臺灣高等法院臺中分院民事判決 106年度重上字第189號上 訴 人 王齊彬即王琮諺
洪加興共 同訴訟代理人 林輝明律師被上訴人 林志煌訴訟代理人 吳佳原律師上列當事人間請求返還借款等事件，上訴人對於中華民國106年8月11日臺灣臺中地方法院105年度重訴字第446號第一審判決提起上訴，本院於108年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人王齊彬負擔百分之七十三、上訴人洪加興負擔百分之二十七。
事實及理由
壹、被上訴人主張：上訴人於民國103年間得知被上訴人擬購買坐落臺中市○里區○○段1082、1084、1275、1276、1279、1280、1282、12
83、1284、1285、1277、1278、1281、1286地號等14筆土地（下合稱系爭土地，稱單筆土地時則僅稱地號），上訴人為賺取價差，由王齊彬即王琮諺與被上訴人於103年11月1日簽立協議書（下稱第一份協議書），約定以每坪新台幣（下同）19.5萬元之價格，於103年12月31日前為被上訴人整合取得系爭土地之所有權，並約定整合過程所需支付價金以向被上訴人借款之方式支付，逾期未完成系爭土地整合，應將借款無息返還被上訴人。惟第一份協議書約定之期限屆至，上訴人未完成系爭土地之整合及使被上訴人取得系爭土地所有權之約定，被上訴人慮及上訴人已與部分地主簽立買賣契約並支付部分價金，如最終未能完成與地主之買賣，已付出之款項將被地主沒收而無法取回，為免上訴人遭受此等損失，被上訴人乃委請訴外人柳００為代理人，接替上訴人繼續與地主完成買賣（其中一部分係直接與地主換約，將買受人由上訴人替換為被上訴人；他部分則仍借用上訴人之名義，而未為「形式上」買受人之替換）。而為繼續與地主完成買賣，兩造乃逐一核對被上訴人先前交付上訴人之款項及上訴人已支付予地主之款項，詎竟發現上訴人宣稱已與訴外人即地主林坤明就1286地號及1082地號土地（應有部分）完成簽約並已給付價金337萬9840元，然實際上並未給付，兩造乃於104年7月29日簽訂土地買賣契約讓渡協議書（下稱第二份協議書），除確認上訴人未付予林坤明之款項為337萬9840元外，並再次言明如上訴人未能協助被上訴人完成與林坤明之土地買賣，則該筆款項應返還予被上訴人。此外，於兩造核算過程中，另並發現上訴人實際支付予地主之金額，較被上訴人交付上訴人之金額仍短少400萬元以上，為此被上訴人復於104年8月5日與王齊彬再簽立協議書（下稱第三份協議書），約明上訴人若於104年12月31日前協助被上訴人取得系爭土地之所有權，則該400萬元即作為上訴人之佣金而毋庸返還，否則即應返還該400萬元予被上訴人。茲因上訴人未能於約定期限內協助被上訴人完成與林坤明之買賣及取得系爭土地所有權，爰依第二份協議書之約定請求上訴人給付337萬9840元本息、依第三份協議書之約定請求王齊彬給付400萬元本息，並陳明願供擔保宣告假執行（原審判決駁回被上訴人先位之訴依消費借貸法律關係請求上訴人給付737萬9840元本息部分，被上訴人未就其敗訴部分聲明不服，故該先位之訴部分未繫屬本院）。
貳、上訴人抗辯：
一、依兩造所簽訂第二份協議書之約定，被上訴人於上訴人為其購足1082地號土地除林坤明外其他共有人之應有部分後，即應依洪加興與林坤明於104年1月26日簽立之土地買賣協議書（下稱林坤明買賣協議）之約定，辦理1082地號土地分割。詎上訴人為被上訴人購足1282地號土地其他共有人之應有部分、並辦妥所有權移轉登記後，被上訴人竟悔約拒不依林坤明買賣協議之約定辦理分割事宜，致林坤明不願依該買賣協議之約定將1286地號土地所有權移轉登記予被上訴人。是林坤明未將1286地號土地所有權移轉予被上訴人，不可歸責於上訴人，而係可歸責於被上訴人之事由所致，上訴人免負擔第二份協議書約定之義務，被上訴人自不得依第二份協議書請求上訴人給付337萬9840元本息。退而言之，第二份協議書第2條第3項乃兩造針對1082地號土地產權取得所為之約定，上訴人既已為被上訴人取得1082地號土地除林坤明外其他共有人之應有部分，且被上訴人嗣後已以變價分割方式取得1082地號土地，上訴人無違反該條項約定之情事。
二、依第三份協議書之約定，王齊彬所負之義務僅為「協助」被上訴人完成系爭土地之整合，而非「必須完成、一定達成」系爭土地整合。且依一般土地整合之慣例，全部完成數十筆土地之整合本非易事，故多數土地整合均是整合大部分土地，而非全部土地，王齊彬已協助被上訴人整合取得系爭土地中之1082、1084、1275、1276地號土地，被上訴人並已在上開土地上興建大樓住宅，王齊彬既已協助被上訴人整合上開土地，即無違反第三份協議書之情事。況上訴人已協助被上訴人取得系爭土地中之1082、1084、12
75、1276、1279、1280、1282、1283、1284、1285等10筆土地所有權，業為證人邱碧霞於原審證述甚明，被上訴人依第三份協議書請求王齊彬給付400萬元本息，亦無理由。
三、兩造間之法律關係為兼具委任與居間法律關係之混合型契約，依第一份協議書之約定，上訴人受委任及居間之報酬為幫被上訴人取得土地之差價、或被上訴人應以每坪19.5萬元之價格購買上訴人為其取得之土地，被上訴人就其已取得之1082、1279、1280、1283、1284、1285、1286地號土地，計應給付上訴人報酬或買回金1055萬4670元，上訴人得以之與被上訴人之請求抵銷之。另王齊彬為被上訴人處理整合訴外人莊淑玲等人所有1082、1084、1275、1276地號土地，然因被上訴人拒不給付第二期款，至王齊彬賠償莊淑玲等人20萬元而受有損害，王齊彬得依民法第546條規定請求被上訴人賠償，並以之與被上訴人之請求為抵銷。
四、縱上訴人有應返還被上訴人之款項，然依第一份協議書之約定，上訴人僅需無息返還，被上訴人不得請求加給法定遲延利息。又第二份協議書及第三份協議書約定上訴人應給付被上訴人金錢之性質屬違約金，該違約金之約定過高，應予酌減等語，資為抗辯，並上訴聲明求為廢棄改判決駁回被上訴人在第一審之訴。
參、兩造同意成立爭點整理協議如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠王齊彬於103年11月1日與被上訴人簽定第一份協議書，載
明「茲為仲介買賣土地事宜仲介方：王琮諺（以下簡稱甲方）與買方：林志煌（以下簡稱乙方）。雙方協議條件如下：⒈甲方進行整合之台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等14筆土地全部、地上物拆遷補償及相關權利人之訴訟解決後仲介賣予乙方。⒉雙方同意以每坪16萬及每坪3.5萬之地上物拆遷補償及解決相關權利人之訴訟費用合計每坪19.5萬由甲方進行整合。於第1條全部完成後乙方同意以上述價金與所有權人簽約購買。⒊甲方整合過程所需支付價金由甲方負責。雙方同意甲方得開立同額支票向乙方借款支付前述價金。⒋本協議第2條最後完成日103年12月31日，屆期未完成則第3條甲方之借款需無息返還乙方。如經雙方同意得展延。⒌買賣雙方合約須含賣方地上物拆除、整地及土地鑑界點交。」等語。（見原審卷第一宗第6頁）㈡103年12月31日屆至時，王齊彬未完成系爭土地之整合及
仲介出賣予被上訴人之約定，兩造於104年7月29日簽訂第二份協議書，約定「甲方（按即上訴人王齊彬、洪加興）整合之土地已簽有購買合約（如附件），標示如下：…⒈1082地號林坤明持分3/24，出售持分約80.56平方公尺其餘約71.51平方公尺保留於乙方（按即被上訴人）取得1082地號其他全部產權後協議分割。⒉1286地號林坤明持分1/1。上述土地雙方同意讓渡條件如下：…⑴甲方與林坤明…104年2月16日簽立土地買賣契約書…，乙方同意承受其約定價格及相關約定，並代甲方支付頭期款新台幣捌拾參萬玖仟捌佰肆拾元。⑵甲方另支付權利人林坤明土地款價差，及地上物補償費合計新台幣貳佰伍拾肆萬元，乙方同意代墊，唯須本土地買賣依買賣契約順利完成可視價金同一部份，否則視同甲方向乙方借款，須於約定期限返還乙方。⒉甲方應依與權利人林坤明所簽立契約負責履約完成，如未完成視同甲方違約。⒊雙方約定期限：…甲方未能履行時，或因變價拍賣乙方未能取得時，經乙方通知甲方，取消本讓渡權利，甲方須七日內將乙方代付及代墊款新台幣參佰參拾柒萬玖仟捌佰肆拾元整一次無息返還乙方…」。（原審卷第一宗第7-8頁）㈢王齊彬與被上訴人於104年8月5日簽訂第三份協議書，載
明「茲為甲方（按即上訴人王齊彬）整合購買之土地讓渡售予乙方（按即被上訴人），其中整合款400萬元差額事宜雙方協議條件如下：甲方整合之土地讓渡售予乙方，土地標示如下：臺中市○里區○○段1082、1084、1275、
12 76、1277、1278、1279、1280、1281、1282、1283、1284、1285、1286地號。上述土地及地上物整合有部分尚未完成，雙方104年7月29日簽有讓渡協議書，其中1082等地號部份讓渡金額伍仟貳佰壹拾捌萬四仟零捌拾肆元，經結算有400萬元整合款甲方無支出憑證。雙方同意甲方負責協助乙方完成第一條所有土地整合後乙方予以承認，否則400萬元甲方應返還乙方。…本協議完成整合期限至104年12月31日止。」等語。（原審卷第一宗第9頁）㈣王齊彬於與被上訴人簽訂第三份協議書時，交付經王齊彬
背書、訴外人大茗茶業有限公司所簽發、發票日104年8月5日、面額400萬元之支票乙紙於被上訴人，用以擔保第三份協議書之履行。
㈤王齊彬於第三份協議書約定期限屆至時，尚未完成該協議書第1條所列系爭土地之整合、將土地讓售予被上訴人。
二、兩造爭執之事項：㈠被上訴人得否依第二份協議書請求上訴人給付337萬9840
元？㈡被上訴人得否依第三份協議書請求王齊彬給付400萬元？㈢第二份、第三份協議書約定上訴人應給付之金額是否屬違
約金？如是，上訴人主張違約金過高，請求酌減有無理由？
三、兩造不再提出其他新爭點。
肆、得心證之理由：
一、被上訴人主張於103年11月1日與王齊彬簽訂第一份協議書，約定由上訴人於103年12月31日前為被上訴人整合取得系爭土地之所有權，惟約定期限屆至，上訴人未完成系爭土地之整合及使被上訴人取得系爭土地所有權，兩造復於104年7月29日簽訂第二份協議書，嗣王齊彬再於104年8月5日與被上訴人簽訂第三份協議書等事實，為兩造所不爭執，並有上揭協議書附卷可稽，堪信為真正。
二、被上訴人主張上訴人未履行第二份協議書約定之義務，上訴人應依第二份協議書之約定給付被上訴人337萬9840元本息。上訴人則以第二份協議書未能履行，非可歸責於上訴人，而係可歸責於被上訴人，抗辯上訴人不負第二份協議書約定之給付義務等語。經查：
㈠依兩造間第二份協議書所載「甲方整合之土地已簽有購
買合約（如附件），標示如下：…⒈1082地號林坤明持分3/24，出售持分約80.56平方公尺其餘約71.51平方公尺保留於乙方（按即被上訴人）取得1082地號其他全部產權後協議分割。⒉1286地號林坤明持分1/1。上述土地雙方同意讓渡條件如下：…⑴甲方與林坤明於104年1月26日簽立土地買賣協議書及104年2月16日簽立土地買賣契約書…，乙方同意承受其約定價格及相關約定，並代甲方支付頭期款新台幣捌拾參萬玖仟捌佰肆拾元。⑵甲方另支付權利人林坤明土地款價差，及地上物補償費合計新台幣貳佰伍拾肆萬元，乙方同意代墊，唯須本土地買賣依買賣契約順利完成可視價金同一部份，否則視同甲方向乙方借款，須於約定期限返還乙方。⒉甲方應依與權利人林坤明所簽立契約負責履約完成，如未完成視同甲方違約。…」等語，可知兩造間第二份協議書係針對上訴人與林坤明就1082、1086地號土地所簽立買賣契約事宜，約定被上訴人按上訴人與林坤明就1082、1086地號土地約定之買賣條件承受該二筆土地，被上訴人依第二份協議書應負之義務，為支付買賣頭期款及代付土地款價差、地上物補償費，上訴人應負之義務則為依林坤明買賣協議履約完成。
㈡而依林坤明買賣協議所載「…臺中市○○區○○段0000地
號，乙方（按即林坤明）權利範圍面積為152.07平方公尺，出售80.56平方公尺予甲方（按即洪加興），乙方保留
71.51平方公尺不出售，並於甲方購足1082地號其他全部持分後，即與乙方依附件分割略圖位置所示辦理分割…」等語（見本院卷一第223頁），可知洪加興依林坤明買賣協議之約定，負有辦理1082地號土地分割之義務，而洪加興嗣後拒不依林坤明買賣協議之約定，出面辦理1082地號土地分割及交換事宜，業據林坤明到庭結證：只認識洪加興，不認識王齊彬、林志煌；有跟洪加興簽約，把1082地號土地當中的80.5平方公尺賣給洪加興，保留1082地號土地70.51平方公尺，要跟洪加興交換1286地號土地，好讓我建地的地界可以拉平；跟洪加興簽約後過一段時間，交換土地的事情一直沒有處理，我有找洪加興，但洪加興都沒有出來解決，是林志煌的林維公司叫公司柳協理跟代書邱碧霞過來找我，代書叫洪加興出來處理，但洪加興也還是沒有出來；我的土地到現在都還沒有完成交換，1082地號土地上目前已經蓋好大樓，也沒有辦法交換了；我是跟洪加興簽約的，必須要洪加興出面，土地才有辦法處理交換的事情，但是洪加興一直沒有出面；我不知道洪加興有將他跟你簽的土地買賣契約書權利義務讓與給林志煌或林維公司，洪加興跟我簽約時，說他是公司的股東，我才敢跟他簽約；洪加興跟代書邱碧霞很熟，代書跟柳協理主動來找我要交換土地時，代書有用電話叫洪加興過來，但洪加興一直沒有過來，洪加興如果過來交換就可已成立了；代書跟柳協理來找我要交換土地，我說我已經跟洪加興簽約了，要洪加興出面才能處理，否則會變成一地兩賣，如果洪加興不出來，事情就沒有辦法解決等語甚明（見本院卷二第71頁反面至72頁反面），足見1082地號土地未能依林坤明買賣協議之約定為分割，乃肇因於洪加興拒絕按林坤明買賣協議履約，其有違反第二份協議書第二條「⒉甲方應依與權利人林坤明所簽立契約負責履約完成」約定之違約情事，堪以認定。上訴人抗辯第二份協議書未能履行，非可歸責於上訴人，而係可歸責於被上訴人云云，洵不足採。從而，上訴人依第二份協議書第二條⒊之約定，請求上訴人返還代付及代墊款337萬9840元，自屬有據。
㈢上訴人另抗辯被上訴人縱得請求上訴人返還代付及代墊款
，依第二份協議書之約定係無息返還，被上訴人不得請求加給法定遲延利息等語。惟查，兩造於第二份協議書第二條⒊關於返還代付及代墊款，係約定「…甲方須七日內將乙方代付及代墊款新台幣參佰參拾柒萬玖仟捌佰肆拾元整一次無息返還乙方…」，乃屬期限內返還無庸加付利息之約定，與被上訴人本件請求者為遲延利息，並不相同，上訴人前開所辯，委不可採。是被上訴人依第二份協議書請求上訴人返還代付及代墊款337萬9840元及自106年6月3日（即追加備位聲明狀繕本送達翌日）起之法定遲延利息，合於民法第229、233條之規定，應予准許。
三、被上訴人主張上訴人未能於104年12月31日前完成系爭土地整合，依第三份協議書之約定，王齊彬應返還被上訴人400萬元本息。上訴人則以王齊彬僅負協助完成系爭土地整合之義務，非必須完成系爭土地整合，而王齊彬已協助被上訴人取得1082、1084、1275、1276地號土地，且上訴人合計已協助被上訴人取得10筆土地，被上訴人不得依第三份協議書請求王齊彬給付等語為辯。經查：
㈠第三份協議書乃約定「茲為甲方（按即上訴人王齊彬）整
合購買之土地讓渡售予乙方（按即被上訴人），其中整合款400萬元差額事宜雙方協議條件如下：甲方整合之土地讓渡售予乙方，土地標示如下：臺中市○里區○○段10
82、1084、1275、1276、1277、1278、1279、1280、1281、1282、1283、1284、1285、1286地號。上述土地及地上物整合有部分尚未完成，雙方104年7月29日簽有讓渡協議書，其中1082等地號部份讓渡金額伍仟貳佰壹拾捌萬四仟零捌拾肆元，經結算有400萬元整合款甲方無支出憑證。雙方同意甲方負責協助乙方完成第一條所有土地整合後乙方予以承認，否則400萬元甲方應返還乙方。…本協議完成整合期限至104年12月31日止。」（見原審卷第一宗第9頁），第三份協議書不但於第一條詳細列載王齊彬應整合讓渡之系爭土地地號，並於第二條明確載明「雙方同意甲方負責協助乙方完成『第一條所有土地』整合後」，被上訴人始承認該無支出憑證之400萬元整合款，否則王齊彬即應返還該400萬元於被上訴人，第三份協議書約定王齊彬需完成系爭土地全部整合之文義已甚明確，上訴人捨上開無疑義之約定，辯稱僅需協助整合，無須完成系爭土地全部之整合云云，要不足採。
㈡上訴人另辯稱縱王齊彬應返還400萬元，亦無庸加給法定
遲延利息云云。然第三份協議書並無王齊彬僅需無息返還之約定，且被上訴人於本件請求者乃遲延利息，被上訴人請求加給法定遲延利息，於法並無不合，已詳如前述，上訴人此部分抗辯，亦不足採。
四、再上訴人主張就已整合使被上訴人取得之1082、1279、12
80、1283、1284、1285、1286地號土地，對被上訴人有居間報酬或買回金1055萬4670元債權，及支付莊淑玲等人20萬元損害債權，得與被上訴人之本件請求為抵銷等語。惟查，第一份協議書第1條已明確約定上訴人需進行整合之標的為系爭土地全部，並於第4條約定應完成之期限暨未完成應返還被上訴人代付款（見兩造不爭執事項㈠），第三份協議書亦明確約定需完成系爭土地所有土地整合，足見上訴人需完成系爭土地全部整合並使被上訴人取得系爭土地所有權，始能取得系爭土地買賣價差之利益，上訴人主張無須完成系爭土地全部整合，即得向被上訴人請求報酬，已與上揭約定不符，而難採憑。且參之第一份協議書約定上訴人應負責處理之事項，包含土地整合、地上物拆遷補償、相關權利人之訴訟等，而不問上訴人取得系爭土地之價格為何，均得向被上訴人按每坪19.5萬元計算之金額，與一般仲介僅能取得按成交價格百分之2至4計算之報酬相較，上訴人整合系爭土地成功所能獲得之利益可謂豐厚，兩造約定之真意，如非需使被上訴人取得系爭土地全部所有權，以擴大被上訴人投資建築之利益，被上訴人要無可能許以上訴人如此豐厚報酬之理，是上訴人抗辯縱僅完成系爭土地中部分土地之整合，亦得請求被上訴人給付報酬或買回金云云，顯與兩造間之約定不符。準此，上訴人既不爭執迄僅整合完成10筆土地使被上訴人取得所有權，並未完成系爭土地全部之整合，則其主張對被上訴人已取得之1082、1279、1280、1283、1284、1285、1286地號土地有居間報酬或買回金1055萬4670元債權，可與被上訴人之本件請求為抵銷，自不足採。至上訴人主張因被上訴人拒不給付莊淑玲等第二期款，致上訴人受有賠償莊淑玲等20萬元之損害部分，王齊彬係於104年2月14日與莊淑玲等人簽訂土地買賣契約（見本院卷一第222頁），已逾第一份協議書約定之履約期限103年12月31日，則被上訴人未代王齊彬支付莊淑玲等人土地買賣價款，難謂有何違約之處，上訴人主張對被上訴人就此有損害賠償債權云云，亦不足採。基上，上訴人抗辯對被上訴人有居間報酬或買回金債權1055萬4670元、損害賠償債權20萬元存在，既無可採，則上訴人所為抵銷之抗辯，自屬無據。
五、至上訴人另以第二份協議書、第三份協議書約定上訴人應給付被上訴人金錢之性質屬違約金，該違約金之約定過高，應予酌減等語為辯。然查，第二份協議書乃約定上訴人所應返還者為代付及代墊款、第三份協議書乃約定王齊彬應返還無支出憑證之整合款，已詳如前述，各該款項均屬被上訴人前已代付或交付上訴人之款項，被上訴人僅係請求上訴人返還而已，並不具違約金之性質，上訴人抗辯係屬違約金，並請求酌減違約金，顯無足採。
六、綜上所述，被上訴人依第二份協議書及第三份協議書之法律關係，請求上訴人給付337萬9840元本息、請求王齊彬給付400萬元本息，自屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 1 月 7 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 洪堯讚法 官 呂麗玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 趙郁涵中 華 民 國 109 年 1 月 17 日