臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第546號上 訴 人 郭大添訴訟代理人 鄭秀珠律師
陳惠伶律師被 上訴人 林慶閔訴訟代理人 徐曉萍律師上列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國107年9月21日臺灣臺中地方法院106年度訴字第2570號第一審判決提起上訴，本院於108年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費由上訴人負擔。
事實與理由
甲、程序部分：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第 1項第2款定有明文。查本件被上訴人於原審主張其兩造租賃關係業經終止，上訴人仍為無權占有其所有坐落臺中市○○區○○○路○○號至00號壹樓店鋪及00號貳樓後面房間房屋（下稱系爭房屋），爰依民法第 455條規定，請求上訴人應自系爭房屋遷讓，並將房屋返還被上訴人。嗣於本院準備程序中，復主張上訴人無權占有系爭房屋，進而追加民法第 767條為本件請求（見本院卷第51頁背面），核其追加之訴與原訴之主要爭點及證據資料相同，請求之基礎事實同一，依前揭規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：兩造於民國（下同） 101年11月18日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭舊約），約定伊將所有系爭房屋出租予上訴人，租期5年，租金每月新臺幣（下同）8萬元（不含稅），多年來上訴人按月繳付租金。詎上訴人於 105年12月19日寄發存證信函予伊稱系爭舊約為不定期租賃，租金每月 3萬元，並於105年12月起拒付租金，經伊於105年12月30日寄發存證信函催告上訴人給付租金，上訴人乃以訴外人○○所開立面額各9萬元之2張支票支付租金，經扣抵後，尚溢付 2萬元，伊乃於106年1月11日寄發存證信函並將溢付 2萬元退還上訴人，上訴人於106年1月20日復以存證信函稱前揭 2紙支票，係預付租金。而上訴人猶於106年 2月15日拒付租金，經伊於106年 6月15日以存證信函向上訴人催告，並言明上訴人欠租已逾 2個月之租額，如未依期限繳付欠租，伊將終止租約，經上訴人於106年6月16日收受；又上訴人雖曾以寄送發票人○○，付款人為○○○○銀行○○分行，票面金額均為 9萬元之支票2紙予伊，惟前該2紙支票仍未按期付清，其中發票日為106年9月10日之支票因未屆期，無法兌付，經伊兌付屆期之支票抵扣租金後，上訴人尚積欠伊租金27萬元，已超過 2個月之租金，伊始於106年6月29日向上訴人為終止系爭舊約之意思表示，而伊未同意上訴人繼續使用系爭房屋，上訴人即屬無權占有，上訴人迄今未給付租約終止前所欠租金及租約終止後仍繼續占用系爭房屋所受相當於租金之不當得利，爰依系爭舊約、租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，聲明求為命：
㈠上訴人應自系爭房屋遷讓，並將房屋返還伊。
㈡上訴人應給付伊33萬4068元（自106年3月15日起至106年6月30日止積欠積欠租金27萬元、違約金8萬元、律師費6萬元及訴訟費用1萬4068元，而伊提示屆期《106年12月31日》之面額9萬元支票1紙抵扣租金），及自106年 7月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付伊 8萬元【原審判決被上訴人敗訴部分，未據其聲明不服，不在本院審理範圍】。
貳、上訴人則以：兩造先於101年11月18日簽訂系爭舊約，惟兩造於103年1月1日重訂新約，並更新約定租期自103年1月1日起至103年12月31日止，每月租金 3萬元（下稱系爭新約），並將系爭舊約繳付之保證金16萬元轉做新租約之保證金，是系爭舊約已因租約更新而合意終止消滅，兩造間之租約內容應依系爭新約。又系爭新約約定租期於 103年12月31日屆滿後，伊仍為系爭房屋之使用收益，而被上訴人並未曾表示反對之意思，系爭新約之租賃關係應視為以不定期限繼續契約。而系爭新約約定租金為每月3萬元，而非被上訴人所主張之8萬元，系爭新約之租金既為每月 3萬元，且伊並無短付租金之情，益見被上訴人以積欠租金為由對伊終止租賃契約，顯與事實不符。再者，兩造於 101年11月18日簽訂系爭舊約時，被上訴人曾委託伊代為整修系爭房屋，工程費共計30萬元，兩造原約定應在日後之租金中逐期抵還，惟事後被上訴人向伊收取每期租金時，並未依約先抵扣前開金額，迄今被上訴人仍未償還伊。至於證人○○○（即被上訴人父親）於原審法院所為證述，均係偏頗被上訴人之虛偽陳述，均與事實不符。綜上，伊有依約履行租約，並無欠繳租金，被上訴人終止租約既無理由，足見兩造租約尚屬存在，被上訴人請求伊給付不當得利、違約金、律師費用及訴訟費用均無理由。退步言之，律師費用部分，因租約之約定過於偏袒被上訴人，顯失公平，爰依民法第252條規定，請求酌減之等語，資為抗辯。
叁、原審審酌兩造所提出之攻擊防方法後，以被上訴人依系爭舊
約、租賃物返還請求權及依不當得利返還請求權之法律關係，訴請上訴人遷讓返還系爭房屋，及請求上訴人給付26萬元，及自106年 7月1日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人 8萬元，皆為有理由，應予准許；超過上開應准許之金額部分，非屬正當，應予駁回。而為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於伊部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。並補陳：兩造簽訂系爭舊約後，原正常履行，嗣因被上訴人迭對伊之診所提出各項檢舉，伊為使被上訴人不再提出檢舉，並讓兩造和諧履行租約，兩造乃簽訂系爭新約，供被上訴人報稅之用，系爭舊約始為真正。而被上訴人於106年6月29日以存證信函終止租賃契約之意思表示時，扣除伊給付被上訴人之保證金16萬元，伊積欠租金未達2個月租額，依法不發生終止之效力，被上訴人雖另於107年1月30日 以言詞辯論狀繕本送達為終止之意思表示，惟伊有交付支票予被上訴人以繳付租金，遭被上訴人退還，並非伊經催告後未依期繳納。又依系爭舊約第 7條第6、7款記載，租賃期限為15年，伊並未表示不續約，故兩造之租賃關係依然存在，縱認被上訴人請求遷讓房屋有理由，被上訴人應償還有益費用（即天花板裝修、牆面裝修、高度超過地板以上1.2公尺固定之隔屏裝修），伊主張同時履行抗辯，關於天井隔間牆部分，依系爭租約第7條第10款規定，伊無庸恢復天井之分間牆，然被上訴人應給付回復天井分間牆之費用30萬元予伊等語。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。並補稱：上訴人主張系爭舊約租期為15年，惟系爭舊約租期為 5年，兩造於原審已列為不爭執事項。又上訴人不得主張以交付之保證金抵付房租，伊已於106年6月29日為終止租約之意思表示，上訴人收受送達時即生終止之效力，退步言之，於 106年12月14日系爭舊約租期屆期，上訴人積欠伊租金達71萬元，超過 8個月，伊亦於107年1月30日以言詞辯論狀繕本送達為終止租約之意思表示。關於裝修費用部分，伊否認為有益費用，且依系爭租約第 4條記載，上訴人應負回復原狀義務，亦不得向伊請求任何費用；有關天井隔間牆部分，伊否認上訴人有支出30萬元，且依系爭租約第 7條規定，已約定天井隔間牆部分由上訴人負擔。
肆、得心證之理由
一、被上訴人主張兩造於 101年11月18日就系爭房屋，簽訂系爭舊約，租期自101年12月15日起至106年12月14日止，為期 5年，租金每月 8萬元整；而兩造另簽立系爭新約，租期分別101年12月15日起至102年12月31日止、103年 1月1日起至同年12月31日止，租金為 3萬元之事實，業據提出系爭舊約、新約（見原審卷一第18-24、44-53頁）為證，且為上訴人所不爭執，自堪採信為真實。惟上訴人則以前揭等語置辯。另上訴人雖於原審抗辯兩造間租賃關係，應以系爭新約為據，惟於本院審理時，自承兩造間第一份租約（即系爭舊約）才是真正，第二份租約（即系爭新約）只是讓兩造報稅用的等語（見本院卷第 127頁）。是所應審酌者為兩造間就系爭房屋之租賃法律關係，是否因被上訴人終止兩造間之租賃契約而終止之情。
二、按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1、2項分別定有明文。又承租人遲付租金，出租人得定相當期限催告，如期限內仍不支付，出租人自得終止租約（最高法院20年上字第211號判例意旨參照）。經查：
㈠系爭舊約第3條約定「租金1.每月租金新臺幣8萬元（不含稅
）整，雙方願定每期 3個月份支票於每期10日前繳付，無論任何理由不得拖延或拒納。2.保證金新臺幣16萬元整，於租賃期滿交還房屋時甲方（即被上訴人）無交還乙方（即上訴人）。」（見原審卷第19-20頁）。
㈡上訴人自101年12月15日起至105年12月14日，均依系爭舊約
上開約定給付被上訴人每月8萬元之租金，自105年12月15日起拒付租金，嗣經被上訴人以存證信函（○○○○郵局0000號，見原審卷第 28-31頁）向上訴人催告給付欠租，而上訴人雖以掛號信函寄發○○所開面額各 9萬元之支票二紙（見原審卷第37頁）支付租金，被上訴人則於106年1月11日以存證信函、郵政匯票（○○○○郵局00號，見原審卷第 32-36頁）將溢付2萬元退還予上訴人。
㈢嗣上訴人自106年2月15日起即未再依系爭舊約給付租金，並
以存證信函並檢附系爭新約（○○○○○郵局00號，見原審卷第38-53頁）向被上訴人稱：其自102年1月至105年12月止，溢付租金達240萬元，故拒付租金等語，被上訴人遂於106年6月15日寄發存證信函（○○○○○郵局000號，見原審卷第54-55頁）予上訴人，通知上訴人自106年 2月15日拒付租金欠租已逾2個月，並限上訴人於函到7日內繳清，逾限將終止租約，上訴人於同年106年 6月16日收受（見原審卷第56-57頁）。嗣被上訴人於106年6月29日再委請律師以律師函附○○○○郵局0000存證信函通知上訴人以欠租27萬元，超過2個月之租金 ，並以該函之送達上訴人作為終止系爭舊約之意思表示，而上訴人於106年 6月30日收受（見原審卷第58-63頁）之情，為兩造所不爭執。據此，上訴人於106年2月15日拒付租金，其欠租已逾 2個月，並經被上訴人限期催告，上訴人仍未依限付清，即上訴人尚積欠被上訴人租金27萬元【106年3月15日至同年6月30日】，已超過2個月之租金，被上訴人自得終止系爭租約。上訴人抗辯稱被上訴人不得終止租約，不足採信。
㈣至於上訴人雖抗辯被上訴人曾委託其代為進行系爭房屋內牆
（即分戶牆）之拆除工程費共計30萬元，兩造原約定應在日後之租金中逐期抵還，惟事後被上訴人向其收取每期租金時，並未依約先抵扣前開金額，迄今被上訴人仍未償還，就積欠之租金，應先抵銷被上訴人該30萬元云云，惟此為被上訴人所否認，且證人○○○於原審證述：系爭房屋一樓的分戶牆（建築名詞），根本就沒有分戶牆，伊在上訴人要向被上訴人承租時，已經沒有分戶牆，分戶牆是之前工人拆除的，蓋房子的時候分戶牆蓋好之後就拆除了，該屋的起造人是被上訴人，應該是由伊決定的，所以伊在87年房屋使用執照拿到後，為了使用方便，就將系爭房屋分戶牆拆除了，所以上訴人向被上訴人承租之前就已經沒有分戶牆了等語（見原審卷第 190頁反面），核與證人○○○證述：系爭房屋伊只有設計，沒有施工。事務所的案件佷多，這種案件伊只有瞭解一點點，伊請同事處理，當初是○○○跟伊談，伊請同事辦理後續部分，伊是交給○○○處理，伊是口頭指示她的。伊記得的，有辦理建築物的變更使用，原本是店舖要變更為診所，後續伊就交給○○○處理，報酬多少，伊忘記了，但是有談到報酬，報酬應該有收到了。變更使用的設計，一般的流程是看現場、繪圖（指變更前、後）、辦理變更用途才完工。○○○建築師設計圖，是指○○○屋辦理過程的圖面，這是○○○辦理的，圖不是伊畫的，依據圖面來看，是變更診所的名稱，診所有天花板要畫上去，從圖面上看不出分間牆是否有變動，有新設門窗，候診區窗戶是新增的等語（見原審卷第191頁反面-192頁反面）；及證人○○○證述：「伊在○○○建築師事務所任職17- 18年，伊除了繪圖，還擔任行政工作。系爭房屋變更使用執照業務的設計部分。是由伊主辦的，伊是製作圖說的繪製及市政府的送審，伊也有去現場。原先委託伊事務所辦理由店舖變更為診所，伊去看現場後，伊發現兩戶之間的分戶牆已經沒有存在，伊建議辦理合併戶。設計圖上面顯示的日期101年8月12日，這是伊繪製的，分戶牆是兩戶之間的牆壁，分間牆是隔間的牆，分戶牆已經不見了，伊到現場看到天花板和分間牆有施作，所以有室內裝修申請圖說，分間牆是依據現況繪製的，是針對變更使用的部分繪製的，左右邊兩圖差在分間牆和天花板。伊不知道什麼時候打通的，但伊去現場看的時候就已經沒有了，就是委託伊事務所之後，伊就跟○○○約定時間去現場看，正確約定的時間，伊記不起來。伊去現場看的時候，有工人正在做分間牆，天花板已經做好，伊去的時候是在做樓梯後方的分間牆跟櫃台，是木工在做的。伊去現場的時候沒有在做拆除的工程。分戶牆在我們辦理變更使用執照時確定是不存在的等語（見原審卷第193頁-194頁）相符。據此，系爭房屋之分戶牆既於101年8月12日○○○繪圖以前就已拆除，則上訴人當無於同年11月16日再進行系爭房屋內牆之拆除工程，並與被上訴人約定以拆除費用抵充租金；此外，上訴人復未能就其主張之事實，舉證以實其說，是上訴人此之所辯，，洵屬無據，自難採信。
㈤至於上訴人雖又抗辯被上訴人於106年6月29日以存證信函終
止租賃契約之意思表示時，扣除其給付之保證金16萬元，其積欠租金未達 2個月租額，依法不發生終止之效力云云。惟按土地法第97條第 1項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；同法第98條、第99條就以現金為房屋租賃之擔保者，分別明定其現金利息視為租金之一部，其利率之計算，與97條租金所由算定之利率相等；且擔保金額，不得超過 2個月房屋租金之總額，已交付之擔保金超過者，承租人得以超過部分抵付房租。上開強制規定，係法律管制住宅之租賃，調和住宅所有人與使用人間之權利義務關係，保障住宅使用之公平與效益，以國家公權力指導住宅之合理利用，貫徹保護承租人住居安定之住宅立法政策，均屬契約自由原則之例外，此觀同法第94條第1項及第 96條規定意旨即明。故其適用範圍應以供住宅使用之房屋租賃為限；至於城市地方供營業用之房屋，原非土地法住宅政策規劃之範疇，且承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，亦非一般供住宅用之房屋可比，就其所約定之租金與擔保金，自無以上開規定加以限制之必要。職是，供營業用之房屋租賃，承租人應依雙方之約定交付擔保金，縱其金額超過 2個月房屋租金之總額，承租人亦不得主張以超過部分抵付房租。原審認非供住宅使用之房屋租賃，亦有土地法第99條規定之適用，被上訴人就其交付出租人○○○逾 2個月租金總額之押租金，得主張抵付其應支付○○○之第三期租金，所持法律見解即有可議（最高法院95年度台上字第1907號裁判意旨參照）。查，系爭房屋由被上訴人出租予上訴人供作「骨科診所」營業使用，此由系爭舊約第4條第1項約定「本房屋係供診所」等語自明，且為兩造所不爭執，則依前揭說明，上訴人此之抗辯，不足為採。
㈥至於上訴人雖又抗辯縱認被上訴人請求遷讓房屋有理由，被
上訴人應償還有益費用（即天花板裝修、牆面裝修、高度超過地板以上 1.2公尺固定之隔屏裝修）及系爭房屋分間牆業已拆除，於申請變更使用執照及申請室內裝修時必須回復「天井」位置之分間牆，被上訴人委託其回復該部分之工程費用，亦應給付，其主張同時履行抗辯云云，此為被上訴人所否認，且依系爭舊約第 4條第4、5項分別約定「房屋有改裝施設之必要，乙方取得甲方之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應回復原狀。」、「除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房屋以誠意照房屋現狀遷還甲方，不得藉詞推諉或任何主張向甲方請求遷移費或任何費用。」等語。準此，系爭舊約既經被上訴人合法終止，上訴人應於租約終止後遷讓系爭房屋予被上訴人，且負有回復原狀之義務，並不得請求任何費用，矧，上訴人上開費用之支出，目的係為其經營診所之所用，並未對系爭房屋增加使用效益或經濟交易價值，是上訴人此之抗辯，亦不足為採。
㈦綜上，系爭舊約既因上訴人自106年2月15日起即未依系爭舊
約給付租金，經被上訴人於106年6月15日以存證信函，通知上訴人自106年2月15日拒付租金欠租已逾 2個月，並限上訴人於函到7日內繳清，逾限將終止租約，上訴人於同年106年6月16日收受，仍未繳付；再經被上訴人於106年 6月29日以律師函附存證信函通知上訴人以欠租27萬元，超過 2個月之租金，並以該函之送達上訴人作為終止系爭舊約之意思表示，而上訴人於106年6月30日收受，有如前述。如是，系爭舊約之租賃關係經被上訴人合法終止，而被上訴人復未同意上訴人繼續使用系爭房屋，則上訴人繼續使用系爭房屋即屬無權占有。從而，被上訴人依民法第 455條租賃返還請求權、第 767條所有物返還請求權，請求上訴人應自系爭房屋遷讓，並將系爭房屋返還被上訴人，洵屬有據，應予准許。又上訴人積欠被上訴人租金27萬元，扣除上訴人於訴訟中曾給付被上訴 9萬元，則被上訴人本於系爭舊約之法律關係請求上訴人給付18萬元，亦屬有據，應予准許。
三、次按系爭舊約第6條違約處罰第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金 8萬元。」等語（見原審卷第21頁）。查，本件系爭舊約已於106年6月30日終止，有如前述，而上訴人迄未遷讓交還系爭房屋予被上訴人，且系爭舊約係因上訴人積欠租金未付所致，則本件上訴人既係違約在前，被上訴人依約請求上訴人給付違約金 8萬元，即屬有據。
四、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。又，土地及房屋為價值不斐之不動產，無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查，兩造間系爭舊約業已終止，有如前述，上訴人占用系爭房屋無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係請求上訴人返還其利益，且上訴人於系爭舊約終止前本就以每月 8萬元租金給付被上訴人，而系爭舊約已於106年6月30日終止，則被上訴人依民法第179條之規定，請求上訴人自106年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，依兩造間系爭舊約所定租金額度，按月給付 8萬元予被上訴人，作為占用系爭房屋相當於租金之不當得利之利益，即屬有據。
五、至於上訴人雖抗辯稱被上訴人請求其給付不當得利、違約金，因租約之約定過於偏袒被上訴人，顯失公平，爰依民法第252條規定 ，請求酌減之等語。惟按約定之違約金額過高者，法院固得減至相當之數額，惟該規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第 909號判決意旨參照）。查，本件系爭舊約已因上訴人違約未給付租金，經被上訴人於106年6月30日合法終止，迄今上訴人尚未交還系爭房屋，且兩造亦已約定於終止租約不交還房屋，即應支付違約金 8萬元，有如前述，況且上訴人仍繼續占用系爭房屋，亦未給付租金，而受有相當於租金之不當得利，致被上訴人受有損害，則上開有關不當得利及違約金之約定，並無過於偏袒被上訴人，顯失公平之情，是上訴人請求予以酌減，自屬無據，不足為採。
六、綜上所述，被上訴人依系爭舊約、租賃物返還請求權、所有物返還請求權及依不當得利返還請求權之法律關係，請求上訴人騰空返還系爭房屋，及請求上訴人給付26萬元，及自 106年 7月1日起至交還前開房屋之日止，按月給付被上訴人8萬元，為有理由，應予准許。從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤，上訴意旨指摘原審判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、據上結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 9 日
民事第五庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 簡燕子法 官 顏世傑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 劉雅玲中 華 民 國 108 年 4 月 9 日