臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第507號上 訴 人 朱素美訴訟代理人 林建宏律師被 上訴人 劉永承訴訟代理人 鄭晃奇律師複 代理人 黃逸哲律師上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於中華民國107年7月10日臺灣臺中地方法院106年度訴字第3691號第一審判決，提起上訴，本院於108年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：兩造於民國（下同）106年4月10日簽訂廠房租賃契約書（下稱系爭租約），由伊承租被上訴人所有門牌號碼臺中市○○區○○○街○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）全部，供伊經營工廠使用，租期自106年5月1日起至108年 4月30日止，每月租金含1樓電費為新臺幣（下同）3萬元，伊均如期交付租金。被上訴人依約本應交付合於使用目的之租賃標的，詎被上訴人竟無故拒繳 1樓電費，經訴外人○○○○股份有限公司（下稱○○公司）於106年10月5日停止供電，嗣並拆除電表，致伊無法繼續工廠之營運，顯然已確定無法繼續就系爭房屋作原來約定予以使用收益，是被上訴人未依系爭租約給付與債之本旨相符之合法房屋予伊使用、收益，具有可歸責之事由，伊遂於 106年10月19日寄發律師函終止兩造租賃契約並請求損害賠償。伊設置廠房設備本可使用至租期屆滿，但因系爭房屋於 106年10月遭斷電，則伊廠房所作之冷凍庫設備、自設水電設備、裝修隔間、泥作、水井等準備，形同廢物，已使伊遭受損害，伊得請求被上訴人賠償共計 223萬9900元。又伊另覓他處搬遷，與訴外人○○○簽訂廠房租賃契約書，致伊受有貨物搬遷、工廠搬遷、新廠設備等費用之損害，伊得請求被上訴人賠償共計130萬1490元。伊於106年10月19日終止租約後，已返還系爭房屋予被上訴人，然被上訴人迄今未返還押金 6萬元等情，爰依系爭租約及不當得利之法律關係，聲明求為命：被上訴人應給付伊 360萬1390元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
貳、被上訴人則以：兩造洽談租賃條件時，伊原要求租金每月 2萬5000元，上訴人不同意，經伊提問上訴人先前於他處租用房屋之電費若干，上訴人告知約1期（ 2個月）1萬多元，伊始提議以每月租金3萬元並含 1樓電費（系爭房屋2樓係作為上訴人員工宿舍使用，因人數及用電方式難以管控，約定由上訴人自行繳納），雙方達成合意，足證伊就租金約定包含 1樓電費，係有考量上訴人之用電量，並非承諾上訴人無限制用電，而是限制在一定範圍之內，而使租金扣除電費之後仍能有所獲利，僅係漏未以文字記載而已，上訴人主張依系爭租約得任意用電而完全由伊負擔電費，顯扭曲伊之真意。上訴人於106年4月間開始使用系爭房屋後，伊收到第 1次電費繳納通知（收費日期106年6月5日，106年4至5月之用電計費）， 1樓用電度數之電費金額為4022元，因無異常，伊即行繳納。惟伊收到第2次電費繳納通知（收費日期106年 8月3日，106年6至7月之用電計費）， 1樓用電度數之電費金額暴增至21萬6095元，伊向上訴人追問電費何以如此異常，上訴人推稱是電表異常，伊隨即向電力公司申請暫免繳費，請求更換電表進行鑑定，嗣由經濟部標準檢驗局臺中分局於106年8月16日至系爭房屋拆換電表，將原電表進行鑑定後，認原電表器差符合規定，並無故障異常，確認106年8月份之電費繳納通知單金額無誤，確為上訴人用電費用，因此又被加計4537元遲繳費。嗣伊收到第 3次電費繳納通知（收費日期106年10月5日，106年8至9月之用電計費），1樓用電度數之電費金額亦高達13萬9014元（含營業稅之電費共計14萬5965元），因已更換新電表且舊電表經鑑定亦無異常，上訴人未再辯稱非其所用，是上訴人就106年6至9月使用系爭房屋1樓所應支出之電費，遠超過租金所包含之電費上限。上訴人因電費超過租金所包含之差額部分（每月超過7000元部分），應自行負擔，且本即應由上訴人繳納之2樓電費，電力公司於106年 8月、10月2次通知繳費，上訴人拒絕繳納，伊接獲電力公司將於106年10月 5日斷電之函文後，亦隨即通知上訴人請求儘速配合伊至電力公司繳費，上訴人仍未理會，是系爭房屋遭受斷電，應完全可歸責於上訴人，且係違反系爭租約第 5條約定，未以善良管理人之注意義務使用承租房屋，造成系爭房屋遭斷電無法正常使用，伊已委請律師於 106年10月23日發函催告上訴人於函到 7日內繳清電費，否則將依法終止租約並保留請求賠償之權利，上訴人於 106年10月24日收受仍置之不理，則系爭租約當於 106年10月31日發生終止之效果。而伊終止租約後，上訴人本即有自系爭房屋遷出將房屋返還伊之義務，上訴人主張因無法使用系爭租賃房屋而受有損害，自非可採。另伊於訂約時收取押金 6萬元，因上訴人應負擔之電費遠超過 6萬元並未繳納，而伊為向○○公司申請用電之人，故由○○公司向伊請求清償，伊將押金 6萬元抵銷代墊之電費後，已無剩餘，自無返還之義務。上訴人仗恃租金包含電費，對於用電毫無節制，恣意浪費，未控制電費在所告知之每期 1萬多元之內，所為明顯違反誠實信用原則，自無將超額電費歸由伊負擔之理。伊否認有將 1樓電力接到貨櫃使用，上訴人承租系爭房屋期間之用電均為上訴人所使用等語，資為抗辯。
叁、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以上訴人依據終
止系爭租約之法律關係請求被上訴人給付 360萬1390元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付伊 360萬1390元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
並補陳：依證人○○○、○○○○、○○○於原審審理中之證述，系爭契約第 3條租金之約定係採含一樓電費，兩造於簽立契約時確實無其他限制用電之約定，被上訴人有義務提供合於租賃物使用目的之租賃標的予伊。縱認伊確有超過用電之情事，被上訴人得依不當得利之規定，請求伊返還電費，而非拒繳電費，至伊無法使用系爭房屋等語。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。並補稱：上訴人就系爭房屋遭○○公司斷電應負完全之責任，伊並無債務不履行之情形，上訴人亦無向伊終止租約之權利，更無請求損害賠償之權利。縱認上訴人有損害賠償請求權存在，上訴人所提出之單據均為估價單，無法證明確有支出其所主張設備損壞、搬遷物品、新廠設備費用之金額，且設備損壞之原因與系爭租約終止或系爭設備遭受斷電有無關連亦未說明，難以認定確有損害之發生，而搬遷物品、新租廠房增添設備均係有利於己，非為填補損失。退萬步言，上訴人若有損害金額可得請求，伊主張以墊付上訴人應負擔之超額電費為抵銷等語。
肆、得心證之理由：
一、上訴人主張兩造於106年4月10日簽訂系爭租約，由其承租被上訴人所有系爭房屋全部，租期自106年 5月1日起至108年4月30日止；系爭房屋因未繳電費，○○公司於106年10月5日停止供電，嗣並拆除電表之事實，業據提出系爭租約（見原審卷第8-16頁），且為被上訴人所不爭執，自堪採信為真實。惟被上訴人則以前揭等語置辯，是所應審酌者為系爭房屋遭○○公司停止供電究係可歸責於上訴人抑或是被上訴人，及上訴人是否有終止系爭租約之權等情。
二、按，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第 423條固定有明文。惟，承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條亦定有明文。經查：
㈠系爭房屋之租金，租金為含1樓電費，但不含2樓電費，每月
為3萬元，系爭租約第3條第1款約定：「每月租金含1樓電費3萬元，不含2樓電費。」等語明確，參以，證人○○○證述：本來被上訴人說租金要 2萬5000元，並問上訴人之前在別的地方電費多少，上訴人說 1萬多元，被上訴人就說那租金含電費 3萬元等語（見原審卷第83頁反面、第84頁）；證人○○○○證述：上訴人說他以前電費是2個月1萬多元，被上訴人太太才說含租金 3萬元等語（見原審卷第85頁）；證人○○○證述：被上訴人夫妻問 1個月用電多少，上訴人說一期約2萬元到3萬元，後來就說含電費1個月 3萬元，只有1樓部分，2樓要上訴人自己負責等語（見原審卷第104頁反面）。核與上訴人之訴訟代理人於原審陳稱：原本租金是 2萬5000元，電費是被上訴人提出的，當時上訴人想要殺價，被上訴人主動問上訴人一期用電多少錢，上訴人回說一期約 3萬多元，被上訴人就跟上訴人說，他們那邊用電費率很便宜，所以算一算含電費多少錢等語（見原審卷第85頁反面）相符。據此，足認兩造於簽訂系爭租約時，因上訴人自陳所用電費大約金額，所以被上訴人才決定租金含1樓電費為3萬元。
如是，系爭租約約定每月租金含1樓電費3萬元，自不包含上訴人使用系爭房屋含1樓之電費超過3萬元部分。
㈡系爭房屋106年6-7月 1樓電費為21萬6095元（未含營業稅）
、同年8-9月1樓電費為13萬9014元（未含營業稅），有欠費查詢在卷可憑（見原審卷第67頁）。則超過 3萬元部分，自應由上訴人負擔。
㈢至於上訴人雖主張系爭房屋遭○○公司斷電後，致其無法繼
續工廠之營運，顯然已確定無法繼續就系爭房屋作原來約定予以使用收益，是被上訴人未依系爭租約給付與債之本旨相符之合法房屋予伊使用、收益，具有可歸責之事由云云。惟兩造既已約定系爭房屋每月租金含1樓電費3萬元，有如前述，則上訴人即應依此約定方法，亦即系爭房屋使用電力之費用含1樓部分在3萬元之範圍內，就系爭房屋為使用收益，然上訴人使用系爭房屋，於106年6-7月僅 1樓電費即高達為21萬6095元（未含營業稅）、同年8-9月僅1樓電費亦高達13萬9014元（未含營業稅），則上訴人業已違反兩造約定之方法使用系爭房屋，具有可歸責性，至堪認定。嗣被上訴人曾於106年8月25日、同年9月12日、同年10月3日多次催告上訴人繳交超出電費（000000元），嗣再以LINE通訊軟體通知上訴人，催告上訴人繳交超出電費（000000元）（見原審卷第70頁），否則○○公司將於106年10月5日斷電（斷電通知參見原審卷第17-19頁），再於106年10月23日以律師函催告上訴人七日內繳交上開電費，否則依法終止系爭租約（見原審卷第72-74頁），而上訴人於106年10月24日收受（見原審卷第75頁）。是上訴人此之主張，即無足為採。
㈣至於上訴人雖主張是因漏電、被上訴人亦有使用 1樓之電力
云云，惟並未舉證以實其說，況且系爭房屋電度表，經被上訴人申請檢驗結果符合規定並無異常之情，亦有經濟部標準檢驗局臺中分局糾紛電度表鑑定報告（見原審卷第 68-69頁）附卷可稽。是上訴人此之主張即無足採。則上訴人主張因系爭房屋遭斷電，而受有損害乙節，縱認屬實，既難認有可歸責於被上訴人之事由，即無從請求被上訴人賠償。
㈤至於上訴人主張其於 106年10月19日終止租約後，已返還系
爭房屋予被上訴人，然被上訴人迄今未返還押金 6萬元云云。惟按，押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。查，上訴人於簽訂系爭租約，交付保證金 6萬元予被上訴人收受之情，為兩造所不爭執。惟，上訴人使用系爭房屋，於106年6-7月 1樓電費為21萬6095元（未含營業稅）、同年8-9月1樓電費為13萬9014元（未含營業稅），違反兩造就系爭房屋約定之使用方法，則就超過 3萬元部分，自應由上訴人負擔，有如前述，而上訴人迄今仍未給付，被上訴人亦行使抵銷權主張抵銷後，被上訴人自無返還之義務。是上訴人此部分之請求亦屬無據。
㈥綜上，系爭房屋因未繳納電費，遭○○公司執行暫停供電之
事實，為兩造所不爭執。如是，系爭房屋 1樓遭○○公司停電原因，是因上訴人違反與被上訴人間就系爭房屋所約定之使用方法，有如前述，此乃可歸責於上訴人之事由。如是，上訴人自無終止系爭租約之權利，其所為終止系爭租約之意思表示，不生效力。從而，上訴人本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求被上訴人應給付其 360萬1390元本息，即屬無據，應予駁回。
三、綜上所述，上訴人依系爭租約、民法第423條、第226條、第227條、第179條之規定請求被上訴人給付 360萬1390元本息，於法無據，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、據上結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 16 日
民事第五庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 簡燕子法 官 顏世傑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 劉雅玲中 華 民 國 108 年 4 月 16 日