臺灣高等法院臺中分院民事裁定 107年度抗字第67號抗 告 人 張素娟相 對 人 財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金
會兼法定代理人 黃品薰相 對 人 許登財上列抗告人因與相對人黃品薰間請求調整租金等事件，提起反訴，對於中華民國107年1月10日臺灣臺中地方法院106年度訴字第2511號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、本件相對人黃品薰在原法院對抗告人起訴請求給付租金或相當於租金之不當得利，抗告人張素娟於該訴訟主張：坐落臺中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）上建號3410、3411號建物，即門牌號碼依序為台中市○○路○○○○○號3樓、2樓房屋（下稱系爭2筆建物）均為伊所有，伊對系爭2筆建物所坐落之系爭土地有租賃關係存在，惟黃品薰向其前手許金財購買系爭土地，甚至許金財之前向前手財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會買受系爭土地時，均未依土地法第104條規定，將同一買賣條件通知伊優先購買系爭土地，則財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會與許金財間、許金財與黃品薰間就系爭土地所成立之各該買賣契約均不得對抗伊，黃品薰自不得對伊主張為系爭土地之所有權人，更難進而取得系爭土地出租人地位。伊對登記為黃品薰所有之系爭土地有土地法第104條所定之優先購買權及民法物權編施行法第8-5條第3項所定之優先承買權，前者並具有物權效力，是抗告人自得對黃品薰、財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會及許金財主張其就系爭土地有優先購買權，及請求塗銷系爭土地之所有權移轉登記等情，而據此對相對人黃品薰、財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會及許金財3人提起反訴，先位聲明求為：1.確認張素娟對於財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會與許登財於民國101年10月26日就系爭土地所成立之買賣契約，有以同一條件成立買賣契約之優先購買權存在。2.許登財應將系爭土地之土地登記簿土地所有權部，登記次序0009、以買賣原因所為之所有權移轉登記塗銷。3.黃品薰應將系爭土地之土地登記簿土地所有權部，登記次序0010、以買賣原因所為之所有權移轉登記塗銷之判決。備位聲明則求為：1.確認張素娟對許登財與黃品薰於103年12月15日就系爭土地所成立之買賣契約，有以同一條件成立買賣契約之優先購買權存在。2.黃品薰應將系爭土地之土地登記簿土地所有權部，登記次序0010、以買賣原因所為之所有權移轉登記塗銷之判決。原法院以財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會及許金財等人並非本訴原告，亦非就訴訟標的必須合一確定之人，與民事訴訟法第259條規定有違，抗告人提起反訴並非合法為由，裁定駁回其反訴。抗告人不服，提起本件抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連或非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條及第260條第1項、第2項分別定有明文。復按，反訴標的之法律關係為本訴標的之法律關係之先決問題者，亦屬民事訴訟法第260條第1項所謂反訴標的與本訴標的互相牽連之一種，自非不得提起反訴，亦經最高法院41年台上字第738號判例闡釋明確。查本件相對人黃品薰於原法院提起本訴，主張系爭土地於103年12月27日以買賣為原因登記為其所有，坐落該土地上7層樓建物其中之系爭2筆建物係抗告人張素娟於95年2月16日經由法院拍賣程序而取得該等建物之所有權，則兩造間就系爭土地應類推適用民法第425條之1規定，推定有租賃關係存在。因此，其自得依租賃關係或民法第179條規定，起訴請求抗告人張素娟給付租金或相當於租金之不當得利。惟抗告人張素娟提起反訴，以：相對人黃品薰與其前手許金財間，及許金財與其前手財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會間迭次買賣系爭土地均未通知優先購買權人即抗告人張素娟，有違土地法第104條之規定，其各該買賣契約均不得對抗就系爭土地有優先購買權之抗告人為原因，對黃品薰、許金財及財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會等3人訴請確認抗告人就系爭土地有優先購買權存在，並命黃品薰、許金財應依次塗銷系爭土地之所有權移轉登記；備位則對黃品薰、許金財請求確認就系爭土地有優先購買權存在，並命黃品薰應塗銷系爭土地之所有權移轉登記。原法院固認抗告人提起之反訴，其中財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會、許登財等人並非本訴原告，且亦非就訴訟標的必須合一確定之人，有違民事訴訟法第259條之規定相違，反訴不合法，因而裁定駁回抗告人之反訴。惟查，抗告人提起之反訴，係以黃品薰、許金財及財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會等3人為反訴被告，其中黃品薰為本訴之原告，則抗告人對之提起之反訴部分，顯與民事訴訟法第259條規定之要件並無違背，則抗告人提起之此部分反訴有何不合於反訴要件情形，原裁定並未探究論及，即遽以上開理由駁回抗告人所提起之全部反訴，於法實有可議。再者，抗告人係以其對於系爭土地有土地法第104條所定之優先購買權，且此一優先購買權具有物權效力，黃品薰、許金財及財團法人台中市私立火傳社會福利慈善事業基金會間就系爭土地所成立之各該買賣契約時，因未依法通知抗告人行使優先購買權，該等買賣契約即不得對抗有優先購買權之抗告人，因而據以提起上開反訴，訴請確認其就系爭土地有優先購買權，並命黃品薰、許金財塗銷系爭土地已為之所有權移轉登記。由此可見，抗告人提起之反訴，係以相對人黃品薰不得取得系爭土地之所有權，自非該土地之所有權人或出租人，而不得對之請求給付系爭土地之租金或相當於租金之不當得利。此實為相對人黃品薰提起之本訴，係本於其為系爭土地之所有權人或出租人所生之請求權，而為該本訴訴訟標的之先決問題，彼此之間，難謂全無牽連關係。是抗告人所提起之反訴，是否全部均為法所不許，殊值研議。原法院於此未注意及之，遽認抗告人提起之反訴全非合法，因而裁定駁回其反訴，於法尚有未洽。抗告論旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，爰將原裁定廢棄，發回由原法院更為適法之處理，以符法制。
三、據上論結，本件抗告為有理由，依民事訴訟法第492條，裁定如主文。
中 華 民 國 107 年 2 月 27 日
民事第四庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 呂麗玉法 官 吳美蒼以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 林元威中 華 民 國 107 年 2 月 27 日