臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度重上更㈠字第42號上 訴 人 曾進利
曾廣田曾福順曾茂盛曾福壽曾正德曾美桂曾美娟李鈴木李素芳李如婷李柏維李梅秋共 同訴訟代理人 陳隆律師被 上訴人 李東昇
李東興李東曉李東熹李肅李靜張振華(即李信之承受訴訟人)張家槐(即李信之承受訴訟人)張文源(即李信之承受訴訟人)李禮張鴻圖共 同訴訟代理人 施廷勳律師上列當事人間請求確認優先購買權等事件，上訴人對於民國104年2月26日臺灣彰化地方法院103年度訴字第310號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於106年12月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分暨該部分訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
確認上訴人曾進利、曾廣田、曾福順、曾茂盛、曾福壽、曾正德、曾美桂、曾美娟等八人就坐落彰化縣○○市○○段○○○○號如附圖所示編號A、B部分，面積各為144、52平方公尺，合計196平方公尺土地有優先購買權存在。
確認上訴人李鈴木、李素芳、李如婷、李柏維、李梅秋等五人就坐落彰化縣○○市○○段○○○○號如附圖所示編號C部分，面積為120平方公尺土地有優先購買權存在。
上訴人其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（除已確定部分外）及發回前第三審訴訟費用由被上訴人李東昇、李東興、李東曉、李東熹各負擔百分之五；被上訴人李肅、李靜、張振華、張文源、張家槐（前三人承受李信部分）、李禮各負擔百分之二點五；被上訴人張鴻圖負擔百分之三十；上訴人曾進利、曾廣田、曾福順、曾茂盛、曾福壽、曾正德、曾美桂、曾美娟負擔百分之十八；餘由李鈴木、李素芳、李如婷、李柏維、李梅秋負擔。
事實及理由
甲、程序方面
一、被上訴人李信上訴後，於民國104年11月1日死亡，其繼承人張振華、張文源、張家槐於104年11月24日，本院前審言詞辯論終結後具狀聲明承受訴訟（見本院前審卷第69頁），本院前審於104年12月15日以裁定准許之，先予敘明。
二、上訴人原依民法第426條之2、土地法第104條規定，聲明求為⑴確認曾進利、曾廣田、曾福順、曾茂盛、曾福壽、曾正德、曾美桂、曾美娟（下稱曾進利等8人）就原審判決附圖所示編號A、B、D、E、F部分土地（下稱原審判決附圖編號A等部分土地）及李鈴木、李素芳、李如婷、李柏維（原名李儀彰）、李梅秋（下稱李鈴木等5人）就原審判決附圖所示下述編號C、G部分土地（下稱原審判決附圖編號C等部分土地）分別有優先購買權存在；⑵被上訴人李東曉及被上訴人李東昇、李東興、李東曉、李東熹、李肅、李靜、李信、李禮等8人（下稱李東昇等8人），各於99年11月11日、同年月19日，分別以贈與、買賣為由，將下述系爭土地應有部分1∕1200、1199∕1200分別移轉登記予被上訴人張鴻圖所有之登記塗銷；⑶李東昇等8人應分別依前述被上訴人間買賣契約之同一條件（即每平方公尺新台幣1萬元），將系爭土地如原審判決附圖所示編號A等部分、C等部分土地各售予曾進利等8人、李鈴木等5人，並分別移轉予其等公同共有（上開聲明之記載係按上訴人原聲明之意旨為整理）。嗣經原審駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，將上開聲明⑵部分變更為請求張鴻圖應將如附圖所示下述編號A等部分、C等部分土地回復原登記予李東昇等8人按原應有部分比例分別共有。本院前審廢棄原審所為駁回上訴人前述⑴之請求，而判決確認曾進利等8人就如附圖所示下述編號A等部分土地及李鈴木等5人就如附圖所示下述編號C等部分土地分別有優先購買權存在，並駁回上訴人其餘上訴及變更之訴暨假執行之聲請。上訴人就其上開敗訴部分（即上開變更後之⑵、⑶），未聲明不服，已告確定，非本院審理範圍。被上訴人不服，就其敗訴部分提起第三審上訴，經最高法院就本院前審判決關於上開確認曾進利等8人及李鈴木等5人分別有優先購買權存在暨訴訟費用部分，廢棄發回本院。故本院審理範圍僅為確認曾進利等8人及李鈴木等5人分別有優先購買權存在有無理由部分，亦予說明。
乙、實體方面
壹、上訴人主張：
一、坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地（重測前為○○段第000地號土地，下稱系爭土地）原為被上訴人李東昇等8人之被繼承人李汝焜所有，李汝焜生前將系爭土地如附圖所示編號A、B、D、E、F部分土地（下稱A等部分土地）未定期限出租與上訴人曾進利等8人之被繼承人曾樹，供曾樹興建編號A、B部分土地上未辦理保存登記之門牌號碼彰化縣○○市○○路○○○巷○○號建物（下稱系爭32號建物）；並將系爭土地如附圖所示編號C、G1部分土地（下稱C等部分土地）未定期限出租與上訴人李鈴木等5人之被繼承人李榮村，供李榮村興建編號C部分土地上未辦理保存登記之門牌號碼彰化縣○○市○○路○○○巷○號建物（下稱系爭8號建物），上開未定期限之租地建屋契約關係，業經本院102年度上字第107號、最高法院103年度台上字第250號判決確定。李東昇等8人於李汝焜死亡後繼承系爭土地，為規避承租人優先購買權之規定，先由李東曉隱藏買賣之行為，於民國99年11月11日以贈與為原因，將其應有部分1∕1200移轉為張鴻圖所有（下稱第一次移轉登記），再由李東昇等8人於99年11月19日以買賣為原因，將系爭土地其餘應有部分1199∕1200移轉為張鴻圖所有（下稱第二次移轉登記），李東昇等8人兩次移轉登記均未通知上訴人以同樣條件優先購買，依民法第426條之2、土地法第104條等規定，曾進利等8人對編號A等部分面積共315平方公尺土地，及李鈴木等5人對編號C等部分面積共217平方公尺土地均有優先購買權存在，李東昇等8人兩次移轉登記系爭土地應有部分與張鴻圖均不得對抗上訴人。爰依前揭規定求為確認曾進利等8人、李鈴木等5人分別就上述編號A等部分土地、編號C等部分土地有優先承買權存在。
二、曾進利等8人承租部分，最初係伊祖父曾乞向李汝焜承租，曾乞53年間歿後，本件租地建屋契約由曾樹1人出面向李汝焜承租，承租面積為795平方公尺（即240.4875坪）。而曾乞有4子為曾樹、曾角、曾水榔、曾有諒，除曾水榔遷出未使用，曾樹、曾有諒各使用90坪，曾角為60坪，並以上開使用坪數作為內部租金分擔比例。然該內部使用關係及租金之分攤，並不影響承租人僅為曾樹1人之認定；另曾有諒及曾角使用部分，因被上訴人張鴻圖業已補償渠等並將該部分拆除，故曾樹原向李汝焜承租之土地範圍雖為795平方公尺，然曾進利等人僅就實際供己興建房屋使用之基地範圍315平方公尺，主張優先承買權。另李榮村承租之土地面積為217平方公尺。該承租範圍並實際作為興建房屋整體使用之基地及必要之空地，必要之空地部分主要作為通行使用，現未作為晒谷使用。
三、土地法第104條規定基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分。然所謂房屋之基地部分，非限於建築房屋本身所坐落之基地而言，應包括房屋使用所必要之整體範圍（即包括法定空地），否則無異將租地建屋租約割裂為兩部分，無法達到該條為使土地所有權人歸併同一人之立法目的、增加當事人間法律關係之複雜且不利於土地之整體利用。
四、曾樹、李榮村向李汝焜承租系爭土地係為建築房屋使用，系爭土地目前全部編定為建築用地，另依內政部89年9月13日台內地字第8977503號函就「實施建築管理前合法建物及其面積認定之辦理方式」，規定以建物實際面積反推其應留設之法定空地，故曾樹、李榮村對於所承租土地作為建築使用，並無違反一般對於建築用地之合理使用，應以承租土地範圍作為建築基地，而有優先購買權等語。
貳、被上訴人則以：
一、本件租地建屋契約成立時於日據時期，續由承租人即上訴人之被繼承人繼承此契約關係，租賃雙方迄今並無另訂新租賃契約之合意，故上訴人即不得依施行在後之土地法第104條、民法第426條之2等規定向被上訴人主張優先承買權。
二、土地承租人未必即為建物之原始起造人，上訴人雖主張系爭32號及8號建物分別為曾樹、李榮村起造，惟未就出資興建之事實舉證以實其說，被上訴人否認之。又曾樹於彰化地院64年度訴字第575號事件中自認於曾乞53年去世前，系爭32號建物均由曾乞繳納租金予李汝焜，此亦有建物之房屋稅籍資料記載原始納稅義務人為曾乞可徵，足見系爭32號建物之起造人為曾乞而非曾樹。上訴人雖稱系爭土地上曾乞所蓋建物於48年八七水災時已全部滅失，然依當時經濟環境，曾樹僅37歲應無獨自起造房屋之資力，該房屋為曾乞所出資起造較有可能；再由建築改良物情形報填表亦可證，整編前「○○里00號房屋」即系爭8號房屋為李泉益所起造；另原法院102年度上字第107號判決，則認定曾乞、李泉益自日治時代起即已分別設籍於系爭32號、8號房屋，系爭32號、8號房屋於39年8月1日即已分別登記為曾乞、李泉益所有，故系爭32號及8號建物應分別係曾乞、李泉益起造；故縱認本件優先承買權存在，有權主張權利者為曾乞、李泉益之全體繼承人，而非曾樹、李榮村之全體繼承人，故上訴人出面主張此權利即不生效力。而彰化地院62年度訴字第892號、64年度訴字第575號判決，僅就兩造之被繼承人間有無租賃關係及租賃面積、租金多寡予以判斷，至於地上物係由何人於何時起造、面積多寡，並未調查審認。
三、優先承買權具有物權效力，適用自應從嚴，以維基地房屋交易安全及公共利益。違章建築本係應予強制拆除之物，優先購買權自不適用於違章建築，系爭32號及8號建物均未辦理保存登記，屬違章建築，所有權歸屬不明，上訴人即不得享有優先購買權；再參最高法院65年臺上字第530號判例意旨：優先購買權之立法目的為使基地與基地上之房屋合歸一人所有，故未建築房屋之土地，非屬優先購買權之範圍，且是否需於建築基地內留設空地、是否符合建築法規之要求，亦非優先購買權考量之要件。故縱認上訴人有優先購買權，亦應僅限於系爭32號建物及8號建物坐落之基地範圍，不及於如附圖編號D、E、F、G1所示空地部分。
四、退萬步言，上訴人曾進利8人占用系爭土地係繼承曾乞而來，曾樹占用系爭土地亦係繼承曾乞之租地建物契約而來，惟被上訴人張鴻圖已與曾楊素蘭（曾有諒之妻）、吳曾阿麵（曾角之女兒）和解，渠等同意終止租約並返還占用之土地，並已分別領取補償金，故扣除曾楊素蘭、吳曾阿麵之承租面積各90坪、65坪後，曾樹繼承人即上訴人曾進利8人得請求優先承購系爭土地之權利，應不超過85坪即282平方公尺，方屬妥適。
五、另關於本院102年度上字第107號判決之認定，因兩案件當事人並非完全相同，且該案認有施行在後之土地法優先購買權之適用係違背法令，故前開另案判決對本案無爭點效之適用。
參、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，認為上訴人未能舉證證明曾樹、李榮村與李汝焜間有前述未定期限租地建屋之契約關係，難認上訴人得依民法第426條之2、土地法第104條規定，主張其等分別就原審判決附圖編號A等部分、C等部分土地有優先承買權存在，而駁回上訴人之訴。上訴人不服，提起上訴，本院前審認上訴人請求確認曾進利等8人就附圖編號A等部分土地及李鈴木等5人就編號C等部分土地分別有優先購買權有理由而廢棄改判，並駁回上訴人其餘上訴及變更之訴暨假執行之聲請。僅被上訴人不服，就其敗訴部分提起第三審上訴，經最高法院就本院前審判決關於確認上訴人曾進利等8人及上訴人李鈴木等5人分別有優先購買權存在暨各該訴訟費用部分，廢棄發回本院。上訴人於本院上訴聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄；2.確認上訴人增進利等8人就系爭土地如附圖所示編號A等部分，面積合計315平方公尺土地有優先購買權存在；3.確認上訴人李鈴木等5人就系爭土地如附圖所示編號C等部分，面積合計217平方公尺土地有優先購買權存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
肆、得心證之理由：
一、關於上訴人曾進利等8人為曾樹之繼承人，曾乞乃其等祖父；上訴人李鈴木等5人為李榮村之繼承人或再轉繼承人；被上訴人李東昇等8人則為李汝焜之繼承人。系爭土地原為李汝焜所有，李汝焜自日據時代起即將系爭土地部分出租予曾乞、李榮村建屋使用，李汝焜為調整租金、拆屋交地等事，先後提起附表所示各案。李東昇等8人其後將系爭土地全部移轉予張鴻圖而未通知上訴人是否承買。張鴻圖取得系爭土地後，與曾乞之外孫吳道輝、曾有諒之配偶曾楊樹蘭就其等所占有使用系爭土地部分達成協議，分別拆除其建物並返還土地，張鴻圖並對現分別實際占用附圖編號A、B與C建物之曾進利、李鈴木訴請拆屋還地受敗訴確定（見附表編號7、8）。且附圖所示各編號土地現均未供晒谷使用等情，為兩造所無爭執，堪信為真實。
二、被上訴人雖抗辯上開租賃關係始於日據時代，上訴人係繼承而來，無可主張施行在後之土地法等規定；且未證明現存建物為曾樹、李榮村所建；而附表編號7案之當事人與本件非完全相同，用法亦有違誤，無爭點效之適用；再違建不應受保障，縱可主張優先承買，亦限於基地坐落之面積，曾家部分應扣除已達成協議拆除返還之面積等等，為上訴人所不苟同。爰逐項說明如下。
三、查系爭土地原所有人李汝焜自日據時代起，即將系爭土地部分出租予曾乞、李榮村建屋使用，曾乞53年9月22日歿後，曾乞部分由曾樹出名繼續承租，而李榮村歿後，李汝焜則先對李榮村之全體繼承人訴請調整租金，後改對李水木請求，此據李汝焜於附表所示編號1至6各案中主張歷歷，故系爭租約雖始於日據時期，但在原承租人往生後，李汝焜業與其等之繼承人即曾樹或李榮村之原繼承人另締租約，且出租之面積亦從62年間的0.0698及0.0193公頃，於69年間增加至0.0795、0.0217公頃，是系爭租賃關係固係沿續舊租約而來，但尚非被上訴人所稱係繼承原日據時期之租約、非新租約，自無其所辯不得適用土地法之可言。而土地法第104條規定之意旨，乃為使建物與坐落基地之所有權得以合一，用杜糾紛，以維交易安全，所重在建物之歸屬，要非係由何人起造，故「按土地法第104條第1項規定﹕『基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之』，立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用（最高法院62年度台上字第2962號判例參照）。可見該條所規範之建物，非以自建為必要，受讓而來亦無不可，則被上訴人疑稱系爭建物非曾樹、李榮村所起造，尚非可否主張該條優先承買之要件。
四、又李汝焜於附表編號1至6所示各案，關於本件曾家承租部分，均以曾樹為承租人即被告而起訴，編號4、5案判決中，更確認在50年間，曾乞尚存時，曾樹及曾角即已分居，各住其屋，曾角屋自50年上期即開始課稅等事實，直至100年間，張鴻圖與曾角外孫吳道輝、曾有諒配偶達成協議（見原審卷二第112、72頁），始將其等所分別繼受自曾角、曾有諒之同坐落系爭土地建物拆除，足見曾樹、曾角、曾有諒在所承租之系爭土地各有建物而分居，且各建物獨立，各有門牌，曾角屋為同路00號，曾有諒屋則為00號（見上開協議書之記載）；至曾乞3子曾水榔則自37年1月24日分家設戶，其後並遷出居住外地（同上卷第8頁），被上訴人質稱曾樹在八七水災曾乞原屋毀壞，其無力自建現存之系爭建物，實屬臆度。而李家承租部分，附表各案除編號4、5與李家無關外，則在李榮村生前、死後，李汝焜分別以李榮村、李榮村之全體繼承人或李水木為承租人即被告起訴，惟各案中，李泉益均在其列，足見李泉益亦為系爭土地之承租人之一，與李榮村所租不同，此於李汝焜在附表編號4案所提之56年12月25日系爭土地測量圖（見本院前審卷一第71頁）上標示，李泉益承租符號9，李水木承租符號10，承租面積各為0.0285及0.0193公頃，與附表編號3和解筆錄附表標示其等分別承租之面積相同，可見李榮村、李泉益各有向李汝焜承租系爭土地，位置與面積均不同，不容混淆；在李榮村及其配偶、長子李水木相繼歿後，係由本件李鈴木5人繼承系爭房屋而繼續承租系爭土地，此其內部並無爭議。是於李汝焜在世時，即認定係將系爭土地租予曾樹、李榮村或其繼承人，此經其在附表編號1至6各案多次表達明確，被上訴人此部分爭執，亦無可採。
五、復查，由附表所示各訴訟可知:李汝焜於57年、62年及69年間即曾以出租人之地位，先後對曾樹、李榮村或其繼承人訴請調整租金訴訟，且就租約之性質，李汝焜於附表編號1之訴訟，經本院57年度上字第1366號判決駁回其調整租金之請求後，提起第三審上訴，依其理由狀已敘明:「自日據時代出租系爭土地與被上訴人為建築房屋使用」；次於62年間對曾樹及李榮村之繼承人即李王雲英等5人訴請調整租金時，李汝焜於該案即附表編號2之訴訟中亦主張:系爭土地曾出租與渠等建築房屋，未定租賃期間，請求依土地法第105條準用第97條規定，以地價百分之10計算年租金額等語；嗣於69年間李汝焜復再度對曾樹、李水木2人起訴請求調整租金，且於附表編號6之訴訟中，主張其所有系爭土地曾出租與曾樹及李水木建築房屋，租賃未定期限等情(參附表原告(上訴人)主張欄所載），此為兩造所不爭執。另參以張鴻圖取得系爭土地之所有權後，於101年間以李汝焜與曾樹、李榮村就系爭土地所成立之租約係一般不定期限而非租地建屋，該租約業經其合法終止，對曾樹之繼承人曾進利及李榮村之繼承人李鈴木，向彰化地院訴請拆除系爭32號建物及系爭8號建物，並返還各該基地，經本院102年度上字第107號、最高法院103年度台上字第250號認定李汝焜與曾樹、李榮村就系爭土地所成立之租約係租地建屋，且建物與稅籍資料所載建材固有不同，但係為安全緣故為部分更新及補強，且建物尚未達不堪使用之程度，張鴻圖未有土地法第103條所定各款之事由，其終止租約不合法，判決駁回張鴻圖之訴確定。綜觀附表所示之歷次訴訟，堪認曾樹及李榮村確有向李汝焜承租系爭土地興建房屋供居住使用，兩造間有不定期租地建物之租賃關係存在，應足認定。上訴人與被上訴人李東昇等8人間，就系爭土地，因其等之被繼承人間已存在之未定期限租地建屋契約關係，故而繼承原有租地建屋之租約關係，已不待言。
六、依附表編號6判決之認定，上訴人曾進利等8人所承租之土地面積為0.0795公頃即795平方公尺，另李鈴木等5人則為
0.0217公頃即217平方公尺。然關於曾進利等8人之部分，據曾乞四子曾有諒之妻曾楊素蘭及曾角之女吳曾阿麵於原審到庭分別證稱：「收租都是曾樹，或者是我兒子去」及「（地租）我都是叫我兒子與我伯父曾樹去繳納的」等語（見原審卷㈡第128頁背面、第130頁背面），依渠等前開證言，足知曾乞、曾角之其他繼承人不但仍繼續使用系爭土地，且統一交付租金予曾樹，再由曾樹出面繳納。上訴人曾進利等8人於本院更審亦具狀陳明:本件租地建屋契約，於曾乞死後，由曾樹一人出面承租，實際上居住者為曾乞的4個兒子（曾水榔後遷出），…扣除曾楊素蘭、曾角外孫吳道輝占有之土地面積90坪及65坪後，其餘90坪係其等使用部分(更一卷第105-106頁)，由曾進利等8人前開主張，堪認自曾樹承租起，其內部即與曾角、曾有諒等分配使用。茲被上訴人已分別與曾楊素蘭、吳曾阿麵之子吳道輝就其占有使用之土地各90坪(297平方公尺)及65坪(214.5平方公尺)部分達成和解，並由其2人分別領取108萬元及78萬元之補償金後（見原審卷㈡第78頁、第112頁），將其等使用部分全部拆除，可見就曾楊素蘭及吳曾阿麵2人所占有之土地部分，原有租地建屋之租賃關係應認已告終止，上訴人曾進利等8人就此亦均無異議，是其8人所承租之土地面積，至多僅餘283.5平方公尺(000-000.5-297＝
283 .5)，而非如其所主張315平方公尺。
七、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。土地法第104條第1項前段、民法第426條之2第1項前段分別定有明文。觀其條文所使用之文字，乃係以房屋之基地為得主張優先承買權之客體，且按「土地法第104條第1項關於承租人優先購買權規定之目的，旨在使基地與其上房屋同歸一人所有，以盡經濟效用，而杜紛爭。故應認基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分；如承租期間房屋面積有所增減，則應於承租範圍內，按行使優先購買權時之房屋坐落位置、面積，定其買受範圍」(最高法院106年台上字第1662號判決意旨參照)，故「如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」(最高法院65年台上字第530號判例要旨參照)，此理自屬明甚，是本件上訴人所得主張優先承買權之範圍應限於承租範圍內建物坐落之基地，而非以承租之土地面積為依據，始合於上揭法條文義之精神。至違章建築者，雖不能向地政機關辦登記，但並非不得交易或讓與之標的，買受人受領交付而取得事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記為由，主張所有權為其原始取得，且違章建築之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第104條適用(最高法院91年台上字第2154判決意旨參照)，故土地法第104條、民法第426條之2規定之立法目的，乃為期使建物基地與建物之所有權能合一，非為建築管理，自不分所造房屋是否合於建築管理法令，被上訴人以系爭建物係違章建否認上訴人得行使優先承買權，洵無可採。本件李東昇等8人依前方式將系爭土地全部出售予張鴻圖前，本應依土地法第104第1項、民法第426條之2第1項等規定，先行通知上訴人是否願以同一條件優先承買，然其未依法通知，已違反該條規定而不得對抗上訴人，則上訴人自得依該等規定主張優先承買。
八、而所謂房屋之基地，依建築法第11條第1項規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。…前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之」，是以，合法建物建築基地之範圍，應包含建築物之坐落地面及其應留設之法定空地，但如非合法建物，則難期其有何依法留設法定空地之規劃。查本件上訴人於系爭土地上所現存如附圖編號A、B、C建物，已非39年8月1日原由曾乞、李泉益所申報之建築改良物情形報填表（見本院前審卷一第135、136頁）時之屋況，其面積與建材均非相同，乃有部分歷經更新、補強，此經附表編號7案中審認明確（見判決書第12頁），難認為合法建物，且兩造對上開建物均起造於建築主管機關彰化縣政府實施建築管理前，並無爭執，信未依前揭建築法規劃法定空地，自亦無從依上揭建築法規審認其法定空地之所在；而上訴人雖一再稱附圖編號D、E、F、G1所示空地，分別係附圖編號A、B、C建物之必要空地，但為被上訴所否認，其又未能舉證證明依法上開建物法定空地之所在，僅泛稱係供通行之用，或主張依內政部89年9月13日台內地字第8977503號函就「實施建築管理前合法建物及其面積認定之辦理方式」，以建物實際面積反推其應留設之法定空地，然附圖編號A、B、C建物並非係實施建築管理前之合法建物，已如前述，自無從比照適用；另供通行使用之空地，既非建物坐落之所在，當不得行使優先承買權。故本件上訴人所得主張優先承買者，僅限附圖編號A、B、C建物所坐落之基地本身而難認及於其他。至本院前審依兩造之主張，認上開空地乃供晒谷使用等情，經本院向兩造確定後，兩造就上訴人目前已無晒谷需求已無爭執，自亦無可認屬供晒谷使用之必要空地。
九、總之，上訴人主張與被上訴人手東昇等8人系爭土地有未定期限租地建屋之契約關係，而於地主出售土地時有優先承買權，而分別訴請確認其等就附圖編A等部分、C等部分土地有優先承買權，經本院審理後，認上訴人曾進利等8人就所請求確認附圖編號A、B建物本身坐落之土地部分，上訴人李鈴本等5人請求確認附圖編號C建物本身所坐落之土地部分有優先承買權，為有理由，應予准許，原判決駁回上訴人此部分之請求尚有違誤；其餘請求確認部分則屬無據，無法准許，原判決此部分駁回理由固有不當，但結論尚無不合，仍應認此部分之上訴為無理由而予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。又就訴訟費用之負擔方面，李信部分已由張振華、張家槐、張文源承受，故李信部分即由其3人負擔2.5%。
伍、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條、第450條、第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 12 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭法 官 葛永輝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 林振甫中 華 民 國 106 年 12 月 27 日
附表┌─┬──────┬─────┬──────┬──────────┬───────────┐│編│案件 │ 原告 │ 被告 │原告（上訴人）主張 │ 判決認定 ││號│ │（上訴人）│（被上訴人）│ │（和解內容） │├─┼──────┼─────┼──────┼──────────┼───────────┤│1 │本院57上1366│李汝焜 │①曾樹 │自日據時代出租系爭土│ ││ │上訴理由狀 │ │②李榮村 │地與被上訴人建屋使用│ ││ │（原二審卷一│ │③李泉益 │ │ ││ │56） │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │├─┼──────┼─────┼──────┼──────────┼───────────┤│2 │彰院62訴892 │ │①曾樹 │自日據時代出租系爭土│1.原告自日據時代不定期││ │調整租金 │李汝焜 │②李水木 │地與被上訴人建屋使用│ 限出租予被告曾樹、李││ │（一審卷一 │ │ 李梅秋 │ │ 榮村等 ││ │190頁） │ │ 李鈴木 │未定租賃期限 │2.李62.2.22歿，由左列 ││ │ │ │ 李儀彰 │ │ 李家人繼承 ││ │ │ │（即李柏維）│ │3.承租面積，原租谷按台││ │ │ │ 李王雲英 │ │ 中地院57彰訴669判決 ││ │ │ │③李泉益 │ │ │├─┼──────┼─────┼──────┼──────────┼───────────┤│3 │本院63上116 │①曾樹 │ │ │1.兩造就系爭土地租賃之││ │和解筆錄 │②李水木 │李汝焜 │ │ 調租達成和解 ││ │（一審卷二50│ 李梅秋 │ │ │2.曾樹承租面積0.0698公││ │頁） │ 李鈴木 │ │ │ 頃 ││ │ │ 李儀彰 │ │ │ 李榮村承租面積0.0193││ │ │ 李王雲英│ │ │ 公頃 ││ │ │③李泉益 │ │ │ 李泉益承租面積0.0285││ │ │ │ │ │ 公頃 │├─┼──────┼─────┼──────┼──────────┼───────────┤│4 │彰院64訴575 │ │ 曾樹 │1.日據起租曾乞，曾乞│1.自日據起出租曾乞 ││ │拆屋還地 │李汝焜 │ 曾角 │ 50歿，由曾樹繼續承│2.曾樹、曾角成家後，分││ │（原二審卷一│ │ │ 租，面積為0.0698公│ 居現住屋，曾乞歿前由││ │68頁） │ │ │ 頃 │ 曾乞付租 ││ │ │ │ │2.曾樹未經其同意，將│3.曾乞52(3)歿，改由曾 ││ │ │ │ │ 一部分轉租曾角建屋│ 樹出名向原告承租 ││ │ │ │ │3.曾角自幼出養曾木，│ 曾角屋係在曾樹出名承││ │ │ │ │ 無繼承權 │ 租前即已存在 ││ │ │ │ │ │4.曾角無繼承權，係使用││ │ │ │ │ │ 其兄曾樹所租土地，分││ │ │ │ │ │ 攤租金，非轉租 │├─┼──────┼─────┼──────┼──────────┼───────────┤│5 │本院64上928 │ │ 曾樹 │1.曾角出養，非繼承人│1.曾角雖出養，但仍同居││ │拆屋還地 │李汝焜 │ 曾角 │ ，無與曾樹共同承租│ 一戶 ││ │（一審卷一77│ │ │ 之權利 │2.曾乞死於53.9.22 ││ │頁） │ │ │2.曾角在曾乞死前尚未│3.曾角屋自50年上期起課││ │ │ │ │ 建屋 │ 房屋稅，曾乞尚在 ││ │ │ │ │3.曾角現住屋係曾樹 │4.曾乞死，上訴人同意曾││ │ │ │ │ 50.11. 20由曾樹承 │ 樹一人出名續租 ││ │ │ │ │ 租後所建 │ ││ │ │ │ │ │ │├─┼──────┼─────┼──────┼──────────┼───────────┤│ │彰院69訴271 │ │①曾樹 │1.系爭土地租與被告建│同左 ││6 │調整租金 │李汝焜 │②李水木 │ 屋，未定期限 │ ││ │（一審卷二 │ │③李泉益 │2.曾樹0.0795公頃 │ ││ │100頁） │ │ │ 李水木0.0217公頃 │ ││ │ │ │ │ 李泉益0.0299公頃 │ ││ │ │ │ │ │ │├─┼──────┼─────┼──────┼──────────┼───────────┤│ │本院102上107│曾進利 │張鴻圖 │張鴻圖主張： │1.依上開各案，李汝焜之││7 │拆屋還地 │李鈴木 │ │1.李汝焜與曾樹、李榮│ 主張均為租地建屋，且││ │（一審卷一35│ │ │ 村，有未定期限租賃│ 曾乞、曾樹、李榮村自││ │頁） │ │ │ （非租地建屋）契約│ 日據起即設籍該屋，應││ │ │ │ │2.租金約定以稻穀給付│ 認係不定期限之租地建││ │ │ │ │ ，為農用，非為建屋│ 屋契約 ││ │ │ │ │3.縱認為租地建屋契約│2.與稅籍資料所載之建材││ │ │ │ │ ，A、B、C建物亦已 │ 不同，乃因部分更新、││ │ │ │ │ 滅失或足認不堪使用│ 補強，非原建物不存在││ │ │ │ │ │ │├─┼──────┼─────┼──────┼──────────┼───────────┤│ │最高法院 │張鴻圖 │曾進利 │同上 │1.李汝焜與被上訴人之被││8 │103臺上250 │ │李鈴木 │ │ 繼承人有未定期限租地││ │（一審卷一40│ │ │ │ 建物契約 ││ │頁） │ │ │ │2.依民法425Ⅰ，租約對 ││ │ │ │ │ │ 上訴人仍有效 │└─┴──────┴─────┴──────┴──────────┴───────────┘