臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第549號上 訴 人 張源江訴訟代理人 柳正村律師被 上訴 人 洪桂香訴訟代理人 熊治璿律師
熊霈淳律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國107年8月15日臺灣臺中地方法院107年度重訴字第176號第一審判決提起上訴，本院於107年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國106年9月30日簽署土地買賣契約書（下稱系爭契約），被上訴人將其所有坐落臺中市○○區○○段 ○○○○號土地（權利範圍全部）、同段000-0、000-0地號土地（權利範圍均為2分之一）3筆土地（下稱系爭土地）出賣予上訴人，買賣總價為新臺幣（下同）2088萬元，上訴人於106年10月3日支付簽約款208萬元、106年10月12日支付備證用印款 210萬元、106年11月10日支付完稅款420萬元，兩造均同意上開款項，由訴外人○○建築經理股份有限公司（下稱○○公司）信託於兆豐國際商業銀行名下信託專戶。詎上訴人於 106年11月17日並未依約給付尾款1250萬元，被上訴人遂於 106年12月21日寄發存證信函，催告上訴人遵期給付尾款，惟仍未獲給付，被上訴人遂於 107年1月2日寄發存證信函，通知上訴人解除系爭契約，並依系爭契約第10條第2項約定，請求沒收上訴人之違約金838萬元，因被上訴人於起訴前經上訴人同意，已自履保帳戶取得 165萬元，扣除此部分之違約金後，依系爭契約第 10條第2項約定，請求上訴人再給付違約金673萬元本息。
二、上訴人則以：系爭000地號土地屬農業用地，系爭000-0、000-0 地號土地屬共有地，目前為雜草泥土路面，農用車通行困難，尚未鋪設柏油路面，以到達馬路。被上訴人應提供系爭000-0、000-0地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書，此為系爭契約之附隨義務，被上訴人違反此項附隨義務，使締結契約之目的無法達成，為不完全給付，應負債務不履行責任，上訴人自得暫緩給付買賣尾款。另兩造約定尾款1250萬元，係以銀行貸款支付，須由被上訴人協力辦理產權移轉登記、抵押權設定登記及點交土地，被上訴人未協力辦理登記及點交土地，即逕行催告上訴人給付尾款，不生合法催告之效力。又系爭契約第10條關於違約責任，第 1項約定解除契約之先決條件，必須定 7日以上期間催告通知後仍不履行，始得解除系爭契約。被上訴人雖於 106年12月21日寄發存證信函通知上訴人，然其內容並未通知逾期繳納買賣價金即解除契約沒收價金，亦未依系爭契約第10條第 1項約定，定7日以上期間催告上訴人履行，即於107年1月2日以存證信函通知上訴人解除系爭契約，其解除契約顯然未經合法催告，不生解約之效力，故其沒收違約金為無理由。縱認被上訴人之訴有理由，因被上訴人未履行系爭契約，提供其他共有人鋪設道路之同意書之附隨義務，其違約金之請求過高，請法院酌減違約金等語，資為抗辯。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判決上訴人應給付被上訴人 270萬元，及自107年5月26日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請（此部分未經被上訴人上訴而告確定）。上訴人不服提起上訴，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）上開廢棄部分，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：㈠兩造於106年9月30日就系爭土地訂立系爭契約，約定買賣
總價金2088萬元，並由○○公司履約保證在案，上訴人已給付買賣價金 838萬元，並匯入○○公司於兆豐國際商業銀行中和分行受託信託財產專戶帳號 000000-00000000號帳戶，被上訴人已自該帳戶收取其中價金165萬元。
㈡系爭000地號土地，全部屬農業用地，系爭 000-0、000-0
地號土地為共有地，以該共有地作為系爭 000地號土地對外通行之產業道路，寬約2公尺至2.5公尺不等，長約60公尺，可到達臺中市○○區○○○路。
㈢依系爭契約第 2條約定尾款1250萬元，點交土地日期訂於
106年11月17日（約）， 甲方（即上訴人）應依約付清尾款。第5條第2項約定甲方透過金融機構辦理貸款，應一律由承辦地政士於本買賣土地辦理產權移轉登記同時，辦理抵押權設定手續，且甲方同意授權金融機構將核貸金額逕予撥入履保專戶或乙方（即被上訴人）指定之帳戶或由承辦地政士通知雙方會同辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款。第5條第3項甲方應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款，若本件未辦理價金履約保證作業者，如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，並辦理點交土地。
㈣被上訴人於106年12月21日，寄發臺中軍功郵局第000號存證信函給上訴人，上訴人已於106年12月22日收受。
㈤被上訴人於107年1月2日，寄發臺中軍功郵局第0號存證信函給上訴人，上訴人已於107年1月3日收受。
㈥上訴人於107年1月4日，寄發大雅馬岡厝郵局第0號存證信函給被上訴人，被上訴人已於107年1月9日收受。
㈦上訴人於107年10月11日，寄發大雅馬岡厝郵局第000號存證信函給被上訴人，被上訴人已於107年10月12日收受。
㈧被上訴人於 107年10月18日委託熊治璿律師，寄發臺中民
權路郵局營收股第0000號存證信函給上訴人，上訴人已於107年10月19日收受該存證信函。
㈨上訴人於107年10月24日，寄發大雅馬岡郵局第000號存證信函給被上訴人，被上訴人已於107年10月25日收受。
（二）爭點：㈠兩造並無約定被上訴人必須提供系爭000-0及000-0地號土
地其他共有人鋪設柏油路面之同意書？被上訴人未提供，是否違反買賣契約之附隨義務？上訴人得否以被上訴人違反為由，暫緩給付買賣尾款？㈡本件買賣尾款是否約定以銀行貸款支付？㈢被上訴人以107年1月2日臺中軍功郵局第0號存證信函解除
系爭契約，是否合法？㈣被上訴人請求沒收違約金 435萬元，是否有理由？若有理
由，上訴人請求再酌減違約金，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）兩造並無約定被上訴人必須提供系爭000-0及000-0地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書，被上訴人未提供上開同意書，並未違反買賣契約之附隨義務，上訴人不得以此為由，暫緩給付買賣尾款：
㈠系爭契約第15條特別約定事項已載明：「本宗買賣標的，
雙方約定現況點交（包含農作物），若需整地由買方（即上訴人）自行負責」（詳原審卷第 7頁），可見兩造締結系爭契約時，已明確約定依系爭土地之現況點交，如有整地需要，係由上訴人自行負責，並無上訴人所稱被上訴人必須提供系爭000-0及000-0地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書予上訴人之約定。證人即系爭契約仲介程立漳於原審亦證述系爭土地之現況沒有鋪設柏油路面，只有在接近環中東路的一小部分是水泥路面，其他是碎石路面或鋪設木板。被上訴人在出售系爭土地時，兩造並無約定被上訴人應提供000-0、000-0地號土地共有人鋪設柏油路面同意書，上訴人於簽約完鑑界後，表示希望取得其他共有人的同意，其有跟上訴人說其可以協助上訴人去找其他的共有人，但並非契約內的約定等語（詳原審卷第60頁），亦難認定系爭契約有約定被上訴人必須提供系爭 000-0及 000-0地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書的義務。另上訴人固提出其與程立漳電話對話之錄音及譯文為證，然依該譯文所示，其等通話時間為106年12月6日，距離系爭契約簽訂日期 106年9月30日，已相隔2個多月，且該通電話上訴人通話之對象為程立漳，益見上訴人確實係於簽約後，始致電程立漳要求其協助取得其他共有人之同意書，與兩造簽訂之系爭契約無關。是上訴人主張被上訴人委任之仲介程立漳，同意協調其他共有人出具鋪設柏油路面之同意書，依委任關係，對被上訴人亦發生效力，自不可採。
㈡所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財
產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務。系爭土地為農業用地，為兩造所不爭執，此由系爭契約載明：「申請農業用地，不課徵增值稅」亦可得知。系爭土地既為農業用地，則農地農用為其原則，目前系爭土地的通行並無糾紛，為兩造所不爭執，而系爭000-0及000-0地號土地現況雖為石頭路面，但通行沒有問題，亦經證人程立漳證述明確（詳原審卷第60頁背面），顯然已符合農地農用的要求，何況系爭契約已明定依系爭土地之現況點交，如有整地需要，由上訴人自行負責，要難認提供系爭000-0及000-0地號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書，為被上訴人本於系爭契約之附隨義務。
㈢系爭契約既無約定被上訴人必須提供系爭000-0及000-0地
號土地其他共有人鋪設柏油路面之同意書，此也非系爭契約之附隨義務，則系爭000-0及000-0地號土地其他共有人是賴家三兄弟或邱太太，即與系爭契約及本件訴訟無關，上訴人以證人程立漳欺騙其系爭000-0及000-0地號土地其他共有人是賴家三兄弟，主張撤銷意思表示，並無理由。㈣綜此，上訴人以被上訴人未提供其他共有人鋪設柏油路面
之同意書，違反系爭契約之附隨義務，主張得暫緩給付買賣尾款，為無理由。
（二）本件買賣尾款並未約定需以銀行貸款支付：㈠系爭契約第2條約定：尾款 1250萬元整，點交土地日期訂
於106年11月17日（約），甲方應依約付清尾款；第5條第
2 項約定：甲方透過金融機構辦理貸款應一律由承辦地政士於本買賣土地辦理產權移轉登記同時辦理抵押權設定手續，且甲方同意授權金融機構將核貸金額逕予撥入履保專戶或乙方指定之帳戶或由承辦地政士通知雙方會同辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款。第5條第3項約定甲方應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付乙方尾款，若本件未辦理價金履約保證作業者，如甲方貸款條件不符或貸款金額不足時，屆期除經乙方同意外，甲方仍應以現金一次付清尾款，並辦理點交土地。其中系爭契約第 5條條文，係屬印刷之制式契約文字，其上未經雙方作任何修改或加註，且依其文義對照以觀，僅能認定上訴人如要辦理貸款，必須由承辦地政士於系爭土地辦理產權移轉登記同時辦理抵押權設定手續，且上訴人同意授權金融機構將核貸金額逕予撥入履保專戶，或被上訴人指定之帳戶，或由承辦地政士通知雙方會同辦理貸款撥款手續，並同時支付尾款，其目的應係在保障賣方得經由仲介公司配合的代書，辦理不動產所有權的移轉及抵押權設定，獲致不動產交易的安全，並非意在限制買賣尾款必須以銀行貸款支付，此由系爭契約第5條第2項並非約定「甲方『應』透過金融機構辦理貸款....。」，及系爭契約第 3條乙方原有抵押貸款清償方式，其第 2項係勾選「乙方原有銀行貸款由甲方所申貸之銀行代為轉帳清償，『或』甲方不辦貸款而由甲方尾款代為清償時，....」，即可得知（詳原審卷第 5頁背面）。蓋因各人資力容有不同，且透過金融機構辦理貸款以支付價金，固可因應資金窘困的需求，但同時亦需負擔利息支出及設定抵押權，是若買方資金充裕，得以足額給付買賣價金，而不欲向金融機構辦理貸款，即無必須限制買方必須向金融機構辦理貸款之理。況且，本件業經○○公司履約保證在案，為兩造所不爭執，則買賣雙方均可透過履約保證，達到買方順利取得不動產所有權之移轉，賣方順利取得買賣價金的支付，則買方是否需向金融機構辦理貸款，對賣方而言亦無關緊要。如此，屬於制式契約格式的系爭契約，其第 5條的約定要無可能解釋為兩造有約定買賣尾款必須以銀行貸款支付，此由上訴人於原審完全未以此主張，亦可知此部分係上訴人於原審敗訴後，臨訟所為抗辯之詞，自不足採。
㈡按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前
，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照）。系爭契約既未約定買賣尾款必須以銀行貸款支付，雖本件上訴人買賣尾款的支付，與被上訴人點交土地，容屬雙務契約中的對待給付，得行使同時履行抗辯權，然上訴人並未舉證明其於被上訴人解除契約前，曾要求被上訴人協力辦理產權移轉登記、抵押權設定登記及點交土地，而遭上訴人拒絕，或曾經主張同時履行抗辯權，則其於被上訴人合法解除系爭合約當時，因未依約履行給付尾款義務，仍有給付遲延責任之問題。
（三）被上訴人於107年1月2日以臺中軍功郵局第0號存證信函解除系爭契約，該存證信函業經上訴人於107年1月3日收受，系爭契約業經被上訴人合法解除：
㈠按民法第 254條規定契約當事人之一方遲延給付者，他方
當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人得解除契約。惟若債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，可發生該條所定之契約解除權（最高法院102年度台上字第2166號裁判參照）。
㈡系爭契約第2條約定尾款1250萬元，點交土地日期訂於106
年11月17日（約），甲方應依約付清尾款。系爭契約第10條第 1項約定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方定 7日以上期間催告通知仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，應由違約之一方負擔所有稅費」。第10條第 2項約定：「甲方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件，給付買賣價款或繳納稅費等，應賠償乙方自應付之日起，按買賣總價款每日千分之 0.5計算之違約金至甲方完全給付時為止。如甲方毀約不買或有其他違約情事，乙方於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項，惟已過戶於甲方名下之產權及移交甲方使用之土地，甲方應即無條件歸還乙方」。上訴人並未依約於106年11月17日支付尾款 1250萬元，為兩造所不爭執，堪信為真。被上訴人因此於 106年12月21日，寄發臺中軍功郵局000號存證信函，催告上訴人依約給付尾款，否則即按照系爭契約第10條違約責任之規定及法律規定主張債務不履行之相關權利（詳原審卷第9至11頁），該存證信函業經上訴人於106年12月22日收受。雖該存證信函上記載：「請台端於函到後3日內履行上開尾款之給付義務」，惟被上訴人嗣後係於107年1月2日，始寄發臺中軍功郵局1號存證信函，通知上訴人解除系爭契約，並經上訴人於107年1月3日收受，此時距離上訴人收受前封存證信函之日期已逾7日以上，業已符合系爭契約第10條第1項所稱之「定7日以上期間催告通知」，揆諸上開說明，自已生解除契約之效力。
㈢上訴人雖於107年10月11日寄發大雅馬岡厝郵局000號存證
信函，通知被上訴人協同辦理產權移轉登記，同時辦理抵押權設定及點交系爭土地，以便依約給付尾款1250萬元，；於107年10月24日寄發大雅馬岡厝郵局000號存證信函，對被上訴人為解除系爭契約之意思表示（詳本院卷第28至
30、35至37頁）。然系爭契約業經被上訴人於107年1月3日合法解除，上訴人嗣後所為之催告及解除契約，自無從發生任何效力。
（四）被上訴人請求沒收違約金435萬元，為有理由；上訴人請求再酌減違約金，並無理由：
㈠按民法第 250條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性
質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年台上字第2879號判決參照）。經查，系爭契約第10條第 2項約定，如上訴人毀約不買或有其他違約情事時，被上訴人於解除契約後，得沒收上訴人已給付之全部款項，同條第 4項約定，本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使，足認上開違約金之性質，係屬懲罰性違約金。故被上訴人依前開約定，請求上訴人給付違約金，自屬有據。
㈡次按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況
及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異；違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院82年度台上字第2529號、102年度台上字第 1606號判決參照）。經查，本院審酌系爭契約並無上訴人主張被上訴人應提供系爭000-0及000-0地號土地其他共有人鋪設柏油路面同意書之契約義務或附隨義務，為上訴人所明知，而上訴人亦早於106年11月8日即經合作金庫銀行大雅分行通知同意1000萬元的授信案，有該分行貸款申請簡便答覆單可稽（詳本院卷第40頁），是上訴人本應依約誠信履行，卻圖以系爭契約未約定之義務，強行要求被上訴人履行，且由證人程立漳之證詞可知，上訴人於第一次調解時，係提出降價至1700萬元之條件（詳原審卷第61頁），足見上訴人應係自忖買賣價金過高，而思以此方式達到降價的目的，甚至不惜毀約，自應受系爭契約約定懲罰性違約金之強制罰，然系爭契約總價金為2088萬元，被上訴人主張之違約金 838萬元，已高達系爭契約總價金的5分之2，衡量現今社會經濟狀況，及上訴人倘如期履行，被上訴人所得享受之利益，暨上訴人違約未履行債務，被上訴人所受損害等一切情狀，認被上訴人請求沒收違約金應酌減至 435萬元為合理，扣除被上訴人已自履保帳戶動用領取之金額 165萬元後，上訴人應再給付被上訴人違約金270萬元（計算式：435萬元-165萬元＝270萬元），此已係被上訴人於原審主張之違約金838萬元，經本院綜合考量後酌減之結果，且被上訴人並無上訴人主張義務之違反，上訴人請求再酌減違約金，並無理由。
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約第10條第 2項之約定，請求上訴人給付270萬元，及自107年 5月26日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。從而，原審就上開應准許之部分，判命上訴人如數給付，並依聲請為准免假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 1 月 16 日
民事第一庭 審判長法 官 陳滿賢
法 官 王重吉法 官 陳得利以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。被上訴人不得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 廖婉菁中 華 民 國 108 年 1 月 17 日