臺灣高等法院臺中分院民事判決
107年度上字第523號上 訴 人 陳美智
林毓棠林毓彬共 同訴訟代理人 吳瑞堯律師複代理人 莊典憲律師被上訴人 顏敏卿
林侯美玉林嘉珍林洪麗華共 同訴訟代理人 涂芳田律師複代理人 蔡昆宏律師上列當事人間請求核定租金等事件，上訴人對於中華民國107年8月16日臺灣彰化地方法院106年度訴字第1332號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於110年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決（除確定部分外）廢棄。
二、核定上訴人共有之如附圖編號A、B、C所示建物，占用被上訴人分別所有之坐落彰化縣○○鎮○○段000○00000○00000地號土地上如附圖即彰化縣北斗地政事務所107年4月24日土地複丈成果圖所示編號A、B、C部分，自民國107年1月13日起之租金，如附表貳之一至三所示。
三、上開廢棄原判決主文第四至六項、第九至十項部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
四、被上訴人追加之訴駁回。
五、第一審（除確定部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人連帶負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者，均屬之。被上訴人於本院審理中追加類推適用民法第425條之1第2項、第876條、179條規定，請求上訴人給付回溯5年相當於租金之不當得利（見本院卷二第32頁反面），本院核其追加，與原訴就同一系爭法定租賃關係所為之租金請求，基礎事實應屬同一，核與上開規定並無不合，應予准許。
二、上訴人於本院民國109年11月24日準備程序同意增列「上訴人不再爭執被上訴人得請求其給付102年1月13日到107年1月12日往前回溯5年之已發生相當於租金之不當得利，及107年8月16日起算至清償之日止之法定遲延利息」為兩造不爭執事項（見本院卷一第173頁），嗣後兩造並於110年2月5日準備程序合意變更上開不爭執事項為「上訴人不再爭執被上訴人得請求其給付102年1月13日到107年1月12日往前回溯5年之租金，及自107年8月16日起算至清償之日止之法定遲延利息」（見本院卷二第4頁）。上訴人嗣後表示因被上訴人上開請求是否有理由為法律適用問題，且依上訴人嗣後查得之法律見解，認被上訴人應無權為上開請求，故其仍要爭執被上訴人無權為上開請求，請求刪除上開兩造不爭執事項等語（見本院卷二第32頁反面）。被上訴人雖表示不同意刪除上開不爭執事項，惟本院稽以被上訴人上開請求是否有理由，屬法律適用問題，且兩造本即就被上訴人上開請求之金額應為多少列為爭執事項（詳見以下兩造爭點事項㈡），上訴人自得追復爭執，不受該不爭執事項之拘束，本院即不將上開事項列為兩造不爭執事項。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
一、彰化縣○○鎮○○段000地號土地（下稱000地號土地）為被上訴人顏敏卿所有，同段000-1地號土地（下稱000-1地號土地）為被上訴人林侯美玉、林嘉珍所共有，同段000-2地號（下稱000-2地號土地）為被上訴人林洪麗華（與顏敏卿、林侯美玉、林嘉珍合稱被上訴人）所有；前揭3筆土地（以下合稱系爭3筆土地），係分割自同段原000地號土地，於被上訴人取得並分割成系爭3筆土地前，系爭3筆土地為林長慶公業所有，且上訴人陳美智、林毓棠、林毓彬（以下合稱上訴人）所共有坐落於系爭3筆土地上如附圖即彰化縣北斗地政事務所107年4月24日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A、B、C所示建物（下稱系爭建物），原本為訴外人○○○所有，嗣○○○將之贈與訴外人○○○，而○○○死亡後，則由上訴人繼承之。
被上訴人前曾向上訴人提起拆屋還地訴訟，經本院105年度重上更（三）字第13號判決（下稱前案判決）理由中認定兩造間就原000地號土地，依民法第425條之1第1項前段，存有法定租賃關係（下稱系爭法定租賃關係）。
二、上訴人嗣後雖對被上訴人及訴外人○○○等人提起確認優先購買權存在等訴訟，然經原審法院107年度訴字第1020號判決駁回上訴人之訴確定（下稱另案確認優先購買權訴訟事件）。是被上訴人自得以系爭3筆土地所有權人地位，請求上訴人給付租金。因兩造就系爭法定租賃關係之租金數額不能協議，且因系爭3筆土地之使用分區屬商業區，當地現場狀況尚屬熱鬧，若以申報地價計算應給付之租金，顯屬過低，不符市場租金行情，被上訴人自得依民法第425條之1第2項規定，請求核定上訴人共有之系爭建物占用上訴人分別所有之
000、000-1、000-2地號土地上如附圖所示編號A、B、C部分，自起訴狀繕本送達最後一位上訴人翌日即107年1月13日起，以系爭3筆土地公告現值百分之6計算之租金。又上訴人迄今從未繳納租金予被上訴人，上訴人亦得依系爭法定租賃關係、民法第421條規定，及類推適用民法第425條之1第2項、第876條、179條規定，擇一請求上訴人給付自107年1月13日回溯5年即自102年1月13日起至107年1月12日止（下稱回溯5年期間）計算之租金或相當於租金之不當得利。為此，爰依上開規定，聲明請求：㈠、核定上訴人占用顏敏卿所有000地號土地上，如附圖所示編號C部分、面積30.07平方公尺，自107年1月13日起，每年應付租金為新臺幣（下同）5萬4,144元。㈡、核定上訴人占用林侯美玉、林嘉珍所有坐落000-1地號土地上，如附圖所示編號A部分、面積79.62平方公尺，自107年1月13日起，每年應付租金為28萬2,012元。㈢、核定上訴人占用林洪麗華所有坐落000-2地號土地上，如附圖所示編號B部分、面積25.34平方公尺，自107年1月13日起，每年應付租金為新臺幣6萬5727元。㈣、上訴人應連帶給付顏敏卿24萬9,211元，及自核定租金即107年8月16日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。㈤、上訴人應連帶給付林侯美玉、林嘉珍137萬7,941元，及自107年8月16日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。㈥、上訴人應連帶給付林洪麗華31萬9,893元，及自107年8月16日起至清償之日止，按年息5%計算之利息。【原審為被上訴人一部勝訴之判決，被上訴人就其敗訴部分，並未聲明不服，且減縮起訴聲明同上（見本院卷二第3頁反面），是被上訴人逾上開聲明部分，已不在本院審理範圍，不予贅述】。
貳、上訴人則以：
一、對於被上訴人主張兩造間有系爭法定租賃關係存在，及上訴人所提另案確認優先購買權訴訟事件業已敗訴確定固不爭執。惟按被上訴人請求之租金數額，顯然過高，應受土地法第97條、第105條之限制，以當期申報地價年息百分之10為上限。且系爭3筆土地之使用分區固為商業區，上訴人前亦曾將系爭建物出租予他人作畫廊使用，但系爭3筆土地已閒置數年，是否仍可認供營業使用，實值商榷；被上訴人主張以土地公告現值百分之6為租金計算基準，顯然高於當地行情；且依此計算之租金，亦遠高於上訴人之前每月所收取之租金，是被上訴人請求以上開基準核定租金，應無理由。又本件雖經石亦隆不動產估價師事務所，就上訴人共有之系爭建物占用系爭3筆土地於102年至109年間合理租金之價值為鑑定，並出具鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書），然其鑑定之租金，亦屬偏高，應以九折計算始為合理。
二、就被上訴人請求回溯5年期間之租金或不當得利部分，因請求法院酌定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得請求承租人給付該意思表示前之租金，且核定租金判決之效力，應自出租人請求核定之意思表示時起算，是被上訴人請求上訴人給付回溯5年期間之租金或不當得利，並無理由。又在法院核定租金前，出租人尚無從請求租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果形成後，租金請求權方確定發生，即被上訴人應自本件核定租金確定之日起始得計算遲延利息，本件被上訴人就上開租金或不當得利請求併請求自107年8月16日（即原審宣判日）起算之法定遲延利息，亦屬無據等語資為抗辯。
參、原審為被上訴人一部勝訴之判決，上訴人就其敗訴部分不服提起上訴。兩造聲明如下：
一、上訴人上訴聲明：
㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡、上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行聲請均駁回
二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷一第45頁、第173頁、卷二第4頁，本院依判決格式調整文字），且有相關卷證資料在卷可稽，當信屬實：
一、000地號土地為顏敏卿所有、000-1地號土地為林侯美玉、林嘉珍所共有、000-2地號土地為林洪麗華所有。
二、系爭3筆土地，係分割自同段原000地號土地，於被上訴人取得並分割系爭3筆土地前，為林長慶公業所有。
三、上訴人所共有坐落於系爭3筆土地上之系爭建物，原本為○○○所有，嗣○○○將之贈與○○○，而○○○死亡後，由上訴人繼承。
四、被上訴人前曾向上訴人提起拆屋還地訴訟，經本院105年度重上更（三）字第13號前案判決理由中認定兩造間就原000地號土地，依民法第425條之1第1項前段，存有法定租賃關係確定。
五、兩造同意兩造間就系爭3筆土地，有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在。
六、上訴人對被上訴人及訴外人○○○等人提起另案確認優先購買權存在等訴訟，業經原審法院107年度訴字第1020號判決駁回上訴人之訴確定。
七、兩造所提證物形式上均為真正。
伍、本院之判斷：
一、被上訴人請求核定自107年1月13日起之租金，應核定如附表壹之一至之三中107年欄、108年欄、109年以後欄所示：
㈠、按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。而請求法院酌定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之租金；又請求給付租金之訴，屬給付之訴，為達訴訟經濟目的，出租人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然出租人必先經法院核定地租數額後，始得請求承租人給付租金（最高法院81年度台上字第1385號、105年度台上字第875號、109年度台上字第3068號判決意旨參照）。查兩造間就系爭3筆土地，有民法第425條之1第1項規定之系爭法定租賃關係存在乙節，為兩造所不再爭執（見兩造不爭執事項㈤），且有本院105年度重上更（三）字第13號判決書在卷可稽（見原審卷第13-19頁），當堪信屬實。是被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核定自其請求酌定之意思表示後，自107年1月13日起算租金，當屬有據。
㈡、按租用基地建築房屋之租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限。惟若城市地方供營業之土地，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，其租金自不受土地法第97條規定之限制。
且按法院為租金數額之調整時，應斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益、鄰地租金現況等情形決之（最高法院94年度第2次民事庭會議決議、95年度台上字第138號判決意旨參照）。查系爭3筆土地之使用分區為商業區，有彰化縣北斗鎮都市計畫使用分區證明書在卷可按（見原審卷第89頁）；又上訴人前曾將系爭建物出租予他人作營業之用，為兩造所不爭執，是系爭建物既非作為自用住宅居住使用，租金之核定自不受土地法第105、97條規定之限制。本院酌以本院依上訴人聲請囑託石亦隆不動產估價師事務所，就上訴人共有之系爭建物占用系爭3筆土地於102年至109年間合理租金之價值為鑑定，該所鑑定結果為如附表壹之一至三所示，此有該所109年10月28日函及檢附之鑑定報告書在卷可稽（見本院卷一第166頁及外放之鑑定報告書）。參之系爭建物面臨彰化縣北斗鎮三民街，緊臨斗苑路，步行即至台中商業銀行及彰化銀行，附近超商、店舖林立，有被上訴人所提現場照片4紙（見本院卷一第99-100頁）在卷可稽，堪認商業機能頗佳。又系爭鑑定報告書，乃石亦隆不動產估價師事務所針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，依其專業意見分析後，採用比較法及積算法兩種方法進行評估，而得出上開鑑定結論，且核與系爭3筆土地所在位置及其商業機能、使用價值相符，當可採信為合理。上訴人主張本件租金應受土地法第97條、第105條之限制，或依上開鑑定結果以九折計算本件租金；及被上訴人主張本件仍應依原審判決結果以土地公告現值6%計算本件租金，與上開本院認定不符，且乏合理憑據，均無可採。是依上開認定結果，本件應認系爭3筆土地之自107年1月13日起至109年之合理租金為如附表壹之一至三所示。
㈢、基上，本件應認系爭3筆土地自107年1月13日起至109年之合理租金為如附表壹之一至三所示，業如前述。則被上訴人請求核定上訴人共有之系爭建物占用系爭3筆土地，自起訴狀繕本送達最後一位上訴人之翌日即107年1月13日起（見原審卷第36頁），每年應給付被上訴人之租金，為如附表貳之一至三中107年欄、108年欄、109年以後欄所示。
㈣、被上訴人請求本院為上開租金核定，屬形成之訴，本院自不受兩造聲明之拘束，當無須駁回被上訴人超逾上開核定金額之聲明。再經本院闡明被上訴人並未聲明請求核定自102年1月13日起到107年1月12日之租金後，被上訴人雖表示其請求上訴人給付回溯5年租金的聲明，就寓含核定回溯5年租金的內容等語，然其並未追加聲明請求本院核定自102年1月13日起到107年1月12日往前回溯5年之租金（見本院卷二第32頁反面）；且依上開說明，被上訴人本即不得溯及請求酌定意思表示前之地租，是本院自無須核定上開期間之租金，附此敘明。
二、被上訴人請求上訴人給付回溯5年期間之租金或相當於租金之不當得利，並無理由：被上訴人雖援引最高法院102年台上字第197號及臺灣高等法院108年度上字第380號判決意旨，主張系爭法定租賃關係，本質上為租賃關係，承租人自應支付相當對價，非可無償使用，即於系爭法定租賃關係成立時起迄房屋得使用之期間內，承租人即上訴人本應有支付租金或對價之義務，故出租人即被上訴人應得請求核定前之租金或不當得利，方屬公平合理，因上訴人迄今從未繳納租金予被上訴人，被上訴人自得請求上訴人給付回溯5年期間之租金或不當得利等語。然對此上訴人已否認之，並抗辯如前。經查，上訴人所引臺灣高等法院108年度上字第380號判決及該判決認定核定租金之判決具有溯及效力之法律意見，經上訴後，業經最高法院109年台上字第3068號判決廢棄，該判決並申明出租人不得請求承租人給付請求核定租金之意思表示前之租金，此有該案二、三審判決書在卷可稽（見本院卷一第194-201頁、卷二第11-12頁）。再請求法院酌定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之租金；又請求給付租金之訴，屬給付之訴，為達訴訟經濟目的，出租人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然出租人必先經法院核定地租數額後，始得請求承租人給付租金；且本件被上訴人亦未請求核定該回溯5年期間之租金，已據本院說明如前。則被上訴人以前揭情詞，認其得請求上訴人給付回溯5年期間之租金，自無可採。再被上訴人自承兩造間存有系爭法定租賃關係，則上訴人既係基於系爭法定租賃關係而使用承租之土地，當非無法律原因而占有使用承租之土地，自無類推適用民法第179條規定之餘地；且民法第425條之1第2項、第876條規定，乃為請求法院核定地租之規定，並非給付地租規定。則被上訴人主張其得依系爭法定租賃關係、民法第421條規定，及類推適用民法第425條之1第2項、第876條、179條規定，請求上訴人給付回溯5年期間之租金或不當得利，均屬無據。
三、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求核定上訴人共有之系爭建物占用系爭3筆土地，自107年1月13日起，每年應給付被上訴人之租金，為有理由，應予准許，本院並核定上開租金，為如附表貳之一至三所示。至被上訴人依系爭法定租賃關係、民法第421條規定，請求上訴人給付回溯5年期間之租金，則無理由，應予駁回。原審所為租金核定及命上訴人給付租金，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。再被上訴人於本院追加類推適用民法第425條之1第2項、第876條、179條規定，請求上訴人給付回溯5年期間之不當得利，亦無理由，應駁回其追加之訴。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 23 日
民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和法 官 洪堯讚正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴玉芬中 華 民 國 110 年 3 月 23 日附圖：彰化縣北斗地政事務所107年4月24日土地複丈成果圖