臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第559號上 訴 人 曾麗容
張雅惠張瓊藝共 同訴訟代理人 楊曉菁律師上 訴 人 戴金池
李金釵戴孟芳戴賢明戴金華戴美珠上 六 人訴訟代理人 方文献律師複代理人 陳律安律師視同上訴人 張武雄
張福立張敏宣張美鈴陳張水香張宏哲張文成陳張水雲王慧鈴王景亮張玉霞張玉珍陳綉雲(即張文科之繼承人)張巧祺(即張文科之繼承人)張士能(即張文科之繼承人)（兼視同上訴人張仁耀兼上 三人訴訟代理人 張仁耀(即張文科之繼承人)被上訴人 涂宗泰
陳鄭喜雀上 二 人訴訟代理人 林俊雄律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國107年9月3日臺灣彰化地方法院106年度訴字第997號第一審判決提起上訴，本院於108年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人、視同上訴人依如附表一所示比例各連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段分別定有明文。本件被上訴人主張兩造間之耕地租約承租人有不自任耕作違規行為，致原訂租約無效，及承租人非因不可抗力繼續一年不為耕作，被上訴人已終止租約等情，為上訴人所否認，經核係屬耕地租佃之爭議；又兩造間之租佃爭議，已經被上訴人向彰化縣彰化市公所（下稱彰化市公所）耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立移送彰化縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立，經彰化縣政府移送臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）審理，亦有彰化縣政府民國106年9月15日府地權字第1000321198號函可憑（見原審卷一第2頁），本件租佃爭議事件之起訴合於上開規定，先予敘明。
二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。而所謂共同訴訟人中一人之行為，有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言，故共同訴訟人中之一人，對於下級法院之判決聲明不服提起上訴，在上訴審法院未就其內容為審判之前，難謂其提起上訴之行為對於他共同訴訟人不利，其效力應及於共同訴訟人全體，即應視其上訴為共同訴訟人全體所為（最高法院52年度台上字第1930號裁判意旨參照）。本件被上訴人主張其等為如附表二所示土地（下稱系爭耕地）共有人，系爭耕地原由訴外人○○○（於90年3月10日死亡）、○○○（於78年4月3日死亡）、張聖賢（於100年10月27日死亡）、○○（於93年1月30日死亡）4人（下合稱○○○等4人）於50年1月9日向原地主即訴外人○○○（於84年11月28日死亡）共同承租，並訂有「臺灣省彰化縣私有土地租約（彰市字第2733號）」（下稱系爭租約），嗣○○○等4人死亡，就系爭耕地之耕地三七五租賃關係，分別由原審共同被告繼承或再轉繼承，有戶籍謄本、繼承系統表、彰化市公所106年10月13日彰市民政字第1000040537號函檢附之系爭租約、彰化縣彰化市私有耕地租約異動登記加蓋戳記處、彰化市出租土地清冊可稽（見原審卷一第52-157、243-246頁），則被上訴人於原審訴請確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，揆諸前揭規定及說明，系爭租約是否有效存在，其訴訟標的對原審共同被告全體必須合一確定，是上訴人曾麗容、張雅惠、張瓊藝（下稱曾麗容等3人）、戴金池、李金釵、戴孟芳、戴賢明、戴金華、戴美珠（下稱戴金池等6人)對原判決合法提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其上訴之效力及於與其等同造之張武雄、張福立、張敏宣、張美鈴、陳張水香、張宏哲、張文成、陳張水雲、王慧鈴、王景亮、張玉霞、張玉珍、陳綉雲、張巧祺、張士能、張仁耀等人，爰將之同列為視同上訴人，附此敘明。
三、視同上訴人張武雄、張福立、張敏宣、張美鈴、張文成、陳張水雲、王慧鈴、王景亮、張玉霞、張玉珍均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭耕地原為○○○所有，並於50年1月9日與○○○等4人訂有系爭租約，○○○死亡後，系爭耕地由訴外人張淑仁、張陳幸、張弘謀、張滋欣、張必昌、張子儒、張洲源（下稱張淑仁等7人）共同繼承，並繼受系爭租約出租人之地位，嗣張淑仁等7人於100年7月23日將系爭耕地出賣予被上訴人，雙方並於101年7月11日在彰化地院調解成立，由張淑仁等7人將系爭耕地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人並於同年11月15日辦訖登記，由被上訴人即依民法第425條第1項規定繼受出租人之權利義務；又○○○等4人相繼死亡，就系爭耕地之耕地三七五租賃關係，分別由上訴人與視同上訴人繼承或再轉繼承，繼受系爭租約承租人之地位，詎○○○竟於生前即65年間在系爭耕地上興建門牌號碼彰化縣○○市○○路○段○○○巷○號建物（下稱系爭建物）供日常居住使用，而未供耕作使用，屬不自任耕作，依減租條例第16條第1、2項規定，系爭租約已屬無效；又系爭耕地於102年間經執行法院至現場履勘時，已雜木高聳、藤蔓攀枝，並無耕作痕跡，被上訴人曾向彰化市公所申請系爭耕地核發農業用地作農業使用證明書，經彰化市公所於102年間勘查現場，因認系爭耕地部分區域雜草叢生，未實際種植農作物，駁回被上訴人之申請，足見上訴人未耕作系爭耕地已達1年以上。再者，系爭租約係由○○○等4人係以一紙租約共同向原地主承租，並非各別承租系爭耕地之部分，上訴人與視同上訴人自應一體視之，部分上訴人未自任耕作，系爭租約則全部無效，被上訴人並於103年3月13日依減租條例第17條第1項第4款規定，以存證信函對上訴人與視同上訴人為終止系爭租約之意思表示，故系爭租約有無效原因或業經終止等情，爰依減租條例第16條第1、2項、第17條規定，求為確認與上訴人、視同上訴人間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在之判決（原審為上訴人與視同上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面：
(一)曾麗容等3人則以：系爭租約雖於自50年1月9日簽訂，但○○○與○○○、○○○、張聖賢及訴外人陳水能於42年10月30日、同年11月9日分別簽訂房屋及附著物買賣並土地出租契約書、私有土地租約書（二者以下合稱42年租約書），而該等租約書承租範圍之標的物，除系爭耕地外，尚包含如附表三所示3筆建地，內容並載明，銀貨兩訖、約定不得藉故請求任何補償或地租、特約基地耕地承租人再建築房屋，並地上物之採伐並耕種出租人不得異議等文字，故○○○已給付價金，並約定將來可辦理移轉登記時始辦理移轉登記，顯係當時已約定承租人就前揭承租標的物擁有與所有權完全相同之使用收益權限，其後方有於50年間簽訂系爭租約以保障，並再於65年間興建系爭建物，是系爭建物之興建，已獲○○○同意；又系爭租約簽訂後，租期6年，期滿後除續訂租約外，更於74年1月1日起至79年12月31日止續訂租約6年，並送彰化縣政府核定。而系爭租約雖為○○○等4人共同承租，彼此間雖無確切界址，但曾麗容等3人長年耕作範圍，實際耕作面積超過4分之1，故本件並無不自任耕作之情形。
至於○○○雖於65年間興建系爭建物，但之後續訂租約，長年以來均無爭議，故就系爭建物所在部分之土地或僅有一部無效之爭議，其餘土地仍應認定有承租效力，系爭租約並不因而無效。另被上訴人買受系爭耕地時，已知悉有減租條例之租賃法律，並於取得系爭耕地所有權後，提起本件訴訟，有權利濫用及違反誠信原則之情事，應予駁回等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
(二)張敏宣則以：伊對於原判決並未提起上訴。
(三)戴金池等6人則以：系爭耕地由張淑仁等7人於100年7月23日出賣予被上訴人時，並未以書面通知戴金池等6人行使優先承買，則被上訴人不得以所有權人或出租人對上訴人主張權利，被上訴人並無確認利益；又系爭耕地既由○○○等4人分別承租使用，雖以同一系爭租約簽訂，但實際上○○○等4人是分四個區塊使用，而且該4人除了○○○、張聖賢為兄弟外，其餘二人非同一家人，亦無親戚關係，故承租人4人與○○○係各別之租賃關係，不因訂同一租賃契約書而受影響，而應個別判斷有無減租條例第16、17條情形，並非共同承租人就租賃契約之一部或全部不自任耕作，該與出租人原訂之租約全部無效；再者，承租人僅消極不為耕作，任令荒廢，或任由他人使用不為異議或予排除，尚難謂系爭租約因而歸於無效，是戴金池等6人既仍欲繼續耕作、使用○○○所承租之系爭耕地，被上訴人主張系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，即屬無據等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
(四)陳張水香、張宏哲則以：○○○等4人承租系爭耕地後，當初係以竹子界定區分4人各自承租耕種之範圍，目前該竹子之界線雖已不存在，僅以概況各自耕作，彼此無計較範圍之大小，而且上訴人、視同上訴人均持續耕種，並無不自任耕作等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
(五)張仁耀、陳綉雲、張巧祺、張士能（下稱張仁耀等4人）則以：根據42年租約書載明「基地、耕地、地上物而後聘請測量員實測公平分配以抽籤決定」，故當時出租人○○○與承租人○○○、○○○、張聖賢、陳水能已約定系爭耕地是區分四個區塊由承租人承租使用，且陳水能並於47年6月19日與○○簽訂房屋出賣並承租地出讓契約書，依第6條約定內容及所附圖說，即知前開承租人已區分4人各自承租耕種之範圍，而由陳水能與○○於47年6月29日再簽讓渡證書，並由○○○擔任見證人，可知○○○當時即知曉並同意承租人4人各自劃分承租耕種之範圍；再由42年租約書特約載明「基地耕地承租人再建築房屋，並地上物之採伐並耕種出租人不得異議」等文字，故○○○亦同意承租人可於承租之土地上再建築房屋，故承租人既已按前開契約耕種，且張仁耀等4人目前於系爭耕地仍有持續農耕使用，並無不自任耕作情形等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
(六)張武雄、張福立、張美鈴、張文成、陳張水雲、王慧鈴、王景亮、張玉霞、張玉珍均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、法院之判斷：
(一)被上訴人主張○○○與○○○等4人前於50年1月9日就系爭耕地訂有系爭租約一節，業據其提出系爭租約為證，並為到庭上訴人所不爭執，又根據原審向彰化市公所調取系爭耕地訂立三七五租約及續訂租約之相關資料，經彰化市公所以106年10月13日彰市民政字第1000040537號函檢附系爭租約及彰化縣彰化市私有耕地租約異動登記加蓋戳記處各1份、彰化市出租土地清冊2份可稽（見原審卷一第243-246頁），而由系爭租約記載，○○○等4人共同向○○○承租系爭耕地，雙方約定正產物為甘藷，租率均為1000分之375，租額分別為9,565台斤（附表二編號1土地）、1,065台斤（附表二編號2土地），是被上訴人前開主張，堪信為真。
(二)被上訴人又主張○○○於84年11月28日死亡後，系爭耕地由張淑仁等7人共同繼承，並繼受系爭租約出租人之地位，嗣張淑仁等7人將系爭耕地出賣予被上訴人，雙方並於101年7月11日在彰化地院調解成立，由張淑仁等7人將系爭耕地所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人並於同年11月15日辦訖登記，並由被上訴人依民法第425條第1項規定繼受出租人之權利義務等情，有除戶戶籍謄本、繼承系統表、戶籍謄本、土地買賣契約書（見原審卷二第170、154-199頁）、系爭耕地登記第一類謄本及地籍異動索引（見原審卷一第221-241頁）、彰化地院101年度司彰調字第188號移轉所有權登記等事件調解程序筆錄（見本院卷三第23-25頁）、彰化縣彰化市私有耕地租約異動登記加蓋戳記處（見原審卷一第244頁背面）可證，堪以採信。再者，○○○於90年3月10日死亡、○○○於78年4月3日死亡、張聖賢於100年10月27日死亡、○○於93年1月30日死亡，就系爭耕地之耕地三七五租賃關係，分別由上訴人與視同上訴人繼承或再轉繼承，繼受系爭租約承租人之地位等事實，亦有戶籍謄本、繼承系統表足稽（見原審卷一第52-1 57頁），並為到庭上訴人所不爭執，亦信為真。
(三)被上訴人提起本件確認之訴，有即受確認判決之法律上利益部分：
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院104年度台上字第1355號裁判意旨參照）。本件被上訴人以其為系爭耕地之共有人，訴請確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，既為上訴人所否認，則兩造間之系爭租約是否存在，即屬不明確，對主張為系爭耕地共有人之被上訴人而言，在私法上之地位有受侵害之危險，是被上訴人提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益，應堪認定。
2.雖上訴人抗辯：張淑仁等7人於100年7月23日將系爭耕地出賣予被上訴人時，未依減租條例第15條之規定，以書面通知上訴人行使優先承買，依法被上訴人不得以所有權人或出租人對上訴人主張權利，被上訴人提起本件訴訟，並無確認利益云云，又按耕地出租人出賣耕地時，如不依租條例第15條第1、2項所定出賣條件，以書面通知承租人優先承買，而與第三人訂立契約者，依同條第3項之規定，其契約不得對抗承租人。所謂不得以其契約對抗承租人，係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於承租人不生效力而言，固有最高法院49年台上字第2385號裁判意旨參照，即減租條例第15條第1項規定之優先承買權，具有相對的物權之效力。
然上訴人於張淑仁等7人在100年7月23日將系爭耕地出賣予被上訴人時，上訴人已因系爭租約無效而對系爭耕地不得主張承租人之優先承買權（理由詳後述㈤），故該買賣之雙方縱未以書面通知上訴人行使優先承買，該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於上訴人仍生效力，上訴人前開抗辯，於法不合。
3.又張淑仁等7人雖以渠等與被上訴人間就系爭耕地買賣契約已合法解除為由，依民法第259條第1款規定，訴請被上訴人塗銷系爭耕地所有權移轉登記，回復登記為張淑仁等7人公同共有。惟該案業經臺灣臺中地方法院105年度重訴字第713號、本院107年度重上字第168號判決張淑仁等7人敗訴，有判決書影本可參（見原審卷二第146-151頁、本院卷三第18-22頁）。況契約解除後之回復原狀請求權，僅有債之效力，縱使張淑仁等7人與被上訴人間就系爭耕地之買賣契約經合法解除，基於物權行為之無因性，雙方本於該項買賣（原因行為）而為所有權移轉登記之物權行為，並不因此失其效力，僅屬得否請求移轉土地所有權登記以回復原狀之問題，尚無訴請塗銷原已辦理移轉登記之理。故即使張淑仁等7人上開訴訟終獲勝訴判決確定（目前上訴最高法院），並據以將系爭耕地所有權辦理移轉登記為渠等公同共有，惟被上訴人目前仍登記為系爭耕地之共有人，並繼受原出租人地位，本於該訴訟標的之法律關係為本件請求，依民事訴訟法第254條第1項規定，於本件訴訟並無影響，故上訴人抗辯被上訴人尚未確定為系爭耕地所有權人一節，亦屬無據。
(四)系爭租約是否有減租條例第16條第1項所定無效事由？
1.按解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或擷取書據中一二語，任意推解致失其真意。本件○○○與○○○等4人於50年1月9日簽訂系爭租約之前，固曾於42年10月30日先由○○○與○○○、○○○、張聖賢及訴外人陳水能簽訂房屋及附著物買賣並土地出租契約書（見本院卷二第273-280），再於同年11月9日又簽訂私有土地租約書（見本院卷一第179-181頁），陳水能並於47年6月19日與○○簽訂房屋出賣並承租地出讓契約書、於同年月29日再簽讓渡證書（見本院卷一第271-278頁），將前開租約書之權利讓與○○等情，固為兩造所不爭執，然比較前開契約內容，除出租人仍為○○○外，系爭租約之承租人已改為○○○等4人，而承租之標的土地，除系爭耕地外，雖均尚包含如附表三所示建地，只是系爭租約係於第6條約明由出租人附帶出租如附表三所示建地，無條件給承租人使用等語，另參酌系爭租約於第2條亦明載租賃期間：自50年1月9日起至56年1月8日共6年，及系爭租約簽署時間較諸其他契約顯然在後，並於第11條約明將系爭租約副本交由承租人所在地區公所備查等情，應認○○○與○○○等4人有以嗣後簽訂之系爭租約取代先前契約約定之合意，則就系爭耕地之租賃關係所衍生之相關權利義務，自應以系爭租約為據，是上訴人仍執先前所簽契約之約定內容置辯，自無從為有利於上訴人之認定。又系爭耕地於重測前地號分別為彰化縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○號，此觀前述土地登記謄本即明，而○○○、張聖賢、陳水能於42年11月28日分別與○○○所簽訂之杜賣契字（見原審卷一第20-24頁、本院卷一第266-268頁），其所記載買賣標的為「彰化市○○第陸壹柒地號、門牌彰化市○○里○○○○○號」，顯與系爭耕地無關，先予敘明。
2.按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項定有明文。
復按減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作（最高法院87年度台上字第592號判決意旨參照）。次按前揭所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年度台上字第4637號、91年度台上字第1447號、96年度台上字第2595號裁判意旨參照）。
3.查○○○等4人於50年1月9日與○○○訂立系爭租約後，○○○即於65年間在系爭耕地上興建系爭建物使用，業據原審會同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗明確，分別製有勘驗筆錄（含附圖及照片）及彰化縣彰化地政事務所106年12月7日彰土測字第3257號土地複丈成果圖可查，到場曾麗容、張雅惠、張瓊藝、張敏宣等人亦不爭執（見原審卷二第3-15頁、第38頁、本院卷一第139頁正、背面），堪信為真。又觀諸前述現場照片及土地複丈成果圖，系爭建物為1層加強磚造建物，佔地面積達245.70平方公尺，前庭築有圍牆並供曬衣之用，顯已逾越單純便利耕作目的，且曾麗容於本院審理時亦自承，系爭建物自65年興建後，迄今未改變，目前仍由曾麗容居住使用等情（見本院卷三第7頁背面至第8頁），則上訴人與視同上訴人承租系爭耕地，其上既興建系爭建物以供居住使用，係非從事耕作之用，顯不在減租條例第16條第1項所謂「承租人應自任耕作」之列，堪認已構成同條例第16條第2項所定原訂租約無效之原因甚明，揆諸前揭規定，系爭租約自65年間○○○興建系爭建物時起，即屬無效。
4.曾麗容等3人雖辯稱○○○於65年間興建系爭建物曾得○○○同意，惟未能舉證以實其說，且曾麗容等3人、張仁耀等4人雖又以42年租約書之特約有載明「基地耕地承租人再建築房屋」等文字，辯稱：○○○早於42年間即已同意承租人可於承租之土地上再建築房屋云云，然就42年租約書承租範圍，除系爭耕地外，尚包含如附表三所示建地，則前開特約所謂再建築房屋，究係指系爭耕地？或建地，即有未明，且耕地既係供耕作之用，則其所指再建築房屋當係指附表三所示建地，始符經驗定則，況雙方嗣後於50年1月9日簽訂系爭租約時，已無相關之約定，且系爭租約已取代先前契約之約定，亦如前述，是曾麗容等3人、張仁耀等4人前開所辯，亦無從為有利之認定。再按減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。又法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效，民法第71條定有明文；承租人雖經出租人承諾，仍不得將耕地全部或一部轉租於他人，為土地法第108條所明定，此項規定，於減租條例施行後之耕地租佃亦適用之，承租人如有違反時，原定租約無效。且同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人，或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地，請求收回（最高法院74年度台上字第2726號裁判意旨參照），準此，租佃關係之承租人縱得出租人之同意，將耕地從事農耕以外之行為，出租人仍得以承租人不自任耕作為由收回。則系爭租約於65年間因○○○興建系爭建物供居住使用，即歸於無效，不因○○○是否有同意而有異；是曾麗容等3人以○○○於65年間興建系爭建物曾得○○○同意，執此抗辯系爭租約仍屬有效，並不可採。
5.復按未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效；承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約屬無效（最高法院84年度台上字第2584號、92年度台上字第2494號裁判要旨參照）。上訴人雖又抗辯：依42年租約書及陳水能與○○於47年6月19日簽訂房屋出賣並承租地出讓契約書及所附圖說，並由○○○擔任讓渡證書見證人觀之，可見○○○當時即知曉並同意承租人4人各自劃分承租耕種之範圍，故承租人4人與○○○係各別之租賃關係，不因訂同一租賃契約書而受影響等語，然由42年租約書內容觀之，承租人4人為契約之一方，約定共同負擔租額，並無各自繳租情形，則○○○縱有同意承租人4人各自劃分承租耕種之範圍，亦僅屬承租人4人內部之約定，對○○○而言，42年租約書仍屬單一租約，亦即並無各別成立獨立之租賃關係，而且雙方嗣後於50年1月9日簽訂系爭租約，亦復如此，故上訴人前開所辯，亦不足採。再者，承上所述，系爭耕地中雖僅有○○○1人興建系爭建物，佔地面積245.70平方公尺部分有不自任耕作之情形，惟系爭租約既係由○○○等4人與○○○以單一契約約定承租範圍為系爭耕地，依上開說明，不論○○○等4人中僅有1人不自任耕作，且不自任耕作之土地僅為一部，亦不論其面積多寡，仍應認系爭租約全部無效（最高法院82年度第11次民事庭會議決議參見）。準此，系爭租約自65年間○○○興建系爭建物時起，全部即屬無效，兩造雖分別繼受系爭耕地之租佃關係，但兩造間就系爭耕地之租佃關係即屬不存在，堪以認定。
6.再按承租人違反減租條例第16條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（最高法院103年度台上字第437號判決意旨參照），本件系爭租約約定租期為6年，自50年1月9日起至56年1月8日為第一期，期滿後續訂租賃契約續租系爭耕地，其中自56年1月9日起至62年1月8日、自74年1月1日起至79年12月31日，並經彰化縣政府核定，此有系爭租約可稽（見原審卷一第244頁，其上有彰化縣政府核定戳記），嗣後並分由兩造繼受系爭耕地之租佃關係，已如前述，惟原訂系爭租約於65年間即因承租人未自任耕作而無效，縱嗣後期滿換訂租約、出租人繼續收租，並由兩造分別繼受，亦不能使已無效之系爭租約回復其效力，故曾麗容等3人又辯稱○○○雖於65年間興建系爭建物，但之後期滿續訂租約，長年以來均無爭議，故就系爭建物所在部分之土地或僅有一部無效之爭議，其餘土地仍應認定有承租效力，系爭租約並不因而無效云云，洵無足採。
(五)上訴人於張淑仁等7人在100年7月23日將系爭耕地出賣予被上訴人時，依據減租條例第15條第1項之規定，上訴人就系爭耕地有無優先承買權？按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15五日內未以書面表示承受者，視為放棄。減租條例第15條第1項固定有明文。
惟承租人因違反同條例第16條第1項承租人應自任耕作規定，而依同條第2項規定致原訂租約無效時，即無前揭優先承受之權。本件張淑仁等7人於100年7月23日將系爭耕地出賣予被上訴人，固有前開土地買賣契約書可證，然因65年間○○○興建系爭建物未自任耕作，系爭租約已屬全部無效，業經本院認定如前，是於張淑仁等7人出賣系爭耕地予被上訴人時，上訴人即已非系爭耕地之承租人，自不得主張減租條例第15條第1項前段之優先承買權甚明，故戴金池等6人又辯稱其等未收受優先承買之書面通知，該買賣不得對抗戴金池等6人，以該買賣為原因而成立之移轉物權行為，對於戴金池等6人不生效力云云，並不足取。
(六)被上訴人提起本件訴訟有無濫用權利或違反誠信原則？曾麗容等3人雖又辯稱被上訴人買受系爭耕地時，已知悉有減租條例之租賃法律關係，被上訴人應受限制，卻於取得系爭耕地所有權後，提起本件訴訟，有權利濫用及違反誠信原則之情事云云。惟按耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用系爭耕地上之建物，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。又兩造所定租約倘已無效，則承租人占有系爭耕地即無正當之權源，出租人請求承租人拆屋還地，亦難謂係權利濫用或有違誠信原則（最高法院86年台上字第97號判決意旨參照）。本件承前所述，系爭耕地因65年間○○○興建系爭建物未自任耕作，系爭租約已屬全部無效，且兩造並無另行成立租賃關係之合意，不因出租人嗣後繼續收租，或知有系爭建物存在而未曾異議，即得使原已無效系爭租約恢復其效力，是被上訴人以此為由，請求確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在為由，聲請調解、調處不成立後提起本件訴訟，乃於法所允許之範圍內正當行使其權利，要難指有濫用權利或違反誠信原則可言。故曾麗容等3人前開辯稱，亦不可採。
四、末按訴訟標的有數項而僅有單一聲明之「客觀訴之合併」，有關「損害賠償」之訴訟型態，法院倘認其中一項標的之請求為無理由者，固仍須就他項標的之請求逐一審判，惟於其一項請求認為有理由，可為原告全部勝訴之判決，即無須另就他項標的請求為審判之必要（最高法院99年度台上字第2033號裁判意旨參照）。本件被上訴人關於請求確認兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，係分別主張系爭租約因上訴人不自任耕作而無效，及上訴人未耕作系爭耕地已達1年以上，業經其終止租約在案，其以單一聲明，請求法院為同一之判決，本院既認上訴人不自任耕作而系爭租約無效，兩造間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係已確認不存在，則系爭租約是否因上訴人、視同上訴人未耕作系爭耕地已達1年以上而經被上訴人合法終止，即毋庸再加以論究，併予敘明。
五、綜上所述，被上訴人依減租條例第16條第1、2項之規定，請求確認與上訴人、視同上訴人間就系爭耕地之耕地三七五租賃關係不存在，自屬正當，應予准許。從而，原審為上訴人、視同上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 張浴美
法 官 莊嘉蕙法 官 楊國精正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 康孝慈中 華 民 國 108 年 12 月 31 日附表一：
┌──┬────────────────┬──────┬───┐│編號│上訴人、視同上訴人 │訴訟費用負擔│備 註││ │ │比例及方法 │ │├──┼────────────────┼──────┼───┤│ 1 │陳張水雲、張玉霞、張玉珍、張文成│連帶負擔 │○○之││ │、王慧鈴、王景亮、陳綉雲、張士能│4分之1 │繼承人││ │、張巧祺、張仁耀 │ │ │├──┼────────────────┼──────┼───┤│ 2 │張武雄、張福立、曾麗容、張敏宣、│連帶負擔 │○○○││ │張雅惠、張瓊藝、張美鈴 │4分之1 │之繼承││ │ │ │人 │├──┼────────────────┼──────┼───┤│ 3 │陳張水香、張宏哲 │連帶負擔 │張聖賢││ │ │4分之1 │之繼承││ │ │ │人 │├──┼────────────────┼──────┼───┤│ 4 │李金釵、戴孟芳、戴賢明、戴金華、│連帶負擔 │○○○││ │戴金池、戴美珠 │4分之1 │之繼承││ │ │ │人 │└──┴────────────────┴──────┴───┘附表二：
┌──┬──────────────┬──┬─────┬────┬─────┐│編號│土地坐落地號 │地目│面積 │所有權人│權利範圍 │├──┼──────────────┼──┼─────┼────┼─────┤│1 │彰化縣○○市○○○段○○○○號 │旱 │15,809.03 │涂宗泰 │1/2 ││ │（重測前：○○段007-8地號） │ │平方公尺 ├────┼─────┤│ │ │ │ │陳鄭喜雀│1/2 │├──┼──────────────┼──┼─────┼────┼─────┤│2 │彰化縣○○市○○○段○○○○號 │旱 │2,147.43平│涂宗泰 │908/2316 ││ │（重測前：○○段008-2地號） │ │方公尺 ├────┼─────┤│ │ │ │ │陳鄭喜雀│908/2316 │└──┴──────────────┴──┴─────┴────┴─────┘附表三：
┌──┬──────────────┬──┬─────┬────┐│編號│土地坐落地號 │地目│面積 │權利範圍│├──┼──────────────┼──┼─────┼────┤│1 │彰化縣○○市○○○段○○○號 │建 │699.22平方│ 全部 ││ │（重測前：○○段005地號） │ │公尺 │ │├──┼──────────────┼──┼─────┼────┤│2 │彰化縣○○市○○○段○○○○號 │建 │815.58平方│ 全部 ││ │（重測前：○○段006地號） │ │公尺 │ │├──┼──────────────┼──┼─────┼────┤│3 │彰化縣○○市○○○段○○○號 │建 │742.07平方│ 全部 ││ │（重測前：○○段007地） │ │公尺 │ │└──┴──────────────┴──┴─────┴────┘