臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第529號上 訴 人 趙建中
許志民共 同訴訟代理人 黃逸哲律師複 代理 人 陳才加律師被 上訴 人 張榮進
張凱琳共 同訴訟代理人 李淵源律師上列當事人間請求解除契約返還定金等事件，上訴人對於民國107年8月23日臺灣南投地方法院 107年度訴字第76號第一審判決提起上訴，本院於108年4月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。上訴人於原審係請求被上訴人應連帶給付新臺幣（下同） 200萬元及法定遲延利息；於本審民國 107年11月21日行準備程序時，更正為請求被上訴人應給付 200萬元及法定遲延利息，此核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許，該等經減縮之部分視為撤回起訴，訴訟繫屬消滅，不在本院審判之範圍，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：上訴人於106年10月3日與被上訴人簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向被上訴人購買南投縣○○市○○○○段○○○○○段00地號、面積2232平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），約定買賣價金為3159萬8000元，並委由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣價金信託履約保證，將買賣價金存入第一商業銀行安和分行之第一商業銀行受託信託財產專戶即僑馥價金履約保證帳戶（專屬帳號00000-000000000）， 上訴人已於簽約當日存入上開帳戶 200萬元。依照系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點記載：「由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金，建築線申請日期於 10月20日前提出，至遲於106年12月10日確定」等語，其真意係指倘無法取得與系爭土地邊界相鄰（即與同小段00-0地號土地相鄰）的建築線，兩造同意系爭買賣契約解除並退還已收價金。詎系爭土地最後經南投縣政府指定之建築線位置係在00-0地號土地中線，非當初兩造所約定與系爭土地邊界相鄰接之建築線。且依南投縣政府 108年1月3日府建都字第1070281678號函文所示，系爭土地若未與00-0地號土地合併使用，即無法申請建築；縱認系爭土地可單獨合法申請建築，系爭土地之效用，亦已明顯未達契約之預定效用甚遠，依系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點約定，兩造同意解除契約，被上訴人應退還已收價金 200萬元。另系爭土地未能直接面臨道路，縱使可指定建築線，但亦無從申請建築執照，供建築使用，致無從達到上訴人當初購買系爭土地要供作興建房屋使用之目的，上開瑕疵已達足已解除契約之狀況，且就兩造因解除契約所生損害或所得利益，亦未顯失公平，上訴人亦可依民法第354條第1項、第 359條之規定，解除系爭買賣契約，並以原審起訴狀繕本送達，作為解除系爭買賣契約之意思表示，並依同法第259條第1款、第179條規定，請求被上訴人返還上訴人200萬元及法定遲延利息。
二、上訴人則以：南投縣政府就系爭土地及00-0地號土地，均已於其都市計畫便民資訊查詢系統，公布都市計畫、使用分區、建蔽率及容積率等公開資訊，任何人均得經由網路而知悉該資訊，上訴人自不得諉為不知。又兩造訂約時，客觀上南投縣政府並無可能指定建築線在系爭土地與00-0地號土地的地籍線上，僅能就系爭土地之現狀予以指定建築線。兩造於系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點所記載之「建築線」，係指上訴人向南投縣政府申請指定之建築線，並非取得與系爭土地邊界相鄰的建築線，且上訴人已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定建築線在案，並無不能建築房屋之情形。系爭土地縱未直接面鄰南投縣南投市○○路，惟被上訴人前已以祭祀公業施君同為被告提起確認通行權存在訴訟，經臺灣南投地方法院（下稱南投地院）以106年度簡字第2號確定判決，確認被上訴人對於00-0地號土地有通行權存在，通路寬度為 6公尺。是系爭土地即可藉由上開通行範圍之土地，通往南投縣南投市○○路，進而向南投縣政府申請指定建築線及建築執照供建築房屋之用，是上訴人主張解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金，於法無據等語。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人 200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：㈠兩造於106年10月3日簽訂系爭買賣契約，約定由上訴人向
被上訴人購買系爭土地，買賣價金為3159萬8000元，並委由僑馥公司辦理買賣價金信託履約保證，將買賣價金存匯入第一商業銀行安和分行之第一商業銀行受託信託財產專戶即僑馥價金履約保證帳戶 （專屬帳號00000-000000000）。
㈡上訴人於106年10月3日簽約時已存入上開帳戶 200萬元之簽約金。
㈢系爭買賣契約第12條其他約定事項欄記載：「⒈土地鑑界
、套繪管制由賣方負擔。⒉由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金。建築線申請日期須於10月20日前提出，至遲於106年12月10日確立」。
㈣被上訴人於 104年10月16日以祭祀公業施君同為被告，向
南投地院提起請求確認通行權存在事件，經該院於106年4月25日以106年度簡字第2號民事判決，確認被上訴人就祭祀公業施君同所有坐落00-0地號土地如南投縣南投地政事務所複丈日期 106年1月5日土地複丈成果圖所示暫編地號00-0⑶、面積 9平方公尺，暫編地號00-0⑷、面積15平方公尺之土地，有通行權存在，並於 106年6月1日確定，該通行權的寬度有6公尺。
㈤上訴人已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定系爭土地建築線在案。
（二）爭點：㈠兩造於系爭買賣契約第12條其他約定事項欄之第 2點記載
：「由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金」，其所稱「建築線」究何所指？㈡上訴人主張系爭土地因無法申請所約定之建築線，故依民
法第 354條第1項、第359條規定及上開約定解除契約，並依民法第259條、第179條規定，請求被上訴人返還上訴人已給付之簽約金200萬元，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）兩造於系爭買賣契約第12條其他約定事項欄之第 2點記載：「由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金」，其所稱「建築線」，係指上訴人向南投縣政府申請指定之建築線，並非指該建築線必須位於系爭土地與00-0地號土地之地籍線上：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。而解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人立約之真意，除雙方中途有變更立約內容之同意，應從其變更以為解釋外，均以當事人立約當時之真意為準（最高法院17年上字第1118號、49年台上字第303號判例參照）。依系爭買賣契約第 12條其他約定事項欄之第 2點記載：「由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金」之契約文字反面文意，已明白表示若已取得建築線，即無依該點解除契約的問題，只有在無法取得建築線的情況下，雙方同意解除契約退還已收價金，此由上訴人於原審最初的起訴狀，並未質疑系爭買賣契約第12條其他約定事項欄之第 2點之「建築線」之定義，而係以系爭土地有被鄰地建築物占用，且縱可指定建築線亦無從申請建築執照為由，主張解除系爭買賣契約，即可得知上開契約文字已表示當事人真意，無須別事探求，上訴人嗣後於訴訟中再行主張該建築線必須位於系爭土地與00-0地號土地之地籍線上，係刻意反捨契約文字而更為曲解。
㈡上訴人係於被上訴人抗辯上訴人業經南投縣政府就系爭土
地指定建築線後，始更異主張兩造於系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點所約定之「建築線」，應係指位於系爭土地與00-0地號土地地籍線上的「建築線」，其固聲請通知證人即仲介其購買系爭土地之泰邦房屋租售中心職員張○○到庭作證，而證人張○○於原審亦到庭證稱：「（當時在介紹買賣的時候，是否知道這筆土地並沒有面臨道路？）知道。」、「（雙方約定如何？）因為我是仲介，地主跟我提到法院判決1條6米路，我想說這塊土地可以蓋房子，我就介紹丙○○來買。」、「（他們有到現場看嗎？）有。」、「（這不動產買賣契約書你有看過嗎？）有，我也有壹份。」、「（當時你有無去？）當時簽不動產買賣契約書時我有去。」、「（其上文字『取得建築線』是什麼意思？）指 6米路到我們這塊地上面。前面是祭祀公業的土地，因為他提供說法院判決有6米路，指6米路有到我們這塊地在我們土地上，我們有疑問怕 6米路無法弄出建築線到我們這塊地，我與代書都有提，所以才補充約定這些事項建築線要到我們這塊地。」等語（詳原審卷第145至147頁），惟兩造所簽訂之系爭買賣契約第12條其他約定事項欄記載：「⒈土地鑑界、套繪管制由賣方負擔。⒉由買方申請建築線指示圖及負擔費用，倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約退還已收價金。建築線申請日期須於10月20日前提出，至遲於106年12月10日確立」 等手寫文字，係辦理系爭買賣契約之地政士馮○○所撰寫，為兩造所不爭執，證人馮○○於原審審理時到庭證稱：「（兩造當時約定除了繕打的文字之外，有無其他以手寫的約定的事項？）有。」、「（你是否將手寫約定事項說明一下？）本件屬於建地，買方有要求建築線取得，契約才會生效。」、「（所謂建築線是指什麼？）就是基地可以取得政府核定的建築線。」、「（所謂建築線是完成什麼樣的情形？）有兩種，有一種是買方會去申請建築線，以政府核定的建築線為主。另一種是買方會要求建築線必須臨這筆地號。」、「（上面所寫的『取得建築線』是指哪一種？）是第一種，當天沒有要求要臨這筆地號。」、「（所寫的『倘無法取得建築線，則雙方同意解除契約，退還已收價金』，所指的『倘無法取得建築線』之『建築線』，當時雙方的約定為何？）所指建築線是指買方向政府單位申請核發建築線指示圖。」、「（你是由誰委任辦理本件系爭土地相關土地買賣契約、履約保證事宜？）我是由賣方乙○○、甲○○指定的代理人地政士，當天買方也有請地政士來檢閱契約內容。」、「（雙方在談買賣契約的時候，00-0⑶、00-0⑷在當時是否就已經取得通行權？）在簽約當天賣方有告知買方有法院判決通行權，但是賣方當天沒有拿來。簽完約買方有跟賣方聯絡有去看法院判決通行權，賣方有將判決的通行權給買方。」、「（當時的土地現狀，是否如南投地院106年度簡字第2號囑託南投地政事務所於 106年1月5日複丈之土地複丈成果圖所示？）這塊地沒有面臨馬路，但是有取得通行權。」、「（如果已經取得00-0地號土地 6米路寬的通行權的話，則81地號能否建築？）可以。」、「（當時有無說是81地號要取得建築線？）沒有特別指哪個地號，只有口頭上約定『這個土地要取得建築線才可以蓋房子』。」、「（有無指定要到哪個建築線？）沒有。只是有特別說以政府核定為準，我的契約有寫，就是前面『由買方負擔建築線指示圖』，因為建築線指示圖是政府核發的，不是私人。」等語（詳原審卷第169頁至172頁），可知上訴人及證人張○○仲介購買系爭土地前，已知悉系爭土地並未面臨道路，被上訴人已對00-0地號土地取得 6公尺寬之道路通行權，而可供興建房屋之用，並親至現場勘查，上訴人及證人張○○對於系爭土地訂約時之現狀，應已知悉明確。又兩造於簽訂系爭買賣契約當時，上訴人與證人張○○均有到場，惟對於兩造所簽訂之系爭買賣契約書第12條其他約定事項欄第
2 點記載文字，未明載建築線須位於系爭土地與00-0地號土地之地籍線上並未有所爭執。而系爭土地並未鄰接道路，僅有被上訴人對 00-0地號土地取得6公尺寬之道路通行權，且00-0地號土地○○○區○○○○道路用地、部分屬住宅區，有南投縣政府都市計畫便民資訊查詢系統在卷可佐（詳原審卷第 195頁），惟尚未經分割，且道路部分亦未經政府機關徵收作為供公眾通行之計畫道路，亦為上訴人所知悉，此觀上訴人丙○○於原審審理時陳稱：「證人沒有弄清楚我們今天告訴的原因在哪裡，不是能否建築，而是建築線指在地籍線上，當初我們買這塊土地時，我們所知道00-0地號土地是計畫道路，按照約定建築線應該是指在我的81與00-0地號地界上。我為何要提出爭議，是因為指出來是在00-0地號土地的上面，可以建築，但未明載在我的地界上，會影響到我開放空間獎勵容積，會導致我評估土地的坪效，與我原先預估有差異，所以我們一直找地主協商。」、及上訴人丙○○於本院審理中到庭陳稱：「當初覺得是道路用地，認為影響不大，後來才知道它並非全部都是道路用地，僅有部分是道路用地。」、「另外建築樓地板面積的部分，和我想像中有差異，可建築的面積減少4棟透天建物。」等語自明（詳原審卷第151頁，本院卷第80頁反面），且被上訴人甲○○亦否認兩造於簽約時，有約定建築線必須位在系爭土地與00-0地號土地之地籍線上，辯稱：「當初我們簽約時，他們只說要指定建築線，也沒有在現場說明他們指定建築線要怎麼指，而且我們也都照合約走，對建築不太了解。所以我們就覺得他們約我們要談事情的時候，都與合約沒關係，並不是我們不願談。在我認知他們已指定建築線了，就應照著合約走。」等語（詳原審卷第 152頁）。足見，依系爭土地於簽訂系爭買賣契約時之現狀，客觀上並無可能指定建築線在系爭土地與00-0地號土地之地籍線上。再衡諸一般常情，如上訴人已將其所稱之建築線，表明係指系爭土地與00-0地號土地地籍線上的建築線，並以此列為無條件解約的依據，以上訴人所委託之仲介人員張○○，有相當之專業知識，足以分辨不動產買賣契約書內的文字記載，在證人馮○○地政士記載註明上開約定時，焉有不為反對或提出質疑之理？況兩造如有同意並約定如上訴人所主張之建築線，則證人馮○○受人委託書立系爭買賣契約，其只要依兩造之指示辦理記載約定事項，即可取得約定之報酬，當無刻意予以遺漏不為記載，致生無謂糾紛，而損及自己辦理土地相關事務專業信譽之必要。是本院綜合上情，認上訴人主張系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點所記載之「建築線」，必須位於系爭土地與00-0地號土地的地籍線上等語，應屬上訴人事後申請南投縣政府指定建築線，所得建築之樓地板面積，與其原先預估之面積有所差異，而生反悔之詞，既無證據足證為真，不足採信。
（二）上訴人主張系爭土地因無法申請所約定之建築線，故依民法第 354條第1項、第359條規定及上開約定解除契約，並依民法第259條、第179條規定，請求被上訴人返還上訴人已給付之簽約金200萬元，並無理由：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點，如依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。又買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。
㈡上訴人主張系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點所記
載之「建築線」，必須位於系爭土地與00-0地號土地的地籍線上，不足採信，業如前述。而兩造於簽訂系爭買賣契約前，被上訴人即已於 104年10月16日以祭祀公業施君同為被告，向南投地院提起請求確認通行權存在事件，經該院於106年4月25日以106年度簡字第2號判決，確認被上訴人就祭祀公業施君同所有00-0地號土地如南投縣南投地政事務所複丈日期 106年1月5日土地複丈成果圖所示暫編地號00-0⑶、面積 9平方公尺，暫編地號00-0⑷、面積15平方公尺之土地，有通行權存在，並於 106年6月1日確定，該通行權的寬度有 6公尺等情，業經原審調取上開民事卷宗核閱屬實，並有上開民事判決及確定證明書附卷可稽（詳原審卷第79至91頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。按建築技術規則建築設計施工編第2章第2條規定：基地應與建築線相連接，其連接部份之最小長度應在 2公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小於左列標準：一、長度未滿10公尺者為 2公尺。二、長度在10公尺以上未滿20公尺者為3公尺。三、長度大於20公尺為5公尺。四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1000平方公尺以上者，通路寬度為 6公尺。五、前款私設通路為連通建築線，得穿越同一基地建築物之地面層；穿越之深度不得超過15公尺；該部份淨寬並應依前 4款規定，淨高至少 3公尺，且不得小於法定騎樓之高度。前項通路長度，自建築線起算計量至建築物最遠一處之出入口或共同入口。另建築技術規則建築設計施工編第 1章第1條第1項第38款規定：私設通路：基地內建築物之主要出入口或共同出入口（共用樓梯出入口）至建築線間之通路；主要出入口不包括本編第90條規定增設之出入口；共同出入口不包括本編第95條規定增設之樓梯出入口。私設通路與道路之交叉口，免截角。系爭土地為都市計畫用地，使用分區為住宅區，面積為2232平方公尺，其建蔽率為百分之50、容積率為百分之100， 縱以系爭土地所得建築之總樓地板面積，為基地面積乘以容積率，即2232平方公尺（計算式：2232平方公尺×100％＝2232平方公尺）， 因已超過建築技術規則建築設計施工編第 2條第1項第4款所定之1000平方公尺，其通路寬度應為 6公尺，然被上訴人既已對00-0地號土地取得 6公尺寬之通行權，依上開規定，系爭土地以該私設通路連接建築線，已得興建房屋，且上訴人已向南投縣政府申請指定系爭土地之建築線，並經南投縣政府指定建築線在案，亦為兩造所不爭執，堪認系爭土地並無無法申請所約定之建築線及無法申請建築之瑕疵，上訴人主張依系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點之約定，及依民法第 354條第1項、第359條規定解除系爭買賣契約，並無所據。
㈢上訴人固提出被上訴人甲○○申請之南投縣南投市都市計
畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書（詳本院卷第45頁），主張被上訴人有保證00-0地號土地全部為道路用地，然為被上訴人所否認。經查，上開南投縣南投市都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書之土地使用分區或公共設施用地欄固記載00-0地號土地為道路用地，然該證明下方欄位載明：「一、所核發之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書，係依據已公告實施之都市計畫書圖及地籍套繪圖核對僅供參考，若作實施之依據應依現況指示建築線為準。....」，而依南投縣政府都市計畫便民資訊查詢系統所示，系爭土地為八卦山都市計畫用地，其使用分區為住宅區、建蔽率為百分之50、容積率為百分之100，相鄰之 00-0地號土地，使用分區為住宅區百分之95.8953、道路用地百分之4.10789、建蔽率為百分之50、容積率百分之100，有最後更新日期為 106年4月13日之南投縣政府都市計畫便民資訊查詢系統 2份在卷可參（詳原審卷第181、195頁），然南投縣政府108年1月31日府建都字第1070281678號函亦覆稱：依本府建置之都市計畫便民資訊查詢系統，民眾登入查詢時即提示：「本系統所提供土地使用分區證明查詢，是利用電腦將都市計畫圖與地籍圖二者套疊自動判定出來的結果，非人工進行審核產生，其產生結果僅供參考，若作為實施之依據應以各鄉鎮公所核發土地使用分區證明內容為準。」。惟查，本地段係屬地籍圖解區，可能存在地籍與都市計畫偏差之情形，故仍建議再洽地政單位確認逕為分割線位置後，再據以判定土地使用分區為妥（詳本院卷第55至56頁）。顯然，00-0地號土地之使用分區，仍有再洽地政單位確認逕為分割線位置後再據以判定之必要。然無論如何，被上訴人既未與上訴人約定建築線必須位在系爭土地與00-0地號土地之地籍線上，其僅單純提供尚需查證之南投縣南投市都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書，作為系爭土地與鄰地使用分區之參考，殊難想像被上訴人有必要向上訴人保證00-0地號土地全部為道路用地，上訴人就此既未能再舉證以實其說，自難信為真實。
㈣按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第
1 項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號判例參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第 2項之規定自明。承前所述，兩造於系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點之內容，並未明載所稱之「建築線」必須位在系爭土地與00-0地號土地之地籍線上，縱上訴人主觀上認定南投縣政府指定之建築線，應指在系爭土地與00-0地號土地之地籍線界上，此係屬其個人之內心動機錯誤，依上開說明，因其未表示於意思表示中，不為被上訴人明瞭者，自不受意思表示錯誤規範之保護。
㈤至於南投縣政府於108年1月31日以府建都字第1070281678
號回覆函查事項第㈣、㈥點雖略稱： 「依本府106年11月22日府建都字第1060245646號函核發蔡瑞峯建築師事務所申請之指定建築線成果圖，建築線位置位於00-0地號上，由此可知，81地號並未直接臨接建築線，未來建築時，仍需取得 00-0或80-28地號（北側私設通路）之土地同意書，方有臨接建築線得以建築。」、「本案經量測本府 106年11月22日府建都字第1060245646號函核發蔡瑞峯建築師事務所申請之指定建築線成果圖，南投市○○○○段○○○○○段00地號土地部分為畸零地，同段00-0地號土地係屬畸零地，前開 2筆地號土地倘合併使用後得以申請建築，或倘南投市○○○○段○○○○○段00地號土地依南投縣畸零地使用自治條例第6條規定自建築線退足8公尺做為保留地並以其他土地為私設通路連接建築線，才得以申請建築。」等語（詳本院卷第55至56頁反面），上訴人並以此主張系爭土地已較系爭買賣契約約定效用明顯減少，且未達被上訴人保證之內容，然系爭土地的通常效用為可供建築使用，揆諸上開說明，系爭土地既已取得00-0地號土地寬度 6公尺的通行權，並經南投縣政府指定建築線，已可供建築使用，難認有通常效用滅失或減少之瑕疵，而上訴人始終無法證明兩造有約定建築線必須位在系爭土地與00-0地號土地之地籍線上，或另有其他約定效用減少之情形，亦無法證明被上訴人有何保證品質之情形，其上開主張並不可採。至於南投縣政府上開函覆情事縱認無訛，亦係上訴人購地建屋前，即應納入評估或委託專人審閱相關建築法令規定，否則以投資購地建屋成本動輒上千萬以上，豈有聽信他人片面之詞或不經過任何查證確認，即與被上訴人簽約購買系爭土地，卻在投資評估不如預期，即據以解約之理。是以，即便南投縣政府指定系爭土地之建築線，與上訴人原先內心預期結果有所落差，上訴人仍不得任意指摘被上訴人之給付有瑕疵，進而主張解除契約，否則實有害於交易秩序及公平原則。
㈥綜上，本件尚難認系爭土地有上訴人主張之瑕疵或被上訴
人違反契約之情事，上訴人依民法第 354條第1項、第359條規定及系爭買賣契約第12條其他約定事項第 2點約定解除契約，即屬無據，其依民法第259條、第179條規定，請求被上訴人返還上訴人已給付之簽約金 200萬元，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第354條第1項、第359 條規定及系爭買賣契約第12條其他約定事項第2 點約定解除契約，並依民法第259條、第179條規定，請求被上訴人給付上訴人 200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決結果不生影響，不予論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 5 月 8 日
民事第一庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 王重吉法 官 陳得利以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 廖婉菁中 華 民 國 108 年 5 月 9 日