臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第536號上 訴 人 徐宏卿訴訟代理人 洪翰今律師被 上訴人 葉煌坤訴訟代理人 洪嘉鴻律師複 代理人 賴宏庭律師上列當事人間請求返還定金等事件，上訴人對於中華民國107年7月27日臺灣苗栗地方法院107年度訴字第102號第一審判決提起上訴，本院於108年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國106年4月23日與被上訴人簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），向被上訴人買受坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○段000地號（下稱系爭000地號）土地全部，價金新台幣（下同）1939萬元，並支付500萬元訂金。因系爭000地號土地不臨路，故於系爭買賣契約約定必須與同小段000-0地號（下稱000-0地號）土地一同買受，系爭買賣契約始生效力，然被上訴人並未將000-0地號土地出賣予上訴人，系爭買賣契約之停止條件既未成就，自不生效力。又系爭000地號土地實際係上訴人之父○○○要買，被上訴人亦明知此情，兩造簽訂系爭買賣契約屬通謀虛偽意思表示，系爭買賣契約為無效；縱認非屬通謀須為意思表示，被上訴人係與○○○簽訂系爭買賣契約，並非與上訴人簽約，兩造意思表示不合致，系爭買賣契約亦不成立。另因系爭土地為農地，故上訴人要求須提出無套繪證明始有購買意願，然被上訴人未提出系爭土地無套繪證明，經上訴人以起訴狀繕本之送達作為催告之意思表示，請求被上訴人於收受起訴狀7日內提出無套繪證明，否則依系爭契約第8條之規定解除契約，被上訴人未遵期提出，上訴人自得解除系爭買賣契約，依民法第259條規定，請求被上訴人返還價金。而無論系爭買賣契約係無效或不成立，被上訴人受領之500萬元定金，均屬無法律上原因而受利益，上訴人自得依不當得利之法律關係請求被上訴人返還，為此提起本訴，求為命被上訴人給付500萬元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保聲請宣告假執行（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人500萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人授權其父親○○○代為處理購買系爭000地號土地事宜並簽立授權書，而處理購買000地號土地事宜，自包含系爭買賣契約特約事項所約定之購買000-0地號土地在內。而000-0地號土地為被上訴人之父○○○所有，是○○○與○○○另行簽定000-0地號土地之買賣契約，顯然係延續系爭000地號土地買賣契約，即為代履行上訴人與被上訴人土地買賣合約之特約事項。退而言之，倘不認上訴人概括授權○○○處理000-0地號土地事宜，仍應認上訴人就系爭買賣契約為○○○之隱名代理人，系爭買賣契約當然有效成立。另無套繪證明被上訴人亦已提出，上訴人自不得請求被上訴人返還500萬元定金等語，資為抗辯。並聲明：
（一）上決駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於106年4月23日與被上訴人簽訂系爭買賣契約，向被上訴人買受系爭000地號土地，價金1939萬元。
（二）○○○為系爭買賣契約之買方連保人暨產權登記名義人。
（三）○○○於106年5月12日與被上訴人之父○○○簽訂買賣契約，向○○○買受000-0地號土地，價金537萬元，已支付37萬元訂金。
四、兩造爭執事項：
（一）上訴人與被上訴人簽訂之系爭買賣契約是否有效成立？
（二）如系爭買賣契約有效，則上訴人主張因被上訴人違約未提出無套繪證明為由，解除系爭買賣契約，有無理由？
（三）上訴人以系爭買賣契約無效或已解除契約為由，請求返還500萬元訂金，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）上訴人與被上訴人簽訂之系爭買賣契約確有效成立：⒈查系爭買賣契約於106年4月23日簽訂後，上訴人復於106
年9月2日就系爭000地號土地簽具授權書予○○○，授權事項明確勾選「買受不動產時，就買賣事實簽訂不動產書面契約、給付價金及點交房地事宜。」，有兩造不爭執真正之授權書可稽（原審卷101頁），○○○依據上開授權書又於106年10月29日與被上訴人簽訂協議書約定：「買方連保人暨產權登記名義人○○○，賣方葉煌坤合意於106年4月23日簽立土地買賣合約書。不動產土地標示○○○鎮○○段○○○小段000地號買賣價金雙方協議買方107/1/15給付肆佰參拾玖萬元整，107/2/15給付壹仟萬元整，其衍生之代書費、規費，合意由買方○○○支付。」（原審卷187頁），除再次確認兩造已於106年4月23日就系爭000地號土地簽訂買賣合約書，並約明買賣價金之給付日期及相關規費之負擔，參諸證人即兩造友人○○○於原審證稱：本來是○○○要買系爭000及000-0地號土地後，過戶給上訴人，簽訂系爭000地號土地買賣合約時，在場人除被上訴人、代書外，上訴人父子及上訴人太太都有在場，很確定○○○是要買000地號土地給上訴人；上訴人把買賣000、000-0地號土地的事情全部授權給○○○處理，簽訂系爭買賣契約時，兩造都知道雙方父親已經談妥000-0地號土地的買賣；上訴人知道這買賣契約與特約，也知道○○○有買這兩塊土地，但是上訴人不負責出錢等語（原審卷89至93頁），益證上訴人確有買受系爭000地號土地之真意。上訴人主張系爭買賣契約之簽訂屬通謀虛偽意思表示，及簽約雙方意思表示不合致云云，與上開卷證資料不符，均無可採信，自難認系爭買賣契約有無效或不成立之事由。
⒉系爭買賣合約書第15條其他特約事項第三點載明：「本契
約書應○○○鎮○○段○○○小段000-0地號簽訂契約成立使（按應為始之誤）生效」（原審卷23頁）上訴人主張因系爭000地號土地不臨路，故於系爭買賣契約約定必須與該000-0地號土地一同買受，系爭買賣契約始生效力，即以000-0地號土地一併出賣為系爭買賣契約之停止條件乙節，被上訴人並無爭執，堪認該000-0地號土地一併出賣予上訴人，確為系爭買賣契約之生效要件。然○○○已於106年5月12日與被上訴人之父○○○簽訂買賣合約書，以537萬元價金向○○○買受000-0地號土地，且已支付37萬元定金，有土地買賣合約書可稽（本院卷67至72頁），兩造就此亦無爭執，而上訴人既於106年9月2日就系爭000地號土地簽具授權書，授權○○○就相關不動產買賣簽訂不動產書面契約、給付價金等事宜，參照前揭證人○○○於原審證述：上訴人把買賣000、000-0地號土地的事情全部授權給○○○處理，簽訂系爭買賣契約時，兩造都知道雙方父親已經談妥000-0地號土地的買賣等語，足認該授權書授權範圍包含系爭買賣契約特約事項所約定之購買000-0地號土地在內。而000-0地號土地為被上訴人之父○○○所有，是○○○與○○○另行簽定000-0地號土地之買賣契約，顯然係分別代履行上訴人與被上訴人系爭買賣契約之特約事項，該筆000-0地號土地既已由○○○依據上訴人之授權買受，則被上訴人辯稱系爭買賣契約之停止條件已經成就，應可採信。上訴人雖主張前揭授權書日期為106年9月2日，而000-0地號土地買賣合約係106年5月間簽訂，該授權書並非授權○○○代理上訴人與○○○就000-0地號簽立買賣契約云云，然代理權非不得於事後由本人追認（民法第170條第1項參照），是該授權書縱屬事後簽訂，亦無礙其授權之效力。至於證人○○○雖證稱：在買000-0地號土地時，未經過徐宏卿授權代替徐宏卿購買000-0地號土地，簽具106年9月2日授權書之目的是要動用履約保證金的金額云云（本院卷111至112頁），然其證述與前揭授權書、協議書記載之內容並不相符，顯係附和上訴人主張之詞，不足為憑，上訴人上開主張，自非可採，其進而主張被上訴人違約未一併將000-0地號土地出賣給上訴人，系爭買賣契約之停止條件未成就，不生效力云云，即屬無據。
（二）上訴人不得以被上訴人未提出無套繪證明為由解除系爭買賣契約：
按民法第148條第2項規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」。系爭買賣合約書第8條第1項約定「賣方若未依本約履行各項義務…經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣合約，…」，第15條其他特約事項第二點並約定：「本案須申請無套繪證明，其費用由賣方負擔。」（原審卷22、23頁），然核上開特約約定之目的，無非因系爭000地號土地為農業區土地，依農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定：已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。為確認系爭000地號土地未受套繪管制損及價格而已。查被上訴人前於106年8月10日即曾向苗栗縣竹南鎮公所函查系爭000地號土地有無套繪管制，經苗栗縣竹南鎮公所於同年月16日函復：本所非建築主管機關，並無建置地籍圖套繪資料，再經被上訴人於107年7月2日向苗栗縣政府函查結果，據苗栗縣政府於107年7月6日函復「目前尚無建築套繪紀錄」，有各該復函可稽（本院卷96頁、原審卷214頁），且經被上訴人於原審言詞辯論時提出（原審卷209頁）。被上訴人提出該無套繪證明雖已逾被上訴人於收受起訴狀繕本7日之催告期限，然已可確認系爭000地號土地未受套繪管制，上訴人既未受有任何損害或有受損害之虞，率以被上訴人逾期提出為由，解除系爭買賣契約，顯然違反誠信原則，屬權利濫用，被上訴人執此抗辯，應屬可採。故上訴人依上開情由解除契約，為不合法，不生解除契約之效力。
（三）系爭買賣契約已有效成立，上訴人主張系爭買賣契約屬通謀虛偽意思表示、兩造意思表示不合致而不成立、系爭買賣契約之停止條件未成就而不生效力，均無可採，且上訴人解除系爭買賣契約不合法，不生解除契約之效力。則上訴人依據民法不當得利及解除契約回復原狀之規定，請求被上訴人返還定金500萬元，均無理由。
五、綜上所述，上訴人依不當得利及契約解除後回復原狀之規定，請求被上訴人給付500萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
民事第三庭 審判長法 官 張浴美
法 官 楊國精法 官 杭起鶴以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 詹錫朋中 華 民 國 108 年 7 月 11 日