臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第377號上訴人即 江翊股份有限公司附帶被上訴人法定代理人 林宛玄上訴人即 格正投資股份有限公司附帶被上訴人法定代理人 黃千芝共 同訴訟代理人 梁基暉律師
林鉦偉被上訴人即 蕭基佑附帶上訴人訴訟代理人 張志新律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國107年5月14日臺灣臺中地方法院 106年度訴字第1834號第一審判決提起上訴，並減縮起訴聲明，被上訴人提起附帶上訴，本院於108年5月29日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於命附帶上訴人給付附帶被上訴人各新臺幣捌仟玖佰伍拾壹元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用均由上訴人即附帶被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。上訴人即附帶被上訴人江翊股份有限公司、格正投資股份有限公司（下稱江翊公司、格正公司，合稱上訴人）於原審起訴請求被上訴人即附帶上訴人蕭基佑（下稱被上訴人）給付新臺幣（下同）53萬2854元本息，嗣於上訴時請求被上訴人給付上訴人各２萬9835元本息（見本院卷一第4至5頁），核屬減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許。至上訴人又將上訴聲明更正為被上訴人應再給付上訴人各２萬0884元本息（見本院卷二第8至9頁），係將原審判准給付金額扣除（計算式：29,835元－8,951元＝20,884元），非為起訴聲明再為減縮。
乙、實體方面：
壹、上訴人主張：伊等於民國105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署（下稱臺中行政執行署）拍賣程序，得標買受臺中市○區○○段○○段0○0地號土地、面積2039平方公尺、權利範圍各2分之1（下稱系爭土地），臺中行政執行署於 105年9月7日核發不動產權利移轉證書。系爭土地上之建物為「○○大樓」，屬地下一樓、地上七樓之商業大樓，被上訴人所有之建物分別位於○○大樓第四、六、七樓，建號分別為臺中市○區○○段○○段 000000000000號，門牌號碼分別為臺中市○○路 ○○○○○○○號、000-0-0號、000-0-0號（其權利範圍如附表所示，下稱系爭建物）。系爭建物之起造人○○○○股份有限公司（下稱○○公司）非系爭土地之所有權人，不當然取得使用系爭土地之合法權利。上訴人否認○○公司有向原地主購買土地或給付對價，而興建合作商場合約書僅證明購買標的為房屋，無從依建築法第30條及土地使用同意書，即認為○○公司或其他受讓人為有權占用系爭土地。況依臺中市政府函文可知，當時可能因某些程序問題與瑕疵，致未具備土地權利證明文件仍取得建造執照，故不得逕認系爭土地原所有權人已提供土地使用同意書。又上訴人未因任何原因繼受土地使用同意書之債權債務關係，依債之相對性，被上訴人無法依繼受法理對上訴人主張有權占有，亦不得因系爭土地拍賣公告上拍賣條件第６點之記載或上訴人為專業之不動產投資公司，即認為上訴人有默示同意負有與前手相同之容忍義務。且○○公司與系爭土地原地主間之法律關係非土地租賃契約，系爭土地與系爭建物亦從未曾同屬一人所有，均無從適用或類推適用民法第425條之1規定。
另由於上訴人不繼受原土地所有權人同意出借土地予他人之法律關係，被上訴人不得對上訴人主張占有連鎖。被上訴人未能舉證其占有系爭土地權利之依據，為無正當權源而占有系爭土地，致上訴人所有權之行使受有損害，為此依民法第179條、第184條第1項規定，請求被上訴人給付上訴人105年9月7日起至106年6月6日止，共9個月，相當於租金之不當得利及損害賠償各29,835元（計算式詳見本院卷一第７頁附表）。
貳、被上訴人則以：系爭土地係由同段0-00、0-00、0-00、0-00、0-00、0-00、00-0、00-0、00-00、00 等地號土地合併，因系爭土地之原所有權人與○○公司合建分屋，系爭土地原所有權人負有移轉建商分得房屋基地所有權之義務，建商依土地使用權同意書，有占有使用基地之權利，若建商出售其區分所有建物，於保存登記或移轉建物所有權予買受人時，土地所有權人應配合移轉該部分土地之所有權予買受人。因○○公司積欠第三人債務，將其所有系爭建物設定抵押，並於系爭土地之所有人尚未將土地所有權移轉予建商時，遭原審法院66年度執未字第3285號強制執行事件拍賣，由○○○○有限公司（下稱○○公司）拍定，○○公司於69年1月9日至臺中市地政事務所完成房屋保存登記，於75年３月28日轉售予被上訴人母親○○○，並移轉系爭建物所有權予○○○及被上訴人，被上訴人因占有連鎖關係而繼受取得合法權源。且被上訴人買受迄今30餘年，系爭土地所有權人從未主張被上訴人或其前手係無權占有系爭土地，基於相同事務相同處理之原則，類推適用民法第425條之1，推斷土地之受讓人即上訴人默許房屋之受讓人即被上訴人繼續使用土地，於房屋得使用之期限內，土地所有權人與被上訴人間具有租賃之法律關係。又被上訴人為系爭土地之法定租賃權人，對於基地有具相對物權效力之優先購買權，然系爭土地經拍賣程序出賣予上訴人時，並未通知被上訴人優先承買，因此系爭土地之移轉自為無效，應認上訴人非系爭土地之所有權人，其起訴欠缺訴訟標的之法律關係。又○○大樓既可領取建造執照及使用執照，並辦理所有權第一次登記，依建築法第30條規定，足推論系爭土地原所有人應有出具土地使用權利文件予建造執照之起造人，且可推論系爭土地原所有人同意○○大樓於房屋滅失或無法繼續使用之日止有權使用系爭土地。
被上訴人以系爭建物經主管機關核發使用執照且已辦理保存登記，確信系爭建物係合法占用系爭土地，方由買賣取得系爭建物所有權，應受登記公示之信賴保護。另上訴人為專業不動產投資公司，經由完善之公示登記制度及臺中行政執行署之拍賣公告知悉其所買受之系爭土地現存有合法保存登記之建物仍予買受，又未提出土地使用同意有何期限或使用上限制之證明，應認上訴人於拍定並登記取得系爭土地所有權時，已繼受前手對他人所負之債務，並默示同意其負有與前手相同之容忍義務。○○大樓為七層樓之集合式住宅，除系爭建物外，尚包括 200餘個地上建物建號，由各區分所有權人分別占用系爭土地，以目前使用現況，建物無拆除之可能，足見系爭土地之使用價值甚低，已無法為原基地以外之利用，是上訴人僅得請求以系爭土地申報地價2%之租金。且系爭建物現況為封閉禁止使用，無營業收入，並免除房屋稅，系爭土地之租金計算應受土地法第97條及第 105條之限制等語，資為抗辯。
叄、原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，判命被上訴人應
給付上訴人各 8,951元及均自106年7月27日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息，並依職權宣告假執行，依被上訴人聲請命供擔保免為假執行，另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請，上訴人就其一部分敗訴判決不服，提起上訴，被上訴人則就其敗訴部分為附帶上訴。上訴人上訴聲明：（一）原判決關於駁回上訴人後開第二項、第三項之訴部分暨假執行之聲請，及命上訴人負擔訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。（二）被上訴人應再給付上訴人江翊公司20,884元，及自106年7月27日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。（三）被上訴人應再給付上訴人格正公司20,884元，及自106年7月27日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息。（四）上訴訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）訴訟費用由上訴人負擔。被上訴人附帶上訴聲明：（一）原判決不利於被上訴人部分廢棄。（二）前項廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人則答辯聲明：（一）附帶上訴駁回。（二）附帶上訴部分訴訟費用，由被上訴人負擔。至上訴人減縮起訴聲明以外之原審敗訴部分（即53萬2854元－２萬9835元－２萬9835元），未據上訴人上訴，非本院審理範圍。
肆、不爭執事項及本件爭點（見本院卷二第19至20頁）：
一、兩造不爭執事項：
（一）臺中市○區○○段○○段0○0地號土地、面積2039平方公尺（即系爭土地），係合併自同段0-00、0-00、0-00、0-
00、0-00、0-00、00-0、00-0、00-00、00 等地號土地，原為○○○所有。嗣經臺中行政執行署拍賣，由江翊公司、格正公司於105年8月23日得標買受，權利範圍各2分之1，臺中行政執行署於 105年9月7日核發不動產權利移轉證明書，上訴人於同年10月12日登記為系爭土地所有權人，應有部分各2分之1（見原審卷第10至12頁權利移轉證明書〔記載上開二公司同時取得多棟地上建物〕、本院卷一第76頁土地登記第一類謄本、82至86頁土地登記簿、87至88頁地籍異動索引）。
（二）系爭土地上建有「○○大樓」，為地下一層、地上七層之商業大樓（土地謄本記載有地上建物 263棟），被上訴人所有之建物分別位於○○大樓第四、六、七樓，建號分別為臺中市○區○○段○○段 00000000000號，門牌號碼分別為臺中市○○路 ○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號（其面積及權利範圍詳如附表，見本院卷一第90至92頁建物登記第一類謄本，下稱 000、000、000建物，合稱系爭建物）。
（三）系爭建物於64年4月1日建築完成，同年７月21日為建物第一次登記，登記為○○公司所有，66年間經法院查封拍賣，000、000建物由○○公司取得所有權，75年間因買賣移轉登記為○○○所有； 000建物則由○○○取得所有權，隨於同年以買賣為原因移轉登記為○○公司所有，再於75年間因買賣移轉登記為被上訴人所有（見本院卷一第90至92頁建物登記第一類謄本、106至130頁建築改良物登記簿）。○○○為被上訴人之母，於102年6月13日死亡。
（四）000、000建物於102年8月12日因分割繼承，登記為○○○、被上訴人、○○○、○○○所有，○○○、○○○、○○○應有部分共4分之3於 107年2月1日因買賣分別移轉登記為○○○、○○○所有（見本院卷一第93至96頁地籍異動索引）。
（五）○○○於61年7月3日出具委託書，委託其母○○○○全權代理出賣系爭土地事宜，嗣○○○以臺中市合作商場興建辦事處興建代表人名義，於62年12月28日與○○○，就系爭土地及同段0-00、0-00、0-00、0-00、0-00、0-00、0-
00、0-00地號土地，簽立「興建合作商場合約書」。
（六）○○大樓於60年間取得臺中市政府核發之60中建都建字第0000號建築執照、64年間取得臺中市工務局64中工建使字第000號使用執照（見原審卷第111至116頁；原審法院106年度中小字第2215號卷〔下稱中小卷〕第68至71頁；同院106年度小上字第152號卷〔下稱小上卷〕第23至24頁）。
二、本件爭點：
（一）江翊公司、格正公司主張被上訴人無權占有，被上訴人主張占有權源為使用借貸關係或類推適用民法第425條之1法定租賃，且系爭建物為有保存登記之合法建物，並非無權占有，何者有理由？
（二）如爭點㈠為無權占有，則上訴人請求自 105年9月7日起至106年6月6日止之相當於租金之不當得利2萬9835元，有無理由？
（三）兩造不再提出其他爭點。
伍、本院判斷：
一、被上訴人所有系爭建物，並非無權占有系爭土地：
（一）按基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得向他方當事人主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於占有連鎖之原理所產生之效果。次按起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書；申請使用執照，應備具申請書，並檢附原領之建造執照或雜項執照、建築物竣工平面圖及立面圖。建築法第30條、第71條第１項定有明文。所謂土地權利證明文件，係指起造人得合法使用土地建築之一切證明文件。又申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照；區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件；登記機關對審查證明無誤之登記案件，應公告15日；前述公告，其內容應載明土地權利關係人得提出異議之期限、方式及受理機關；土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第59條第２項規定調處，土地登記規則第79條第1項前段及第1款、第84條、第72條、第73條、第75條分別定有明文。而建物與土地分屬不同之不動產，性質上建物必須占有土地，不能脫離土地而單獨存在，依上開規定，經所有權第一次登記之區分所有建物，因領有建造執照及使用執照，就土地使用權限，須由土地所有人出具土地使用權利證明文件，由全體起造人檢具基地權利應有部分之分配文件，此時土地所有人對於所提供土地上將興建永久性區分所有建物，當屬知悉且同意其使用，基此則該區分所有建物即有占有使用基地之權利，嗣起造人或登記所有人將區分所有建物出售予第三人並移轉對基地之直接占有，允不違反使用土地原本內容，其後受讓該區分所有建物之第三人，即得本於占有連鎖之法律關係，對土地所有人主張有權占有。
（二）查被上訴人所有之系爭建物位於系爭土地上所興建之○○大樓第四、六、七樓，○○大樓於60年間取得臺中市政府核發之60中建都建字第0000號建築執照、64年間取得臺中市工務局64中工建使字第 000號使用執照，系爭建物於64年4月1日建築完成，同年７月21日為建物第一次登記，登記為○○公司所有，66年間經法院查封拍賣，000、000建物由○○公司取得所有權，75年間因買賣移轉登記為○○○所有（102年8月12日因分割繼承由被上訴人取得應有部分各4分之1）， 000建物則由○○○取得所有權，隨於同年以買賣為原因移轉登記為○○公司所有，再於75年間因買賣移轉登記為被上訴人所有等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡㈢㈣㈥）。足見系爭建物為經所有權登記之合法建物，依我國不動產登記制度，認系爭建物係合法占用坐落之系爭土地，確實較符常理。又原審法院向臺中市政府都市發展局函調上開建造執照及使用執照檔案，該局雖覆稱其檔案管理清冊查無此檔案卷，僅檢送使用執照存根供參（見原審卷第111至116頁），嗣原審法院再函詢該局系爭建物是否為列管危險建築，依該局檢附之銷毀檔案依據（見原審卷第130至131頁），可知系爭建物所領60年及64年間之建造執照及使用執照檔案，應係已逾15年保存年限而銷毀。惟系爭建物所在之○○大樓確實領有建造執照及使用執照，系爭建物並於64年間完成所有權第一次登記，依上開說明及臺中市政府都市發展局108年1月31日中市都建字第0000000000號函文所陳取得建造暨使用執照之法令規範（見本院卷一第174至178頁），○○大樓起造人申請建造執照時，應檢附土地所有人出具之土地使用權利證明文件，且因○○大樓為區分所有建物（見原審卷第133至134頁臺中市政府函文上載有「○○大樓管理委員會」），系爭建物申請所有權第一次登記時，併需全體起造人檢具基地權利應有部分之分配文件，復經登記機關公告15日期滿無人異議，始核准登記，均證○○大樓興建在系爭土地上，必已得當時系爭土地所有權人之同意，並出具合法占用土地之相關權利證明文件無訛。況系爭土地原所有權人為○○○，○○○為○○大樓起造人之一，曾於61年7月3日出具委託書，委託其母○○○○全權代理出賣系爭土地事宜，62年12月28日即有○○○以臺中市合作商場興建辦事處興建代表人名義，與○○○就系爭土地即合併前同段0-00、0-00、0-00、0-00、0-00、0-00、00-0、00-0、00-00、00 地號及0-00、0-00地號土地，簽立「興建合作商場合約書」，約定購地興建七層樓商場等情，有使用執照存根所附起造人名冊、興建合作商場合約書，土地登記謄本在卷足憑（見原審卷第111、115、67頁、中小卷第70頁、本院卷一第76至86頁，不爭執事項㈠㈤），益徵原所有權人○○○確實同意○○大樓使用系爭土地，○○○並因此可分得部分○○大樓建物，核其法律關係亦類同合建契約性質，屬占有連鎖常見類型。準此，系爭建物所在之○○大樓，經○○○同意而占有系爭土地，自有合法占有權源，系爭建物之所有權及系爭土地之直接占有既均移轉予被上訴人，被上訴人本於占有連鎖原理所產生之效果，即得對系爭土地所有人主張其有占有之權利。且占有連鎖屬債權之適度物權化法理，系爭土地原所有人○○○在長達40年間，就系爭建物占有系爭土地之事實未有異議，上訴人於105年8月23日自臺中行政執行署拍賣程序買受系爭土地，同時取得○○大樓內多棟建物所有權（見不爭執事項㈠），上開拍賣公告並載明系爭土地屬區分所有建物之共同基地，除共同拍賣之建物外，尚坐落其他建號建物，占有使用法律關係不明，由拍定人自理，此部分拍定後不點交等語（見臺中行政執行署99年度地稅執專字第000000號卷二第145頁反面拍賣條件6），綜其情節，上訴人應受上開法律效果之拘束，亦符法之衡平。
（三）次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1第１項定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院亦著有48年台上字第1457號判例要旨可資參照。查系爭土地原所有人○○○同意提供系爭土地興建○○大樓，且為○○大樓起造人之一，屬○○大樓原始共同所有人，其後○○大樓內系爭建物完成所有權登記後，輾轉移轉登記予被上訴人，系爭土地則移轉登記予上訴人，足見系爭土地與建物曾經同屬○○○所有而遭分開出賣，揆諸前揭說明，被上訴人主張兩造間因此存有法定租賃關係，堪可採信。
（四）綜上，被上訴人所有系爭建物為有保存登記之合法建物，基於占有連鎖之法理及民法第425條之1第１項法定租賃關係，有權占有系爭土地，是被上訴人主張其非無權占有，要有理由，上訴人主張被上訴人無權占用系爭土地，則無理由。
二、系爭建物有權占有系爭土地，上訴人無從請求被上訴人給付相當於租金之不當得利或損害賠償：
被上訴人所有系爭建物並非無權占用系爭土地，係有占有權源，已如前述，則上訴人主張系爭土地所有權因被上訴人無權占有而受有損害，實與不當得利及侵權行為之構成要件不符，上訴人依民法第 179條、第184條第1項規定，請求被上訴人給付105年9月7日起至106年6月6日止之相當於租金之不當得利或損害賠償各2萬9835元（計算式詳見本院卷一第7頁附表），自無理由，不應准許。
三、綜上所述，被上訴人所有系爭建物並非無權占有系爭土地，上訴人依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付上訴人各２萬9835元，及自106年7月27日起至清償日止，按年息百分之５計算之利息，非屬正當，不應准許。從而，原審關於上開金額內各20,884元（計算式： 29,835－8,951＝20,884）本息部分所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，結論則無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
又被上訴人提起附帶上訴部分，原審為被上訴人敗訴之判決，尚有未合，被上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第三項所示。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為有理由。依民事訴訟法第449條第2項、第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 12 日
民事第一庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 陳得利法 官 黃綵君以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 周巧屏中 華 民 國 108 年 6 月 12 日附表┌──────────────────────────────────┐│所有權人：蕭基佑 │├─┬─────┬──────┬──┬────────┬───┬───┤│項│縣市鄉鎮 ○ ○ 段 │建號│建物門牌 │面 積│ 權利 ││次│ │ │ │ │ (㎡) │ 範圍 │├─┼─────┼──────┼──┼────────┼───┼───┤│1 │臺中市○區○○○段○○段│000 │○○路000-0-0號 │227.41│4分之1│├─┼─────┼──────┼──┼────────┼───┼───┤│2 │臺中市○區○○○段○○段│000 │○○路000-0-0號 │506.48│4分之1│├─┼─────┼──────┼──┼────────┼───┼───┤│3 │臺中市○區○○○段○○段│000 │○○路000-0-0號 │616.12│ 全部 │└─┴─────┴──────┴──┴────────┴───┴───┘