臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第164號上 訴 人 何世雄
何世寬何世宗上列三人共同訴訟代理人 陳鴻謀律師上 訴 人 何世驥
何世農尤美華何澤清何澤俊何靜雯何世龍被上訴人 大河里福德祠法定代理人 劉坤湧訴訟代理人 鞠金蕾律師上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國 107年1月8日臺灣臺中地方法院106年度重訴字第124號第一審判決提起上訴，本院於107年7月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人何世雄、何世驥、何世農各負擔九分之一，何世寬、何世龍、尤美華、何澤清、何澤俊、何靜雯各負擔十八分之一，何世宗負擔三分之一。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人或承租人而言，自屬必須合一確定。本件被上訴人於原審起訴請求調整租金，何世寬、何世龍、尤美華、何澤清、何澤俊、何靜雯（下稱何世寬等六人）係附表編號２之共同承租人，其訴訟標的對於何世寬等六人必須合一確定，故上訴人何世寬、尤美華、何澤清、何澤俊、何靜雯對原判決合法提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴之效力及於共同承租人何世龍，爰將未上訴之何世龍併列為上訴人。
二、上訴人何世驥、尤美華、何澤清、何澤俊、何靜雯、何世龍經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號、2269之2地號、2269之3地號、2269之4地號、2269之5地號土地（合稱系爭土地）為被上訴人所有，自民國67年11月間即由上訴人向被上訴人承租使用，為不定期租賃，各上訴人承租土地地號、位置及面積如附表所示，前經被上訴人於94年 7月起訴調整租金，經原審法院以95年度簡上字第 162號判決（下稱前案）調整租金為按當期土地申報總價年息8%計算，而將各租約之租金分別調整為每年新臺幣（下同） 130,424元、115,640元、123,256元，並自94年 7月12日起生效。惟至今時隔逾11年，此期間土地價格高漲，系爭土地93年 1月公告現值每平方公尺為14,000元、95年1月為每平方公尺18,000元，至106年1月則達63,000元，而申報地價96年1月為每平方公尺3,360元，至105年1月則為8,000元，因此系爭土地價值確有調昇，且土地鄰近文心路三段櫻花路，交通便利，又因水湳機場遷移，空氣污染減少，距離百貨公司及逢甲夜市甚近，土地利用價值增加，生活品質提昇，各種物價亦持續增加，前案判決後系爭土地之申報地價已由當年每平方公尺2,800元漲為每平方公尺8,000元，如維持前案判決之租金數額，顯有失公平。又上訴人以每平方公尺3,200元計算106年度租金，被上訴人固有收受，但並未同意以此調整租金。另系爭土地出租予訴外人林麗琴之租金，因係以定期租賃方式簽約，租金較便宜，與上訴人情況不同，上訴人既不願與被上訴人簽立定期租約，無從比照辦理。為此依民法第 442條規定，請求自本件訴訟繫屬日起，依系爭土地申報地價年息8%調整租金，即上訴人何世雄、何世驥、何世農（下稱何世雄等三人）共同承租附表編號１土地租金調整為每年307,26
4 元；何世寬等六人共同承租附表編號２土地租金調整為每年330,400元，何世宗承租附表編號３土地租金調整為每年352,160元。
貳、上訴人則以：
一、基地租金之調整，非以土地價值昇降為唯一斟酌事項，仍應比較鄰地租金及承租人使用不動產所受利益暨該地一般經濟狀況，民法第 442條所稱價值昇降，應以租賃物本身之交易價值為依據，非以申報地價之調漲為據。系爭土地近10年無太大變化，工商業繁榮情形亦無變動，上訴人承租系爭土地僅供住家之用，利用價值與所得利益與10年前相較並無增加。且被上訴人於106年間主動調整租金為每平方公尺3,200元，即三份租約之租金分別調整為每年149,056元、132,160元、140,864 元，均經上訴人給付及被上訴人受領完畢。另訴外人林麗琴向被上訴人承租系爭土地共568.25平方公尺，在106年1月11日以前之租金僅79,215元，自106年1月11日起僅調整為每年 130,698元，被上訴人獨欲調漲上訴人租金至每年30萬餘元，顯屬過高。況被上訴人係創辦社會公益慈善事業、促進社會福利及照顧弱勢里民為宗旨之非法人團體，具有濃厚公益色彩，非營利單位，上訴人租用系爭土地未做商業營利使用，故審酌系爭土地租金調整幅度，不能等同一般商業性質出租，應側重被上訴人照護弱勢之宗旨。又當時捐助成立被上訴人之人，希望有人可以繼續供養神明並管理，便約定承租人以地價稅之數額，加計管理費做為租金，因此以較低租金成立租約。然上訴人自67年11月向被上訴人承租系爭土地以來，前案已調漲租金為各 13,424元、115,640元、 123,256元，106年度再依每平方公尺3,200元按年息8%計算調升，足見系爭土地租金前已數次調漲，且上訴人歷年繳付之租金已超出被上訴人繳納之地價稅甚多，被上訴人所收租金於扣除地價稅後仍有相當盈餘，已有助被上訴人推廣公益慈善事業。臺中市政府於 105年大幅調漲地價稅，平均漲幅達38.25%，造成系爭土地 105年申報地價較96年調漲2.38倍，原審以暴漲後且極具爭議之公告地價作為系爭土地租金調整計算之基準，實有可議。
二、何世龍未到庭亦未提出書狀作何聲明或陳述。叄、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，依民法第 442
條規定，判命何世雄等三人所承租如附表編號１所示土地租金，自105年12月22日起，調整租金為每年279,480元；何世寬等六人所承租如附表編號２所示土地租金，自 105年12月22日起，調整租金為每年 247,800元；何世宗所承租如附表編號３所示土地租金，自 105年12月22日起，調整租金為每年 264,120元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上廢棄部分被上訴人於原審之訴駁回。（三）一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。至被上訴人敗訴部分，未據上訴，非本院審理範圍。
肆、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院第79頁）：
一、不爭執事項：
（一）被上訴人業經臺中市政府核准為寺廟登記，定有組織章程，事務所設於臺中市○○區○○○巷00號，由信徒大會選舉組成管理委員會，設有主任委員為對外代表人，屬非法人團體，目前主任委員為劉坤湧（原審卷第 8、149至154頁：臺中市寺廟變動登記表、組織章程及寺廟登記證）。
（二）坐落臺中市○○區○○○段2269、2269之2、2269之3、2269之4、2269之5地號土地（即系爭土地）為被上訴人所有，由上訴人向被上訴人承租土地使用，為不定期租賃。各上訴人承租系爭土地之地號、位置、面積如附表及附圖所示。
（三）被上訴人曾於94年 7月間起訴請求調整租金，經原審法院院以94年度中簡字第2380號、95年度簡上字第 162號判決確定（見原審卷第11至16頁，即前案），自94年 7月12日起調整租金為按當期土地申報總價8%計算，即每年【何世雄等三人】130,424元、【何世寬等六人】115,640元、【何世宗】123,256元（見調閱該事件卷宗）。
（四）系爭土地申報地價（每平方公尺）：96年至101年為3,360元、102年至104年為4,400元、105年1月8,000元、107年1月8,000元。
（五）系爭土地公告現值（每平方公尺）：93年 1月14,000元、95年 1月18,000元、105年1月63,000元、107年1月62,500元。
（六）上訴人106年自行繳交之租金分別為【何世雄】149,056元、【何世寬】132,160元、【何世宗】140,864元。
（七）地價稅課稅明細表（本院卷第42至58頁）。
二、本件爭點：
（一）被上訴人依民法第442條規定請求增加租金，有無理由？
（二）如得增加租金，其金額為何？
（三）兩造不再提出其他爭點。
伍、本院得心證之理由：
一、被上訴人得依民法第442條規定請求增加租金：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第
442 條定有明文。此所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。是不動產租賃契約未定有存續期間，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應斟酌該地經濟狀況，以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院26年滬上字第 4號、18年上字第2812號、20年上字第
283 號民事判例意旨參照）。又土地「公告現值」係依平均地權條例第46條規定，由直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。「公告地價」依同條例第13條、第14條、第16條規定，係政府辦理規定地價或重新規定地價時所公布之土地價格，以供土地所有權人申報地價之參考規定地價之用。「申報地價」依同條例第17條、第18條規定，係參考公告地價而屬土地所有權人申報之地價，並憑以徵收地價稅。是土地「公告現值」及「申報地價」，為政府機關估定或土地所有權人申報之歷年土地價格漲跌情形，自足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為土地價值增減之判斷及調整租金之參考指標。
（二）系爭土地為被上訴人所有，由上訴人向被上訴人承租土地使用，為不定期租賃，各上訴人承租系爭土地之地號、位置、面積如附表及附圖所示，且被上訴人曾於94年 7月間起訴請求調整租金，經前案判決確定，自94年 7月12日起調整租金為按當期土地申報總價8%計算，即每年何世雄等三人為130,424元、何世寬等六人為115,640元、何世宗為123,256 元等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡㈢）。而系爭土地申報地價，每平方公尺96年至101年為3,360元、102年至104年為4,400元、105年1月為8,000元，系爭土地公告現值，每平方公尺93年1月為14,000元、95年1月為18,000元、105年1月為63,000元等節，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣㈤），且系爭五筆土地之地價稅課稅總金額，94年為58,548.56元（計算式：8,345.22＋12,41
2.19＋11,831.19＋12,913.96＋13,046＝ 58,548.56），105年為 336,699.81元（計算式：47,991.49＋71,379.75＋68,038.57＋74,265.32＋75,024.68＝ 336,699.81），復有土地登記第二類謄本、公告地價查詢、臺中市政府地方稅務局文心分局函暨附地價稅課稅明細表附卷可稽（見原審卷第9至11、148頁、本院卷第42、52頁反面至58頁正面）。足見自前案判決調整租金日期之94年 7月12日起（見不爭執事項㈢），迄本件起訴時之 105年12月22日（見原審卷第 4頁民事起訴狀收件日期章），逾11年期間，系爭土地之申報地價及公告現值暨應繳地價稅，均逐步調昇，且申報地價96年與 105年比較，漲幅達2.38倍（計算式：8,000÷3,360＝2.38），公告現值95年與 105年比較，漲幅達3.5倍（計算式：63,000÷18,000＝3.5），地價稅94年與105年比較，漲幅更達5.7倍（計算式：336,699.81÷58,548.56＝5.7），是被上訴人主張系爭土地上開11年間價值攀昇，自有所據。況土地公告現值常低於市價行情，為週知之事，申報地價更因係課稅依據，為顧及民意，無法有效反應土地價值，此由上開申報地價均遠低於公告現值即明，而公告現值及土地申報地價所參考之公告地價，均係政府機關依法定程序所核定公告，自屬嚴謹可信資料，且系爭土地位於臺中市西屯區，屬臺中市改制前原臺中市區，近10年土地騰漲明顯，地價稅負擔加重甚多，上訴人空言系爭土地公告地價暴漲極具爭議，否認系爭土地價值調昇現況，抗辯系爭土地價值無何變動云云，要無可取。又何世雄等三人承租系爭土地面積582.25平方公尺，約176坪，前案調整租金為每年130,424元，即每月10,869元（以下計算元以下均四捨五入）；何世寬等六人承租系爭土地面積516.25平方公尺，約 156坪，前案調整租金為每年115,640元，即每月9,637元；何世宗承租系爭土地面積550.25平方公尺，約166坪，前案調整租金為每年123,256元，即每月10,271元（見不爭執事項㈡㈢及附表）。以上訴人等承租系爭土地面積均達 150坪以上，且用以建屋使用，每月租金約 1萬元，實遠低於現今臺中市之租地建屋租金行情。另上訴人 106年自行繳交之租金分別為何世雄 149,056元、何世寬132,160元、何世宗140,864元（見不爭執事項㈥），均較前案判決金額為高，益徵何世雄、何世寬、何世宗亦認租金有調漲空間，上訴人所辯猶難採信。至上訴人稱被上訴人係公益慈善團體，非營利單位，應重照顧弱勢，不能等同商業性質調漲租金云云，惟慈善團體有效運用其財產以增加收入，始能推廣慈善事業照顧弱勢，本屬當然，則被上訴人認其出租系爭土地之租金過低，請求調昇，更顯有正當理由。另上訴人主張曾與被上訴人約定以地價稅數額加計管理費做為租金，原租金已足夠繳納系爭土地地價稅，無再調整租金之必要云云，固提出昭和14年領收證書、36年至54年間田賦繳納收據、64年至77年間租金收據、78年至82年間地價稅分擔明細表均影本為證（見本院卷第105至136頁），然此均屬前案確定判決審認範圍，該判決業已認定：本件租金計算方式，係依承租土地面積每平方公尺21.5元加上相當於地價稅之數額，而地價稅係依政府之調整而調整，政府未調整時，出租人無片面調高租金之權利，每平方公尺21.5元之計算方式，則為固定，是實際上出租人所取得之租金，係為每平方公尺21.5元固定之數額，無一定固定之比例調漲之空間，即本件租賃契約就租金給付之契約內容，無內在調整機制，未約定租金內含地價稅之調整而調整，不能排除民法第
442 條之適用等語（見原審卷第15頁判決書），可知上訴人此部分主張，於法未合。又上訴人稱其上開 106年所繳租金係被上訴人主動調漲租金款項云云，為被上訴人所否認，上訴人復未舉證證明兩造曾於 106年間另有租金約定之合意，上訴人僅以其等自行向被上訴人繳納款項之資料，主張被上訴人無再請求調整租金之權利，要無可採。
（三）綜上，兩造間就系爭土地之租約，係未定期限租賃，系爭土地自前案調整租金後歷時11年餘，其價值又有明顯提昇，期間兩造未再合意調整租金，則被上訴人依民法第 442條規定請求增加租金，揆諸前揭說明，於法有據，應予准許。
二、本件均自105年12月22日起每年租金調整為何世雄等三人279,480元、何世寬等六人247,800元、何世宗264,120元：
（一）次按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條、第158條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，是土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又參酌前揭最高法院判例意旨，增加基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
（二）查系爭土地位於臺中市西屯區，面臨大河一巷道路，所在位置週邊多為透天厝房屋，雖非商業活動密集地點，但距離臺中市交通往來頻繁之文心路僅約 1公里，交通便利，且處於臺灣大道百貨公司及逢甲商圈外圍週邊地帶，上訴人租用系爭土地部分係供居住使用等情，業經原審法院勘驗現場，製有勘驗筆錄、略圖、照片及被上訴人所提地圖、空拍圖存卷可參（見原審卷第82至83、111至125頁）。
本院審酌上情及前揭申報地價及公告現值漲幅等一切情狀，認以系爭土地105年申報地價每平方公尺8,000元，按年息百分之6 計算其調漲後之租金數額，尚稱妥適。則依此計算結果，何世雄等三人承租系爭土地如附表編號１部分之租金，應調漲為每年279,480元（計算式：8,000元×58
2.25㎡×0.06＝ 279,480元）；何世寬等六人承租系爭土地如附表編號２部分之租金，應調漲為每年 247,800元（計算式：8,000元×516.25㎡×0.06＝247,800元）；何世宗承租系爭土地如附表編號３部分之租金，應調漲為每年264,120元（計算式：8,000元×550.25㎡×0.06＝264,120元）。至上訴人抗辯訴外人林麗琴承租系爭土地 568.25平方公尺，106年1月11日以前之租金僅每年79,215元，自106年1月11日起亦僅調整為每年 130,698元，上訴人租金調整為上開金額顯屬過高云云，惟林麗琴與被上訴人係簽立書面定期租約，租期5年，5年後須另簽合約，租金計算方式亦不同（見原審卷第105至107頁：不動產土地租賃契約書），而定期與不定期租約，對出租系爭土地之被上訴人收回利用土地情況差異甚大，被上訴人主張兩者租金應有區別，實屬合理，況林麗琴上開租金調漲幅度亦達1.65倍，與上訴人調幅約2.14倍（前案依每平方公尺93年申報地價2,800元百分之8計算，本件依105年度申報地價8,000元百分之6計算，即480/224為2.14倍），上訴人既表示不願與被上訴人簽立定期租約，其引用林麗琴定期租約租金為辯，自無可採。
三、綜上所述，系爭土地自前案迄本件起訴之逾11年期間，其價值明顯漲昇，被上訴人依民法第 442條規定，請求自本件訴訟繫屬日即 105年12月22日起，調整上訴人分別承租系爭土地如附表所示部分之租金為何世雄等三人 279,480元、何世寬等六人247,800元、何世宗264,120元，為有理由，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項但書、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 25 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 王重吉法 官 黃綵君以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 周巧屏中 華 民 國 107 年 7 月 25 日附表:
┌──┬──────┬─────────────┬─────┐│編號│ 承租人 │ 承租土地地號、位置及面積 │備註 ││ │ │ │ │├──┼──────┼─────────────┼─────┤│ 1 │何世雄、何世│如附圖所示臺中市西屯區下石│原承租人何││ │驥、何世農共│碑段地號2269（標示符號A） │通明 ││ │同承租 │、2269之2（標示符號C）、22│ ││ │ │69之3（標示符號E）及2269之│ ││ │ │4（標示符號G）部分，土地使│ ││ │ │用面積合計582.25平方公尺 │ │├──┼──────┼─────────────┼─────┤│ 2 │何世寬、何世│如附圖所示坐落臺中市西屯區│原承租人何││ │龍、尤美華、│下石碑段地號2269（標示符號│通常 ││ │何澤清、何澤│A、B）、2269之3（標示符號 │ ││ │俊、何靜雯共│D）及2269之4（標示符號G） │ ││ │同承租 │部分，土地使用面積合計516.│ ││ │ │25平方公尺。 │ │├──┼──────┼─────────────┼─────┤│ 3 │何世宗 │如附圖所坐落臺中市西屯區下│原承租人何││ │ │石碑段地號2269（標示符號A │通漳 ││ │ │）、2269之4（標示符號G）及│ ││ │ │2269之5（標示符號H）部分，│ ││ │ │土地使用面積合計550.25平方│ ││ │ │公尺。 │ │└──┴──────┴─────────────┴─────┘