肆拾肆元本息部分，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人連帶負擔三分之二，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即原告）主張：坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○段00地號土地（下稱系爭土地）原為兩造所共有，伊應有部分1/4，上訴人應有部分各3/8。上訴人於民國102年12月10日以低於市場之價格將系爭土地全部出售予原審共同被告胡增雄，並於同年月11日以後龍郵局第169號存證信函寄至臺中市○○區○○路0段000號（下稱○○路地址）通知伊。
惟伊並未居住於該址，上開存證信函因無法送達而遭郵局退回。103年1月1日上訴人共同刊登報紙公告渠等擬依土地法第34條之1規定出售系爭土地之情事，並於同年月17日向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）辦理價金提存，再至苗栗縣銅鑼地政事務所辦理系爭土地所有權移轉登記，同年月22日完成登記。嗣胡增雄於同年月月23日，又以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，同年月29日完成登記。上訴人明知伊在苗栗縣有投資興建房屋及辦公室，且由系爭土地增值稅繳款單亦可知伊地址係臺中市○區○○○街0段000巷0弄0號（下稱○○○○地址），竟未以該地址通知伊，即以低於市場之價格出售系爭土地，剝奪伊之優先承購權，致伊喪失1/ 4之所有權，受有無法就系爭土地進行利用、開發獲得預期利益之損害，伊自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求上訴人負連帶賠償之責。
又依中華不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書（下稱鑑價報告）所載，系爭土地起訴時之價格為每坪新臺幣（下同）6萬1000元，總價為618萬4,357元，伊就系爭土地應有部分1/4，所失利益為154萬6089元。爰起訴聲明求為判決：
㈠上訴人應連帶給付被上訴人154萬6089元及自起訴狀繕本送達翌日（即105年2月24日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（原審判准上訴人應連帶給付被上訴人154萬6089元本息，其餘請求駁回，上訴人對其敗訴部分上訴，被上訴人對其敗訴部分，未提起上訴，此部分已先行確定，茲不贅述）。㈡第一審訴訟費用由上訴人負擔。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：㈠代書繳納土地移轉登記相關稅捐時，雖經稅捐機關告知並要求更正被上訴人之地址為○○○○，惟土地法與稅法為不同領域，被上訴人於土地登記謄本上登記之地址係○○路地址，依土地法第43條規定，自應以該地址為準。故代書以該地址通知被上訴人，自無違誤。嗣該通知因無人回覆而遭退回，代書再依法登報公告以代通知，自應認已盡通知之義務。又本件通知、公告及提存等一切手續均係委由代書辦理，並非伊自己辦理，故被上訴人之權益縱有受損，亦非伊行為所致，伊並無過失。又縱認伊以○○路地址通知有過失，被上訴人未依法更正土地謄本上登記之地址，亦與有過失。㈡鑑定價格為推估之理想價格，未必與起訴時之市價相當，且伊於被上訴人起訴前之104年3月23日已將系爭土地以總價466萬元出售予訴外人沈昆岳，亦足見上開鑑定價格顯屬過高。㈢被上訴人請求賠償之損害即係其所認為應分得之買賣價金，二者實質同一，伊所提存之100萬1645元自屬損害賠償之金額，原審未予抵扣，顯有不當等語，資為抗辯。上訴聲明求為判決：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、本件爭點
(一)被上訴人依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求上訴人負連帶賠償之責，是否有理由？亦即上訴人是否已盡通知之義務？被上訴人是否受有損害？
(二)如認上訴人侵權責任成立，則應賠償之金額為何？
四、本院判斷
(一)被上訴人主張系爭土地原為兩造所共有，被上訴人應有部分1/4，上訴人應有部分各3/8。上訴人於102年12月10日將系爭土地全部出售予第三人胡增雄，並於同年月11日以後龍郵局第169號存證信函寄至○○路地址通知被上訴人，但該存證信函因無人回覆而遭郵局退回。上訴人於103年1月1日刊登報紙，對被上訴人公告擬依土地法第34條之1第1項規定出售系爭土地，並於103年1月17日委託湯永豐地政士向臺中地院辦理價金提存，及至苗栗縣銅鑼地政事務所辦理系爭土地所有權移轉登記，103年1月22日完成登記。嗣胡增雄以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，103年1月29日完成登記等情，業據其提出土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、提存書、存證信函、掛號回執、報紙、土地異動索引等件為證（見原審卷第7-19頁），復有苗栗縣銅鑼地政事務所105年2月23日函檢附土地登記謄本及申請土地移轉登記相關資料（見原審卷第36至66頁）可佐，且為上訴人所不爭執，此部分自堪信為真實。
(二)被上訴人主張上訴人未以○○○○地址通知伊，剝奪伊之優先承購權，致伊喪失1/4所有權，受有無法對於系爭土地進行利用、開發獲得預期利益之損害，依民法第184條第1項前段規定，自應賠償伊154萬6089元等情，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
⒈被上訴人依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求上訴人負連帶賠償之責，應屬有據：
⑴按共有人依土地法第34條之1第1項規定，就共有土地為處分
、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之，土地法第34條之1第2項定有明文。所謂書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之；公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限，土地法第34條之1執行要點第7點亦有明定。
⑵上訴人依土地第34條之1第1項規定，將系爭土地全部出售予
胡增雄時，雖有於102年12月11日寄發後龍郵局第169號存證信函通知被上訴人，並於該存證信函因無人回覆而遭退回後，再於103年1月1日共同刊登報紙以代通知。惟查，上開存證信函係寄送至○○路地址，而被上訴人早於102年1月11日即已將戶籍遷至○○○○地址，此有被上訴人之戶籍資料可憑（見原審卷第97頁）。且觀諸苗栗縣銅鑼地政事務所103年1月17日收件之土地登記申請案附繳證件資料，上訴人為被上訴人代繳之土地增值稅繳款書上（繳款日期為103年1月16日），載明被上訴人之地址為○○○○地址（見原審卷第40頁），而土地所有權買賣移轉契約書中亦係記載被上訴人之○○○○地址（見原審卷第39頁），可見被上訴人並無住址不明或無法送達之情形，則上訴人逕以刊登報紙公告之方式以代通知，確有不當。是上訴人辯稱被上訴人未依法更正土地登記簿謄本地址，為與有過失云云，自不可採。
⑶況且，上開資料均係上訴人在申辦系爭土地所有權移轉登記
時所檢附，則上訴人對於被上訴人係居住於○○○○地址，並無住址不明或無法送達之情形，尚非不可得知，是上訴人未查而逕依土地登記謄本登記地址即○○路地址寄發存證信函，已非無過失，嗣該存證信函因無人回覆遭退回後，未再查明，即逕行刊登報紙公告以代通知，益難認渠等無過失。因此，被上訴人主張上訴人未盡土地第34條之1第2項之通知義務，應屬可採。
⑷又土地法第34條之1第1項前段規定，共有土地之處分，以共
有人過半數及其應有部分合計過半數即可行之，以排除民法有關處分共有物規定之適用，旨在解決共有土地因少數共有人不予同意，即無從處分所發生之困難，惟共有人中之一人或數人將共有土地之全部出賣於第三人者，就各該共有人言，仍不失為出賣其應有部分，雖依土地法第34條之1第1項規定共有人中之一人或數人，就他共有人之應有部分，亦有處分權能，並非以此剝奪未同意出賣土地之他共有人優先承購之權利，未同意出賣之他共有人仍得依同條第4項之規定，對之主張優先承購權（最高法院81年度台上字第1567號判決意旨參照）。則被上訴人主張其對系爭土地應有部分1/4得主張優先承買權，未及行使該優先承買權，致其受有喪失1/4所有權，無法利用開發土地獲得預期利益之損害，亦屬可採。
⑸次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文。上訴人依土地法第34條之1第1項規定，將系爭土地之全部出售予胡增雄，因過失而未盡同條第2項之通知義務，致被上訴人未能行使優先承買權，受有上開預期利益之損害，則被上訴人依上開規定，請求上訴人負連帶賠償責任，於法有據。
⒉被上訴人得請求之金額：
⑴按損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者並非原
來狀態，而係應有狀態，應將損害事故發生後之變動狀況考慮在內。故被害人請求賠償，算定被害物之價格時，應以起訴時之市價為準，被害人於起訴前已曾為請求者，以請求時之市價為準，如能證明在請求或起訴前有具體事實，可獲得較高之交換價格者，應以該較高之價格為準（最高法院87年度台上字第563號判決、64年度第6次民庭庭推總會議決議參照）。
⑵系爭土地現已為訴外人所有，有土地登記謄本可稽（見本院
卷第35頁），自難由上訴人回復被上訴人之應有部分，則被上訴人請求以金錢賠償其損害，自無不合。又上訴人起訴請求損害賠償，依上開說明，其損害額應以起訴時之市價為估定標準。而系爭土地經原審囑託中華不動產估價師聯合事務所鑑定，該事務所根據足以影響不動產價格之一般因素、不動產市場概況、區域因素（含近鄰地區土地與建物利用情形、公共設施及交通運輸概況、重大公共建設及未來發展趨勢）、土地個別因素等進行分析，並採用比較法及土地開發分析為估價方法加權平均後，認系爭土地於起訴時（即105年1月間）之價格為每坪61,000元，總價為6,184,357元，有估價報告書存卷可參。
⑶本件經審酌該估價報告已就影響系爭土地價值之各項因素詳
加調查，採用2種估價方法進行價格分析，並考量比較法及土地開發分析之資料信賴度、不動產種類及價格形成因素之接近程度等，採加權平均法予以推算，自屬貼近現狀及市場價格，應為可採。故上訴人辯稱上開鑑定價格為推估之合理價格，未必與起訴時之市價相當云云，則不足取。
⑷又上訴人辯稱伊前以總價466萬元出售系爭土地予訴外人沈
昆岳，足見上開鑑定價格顯屬過高云云。惟就不動產之交易價格常與標的物之狀況及買賣雙方本身能提供、接受之交易條件有關，故縱上訴人以上開價格出售系爭土地予訴外人，亦不足認上開價格即為系爭土地之一般市場價格，上訴人以此主張為辯，並不足採信。
⑸因此，本件依被上訴人起訴時系爭土地之市價計算，被上訴
人應有部分1/4價值應為154萬6089元（計算式：618萬4357元×1/4＝154萬6089元，四捨五入），被上訴人得請求上訴人連帶賠償之金額為154萬6089元。
⒊惟本件因上訴人出售系爭土地予胡增雄後，已向臺中地院提
存被上訴人部分之價金100萬1645元，有該院103年度存字第148號提存書附卷可證（見原審卷第11頁）。
⑴上訴人於本院言詞辯論期日當庭再表示上開金額應由被上訴
人先予領取，並於本件中抵扣時，並據被上訴人當庭同意先領取上開提存款，且於本件中先為抵扣（本院卷第55頁反面）。
⑵本件基於訴訟經濟原則及避免兩造日後就上開提存款有所爭
議，認應尊重兩造當事人之意願；從而，本件被上訴人原得請求上開損害賠償金額，自應扣減上開提存金額100萬1645元，上訴人則再應給付54萬4444元。
五、綜上所述，被上訴人依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求上訴人連帶給付54萬4444元及自起訴狀繕本送達翌日（即105年2月24日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。逾此部分，則不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第1、2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，核無違誤，上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，自無庸一一論究，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 3 月 29 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 許石慶法 官 黃玉清以上正本係照原本作成。
上訴利益若未逾新台幣150萬元不得上訴第三審。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳志德中 華 民 國 106 年 3 月 29 日