臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第398號上 訴 人 林靖晏訴訟代理人 李昶欣律師
楊惠雯律師被上訴人 潘秋源訴訟代理人 張欽昌律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國107年6月1日臺灣臺中地方法院105年度訴字第2398號第一審判決提起上訴，本院於108年5月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造主張
一、被上訴人主張：伊於民國105年3月間經訴外人○○不動產經紀有限公司居間仲介，向上訴人洽購坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（權利範圍全部，下稱系爭土地），及其上同段173建號建物即門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號房屋（下稱系爭房屋，並與系爭土地合稱系爭房地）。惟上訴人於洽商過程竟未據實告知系爭房屋前段即北側約有3分之1面積之範圍屬違法增建且占用他人土地，東南側亦有部分面積占用他人土地等重大瑕疵，反於簽約時不實保證系爭房屋除頂樓外，無其他增建，且無占用他人土地，致伊誤信為真，而與上訴人約定以總價新臺幣（下同）1,850萬元購買系爭房地，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊並已依約付清價金1,850萬元。迨伊於交屋後委託測量公司進行高低落差等現況測量後，始發現上開違法增建占用他人土地之瑕疵，致伊須承受隨時有遭他土地所有權人請求拆屋還地，及主管機關依建築法規開罰或強制拆除之風險，嚴重減損系爭房屋之通常效用、契約預定效用及經濟價值，且欠缺上訴人保證之品質，上訴人應負瑕疵擔保責任。經就系爭房地存有該等瑕疵現況所致房地價值減損鑑定結果，系爭房地之適當價格應為14,006,564元，則伊得請求減少價金3,563,436元（計算式：18,500,000元－14,006,564元＝3,563,436元），上訴人受領該部分價金即為不當得利，應予返還等情，爰依民法第359條、第179條規定，求為命上訴人應給付伊3,563,436元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。並陳明願供擔保，請准宣告假執行（未繫屬本院部分，不予贅述）。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊於出售系爭房屋前並不知悉系爭房屋有占用他人土地之情事，伊有請被上訴人自行鑑界以查明界址，且表明以現況交屋。被上訴人未就系爭房屋範圍為完全之鑑界，確認界址無誤後再行點交，自有重大過失而不知瑕疵，伊當不負瑕疵擔保責任。又被上訴人購買系爭房地時，兩造已針對系爭00、00-1地號土地申請複丈，被上訴人於該土地測量過程，即已知悉系爭房屋占用他人土地之瑕疵，自不得再向伊主張瑕疵擔保。且兩造間之買賣價金，顯已低於系爭房地之合理價格，伊誠無任何不當得利可言。再依系爭契約約定，如臺中市中正地政事務所（下稱中正地政事務所）於105年12月12日複丈之土地測量成果圖（下稱附圖）所示編號B部分，並不在系爭契約之買賣範圍，且系爭土地於105年辦理鑑界複丈時，業已標示系爭00、00-1地號土地之相關周邊位置，該編號B部分非屬買賣範圍，應為被上訴人議定買賣或點交房屋時所明知，縱認本件有減少價金之必要，至多應僅扣除該編號B部分可能拆除之所需費用245,436元等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、本院得心證之理由
一、被上訴人於105年3月間以總價1,850萬元，向上訴人購買系爭房地，兩造並簽訂系爭契約；嗣被上訴人依約給付1,850萬元予上訴人，上訴人則於105年5月17日將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人指定之第三人林秀麗；又系爭房屋（含排水溝等設施）有部分占用他人土地，占用情形如附圖所示編號B、B1、B2、B3、B6、C、D、D1、D4、D7、D8、D9、A1部分，面積合計為84.95平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約暨所附標的物現況說明書（成屋）、價金履約保證書及中正地政事務所函送原審之附圖暨系爭房地移轉登記申請書、登記謄本、異動索引等資料附卷可稽（見原審卷一第7至23、53至75頁），應堪信為真實。
二、被上訴人主張系爭房屋既有部分占用他人土地之情形，上訴人對此應負物之瑕疵擔保之責等語；上訴人則否認其應負物之瑕疵擔保之責，並以前詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。民法第354條第1項本文、第2項及第359條本文分別定有明文。本件兩造於系爭契約第2條約定：「增建或占用部分：本買賣標的物現況另有增建或占用部分，依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：㈠增建或占用範圍：頂樓」，第9條約定：「擔保責任：一、乙方（即上訴人，下同）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地或其他糾葛等情事，……；若甲方（即被上訴人，下同）因此受有損害，乙方應負完全賠償責任」，第17條約定「特別約定事項：一、賣方須以鑑界大華段00、00-1地號作點交，費用由賣方負擔。二、本件房屋以現況作點交，於滲漏水部分，賣方不負擔民法物之瑕疵擔保責任」；且系爭契約所附標的物現況說明書（成屋）項次18是否有增建部分勾載：「是，頂樓增建」、項次39是否有占用他人土地之情形勾載：「否」（見原審卷一第10、12、14、19頁）。足見上訴人確有擔保系爭房屋除頂樓外，並無增建或占用他人土地等情形。惟系爭房屋（含排水溝等設施）確有部分占用他人土地，占用情形如附圖所示編號B、B1、B2、B3、B6、C、D、D1、D4、D7、D8、D9、A1部分，面積合計為84.95平方公尺等情，已如前述，堪認系爭房屋確有缺少上訴人於上開約定所保證未占用他人土地之品質，且系爭房屋因有違法增建並占用他人土地情事，致得合法使用之面積減少而具有減少價值之瑕疵，是被上訴人依民法第359條規定請求減少其價金，於法有據。
㈡上訴人雖抗辯系爭契約第1條約定，系爭房屋如附圖所示編
號B部分非屬買賣範圍，不得因該部分占用他人土地而認具有瑕疵存在，且被上訴人於買賣系爭房地時應自行鑑界，並查看土地所有權狀或系爭房地登記謄本或系爭房屋之竣工圖及使用執照等資料，其不知系爭房屋有占用他人土地情形，顯具重大過失，況被上訴人於接受點交系爭房地時，依上訴人所為鑑界結果，已知系爭房屋如附圖所示編號A1部分有占用他人土地情形，系爭契約第17條更約定依現況交屋，是伊依民法第355條規定不負瑕疵擔保責任云云。然依民法第355條規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知該瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限。是買賣標的物如係特定物，其於契約成立前已發生瑕疵，出賣人自應證明買受人於締約時，已知或因重大過失而不知物有瑕疵者，始不負瑕疵擔保責任。本件依系爭契約第1條約定之不動產標示及買賣權利範圍「建築改良物標示，基地座落：台中市○○區○○段○○○○○號，建物門牌：台中市○○區○○路○段000號，建號：173……」等語（見原審卷一第10頁），顯見兩造約定之房屋買賣標的係指坐落00-1地號土地上、門牌號碼為臺中市○○區○○路○段000號之173建號建物全部，而如附圖所示編號B部分即系爭房屋增建第一、二、三層部分，則附合於173建號建物（即系爭房屋），為系爭房屋之一部，是該編號B部分應在兩造約定買賣標的範圍。況且，該編號B部分，如未在兩造約定買賣標的範圍，上訴人豈可能於買賣前未另為約明而仍一併點交予被上訴人使用？益證上訴人所辯該編號B部分非屬買賣範圍云云，顯悖於交易常情，尚無可採。又系爭契約並未約定被上訴人負有申請鑑界或查看系爭房屋之竣工圖及使用執照等資料之義務，且查看系爭房屋之竣工圖及使用執照等資料，如非專業人員，亦未必可因此辨認系爭房屋存有違章建築，及系爭房屋是否有占用他人土地等情形，縱為專業人員，於實際鑑界測量前亦無從依該等資料加以明確辨認。至上訴人雖於點交系爭房地予被上訴人前，曾於105年4月1日向中正地政事務所就系爭00、00-1地號土地申請鑑界，據該所承辦人員於105年5月3日複丈時，在該2筆土地之邊界埋設塑膠界椿4支，其中3支在該2筆土地之南界，其餘1支在該2筆土地交界處之北界，此有中正地政事務所函送原審之土地鑑界複丈紀錄在卷可按（見原審卷一第114頁）。可知該4支塑膠界椿均未及於系爭房屋之基地，無從顯示系爭房屋有占用他人土地情形，即難遽認被上訴人由該次鑑界結果，已知系爭房屋如附圖所示編號A1部分有占用他人土地之情形。再者，依系爭房屋之現況（參現場照片，見原審卷一第24、101至103、128至130頁），系爭房屋乃一體成型，結構完整之建物，坐南朝北，北側鄰接東山路二段道路，外觀上與一般臨路之透天房屋無異，一般人施以通常注意，尚無從查覺系爭房屋有占用他人土地之情形。況且，系爭契約第17條僅約定「二、本件房屋以現況作點交，於滲漏水部分，賣方不負擔民法物之瑕疵擔保責任」等語而已，並無排除系爭房屋未占用他人土地之擔保責任，兩造更於系爭契約第2條、第9條及標的物現況說明書（成屋）項次39約明上訴人負有系爭房屋未占用他人土地之擔保責任，是難認被上訴人有何已知或因重大過失而不知系爭房屋有占用他人土地之情形。另參諸上訴人於101年5月22日向其前手邱志豪（嗣改名謝博豪）買受系爭房地時，其2人所簽訂不動產買賣契約書第2條載明：「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方定：一、增建或占用範圍：□其他：三樓及臨路與合法房屋間」等語，已據本院調閱原法院107年度訴字第1269號甲○○（即本件上訴人）與謝博豪間請求損害賠償事件卷宗查明屬實，並有該份買賣契約書影本附卷足按（見本院卷第54頁反面），顯見上訴人於向其前手買受系爭房地時，即已經賣方告知系爭房屋之臨路部分存在增建或占用他人土地之瑕疵，上訴人嗣出售系爭房地予被上訴人時，卻僅擔保頂樓（即三樓部分）為增建，且無任何占用他人土地之情形，上訴人應有故意不告知其瑕疵之情形。則上訴人依民法第355條規定抗辯不負瑕疵擔保責任，自無可採。
三、被上訴人另主張系爭房屋應減少價金之數額為3,563,436元等語；已為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查，本件經原審囑託臺中市不動產估價師公會鑑定，鑑定結論為「⒋鑑估範圍㈣……⑴考量大華段85、86、87、90及91地號等土地上增建物之無權占有情況下，以鑑估範圍㈡評估【按將占用他人土地之部分系爭房屋認係有權占用他人土地，納入估價範圍，但所占用之他人土地不納入估價範圍】之房地結合體價格扣減增建物價格，再減拆除違章建築所需費用估算，評估勘估標的房地結合體與增建物之適當價格為14,006,564元。
⑵考量大華段85、86、87、90及91地號等土地上增建物之有權占有情況下，勘估標的物之適當價格即本案鑑估範圍㈡點所述情況下之房地結合體與增建物之適當價格為18,689,000元」等情，有該公會出具之估價報告在卷足憑（見該報告第00至94頁），而本件並無事證顯示系爭房屋係有權占用他人土地，是系爭房地因系爭房屋有占用他人土地之瑕疵，所造成價值減少情形，應以該份估價報告所載以鑑估範圍㈣關於無權占有情況下之評估價格認定之，其價值為14,006,564元；又系爭房地之實際買賣價金為1,850萬元乙節，前已認定，故被上訴人所得請求減少系爭房地價金之數額為3,563,436元（計算式：18,500,000-14,006,564=3,563,436元）。
又上訴人雖抗辯系爭房屋關於占用他人土地部分，於未經拆除前，被上訴人即未受有損害，且該部分房屋亦具有一定經濟利益，應以該份估價報告所載以鑑估範圍㈡情形所估定之價格，認定系爭房地之價值云云；然系爭房屋既有部分違法增建占用他人土地，則被上訴人於買受後，勢必承受遭占用土地所有權人請求拆屋還地或主管機關依建築法令強制拆除之風險，而無從依約合法使用系爭房屋關於占用他人土地部分，自難認該部分房屋未經拆除前，被上訴人即未受有損害。且本件爭執之點在於系爭房屋違法增建並無權占用他人土地之部分是否造成價值減損，與有權占用他人土地之違章建築有無經濟利益問題不同，更與系爭估價報告所載鑑估範圍㈡之建物有權占用他人土地情形有間，是上訴人此部分抗辯，尚無可採。至上訴人於本院審理時，迭聲請將被上訴人因系爭房屋有占用他人土地之瑕疵，而得請求減少系爭房地價金之數額等節再送鑑定，核無必要，附此敘明。
四、末按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得依不當得利之法律關係請求返還。本件上訴人就其出賣之房屋應負瑕疵擔保責任，被上訴人得請求減少價金，則上訴人自受有溢領價金之利益，成立不當得利。系爭房地因有上揭瑕疵存在，系爭買賣契約應減少價金3,563,436元，已如前述，上開價金減少後，上訴人就該減少部分價金，顯屬溢收，而獲有利益，經被上訴人行使價金減少請求權，即失其法律上之原因，就被上訴人而言，自有多付價金之損害，兩者間復有相當因果關係，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還該所溢收之價金3,563,436元，應屬有據。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付3,563,436元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年8月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分判命上訴人給付，並依兩造聲請為准、免假執行之諭知，於法並無不合。上訴意旨仍執陳詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由。爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 4 日
民事第五庭
審判長法 官 吳惠郁
法 官 顏世傑法 官 許秀芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 吳麗琴中 華 民 國 108 年 6 月 4 日