臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第14號上 訴 人 陳河田
陳柏善共 同訴訟代理人 陳明發律師上 訴 人 朱秀嬌
陳麗君共 同訴訟代理人 蔡宜宏律師複 代理人 陳姿君律師
張啓富律師上列當事人間請求給付不當得利等事件，上訴人對於民國106年10月25日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2255號第一審判決提起上訴，本院於民國107年4月10日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文原判決關於命上訴人朱秀嬌、陳麗君給付超過「朱秀嬌、陳麗君應給付陳河田新臺幣2萬4,011元、陳柏善新臺幣2萬4,011元。朱秀嬌、陳麗君應自民國105年4月15日起至返還如原判決附圖所示編號000-0(0)地號、000-0(0)地號土地（面積分別為240、203平方公尺）之日止，按月給付陳河田新臺幣517元、陳柏善新台幣517元」部分，及該部分假執行之聲請，並訴訟費用除確定部分外之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，上訴人陳河田、陳柏善在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
上訴人朱秀嬌、陳麗君其餘上訴駁回。
上訴人陳河田、陳柏善上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（確定部分除外）由上訴人朱秀嬌、陳麗君負擔10分之1，餘由上訴人陳河田、陳柏善負擔。
事實及理由
一、上訴人陳河田、陳柏善（以下省略上訴人稱謂）主張：訴外人陳春秋為對造上訴人陳麗君之父、朱秀嬌之夫（以下省略上訴人稱謂），陳春秋之父母陳金安、陳呂娥曾於民國87年間，以陳春秋名義在臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上興建加強磚造2層樓房1棟即門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號房屋（下稱系爭房屋），並以陳春秋名義取得使用執照，但未辦理保存登記，系爭房屋係供陳金安夫妻與陳春秋居住使用。陳春秋於86年3月13日與朱秀嬌結婚，生下陳麗君，嗣陳春秋偕妻女前往越南居住，系爭房屋原由陳金安（93年7月29日死亡）、陳呂娥（104年10月3日死亡）夫妻使用，陳金安過世後，由陳呂娥獨自居住。於90年4月28日陳春秋死亡後，由朱秀嬌、陳麗君繼承取得系爭房屋之事實上處分權，應有部分各1/2。陳河田、陳柏善則於98年4月21日取得系爭土地之所有權，應有部分各1/2。
系爭房屋占有系爭土地，類推適用民法第425條之1規定，兩造間在系爭房屋得使用之期限內，就系爭土地具有法定租賃關係，依法需給付租金。系爭房屋及供通行之道路，占用系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）所示編號000-0(0)地號、000-0(0)地號、000-0(0)地號土地（面積分別為240、203、28平方公尺），合計471平方公尺土地，達系爭土地全部面積之11.3％。又系爭土地毗鄰臺中市○○區○○路，出入交通極為方便，使用功能非常完整，價值甚高，以105年度土地公告現值每平方公尺新臺幣（下同）2,500元之年息7％為計算租金，則起訴前5年之租金為41萬2,125元（計算式：2,500×471×7％×5＝412,125），陳河田、陳柏善各得請求20萬6,063元。另每月租金為6,868元（計算式：2,500×471×7％÷12＝6,868.75），陳河田、陳柏善各得請求3,434元。若法院認為兩造間就系爭土地並未成立法定租賃關係，則系爭房屋占用系爭土地亦屬無權占有，朱秀嬌、陳麗君可獲得相當於租金之不當得利等情，爰依法定租賃關係或不當得利之法律關係，擇一為陳河田、陳柏善勝訴之判決。求為命陳麗君、朱秀嬌應給付陳河田、陳柏善各20萬6,060元（陳河田、陳柏善於原審106年9月27日減縮為該金額），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。陳麗君、朱秀嬌應自105年4月15日起至返還系爭土地之日止，按月給付陳河田、陳柏善各3,434元。
二、朱秀嬌、陳麗君則以：原系爭土地所有權人陳金安無償提供系爭土地供興建系爭房屋使用，屬使用借貸法律關係。嗣陳河田、陳柏善輾轉因贈與取得系爭土地時，知悉系爭土地供系爭房屋無償使用，於受讓後亦應受此無償使用權利關係之拘束，自不得請求給付租金。縱認陳河田、陳柏善得請求給付租金，惟如附圖所示編號000-0(0)地號土地面積28平方公尺，雜草叢生，非供通行之土地，自不應列入計算租金。系爭土地之地目為田，屬特定農業區之農牧用地，且地處偏僻，出入通道狹小迂迴，對外交通不便，朱秀嬌、陳麗君因繼承取得陳春秋所遺系爭房屋，僅供居住用途，未獲得高額經濟利益。陳河田、陳柏善主張以土地公告現值年息7％計算租金，與土地法第97條第1項規定有違，應不可採。況其等係自105年10月20日始搬入系爭房屋使用，在此之前，由陳金安（93年7月29日死亡）、陳呂娥（104年10月3日死亡）夫妻使用，陳金安過世後，由陳呂娥使用，其等既未取得任何利益，陳河田、陳柏善請求起訴往前回溯5年租金，及相當於租金之不當得利，即無理由等語，資為抗辯。
三、原判決命朱秀嬌、陳麗君應給付陳河田2萬5,527元、陳柏善2萬5,527元。朱秀嬌、陳麗君應自105年4月15日（原判決主文誤載為106年4月15日，於本院判決主文併予更正）起至返還如附圖所示編號000-0(0)地號、000-0(0)地號、000-0(0)地號土地（面積分別為240、203、28平方公尺）之日止，按月給付陳河田550元、陳柏善550元。駁回其餘請求，兩造就其敗訴部分聲明不服，聲明如下：
㈠陳河田、陳柏善⑴上訴聲明：原判決不利其等後開部分廢棄。廢棄部分，朱秀
嬌、陳麗君應再給付陳河田18萬0,433元、陳柏善18萬0,433元（逾上開金額之敗訴部分及原判決駁回該部分利息請求部分，則未據聲明不服）。朱秀嬌、陳麗君應自105年4月15日起至返還如附圖所示編號000-0(0)地號、000-0(0)地號、000-0(0)地號土地（面積分別為240、203、28平方公尺）之日止，按月再給付陳河田2,884元、陳柏善2,884元。
⑵答辯聲明：上訴駁回。
㈡朱秀嬌、陳麗君⑴上訴聲明：原判決不利其等部分廢棄。廢棄部分，陳河田、陳柏善在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
⑵答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為陳金安所有，其上未辦理保存登記之系爭房屋
原為陳春秋所有，陳春秋於90年4月28日死亡後，由朱秀嬌、陳麗君繼承取得事實上處分權，應有部分各1/2，陳河田、陳柏善於98年4月21日因贈與取得系爭土地之所有權，應有部分各1/2。
㈡朱秀嬌、陳麗君自105年10月20日搬入系爭房屋居住。
五、兩造爭執事項：㈠朱秀嬌、陳麗君為系爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋占
用系爭土地，有無類推適用民法第425條之1規定，成立租賃關係？㈡如兩造間已成立租賃關係，其租金數額為何？㈢陳河田、陳柏善請求朱秀嬌、陳麗君給付起訴前回溯5年之
租金，及自105年4月15日起至返還占用系爭土地之日止，按月給付租金，有無理由？或以不當得利之法律關係為上開請求，有無理由？
六、得心證之理由：㈠陳河田、陳柏善主張系爭土地原為陳金安所有，其上未辦理
保存登記之房屋原為陳春秋所有，陳春秋於90年4月28日死亡後，由朱秀嬌、陳麗君繼承取得事實上處分權，應有部分各1/2，陳河田、陳柏善於98年4月21日因贈與取得系爭土地之所有權，應有部分各1/2等事實，為兩造所不爭執，且有戶籍謄本、土地登記謄本、臺中縣政府工務局實施區域計畫地區自用農舍使用執照在卷可證（見原審325號卷28、46、4
7、50頁），堪信為真。㈡系爭土地原為陳金安所有，系爭房屋原所有權人陳春秋則為
陳金安之子，系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭房屋起造人為陳春秋，有上開自用農舍使用執照在卷可證（見原審325號卷50頁），足見系爭土地原所有權人陳金安確同意提供系爭土地予陳春秋建築系爭房屋使用，亦即陳金安曾同意無償提供系爭土地予其子陳春秋興建系爭房屋而占用系爭土地，陳春秋與陳金安間就系爭土地有使用借貸之法律關係。按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言（最高法院49年臺上字第381號判例意旨參照）。本件並無證據證明陳春秋與陳金安曾約定系爭土地之繼受人應承繼該使用借貸之法律關係，供系爭房屋之所有權人使用系爭土地，則陳春秋與陳金安間就系爭土地之使用借貸法律關係，即不當然拘束繼受系爭土地及系爭房屋之所有權人。兩造係嗣後取得系爭土地所有權與系爭房屋事實上處分權之第三人，依上開說明，自無繼受陳春秋與陳金安間就系爭土地之使用借貸法律關係。故朱秀嬌、陳麗君以陳春秋與陳金安間系爭土地之使用借貸法律關係，主張其等之系爭房屋占用系爭土地係屬無償使用借貸法律關係，無需給付租金云云，即不可採。
㈢按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法目的在於使房屋，不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。又未辦保存登記之房屋，無法辦理所有權移轉登記，上開條文所謂「所有權讓與」，自應包括受讓房屋事實上處分權之情形。本件系爭房屋對系爭土地之使用權原已存在，其後系爭房屋之事實上處分權因繼承而移轉予朱秀嬌、陳麗君，系爭土地之所有權因贈與而移轉予陳河田、陳柏善，為使原有合法使用權源之系爭房屋，不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，核與民法第425條之1第1項前段規定之基本法理相類似，自可類推適用之。即系爭房屋事實上處分權人朱秀嬌、陳麗君之系爭房屋對系爭土地有合法使用權利關係，惟應另成立租賃關係。陳河田、陳柏善主張兩造間就系爭房屋得使用之期限內，有租賃關係存在，即可採取。
㈣次按依民法第425條之1第1項成立之租賃關係，其租金數額
當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項規定甚明。查系爭房屋與系爭土地因類推適用民法第425條之1第1項之規定而成立租賃關係，而兩造就系爭土地之租金數額未能達成協議，則陳河田、陳柏善類推適用民法第425條之1第2項規定，請求法院核定本件租賃關係之租金數額，並據以請求朱秀嬌、陳麗君給付租金，即屬有據。則本件租金數額為何，即應究明，玆分述如下：
⑴系爭房屋占用系爭土地面積如附圖所示編號000-0(0)地號、
面積為240平方公尺，及供通行之土地即編號000-0(0)地號土地面積203平方公尺，業經原法院會同地政機關測量人員勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片及臺中市大甲地政事務所複丈成果圖即附圖在卷可憑（見原審卷43至52頁），自堪信為真實。至陳河田、陳柏善主張如附圖所示編號000-0(0)地號土地面積28平方公尺，為供系爭房屋通行之道路，惟為朱秀嬌、陳麗君所否認，辯稱如附圖所示編號000-0(0)地號土地面積28平方公尺，雜草叢生，非供通行之土地，自不應列入計算租金等語。查該土地臨主建物，雜草叢生，有現場照片在卷可憑（見原審卷48頁），朱秀嬌、陳麗君抗辯不應列入使用範圍計算租金，自屬可採，則該28平方公尺土地，於計算租金數額時，即不應列入。陳河田、陳柏善於本院改稱該土地位於主體建物及其旁違章建物之正後方，屬於房屋滴水部分，陳河田、陳柏善無法耕種利用，屬房屋占用部分云云，顯與現場照片所示之現況不符，自不可採。是系爭房屋及其供通行之土地占用系爭土地之面積為443平方公尺（計算式：240+203＝443）。
⑵依土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不超
過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。該項規定，於租用基地建築房屋準用之，為土地法第105條所明定。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價，為同法第158條所明定。所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦定有明文。是以土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。上開規定於當事人依民法第425條之1第2項規定聲請法院核定租金時，應有適用餘地。
⑶系爭土地之申報地價自99年1月起為每平方公尺208元、自10
2年1月起為每平方公尺216元、自105年1月起為每平方公尺280元（見原審卷86頁、本院卷52頁）。陳河田、陳柏善主張其等並未於99年、102年、105年間申報地價，無上開各年度之申報地價，應以系爭土地公告現值每平方公尺2,500元，依平均地權條例第16條規定，計算為2,000元云云。惟查，依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價。陳河田、陳柏善所主張之地價每平方公尺2,500元，係公告現值，而105年之申報地價為280元，此有土地登記第一類謄本在卷可證（見原審325號卷46頁）。租地建屋準用土地法第97條規定，而公告現值既非土地法第97條第1項規定之土地申報價額，則陳河田、陳柏善以公告現值與毗鄰之土地價值相當，應以公告現值核計租金，即系爭土地公告現值每平方公尺2,500元之年息7％為計算租金，即與上開規定有違，自不可採。
⑷本院審酌系爭房屋為2層樓磚造房屋，左右兩側各有延伸鐵
皮屋，現場四周均為稻田種植芋頭等農作物，系爭房屋前有約2米寬道路，四周建物均為住家使用，業經原審法院勘驗明確，有勘驗筆錄在卷可憑（見原審卷50頁），並審酌依卷附之土地登記謄本及現場照片（見原審卷45至49頁）所示，系爭土地位於臺中市大甲區，地目為田，生活機能尚稱良好等情，認系爭房屋就其占用系爭土地部分，類推適用民法第425條之1第1項規定成立之租賃關係，以系爭土地申報地價年息10％，作為核定計算租金之標準，較為適當。
⑸朱秀嬌、陳麗君雖抗辯：其等係自105年10月20日才搬入系
爭房屋使用，在此之前均為陳河田、陳柏善父母居住使用，其等並未實際受有利益云云。然依臺中市政府稅務分局沙鹿分局106年8月25日函檢附之系爭房屋稅籍紀錄表所示（見原審卷69頁），系爭房屋自90年4月28日起即因繼承而由其等取得事實上處分權，應有部分各2分之1。系爭房屋之事實上處分權既自90年4月28日起為朱秀嬌、陳麗君所有，自該時起，因類推適用民法第425條之1第1項規定，兩造間已有租賃關係存在，應自該時起給付租金。至系爭房屋未由朱秀嬌、陳麗君使用期間，亦僅係朱秀嬌、陳麗君與各該使用人在該段期間就系爭房屋使用約定之權利義務關係，自難以此認其等在該段期間不需給付租金。是朱秀嬌、陳麗君此部分所辯，即無可採。
⑹本院已認定應以系爭土地申報地價年息10％，作為核定計算
租金之標準。而系爭土地之申報地價自99年1月起為每平方公尺208元、自102年1月起為每平方公尺216元、自105年1月起為每平方公尺280元（見原審卷86頁、本院卷52頁），自100年4月11日起至105年4月10日止之5年租金應核定為4萬8,022元（詳如附表所示），陳河田、陳柏善各得請求2萬4,011元。另自105年4月15日起至朱秀嬌、陳麗君返還系爭土地之日止之租金，則核定為每月1,034元（計算式：280×443×10％÷12＝1,034，小數點以下四捨五入），陳河田、陳柏善各得請求517元。
㈤綜上所述，朱秀嬌、陳麗君之系爭房屋占用系爭土地，類推
適用民法第425條之1第1項規定而有租賃關係，則陳河田、陳柏善本於租賃法律關係，請求朱秀嬌、陳麗君給付陳河田2萬4,011元、陳柏善2萬4,011元。朱秀嬌、陳麗君應自105年4月15日起至返還如附圖所示編號000-0(0)地號、000-0(0)地號土地（面積分別為240、203平方公尺）之日止，按月給付陳河田517元、陳柏善517元部分，為有理由，應予准許。逾此部分所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為陳河田、陳柏善勝訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。朱秀嬌、陳麗君上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰判決如主文第1、2項所示。至於上開應准許部分，原審判命朱秀嬌、陳麗君給付，並為假執行之宣告，核無違誤，朱秀嬌、陳麗君上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。原判決駁回陳河田、陳柏善其餘請求部分，核無違誤，陳河田、陳柏善上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。至原判決主文所載朱秀嬌、陳麗君106年4月15日起至返還占用土地之日止，按月給付陳河田550元、陳柏善550元，其中「106年4月15日」之記載，係「105年4月15日」之誤，此由原判決事實及理由乙三㈣5、七所述理由，即可明瞭，故於廢棄原判決，併予更正如主文所示。兩造間就使用系爭土地既有租賃關係存在，朱秀嬌、陳麗君自應給付租金，即無不當得利可言。陳河田、陳柏善另依不當得利法律關係請求，即無理由。本件事證明確，陳河田、陳柏善聲請鑑定系爭土地價格，核無必要。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件朱秀嬌、陳麗君上訴為一部有理由，一部無理由，陳河田、陳柏善之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 24 日
民事第七庭 審判長法 官 饒鴻鵬
法 官 陳毓秀法 官 高英賓以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 柯孟伶中 華 民 國 107 年 4 月 24 日附表┌──┬──────┬─────┬───┬────────────┐│年度│起迄日期 │系爭土地申│利率 │ 法院核定租金 ││ │ │報地價（每│ │ （新臺幣） ││ │ │平方公尺）│ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│100 │100年4月11日│208元 │10％ │6,655元 ││ │起至100年12 │ │ │【計算式：208 ×443 ││ │月31日止 │ │ │×10％÷12×（8+2/3）＝ ││ │ │ │ │6,655，小數點以下四捨五 ││ │ │ │ │入，下同】 │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│101 │101年1月1日 │208元 │10％ │9,214元（計算式：208 × ││ │起至101年12 │ │ │443×10％＝9,214） ││ │月31日止 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│102 │102年1月1日 │216元 │10％ │9,569元（計算式：216× ││ │起至102年12 │ │ │443×10％＝9,569） ││ │月31日止 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│103 │103年1月1日 │216元 │10％ │9,569元（計算式：216× ││ │起至103年12 │ │ │443×10％＝9,569） ││ │月31日止 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│104 │104年1月1日 │216元 │10％ │9,569元（計算式：216× ││ │起至104年12 │ │ │443×10％＝9,569） ││ │月31日止 │ │ │ │├──┼──────┼─────┼───┼────────────┤│105 │105年1月1日 │280元 │10％ │3,446元【計算式：280 ×4││ │起至105年4 │ │ │43×10％÷12×（3+1/3） ││ │月10日止 │ │ │＝3,446】 │├──┴──────┴─────┴───┼────────────┤│ 合 計 │48,022元 │└───────────────────┴────────────┘