臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上易字第511號上 訴 人 洪筠芝訴訟代理人 杜逸新律師
黃則瑜律師張立生被上訴人 沈志叡訴訟代理人 黃俊昇律師
歐優琪律師上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於中華民國107年8月2日臺灣臺中地方法院106年度訴字第2234號第一審判決提起上訴，並減縮起訴聲明，本院於108年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限，亦為同法第446條第1項所明定。查本件上訴人就關於相當於租金不當得利部分，於原審聲明請求被上訴人應給付新臺幣（下同）6萬9,600元本息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還原判決附圖所示停車位（下稱系爭車位）止，按月給付上訴人1,200元（見原審卷第133頁），經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就此部分金額全部提起上訴（見本院卷一第3頁），嗣於本院就此部分減縮其上訴聲明為被上訴人應給付4萬8,000元本息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位止，按月給付上訴人800元（見本院卷二第3頁），核屬為減縮起訴之聲明，依據首揭規定，應予准許。合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：門牌號碼○○市○區○○路○○○巷○號「○○觀邸公寓大廈」（下稱系爭大廈）之原始起造人為長安建設股份有限公司（下稱長安公司）於民國86年3月30日將系爭大廈13樓之3（C棟）即臺中市○區○○○段○○○○段0000000000號專有部分房屋（下稱系爭房屋）、0000建號建物共有部分之應有部分10000分之56、及其坐落基地即000地號土地共有部分之應有部分10000分之63（房屋、土地合稱系爭不動產）出賣移轉予訴外人沈嬋娟，並簽發系爭車位即停車位編號：地下2層173號機械式下層之法定停車位權利證明書予沈嬋娟。嗣93年4月22日沈嬋娟又將系爭不動產（包含系爭車位）出賣並移轉予訴外人○○○，○○○同時繼受沈嬋娟就系爭大廈區分所有權人會議決議所約定系爭車位之分管契約。上訴人於98年5月26日經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）拍賣取得系爭不動產後，於同年6月17日辦訖系爭不動產所有權登記，則上訴人當時已繼受○○○所取得經區分所有權人會議決議所約定系爭車位之分管契約，而一併取得系爭車位之所有權及專用權。惟○○○卻於同年2月11日即系爭不動產拍賣前不久，將系爭車位出售予系爭大廈10樓之2（B棟）之住戶即訴外人○○○，○○○又於101年8月8日將系爭車位與同棟14樓之11（K棟）之住戶即被上訴人原有車位交換。雖被上訴人向系爭大廈管理委員會完成系爭車位「所有權人變更明細」之登記，但前開○○○於98年2月11日將系爭車位出售予○○○，及○○○於101年8月8日與被上訴人原有車位交換，均未辦理系爭不動產共有部分所有權之移轉登記，違反公寓大廈管理條例、土地登記規則及內政部函釋命令。且依長安公司當時申請建照之原始註記「法定停車位：83部，編號96-178號」等文字，系爭車位既為法定停車位，則依法即應以區分所有建物共有部分之應有部分為表徵而登記（即系爭房屋區分所有建物共有部分本即不另外發給所有權狀，僅以地政機關之登記為準，更不影響法定停車位之所有權移轉應辦理移轉登記）。是上開○○○與○○○、及○○○與被告間之讓與行為，違反共有部分不得與專有部分分離而為移轉，渠等間讓與行為僅有債權效力，不得據此對抗因拍賣取得系爭不動產共有部分所有權之上訴人，是被上訴人無權占用系爭車位甚明，應負返還責任。又被上訴人無權占用系爭車位，無法律上原因受有利益，上訴人所受損害之計算，比照系爭大廈地下2層機械停車位每月租金約1,200元計算，請求被上訴人應返還無權占有期間相當於租金之不當得利等情，爰依民法第821條前段、第767條、第179條及分管契約之法律關係，求為命(一)被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人1,200元；(二)被上訴人應給付上訴人6萬9,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；(三)願供擔保，請准宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並減縮聲明）。其上訴聲明為：（一）原判決除減縮部分外廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人800元；被上訴人應給付上訴人4萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：因系爭大廈建商出售系爭車位予區分所有權人時，係出具停車位使用權利證明，而非直接給予停車位之所有權狀，足見系爭車位係以約定專用之方式，由購買特定停車位使用權之人使用，於建物登記上並無獨立之產權。復依5553建號建物謄本所示，其層次包括「一層、二層、屋頂突出物、地下一層、地下二層」，並非僅有本件爭執之地下2層停車位，顯見系爭房屋區分所有權共有部分所指即非單純表彰車位之所有權或專用權，足證○○○、○○○與被上訴人間輾轉專用權之讓受，均係屬於系爭車位專用權之合法移轉，且地下室停車位之有無亦非以應有部分之比例多寡為表徵。又上訴人雖經執行法院拍定買受取得系爭不動產，然系爭不動產之查封日期為98年2月26日，斯時○○○已移轉系爭車位給○○○，並在同年月11日完成系爭大廈管理委員會報備，上訴人於同年5月26日始經拍賣取得系爭不動產，足認上訴人拍賣取得之系爭不動產所有權，並未包含系爭停車位之所有權或專用權，且亦未點交該車位給上訴人，嗣101年8月8日被上訴人與○○○交換系爭房屋地下層之車位時，上訴人亦無反對之表示，被上訴人已依系爭大廈社區規約及程序，完成交換車位使用位置。況被上訴人亦為系爭大廈之住戶即區分所有權人之一，並確實自建商處購買取得編號109車位之專用權，而上訴人亦不否認被上訴人係與○○○交換後而使用系爭車位，被上訴人自非無權占用，上訴人請求不當得利，並無理由，且上訴人明知拍賣標的不包含任何車位，故其取得系爭不動產所有權後亦未曾繳交車位管理費，及社區之車位證明書，並無損害可言等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭大廈之原始起造人長安公司於86年3月31日將系爭不動產出賣並移轉予沈嬋娟。
(二)長安公司於86年3月30日簽發系爭車位即停車位編號：地下2層173號機械式下層之權利證明書予沈嬋娟，系爭車位為法定停車位。
(三)系爭大廈於86年12月7日製發系爭車位之地下室停車約定專用證明書予沈嬋娟，該證明書係經系爭大廈第二次區分所有權人會議決議通過。
(四)沈嬋娟於93年4月22日將系爭不動產出賣並移轉予○○○，○○○同時繼受沈嬋娟就系爭大廈區分所有權人會議決議之分管契約。
(五)系爭不動產為○○○所有時於98年2月26日由臺中地院辦理查封登記，上訴人並於同年5月26日拍定取得系爭不動產，並於同年6月17日辦訖不動產所有權登記，成為系爭大廈區分所有權人。
(六)○○○於97年10月1日將系爭車位專用權讓與○○○，並於98年2月11日向系爭大廈管理委員會完成「所有權人變更明細」之登記。○○○又於101年8月8日將系爭車位與被上訴人之109號車位交換，並向系爭大廈管理委員會完成「所有權人變更明細」之登記。上開移轉行為均未辦理系爭不動產之5553建號建物共有部分之應有部分之移轉登記。
(七)○○○、被上訴人均為系爭大廈之區分所有權人，分別為10樓之2（B棟）、14樓之11（K棟）之住戶。
(八)系爭車位自101年8月8日起迄今，均為被上訴人占有及使用中，使用系爭車位應向系爭大廈管理委員會繳付車位管理費每月400元。
(九)0000建號建物謄本所示，包括一層、二層、屋頂突出物、地下一層、地下二層。
(十)兩造對於上訴人整理系爭大廈區分所有權人就0000建號建物應有部分比例如附表一所載（即本院卷第216頁至第235-1頁）不爭執。
四、本院得心證之理由：
(一)有關區分所有建物內法定避難空間及法定停車空間之產權登記，依內政部80年9月18日台內營字第8071337號函謂「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」；又依80年11月29日修正之土地登記規則第72條第1款、第2款規定「同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外；共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人」（84年7月12日修正後為第75條第1款、第80條，90年9月14日修正後再移為第81條第1款、第94條，100年12月12日修正發布、同年月15日施行之現行條文第81條第1款、第94條則為「區分所有建物所屬共有部分，除法規另有規定外，依區分所有權人按其設置目的及使用性質之約定情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」、「區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記。」）查本件系爭車位為80年9月18日以後取得建造執照之法定停車位，為兩造所不爭執，又系爭大廈停車位並無所有權之登記，停車位部分亦無獨立建號，而係登記於系爭大廈之公共設施即5553建號建物之內，而5553建號建物包括一層、二層、屋頂突出物、地下一層、地下二層，亦有建物登記謄本可稽(見原審中補卷第22-26頁），故系爭車位僅得以系爭大廈區分所有建物之共用部分方式登記至明。
(二)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求(最高法院17年上字第917號判例意旨參照)。本件上訴人主張其經由執行地院拍定取得系爭不動產時，一併取得系爭車位之所有權及專用權，既為被上訴人所否認，依上開說明，自應由上訴人就其主張之事實負舉證責任，始得據以排除被上訴人之占有。
(三)次按公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定；住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第3條第5款、第9條第1項、第2項分別定有明文。又按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，應認共有人間已合意成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力（最高法院96年度台上字第1152號、98年度台上字第633號裁判意旨參照）。另公寓大廈之地下室停車位，有就停車位部分獨立編列建號，而不與其他公共設施編列同一建號者；亦有與其他公共設施共同編列於同一建號者。前者，僅購買停車位之區分所有權人始取得該建號之應有部分，未購買停車位者，則非該建號之共有人；後者，因公共設施之範圍包括停車位並編列在同一建號，此時，各區分所有權人之應有部分雖有不同，但就其應有部分是否即係停車位所表彰之權利，則應先視登記之狀態而定，若在公共設施之應有部分登記狀態中加註含停車位者，自得認所有權範圍係包含停車位在內，而與前述編定獨立建號者相同，至若未為任何加註者，縱區分所有（專有）部分之面積相同，而在公共設施部分之應有部分不同，因無從完全確認該應有部分登記狀態之原因，尚難逕以在公共設施之應有部分比例較高，即認係包括停車位在內。而在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於上開約定而取得約定專用權，應認各區分所有權人間已合意成立分管契約，其他區分所有權人即不得使用該特定停車位。本件系爭大廈乃85年3月6日為第一次所有權登記，地下室停車位係與其他公共設施一併登記在5553建號中，屬系爭大廈之共用部分，此共用建物之應有部分登記狀態並未另行加註停車位等情，有建物登記謄本、地籍異動索引(見原審中補卷第22-26頁、第28-31頁）可稽，復為兩造所不爭執，縱依上訴人所主張C棟（即門牌號碼：之3）區分所有權人不含停車位就5553建號建物應有部分為萬分之36屬實，則上訴人取得之系爭不動產，所登記之5553建號建物應有部分雖為萬分之56，然依上開說明，仍不足採為即已取得系爭車位專有使用權之依據。
(四)另本院就法定停車位之登記移轉相關問題函詢臺中市中正地政事務所，經該所函復：「㈠…區分所有建物之建築執照於民國80年9月18日後申領者，其起造人申請登記時，法定停車空間應登記為共有部分，依全體起造人之分配文件登記為相關區分所有權人共有；如經區分所有權人以分管契約約定專用，其專用權無須登記即得對第三人發生效力，…，法定停車空間經登記為共有部分，隨同所屬專有部分移轉，應向登記機關申請移轉登記，但因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，不在此限；…。」等語，有該所107年12月19日中正地所一字第1070013606號函可稽（見本院卷一第164頁正背面）。至公寓大廈管理條例第4條第2項規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉……」，僅在規範共用部分之應有部分應與專有部分隨同移轉，受讓人所取得者僅專有部分及對共用部分之應有部分，非謂取得特定停車位等共用部分之所有權，仍須受原分管契約之拘束。若前手一併將其對特定停車位基於分管契約而生之專用權讓與受讓人，受讓人始得使用特定停車位。反之，前手基於分管契約對特定停車位無專用權，當無讓與該特定車位專用權於後手之權利。
(五)再按公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，如區分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，依98年7月6日修正前土地登記規則第81條第1款關於「不需使用共同使用部分者得予除外」之規定，僅得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，足認購買該共同使用之地下室停車位者，必須係區分所有人，否則不得單獨購買停車位（最高法院90年度台上字第605號判決意旨參照）。是公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，係屬得為買賣之標的物，如區分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，此時因停車位仍與公共設施編列在同一建號之登記狀態，並參以此類登記狀態並無從區別算出停車位之應有部分所表彰之比例，亦無法可據以分割而辦理該停車位所表彰之應有部分，致無從為移轉登記；是在98年7月6日土地登記規則修正以前，同一大廈之區分所有權人若因彼此間之轉讓而持有停車位證明書者，其既均藉由停車位使用證明書及向管理委員會登記之方式，用以表彰區分所有權人分管契約內容之約定，以資證明享有停車位之約定專有使用權，且此並符公寓大廈管理條例第3條第5款所稱之約定專用部分，及區分所有權人間得相互轉讓使用停車位之現實情狀，故在98年7月6日土地登記規則修正以前，於公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態下，各區分所有權人間合意就地下室停車位成立分管契約，並經同一大廈受讓車位之區分所有權人持表彰停車位專用權之證明書向管理委員會為登記，又基於管理委員會為依法執行區分所有權人會議決議事項及管理維護工作所設立之組織，而為眾所周知可向其查詢該公寓大廈之相關事項，其所為登記情形，自具有相當之公信力及公示性，並得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有權人，是若區分所有權人以上開方式受讓停車位，在法所允許之情形下，應受推認得依分管約定而享有停車位專用權。本件長安公司於86年3月30日簽發系爭車位之權利證明書予沈嬋娟，及系爭大廈於同年12月7日製發系爭車位之地下室停車約定專用證明書予沈嬋娟，該證明書係經系爭大廈第二次區分所有權人會議決議通過等情，為兩造所不爭執，並有停車位權利證明書、地下室停車約定專用證明書各1紙可證（見原審卷第37、38頁），堪信為真。而前開權利證明書、地下室停車約定專用證明書備註分別載明：「權利移轉他人時，請向本大樓管理委員會報備」、「移轉他人時，請向本管委會書面報備，於背面註明變更明細，並應加蓋委員會章，方屬有效。…」足見系爭大廈之區分所有權人間就共用建物停車位部分有成立分管契約，並以車位使用證明書證作為有無停車位專用權認定依據，非逕以共用建物應有部分之多寡決定有無停車位專用權。又經原審向系爭大廈管理委員會函詢有關地下室停車位之買賣、贈與、互相交換相關情形，該委員會回復：「一、依據本社區住戶規約之停車場使用管理辦法，第七條第一款規定本社區地下室停車場為本社區住戶專用。二、本社區地下室停車位的買賣轉移對象，限於本社區的區分所有權人。三、本社區的地下室停車位【使用權】的權利讓渡對象，未限定為區分所有權人，但受讓人必須是本社區住戶。四、本社區地下室停車位的買賣、贈與、互換…等，其權利轉移或變更，需向管理委員會書面報備，於背面註明變更明細，並於【地下室停車約定專用證明書】加蓋管理委員會章，方屬有效。…」等語，並有管理委員會函可稽（見原審卷第139頁），則系爭大廈之停車位受讓人如持有該停車位證明書，並經向管理委員會報備者，自應認係屬與其他區分所有權人已有系爭車位專用權之分管約定，並受推認為系爭車位之專有使用權人，以符合此類登記狀態之真實性。本件○○○於97年10月1日將系爭車位專用權讓與○○○，並於98年2月11日向系爭大廈管理委員會完成「所有權人變更明細」之登記。○○○又於101年8月8日將系爭車位與被上訴人之109號車位交換，並向系爭大廈管理委員會完成「所有權人變更明細」之登記等情，為兩造所不爭執，並有所有權人變更明細可證（見原審卷第12頁），據此，被上訴人為系爭車位之專用權人，反觀，上訴人雖經執行法院拍定買受取得系爭不動產，然系爭不動產之查封日期為98年2月26日，斯時○○○已移轉系爭車位之專用權，且執行法院拍賣公告上係分別載明上開土地及系爭房屋之拍賣底價，其中系爭房屋共用部分則記載：「乾溝子段5535建號，面積6233,73平方公尺，權利範圍：萬分之56。」備註事項欄則註明：「附表：土地１（144地號）：123萬。建物１（5535建號）：279萬。合計：402萬。保證金：120萬。一…。二…若拍賣建物如有共同使用部分，而無分管契約者，共同使用部分拍定後不點交。三…。」等語，業經本院調閱臺中地院98年度執字第13516號執行卷宗核閱無誤，可見上訴人取得之系爭房屋共有部分雖有記載所有權應有部分為萬分之56，然並未註明分管契約內容，且依系爭房屋之共有部分亦非僅有地下層車位而已，顯無法表彰特定之系爭車位專用權，且點交系爭不動產時，依據上開備註二所示，共有部分如未含有分管契約即不進行點交，上訴人亦不爭執系爭車位並未在拍定後進行點交，是依拍賣標的內容及程序，並未使拍定人即上訴人產生可取得系爭車位專用權之合理信賴基礎。且上訴人於98年5月26日經拍定○○○原所有之系爭不動產，並於同年6月17日為系爭不動產所有權登記時，系爭車位之專用權早已由○○○移轉給○○○，難認於系爭不動產拍賣時○○○仍擁有系爭車位之使用專用權，上訴人主張因拍定取得系爭房屋共有部分產權而據此繼受○○○對系爭車位之專用權，尚屬無據。
(六)上訴人另主張：地下室停車位共同使用部分與建物專有部分具不可分之主從關係，所有權與使用權不得分別讓與，○○○移轉系爭車位使用專用權予○○○係違反相關法規云云，惟公寓大廈管理條例第4條第2項及土地登記規則第94條規定，僅就區分所有之專有部分與共用部分之應有部分不得分離移轉為規定，亦即專有部分應與共用部分之應有部分一併移轉而不得切割，與在此前即已發生之系爭停車位產權之登記狀態、分管契約之證明方式無涉，況被上訴人為系爭大廈之區分所有權人，亦持有共用建物之應有部分，其取得停車位之專用權自無所有權與使用權分離之問題。故上訴人此部分之主張，亦不足憑採。
五、綜上所述，上訴人主張其已取得系爭車位之所有權及專有使用權云云，並不足採，被上訴人抗辯其占有系爭車位係有合法占用權源，並無返還義務，且無不當得利可言，應屬可信。從而，上訴人依民法第821條前段、第767條、第179條及分管契約之法律關係，請求被上訴人應將系爭車位騰空返還上訴人，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭車位之日止，按月給付上訴人800元；被上訴人應給付上訴人4萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 張浴美
法 官 莊嘉蕙法 官 楊國精以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 康孝慈中 華 民 國 108 年 5 月 8 日