臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度重上更一字第45號上 訴 人 梁聯發
林宗德方儷芸謝素萍李黃詠雪黃月玲林文昭方鈴喤范文王廖梅秀梁鄭美枝林光隆詹惟宇周正輝李明鏗林賢三楊錦川共 同訴訟代理人 何國榮律師被上訴人 陳慧聰訴訟代理人 鄭雪櫻律師
桑銘忠律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國103年6月19日臺灣臺中地方法院102年度重訴字第236號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，經最高法院第1次發回更審，本院於民國109年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決駁回上訴人後開第二項之訴及假執行之聲請部分，暨訴訟費用之裁判（除減縮部分外），均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人應分別給付上訴人如附表一「積欠之租金數額」欄所示之金額，及均自民國102年4月27日至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、上訴人其餘上訴駁回。
四、上訴人追加之訴及假執行之聲請，均駁回。
五、第一審（除減縮部分外）、第二審及發回前第三審訴訟費用，均由被上訴人負擔；追加之訴訴訟費用，由上訴人負擔。
六、本判決所命上開第二項給付部分，於上訴人各以如附表二欄所載之金額，分別為被上訴人供擔保後得假執行，但被上訴人分別以附表二欄所載之金額，各為上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、臺中市第一廣場第三B分區管理委員會（下稱第三B分區管委會）受臺中市第一廣場第三B分區之區分所有權人（包含上訴人17人在內，下稱第三B分區區分所有權人）之委託，代理第三B分區區分所有權人，於民國92年10月17日與被上訴人簽立臺中市第一廣場第三B分區整場租賃合約書（含附件一租賃標的及使用範圍平面圖及附件二「所有權人之個人分配租金及押金總額分配表」等；下稱系爭租約），約定將門牌號碼臺中市○區○○○街○○○號底一層（即B1樓）Ａ、B區攤位全部（即美食區，下稱系爭租賃物）出租被上訴人，租期自93年1月18日起至102年11月17日止，依系爭租約第3條租金之約定，租金以每3個月為1期，每期租金分配予各個區分所有權人之金額，依系爭租約附件二分配表所載。
二、上訴人已將系爭租賃物交付被上訴人使用，但被上訴人未曾支付租金，積欠租金達2個月以上，第三B分區管理委員會受含上訴人在內之第三B分區區分所有權人委託，於100年6月30日以存證信函為催告被上訴人於10日內繳納租金，逾期即終止系爭租約之表示，然被上訴人於同年7月1日收受存證信函後，仍不繳納，故系爭租約已於100年7月12日終止。
三、被上訴人於系爭租約終止後，迄今仍無權占有使用系爭租賃物其中如附表一所載「攤位編號」欄所載之各該攤位（下稱系爭攤位），上訴人為上開各該攤位之所有權人，因而受有無法使用收益之損害，得請求被上訴人支付積欠之租金，及自100年8月1日起之相當於租金之不當得利。
四、爰依系爭租約及不當得利法律關係，聲明：㈠被上訴人應給付如附表一「積欠之租金數額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日即102年4月27日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（下稱法定遲延利息）；㈡自100年8月1日起至遷讓返還如附表一之「攤位編號」欄之攤位予各該上訴人之日止，按月分別給付上訴人如附表一「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額；㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院前審就請求租金部分追加先位之訴，聲明：被上訴人應給付2,230萬元及103年9月5日起至清償日止之法定遲延利息予上訴人及其餘臺中市第一廣場第3B分區之區分所有權人全體；願供擔保，請准宣告假執行。並將原審原為上開㈠租金部分聲明，改列備位之訴。
貳、被上訴人答辯：
一、系爭租約係第三B分區管理委員會以自己名義將系爭租賃物出租予被上訴人，上訴人非系爭租約之契約主體。且第三B分區區分所有權人於簽約後出具予第三B分區管委會之「授權書」，僅係授權第三B分區管委會將其所分管之單一攤位為出租行為，並非授權第三B分區管委會代理簽訂系爭租約。又第三B分區管委會屬非法人團體，無實體法上之權利能力，不得為權利義務之主體，第三B分區管委會訂定系爭租約時，既未經第三B分區區分所有權人會議決議，自無代理第三B分區區分所有權人簽訂系爭契約之權限。再者，第三B分區管委會主任委員林宗德自91年7月間起即擔任主任委員，於系爭租約訂立時，林宗德擔任主任委員已逾一年，並非第三B分區管委會之法定代理人，無權代表第三B分區管委會簽訂系爭租約，亦無權代表該管委會於100年6月30日寄發存證信函向被上訴人為終止租約之意思表示，故系爭租約不生效力，亦不發生終止效力。
二、系爭租約之特別成立要件為出租人第三B分區管委會應將系爭租賃物之原使用區別用途「飲食店」，變更為「電子遊戲場」，並應同意承租人即被上訴人合法經營電子遊戲場所符合房屋安全、消防設備之增設及提供申請電子遊戲場營利事業登記等所須證明文件等附隨義務，以輔助承租人即被上訴人實現契約訂立之目的。但系爭租約簽訂後，第三B分區管委會並未完成上開系爭租賃物使用區別變更用途，故系爭租約尚未成立。另外，依據系爭租約第8條第10款後段約定，若未於契約成立1個月內變更完成，契約仍然有效，但須由雙方順延契約日期，係指未於期限內完成變更用途時，系爭租約仍然有效成立，惟須由雙方順延契約生效日期，為系爭契約何時生效之要件，然被上訴人已表明不同意順延系爭租約之契約日期，並主張系爭租約不成立或失效，且原第一廣場第三B分區區分所有權人曾正光、林光陽、劉達德等人之授權書涉及偽造文書，其等所有權經查封、禁止處分，嗣經塗銷查封、除去租賃權，拍賣喪失所有權，無權出具或同意出具租賃授權書及使用區別變更用途同意，系爭租約已無法達到被上訴人租賃之目的，縱認第三B分區管委會完成上開系爭租賃物使用區別變更用途，但被上訴人仍未同意順延系爭租約之契約日期，系爭租約自未成立生效。
三、倘若系爭租約成立或生效，被上訴人已於98年6月9日以存證信函為同時履行抗辯拒付租金及解除系爭租約之表示，系爭租約已失其效力，上訴人再於100年7月12日終止系爭租約，即不合法。
四、被上訴人於94年6月底即未再於系爭租賃物經營電子遊藝業，並於94年或95年間，委請訴外人林東田將系爭租賃物之鑰匙交還出租人第三B分區管委會法定代理人林宗德，被上訴人已遷出交還系爭租賃物，縱然被上訴人遷出交還後，遺有籃球架等物，依系爭租約第8條第8項約定，應為廢棄物，任由出租人處理，被上訴人並未占有使用系爭租賃物。且被上訴人於95年12月27日為第三B分區區分所有權人，有權使用系爭租賃物，自無不當得利。
五、系爭租約簽訂後，歷次更易第三B分區區分所有權人，如有受系爭租賃合約之拘束，亦僅屬繼受系爭租約之出租人或租金受分配人地位，不及於已發生之具體債務或債權。上訴人主張現時第三B分區區分所有權人當然繼受取得全部租金債權，顯屬無理。
六、系爭租約之租金為每月50萬元至70萬元，係以系爭租賃物供為被上訴人經營電子遊戲場營利為前提，但被上訴人事實上並無利用系爭租賃物經營營利事業，縱認被上訴人獲有占有使用系爭租賃物之利益，如以上開約定之租金為計算，顯失公允。
參、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，並於前審為訴之追加，兩造於本院聲明：
一、上訴人部分：㈡上訴聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應分別給付上訴人如
附表一「積欠之租金數額」欄所示之金額，及自102年4月27日至清償日止之法定遲延利息（此部分於本院前審改列為租金部分之備位聲明）；⑶被上訴人應自100年8月1日起至遷讓返還如附表一之「攤位編號」欄之攤位予各該上訴人之日止，按月分別給付上訴人如附表一「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額；⑷願供擔保，請准假執行。
㈡追加之訴聲明：⑴被上訴人應給付2,230萬元及103年9月5日
起至清償日止之法定遲延利息予上訴人及其餘臺中市第一廣場第3B分區之區分所有權人全體（此部分為租金部分之先位聲明）；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人部分：㈠上訴部分答辯聲明：⑴上訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡追加之訴答辯聲明：⑴追加之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
肆、兩造不爭執事項：（本院卷㈡309頁）
一、第三B分區管委會於92年10月17日與被上訴人簽立系爭租約，約定將系爭租賃物全部出租予被上訴人，租賃期間自93年1月18日起至102年11月17日止。
二、系爭租約第3條第1項約定，租金：⑴93年1月18日至96年1月17日每月50萬元。⑵96年1月18日至99年1月17日每月55萬元。⑶99年1月18日至102年1月17日每月60萬元。⑷102年1月18日至102年11月17日每月70萬元。各編號位置所有權人之個人分配租金及押金總額分配表，詳如系爭租約附件二。
三、系爭租約第3條第2項約定，租金給付方式：「每期給付參個月（期初第一日前給付）；第一次付款須由本人（所有權人）領取，其第二次後，由乙方（即被上訴人）直接匯入甲方帳戶（即第三B分區管委會），再由甲方直接匯入各所有權人銀行帳戶（或由本人來領取）」。第4項約定：各所有權人分配之說明，詳如系爭租約附件三。
四、上訴人為系爭租約附件二所有權人之個人分配租金及押金總額分配表所示之所有權人。
伍、兩造爭執事項：
一、系爭租約是否有效成立？
二、系爭租約如有效成立，則系爭租約何時終止或消滅？
三、上訴人依系爭租約租金請求權之法律關係，先位請求被上訴人給付2,230萬元本息予上訴人及其餘臺中市第一廣場第三B分區區分所有權人全體，有無理由？
四、上訴人依系爭租約租金請求權，備位請求被上訴人給付上訴人如附表一所示「積欠之租金數額」，有無理由？
五、上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人給付如附表一所示「每月相當於租金之不當得利」之金額，有無理由？
柒、本院之判斷：
一、系爭租約為有效成立：㈠臺中市第一廣場管理委員會業經依法報備成立，此有其報備
證明影本附於臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）95年度訴字第2046號給付管理費事件（下稱另案給付管理費事件，該事件係由臺中市第一廣場管理委員會訴請本件被上訴人給付占有使用系爭租賃物期間之管理費，該事件最後經臺中市第一廣場管理委員會以兩造業已和解為由，撤回起訴而終結），依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，自有當事人能力。第三B分區管委會係臺中市第一廣場管理委員會之分區管理委員會，性質上屬臺中市第一廣場管理委員會之分支機構，就其業務範圍內之事項涉訟時，亦有當事人能力（最高法院66年台上字第3470號判決要旨參照）。又依公寓大廈管理條例第36條規定，第三B分區管委會於該條例所規定之職務範圍內或受區分所有權人之委託，亦得與他人訂立契約。系爭租約係由第三B分區區分所有權人授權同意，由第三B分區管委會與被上訴人簽立，此有第三B分區區分所有權人出具之授權書、委任書附於另案給付管理費事件一審卷㈠第105至211頁、卷㈡第58至63頁可稽。被上訴人雖抗辯其中部分區分所有權人之授權書涉及偽造文書云云，惟查，第三B分區之原區分所有權人林秀蕊、曾正光、林光陽、劉達德等人之應有部分業經被上訴人取得，此有上訴人所提出之建物登記第一類謄本及附表三附於本院前審卷第91至145、第151至155頁可稽；陳惠珠部分，亦經陳惠珠於另案給付管理費事件審理時具結證稱其確授權第三B分區管委會出租被上訴人（另案給付管理費事件一審卷㈡第74至76頁）。前述授權書亦載明授權範圍為各區分所有權人就系爭租賃物編號攤位之「出租、簽約」，足見系爭租約確經第三B分區區分所有權人全體同意授權第三B分區管委會與被上訴人簽訂，自屬無疑。
㈡再者，系爭租約記載出租人為第三B分區管委會，立（租）
契約書人欄記載「甲方：林宗德（簽名）」，並加蓋第三B分區管委會及林宗德之印文（原審卷㈠第47、52頁），雖未載明係由林宗德代表第三B分區管委會，代理第三B分區區分所有權人簽訂系爭租約，然系爭租約既經第三B分區區分所有權人全體同意授權，而由第三B分區管委會對外與被上訴人簽立，第三B分區管委會自係以代理第三B分區區分所有權人之意思而為之；而被上訴人於98年6月9日寄發予第三B分區管委會之存證信函（原審卷㈠第239至243頁），亦載明：
「貴會受…第三B分區區分所有權人之『委託』與本人於民國九十二年十月十七日簽立租賃合約書…」，足見被上訴人明知系爭租約之實際出租人為第三B分區區分所有權人，第三B分區管委會係代理該所有權人簽立系爭租約。因此，系爭租約訂立時，第三B分區管委會雖未明示以第三B分區區分所有權人之代理人名義簽約，惟其確係以代理之意思而為之，且為被上訴人明知，系爭租約既經第三B分區區分所有權人授權第三B分區管委會與被上訴人簽立，系爭租約之權利義務自應直接對第三B分區區分所有權人發生效力。
㈢上訴人主張上訴人林宗德初任第三B分區管委會主任委員之
時間為91年7月間，嗣於92年7月間再經選任為主任委員，之後則無召開第三B分區區分所有權人會議，故林宗德於92年10月17日簽訂系爭租約時，具有代表權限等語。被上訴人則否認上情，並抗辯上訴人林宗德於91年7月間即擔任第三B分區管委會主任委員，於92年8月間已任滿1年，任滿即解任，故林宗德已無主任委員之資格，而無權代理第三B分區管委會與被上訴人簽訂系爭租約云云。查林宗德於前審結證：因為時間太久，伊忘記何時開始擔任第三B分區管委會主任委員，只記得約從本件契約簽訂之前就擔任（前審卷㈠118頁）；簽約之前就擔任主任委員，簽約之前擔任的時間，記不清楚，有超過一年等語（前審卷㈠118頁背面），對應系爭租約簽訂之期日為92年10月17日之事實（原審卷㈠52頁），足認林宗德於91年7月間至92年10月間，確實擔任第三B分區管委會主任委員一職已超過1年時間，惟上訴人並未提出第三B分區管委會於92年7月間經改選，且林宗德經選任為主任委員之事證，以佐實其說，故上訴人主張第三B分區管委會於92年7月間經改選一事，礙難採認。雖然林宗德自91年7月間已擔任第三B分區管委會主任委員一職迄至系爭租約簽訂之際，已逾1年期間，因屆滿任期而未再選任，惟被上訴人亦未主張第三B分區管委會主任委員於系爭租約簽訂前，已改選由他人擔任之事實，則依被上訴人所不爭執之第三B分區管委會組織章程即本院卷㈠55頁之第一廣場第四分區第一美食廣場管委會組織章程（本院卷㈡38頁背面）規定，及92年12月31日修正公布前之公寓大廈管理條例規定，均無任期屆滿即當然解任之規定（公寓大廈管理條例於92年12月31日修正公布第29條第4規定，管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任），故林宗德於系爭租約簽訂之際，尚未遭解任主任委員一職，其應得代表第三B分區管委會而代理該分區區分所有權人與被上訴人簽訂系爭租約，，被上訴人抗辯林宗德無主任委員之資格，而不得代理第三B分區管委會與被上訴人簽訂系爭租約云云，尚屬無據。
㈣系爭租賃物原為市場用地，經內政部於92年6月27日以臺內
營字第0000000000號令頒訂「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」，得聲請變更為商業使用，上訴人及其餘第三B分區區分所有權人乃著手進行系爭租賃物變更使用之行政程序，經本院前審向臺中市都市發展局調取系爭租賃物辦理變更用途為電子遊戲場之行政程序文件後（前審卷㈡2頁），根據該局函覆文件及對應之時間歷程，就系爭租賃物辦理變更用途為電子遊戲場之過程，詳如下述：
⒈上訴人及其餘第三B分區區分所有權人委由董青峰建築師事
務所辦理建築物室內裝修，有第三B分區區分所有權人出具之切結書（含變更使用申請人名冊）、建築物室內裝修申請書等件為憑（前審卷㈡30-68頁），董青峰建築師乃於92年9月23日向臺中市政府工務局提出申請變更使用執照（使用執照字號：（76）中工建建字第4295號、（79）中工建使字第2403號）有委託董青峰建築師之委託書（前審卷㈡23頁）、變更使用執照申請書可佐（前審卷㈡第15頁）、變更使用說明書（前審卷㈡第22頁）等件可憑。兩造於上開變更使用申請書經臺中市政府工務局受理後，方於92年10月17日簽訂系爭租約。
⒉嗣臺中市政府工務局於92年10月1日中工管字第0000000000
號函通知補正，應補正事項為：「檢討項目簽證表、變更圖說、結構計算書」，有上開92年10月1日函稿可查（前審卷㈡28頁）；而應補正之檢討項目簽證表業經董青峰建築師簽章提出補正，有檢討項目簽證表（前審卷㈡第24-25頁），及建築物變更用途概要說明書（前審卷㈡26頁）為憑。
⒊迨上開補正完成後，臺中市政府工務局遂於93年5月19日以
中工建字第0000000000號函（下稱93年5月19日函），准予按圖施作，即「圖說許可：變更使用、室內裝修，准予按核准圖說內容施作，工期陸個月，俟施設完竣後另行報驗」，有上開函稿可憑（前審卷㈡29頁）。
⒋又臺中市政府都市發展局函稱：如申請人依93年5月19日函
於6個月內依核准圖說內容施作，俟設施完竣後另行報驗，經本局查核無誤後，即予簽辦核發變更使用核准函，並於原領使用執照加註該層建築物用途變更為「電子遊戲場」，惟相關營業登記應向該主管機關辦理營利事業登記事宜，始得營業使用等語，有該局104年6月9日函文為憑（前審卷㈡72頁）。
㈤系爭租約第5條第2項約定「乙方（即被上訴人）應…自行申
請合法營業許可使用房屋」，第8條第1項約定「簽約後以『現況交屋』：Ａ.原有裝潢無條件由乙方（即被上訴人）自行拆除」，足見系爭租賃物原為市場用地，出租人係以現況交屋為履行義務，佐以①被上訴人於另案給付管理費事件一審法院審理時，亦自承本件變更申請係其委託董青峰建築師辦理，並由其支付建築師費用（另案給付管理費事件一審卷㈡第73、74頁）一情，堪認系爭租賃物變更為商業（電子遊戲業）使用，及所涉之拆除原有裝潢或配合變更使用之室內裝修，均應由承租人即被上訴人自行辦理，非屬於上訴人之系爭租約義務。上訴人主張其等依系爭租約之約定，係配合被上訴人委任之董青峰建築師，以其等名義為申請人及委託董青峰建築師，已完成向臺中市政府工務局申請辦理系爭租賃物變更使用用途之協力義務，而被上訴人依約負有自行將系爭租賃物變更為電子遊戲業合法營業許可使用之義務一節，堪信為真實。
㈥被上訴人雖抗辯第三B分區區分所有權人未能於6個月內按核
准圖說施作報驗，致系爭租賃物未辦妥電子遊戲場使用云云。惟查，被上訴人依系爭租約第5條第2款約定，負有自行申請合法營業許可使用房屋之義務，其義務內容即包含自行將系爭租賃物變更為電子遊戲業合法營業許可使用之義務，且系爭租賃物為合於被上訴人承租之使用目的（用於經營電子遊戲業之商業用途），必須先行變更為系爭租賃物之建照執照、使用執照，以符合建築法令規範，而所應遵循之行政程序，即是向臺中市政府工務局提出變更使用執照申請，上訴人為系爭租賃物之所有權人，其等與其餘第三B分區區分所有權人協力配合提出切結書及以全體名義申請（詳前審卷㈡32-頁之申請人名冊及用印），申請結果亦經臺中市政府核准給予6個月工期（即臺中市政府工務局93年5月19日函文），被上訴人本應於核准之工期內，自行指示受其委託之建築師按圖施作，並於完成後申請報驗，以便取得變更使用核准文件，然被上訴人未於6個月內即93年11月18日以前按核准圖說內容施作完竣報驗，致系爭租賃物未能變更為商業使用，且無正當事由或不可抗力等因素，自應認本件係因可歸責於被上訴人之事由，致系爭租賃物之使用區別變更用途未能完成，被上訴人上開抗辯，顯屬無稽。
㈦被上訴人抗辯第三B分區區分所有權人曾正光、林光陽、劉
達德之授權書涉及偽造文書，其等所有權經查封、禁止處分，嗣經塗銷查封、除去租賃權，拍賣喪失所有權，無權出具或同意出具租賃授權書及使用區別變更用途同意云云。惟查，臺中市政府工務局於92年10月1日中工管字第0000000000號函通知補正，應補正事項並無被上訴人所指之曾正光、林光陽、劉達德之切結書、委託書或同意書，且本院前審並函詢臺中市政府上開第三B分區區分所有權人申請系爭租賃物變更使用案有無切結書需修正或補正提出同意書之情（前審卷㈡70頁），經臺中市政府都市發展局函覆稱：「切結書符合規定，…本案申請人為梁聯發等190人，故無須檢附同意書」等語，有該局104年6月9日函文可查（前審卷㈡72頁）。再者，上訴人就系爭租賃物提出申請變更使用用途申請，並經臺中市政府工務局審核後，已核發93年5月19日函，准許按核准圖說內容施作，亦有該函文為憑（前審卷㈡71頁），足認上訴人及其餘第三B分區區分所有權人配合協助被上訴人向臺中市政府申請變更系爭租賃物之使用用途一案，並無被上訴人抗辯缺漏變更用途授權書致無法辦理變更使用之情；此外，被上訴人向臺中地檢提出對上訴人周正輝之偽造文書案，經該署檢察官偵查後，認為周正輝刻用曾正光印章之行為並不違反曾正光之意思，而認定周正輝並無偽造文書之犯行，有該署97年度偵字第7966號不起訴處分書可佐（本院卷㈠82-85頁），從而，上開被上訴人抗辯可歸責於第三B分區區分所有權人之因素而致系爭租賃物無法變更用途云云，實不足採。
㈧被上訴人又抗辯系爭租賃物未於期限內完成變更用途，系爭
租約並不成立，倘若系爭租約已成立，則須由雙方順延契約生效日期，而其表明不同意順延系爭租約之契約日期，故系爭租約不成立，亦未生效云云；上訴人則主張被上訴人依約負有自行申請系爭租賃物可合法經營電子遊戲業之義務，其等已配合完成申請變更使用用途之協力義務，系爭租約已生效等語。經查：
⒈按當事人意思表示相合致者，契約即屬成立，雙方均應受其
拘束，此觀民法第153條第1項規定之意旨自明，最高法院90年度台上字第1033號民事裁判意旨參照。又因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文，此固為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定。惟對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為，舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之。倘系爭條件成就之促成，係以不作為之方式為之，於評價該不正當性時，更應以作為義務之存在為前提，同院103年度台上字第2068號民事裁判要旨參照。
⒉系爭租約第8條第10項約定之全文為：「本契約於使用區別
變更用途完成時，本契約始成立；若未於契約成立壹個月內變更完成，其契約仍然有效但須由雙方順延契約日期。」，上開約定之「使用區別變更用途」，係指將系爭租賃物之使用分區由市場用地變更為電子遊戲場（參照前審卷㈠27頁之變更使用執照申請書、前審卷㈠頁之22頁之變更使用說明書），應屬無疑；又上開約定之前段、後段，均以「變更用途完成」為條件，惟各對應之契約成立、生效部分，雖前段載為契約成立，而後段則載契約有效但順延契約日期，尚有矛盾之處，可見兩造於簽訂系爭租約之際，就契約之成立、生效之法律意義不甚瞭解，而未求契約文字及用語之精確所致。為探求上開約定內容之真意，並依據民法第153條第1項、第101條第1項規定，暨兩造均具狀表示系爭租約第8條第10款約定為附停止條件之約定（上訴人部分，詳前審卷㈡181頁；被上訴人部分詳本院卷㈡363頁），堪認系爭租約於92年10月17日於簽約雙方意思表示相合致，復經雙方均於契約書面簽署用印後，系爭租約即屬成立，已屬無疑，而契約當事人因慮及被上訴人承租系爭租賃物係供其經營電子遊戲場業之用，乃涉及系爭租賃物變更使用用途之事務，此情參照系爭租約第5條第2款約定，亦有載明被上訴人自行申請合法營業許可使用房屋即明，故兩造以系爭租賃物完成變更使用用途為系爭租約之生效條件，並載明以系爭租約成立後之1個月內變更完成為期限，且以如未於該1個月之期限完成變更，則系爭租約仍然有效，但生效期日由雙方順延，所稱之雙方順延，自應呼應實際系爭租賃物變更使用用途完成之期日為是，以符合兩造認知系爭租賃物變更使用用途為系爭租約生效之條件。從而，系爭租約第8條第10項之真意，係指系爭租約於簽訂時（即92年10月17日）即已成立，但若未於系爭租約於成立後1個月內完成系爭租賃物使用用途變更，則系爭租約雙方同意順延至完成系爭租賃物使用用途變更之日而生效，堪以認定。故系爭租約生效要件部分，則以倘若系爭租賃物未於92年10月17日後之1個月內完成使用區別用途之變更，而附有系爭租約雙方同意順延至完成系爭租賃物使用用途變更之日之生效條件（下稱系爭條件）。
⒊上訴人已完成辦理系爭租賃物變更用途之協力義務（詳如上
述），而被上訴人依系爭租約第5條第2款約定，負有自行申請合法營業許可使用房屋之義務，其義務內容即包含自行將系爭租賃物變更為電子遊戲業合法營業許可使用之義務，且臺中市政府工務局於93年5月19日函文業已核准變更使用之圖說、工期在案，被上訴人即得依該93年5月19日函文，進行系爭租賃物之工程施作，以便於變更設施完成後，申請報驗通過後，於系爭租賃物使用執照即可加註系爭租賃物用途變更為電子遊戲場，有臺中市政府都市發展局104年6月9日函文可佐（前審卷㈡72頁），足可促成系爭條件之成就。惟被上訴人於不具有正當事由或不可抗力等因素下，以不遵循上開臺中市政府工務局93年5月19日函文所核准變更使用之圖說、工期，及不進行系爭租賃物之變更工程施作等消極不作為，阻止系爭條件成就，顯已違反其系爭租約之約定義務，且有違誠實信用原則，揆之民法第101條第1項規定及上開最高法院裁判意旨，應認系爭條件於臺中市工務局93年5月19日函文所載核予之6個月工期屆滿日之翌日即93年11月19日為成就，從而，系爭租約於93年11月19日發生效力，兩造自應受系爭租約效力之拘束。被上訴人抗辯系爭租約因其不同意順延而未生效云云，不足採認。
㈨被上訴人復辯稱其於98年6月9日以臺中法院郵局第1648號存
證信函通知第三Ｂ分區管委會解除系爭租約，系爭租約已消滅云云，上訴人則否認被上訴人合法解除，主張其等已履行系爭租約，且系爭租約非屬於解除權行使之標的等語。查被上訴人提出之臺中法院郵局第1648號存證信函（原審卷㈠239-243頁），固載明：第三Ｂ分區區分所有權人未完全出具申請變更使用分區之授權文件及電子遊戲場業管理條例第8條、第15條規定所需同意申請文件為由，而依民法第256條規定，行使契約解除權，使系爭租約溯及失效等語。惟按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅，最高法院51年度台上字第2829號裁判要旨參照。被上訴人抗辯其得解除系爭租約而消滅云云，殊屬無據。
㈩被上訴人另抗辯其曾委請受僱人林東田將系爭租賃標的物鑰
匙交還第三B分區管理委員會法定代理人林宗德云云，固經證人林東田於前審證稱：伊受僱於被上訴人，擔任經理，負責籌備事宜，受僱期間約4年，被上訴人當時（即93年1月間）擔任電子遊戲公會理事長，所以提供系爭租賃物辦理電子遊戲機展覽，系爭租賃物之鑰匙由伊保管，或放在管理室，管理室的鑰匙亦僅伊持有，嗣後伊依被上訴人之指示，將系爭租賃物之鑰匙及管理室之鑰匙，拿到林宗德家，交付給林宗德的姊姊，伊於1、2個月後離職，交付鑰匙的正確日期已不記得等語（前審卷㈠第64頁背面-68頁）。然林宗德於前審審理時結證：伊或伊姊姊均未收到被上訴人之受僱人林東田所返還之鑰匙（前審卷㈠第120頁），證人即林宗德姊姊０００亦於本院審理時結證：沒有收過鑰匙（本院卷㈡35頁），則被上訴人抗辯交還鑰匙一節，是否屬實，尚有可疑。況且，縱認有交還鑰匙之情，被上訴人並未舉證證明其向上訴人或第三B分區管委會為終止系爭租約之意思表示，則上開交還鑰匙亦僅是涉及被上訴人是否返還系爭租賃物之事實問題，自不影響系爭租約之效力。
綜上，系爭租約於92年10月17日成立，且於93年11月19日發
生效力，兩造應受系爭租約效力之拘束，上訴人主張被上訴人負有依約給付租金之義務，堪予採信。
二、系爭租約於102年11月17日因租賃期限屆滿而消滅：㈠上訴人主張被上訴人未曾支付租金，積欠租金達2個月以上
，第三B分區管委會受其等委託，於100年6月30日以存證信函為催告被上訴人於10日內繳納租金，逾期即終止系爭租約之表示，被上訴人於同年7月1日收受存證信函後，仍不繳納，故系爭租約已於100年7月12日終止云云。被上訴人辯稱林宗德於91年7月間即擔任第三B分區管委會主任委員，於92年8月間已任滿1年，任滿即解任，故林宗德已無主任委員之資格，而無權代第三B分區管委會向被上訴人終止系爭租約等語。經查，上訴人主張其等委託第三B分區管委會於100年6月30日寄發存證信函予被上訴人為終止系爭租約之意思表示之情，固然上訴人提出100年6月30日存證信函為證（原審卷㈠56-58頁），然林宗德自91年7月間已擔任第三B分區管委會主任委員一職，迄至上開100年6月30日寄發存證信函予被上訴人之際，逾1年期間，因屆滿任期而未再選任，依92年12月31日修正公布後之公寓大廈管理條例第29條第4項規定，已視同解任，故林宗德無權代表第三B分區管委會於100年6月30日寄發存證信函予被上訴人，堪以認定。既然林宗德無權代表第三B分區管委會，則第三B分區管委會以上開存證信函所為之終止系爭租約意思表示，即不生效力。從而，上訴人主張系爭租約已於100年7月12日終止而消滅云云，殊難採認。
㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法
第450條第1項定有明文。查系爭租約之租賃期間為93年1月18日至102年11月17日（詳系爭租約第2條約定，原審卷㈠47頁），而系爭租約之雙方於上開租賃期限屆滿前，均未有消滅系爭租約關係之事由發生，堪認系爭租約於102年11月17日因租賃期限屆滿而消滅。
三、上訴人請求給付租金部分：㈠先位之訴部分：
⒈上訴人主張其等請求之97年3月18日至100年6月18日期間之
租金金額為2,230萬元，為不可分債權，故請求被上訴人給付予上訴人及其餘第三B分區區分所有權人全體云云。按金錢債權性質係可分，除法律規定或契約有特別約定為不可分外，為可分之債權。經查，系爭租約第3條第2款約定每期給付3個月租金，第1次付款須由本人（所有權人）領取，第二次後由被上訴人直接匯入第三B分區管委會帳戶，再由第三B分區管委會直接匯入各所有權人銀行帳戶（或由本人來領取），且系爭租約附件二之分配表（原審卷㈠53-55頁）明白約定各個區分所有權人得分配之各期租金金額，則上開系爭租約第3條第2款約定第1期租金與第2期以後之各期租金之給付，差別在於是否由第三B分區管委會管委會轉交，屬於給付方式之差異，並非將租金債權特別約定為不可分性質。
⒉故上訴人主張97年3月18日至100年6月18日期間之租金金額
為2,230萬元，為不可分債權，而請求被上訴人應給付2,230萬元之本息予上訴人及其餘臺中市第一廣場第3B分區之區分所有權人全體，並無理由，不應准許。
㈡備位之訴部分：
⒈上訴人復主張系爭租約之97年3月18日至100年6月18日期間
，被上訴人應給付如附表一「積欠之租金數額」欄所示之各別金額予上訴人各人等語。查系爭租約已於00年00月00日生效，被上訴人負有依約給付租金之義務，經核對附表一「積欠之租金數額」欄所示之各別金額，與系爭租約附件二所載上訴人每期分配金額相符合，堪認上訴人主張被上訴人應給付97年3月18日至100年6月18日期間之租金予上訴人各人，詳如附表一「積欠之租金數額」欄所示之各別金額，即屬有據。從而，上訴人備位聲明請求被上訴人應分別給付上訴人如附表一「積欠之租金數額」欄所示之金額，及自102年4月27日至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、上訴人請求相當於租金之不當得利部分：㈠上訴人主張被上訴人於系爭租約在100年7月12日終止消滅後
之同年8月1日起迄今，仍無權占有系爭攤位，獲有相當於租金之不當得利，致上訴人受有損害，請求100年8月1日起至交還系爭攤位止之每月不當得利金額云云；被上訴人則辯稱其已於94年或95年間將系爭租賃物鑰匙交還林宗德，拋棄占有，且所遺物品，依系爭租約第8條第8項約定，應為廢棄物，並無不當得利之事實等語。經查：
⒈關於上訴人主張被上訴人無權占有使用系爭攤位之期間，其
中100年8月1日至102年11月17日止之期間（下稱第一階段期間），因本院已認定系爭租約於102年11月17日因租賃期限屆滿而消滅（詳如上開第二項所載），則縱認被上訴人於第一階段期間占有使用系爭租賃物之系爭攤位，亦非無權占有使用，上訴人主張被上訴人於第一階段期間無權占有使用系爭攤位云云，礙難採認。
⒉至於上訴人另主張被上訴人於租賃期限屆滿後之102年11月
18日起至返還系爭攤位止之期間（下稱第二階段期間），無權占有使用系爭攤位，應給付不當得利云云：
⑴查證人即第一廣場大樓保全人員０００及養護人員０００於
另案給付管理費事件一審法院於96年5月28日審理時，分別證稱如下：①證人０００證稱：「被告（指被上訴人，下同）是經營電子遊藝場，是向第一廣場承租地下一樓的美食區全部供作電子遊藝場營業用」，「於93年1月1日起先在該處辦電子遊戲機之展覽，共4日，而參展的廠商之後就撤櫃，第5天起被告就自己在該處經營電子遊藝業，並添購電子遊藝設備，一直到94年6月底左右，之後就沒有再經營並關閉」，「被告承租的地點未經營時，鐵門有拉下，但未將該處之鑰匙交回」，「美食區部分本來是封閉的，而被告承租後，92年底開始裝潢，93年間開始經營，一直到94年6月都只有被告在該廣場地下室使用」等語（另案給付管理費一審卷㈡第22至25頁）；②證人０００證稱：「被告是經營電子遊藝場，是向第一廣場承租地下一樓的美食區全部供作電子遊藝場營業用」，「被告於93年1月1日起先在該處辦電子遊戲機之展覽，共4日，第5天起就自己在該處經營電子遊藝業，並添購電子遊藝設備，一直到94年6月底左右，之後就沒有再經營並關閉，而被告關閉後並未將地下室機房設備之鑰匙交還給我們，當時均在被告自己保管中。」、「美食區部分本來是封閉的，而被告承租後，92年底開始裝潢，93年間開始經營，一直到94年6月都只有被告在該廣場地下室使用」等語（另案給付管理費一審卷㈡第22至25頁）。根據上開二位證人證述被上訴人使用系爭租賃物之期間，僅能認定被上訴人於93年1月1日迄至94年6月底之期間，確有占有使用系爭租賃物之情事。
⑵此外，系爭租賃物之現況為：系爭租賃物（地下一層）之出
入口固有以電動鐵捲門阻隔而無法自該處出入，然沿系爭租賃物地面層之公共樓梯往下經由地下一層之二處均未上鎖之公共逃生門可直接進出系爭租賃物，且系爭租賃物之內部係置放木材等雜物，並無任何攤位隔間，亦無電子遊戲機等機檯設備，僅放置投籃機之外殼二組，且該投籃機外殼猶散落分開，已非完整之投籃機，及施工鋼筋、木材等物，業經原審勘驗系爭租賃物現場屬實，並製有勘驗筆錄及勘驗現場當日拍攝之現場相片為憑（原審卷㈠第171至175、179至184頁），顯見系爭租賃物可自未上鎖之公共逃生門直接進出，且部分空間置放雜物，無任何電子遊戲機等機檯設備，而上開遭棄置之投籃機、鋼筋、木材等物等設備，依據系爭租約第8條第8項約定，乙方（即被上訴人）遷出時如有遺留用具設備不搬離者，視同廢棄物，任由甲方處理（原審卷㈠50頁），則上開投籃機、施工鋼筋、木材等物，均已視同廢棄物，於102年11月17日系爭租約期限屆滿而消滅後，應任由上訴人處理，自不得以此等廢棄物而推論被上訴人仍占有使用系爭攤位。
⑶上訴人復未舉證證明被上訴人於102年11月18日起迄今仍占
有使用系爭攤位之事實，則其等主張被上訴人第二階段期間無權占有系爭攤位一情，礙難採信。
㈡從而，上訴人聲明請求被上訴人應自100年8月1日起至遷讓
返還如附表一之「攤位編號」欄之攤位予各該上訴人之日止，按月分別給付上訴人如附表一「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額，為無理由，不應准許。
捌、綜上，上訴人依系爭租約、民法第179條規定，於本件訴訟之請求，應予准許範圍：
一、上訴人先位聲明：被上訴人應給付2,230萬元及103年9月5日起至清償日止之法定遲延利息予上訴人及其餘臺中市第一廣場第3B分區之區分所有權人全體，為無理由，不應准許。
二、上訴人備位聲明：被上訴人應分別給付上訴人如附表一「積欠之租金數額」欄所示之金額，及自102年4月27日至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
三、上訴人聲明：被上訴人應自100年8月1日起至遷讓返還如附表一之「攤位編號」欄之攤位予各該上訴人之日止，按月分別給付上訴人如附表一「每月相當於租金之不當得利」欄所示之金額，為無理由，不應准許。
玖、上訴人上訴及追加之訴，有無理由範圍：
一、原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第二項之所示。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴之判決並駁回此部分假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，為無理由，應駁回此部分之上訴。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，詳如主文第六項所載。
二、上訴人於本院追加部分之訴，為無理由，不應准許，應併同其假執行之聲請，予以駁回。
拾、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不另論述。
拾壹、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由；追加之訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 109 年 8 月 31 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 洪堯讚法 官 林孟和正本係照原本作成。
兩造均得上訴。
上訴利益需逾新臺幣150萬元始得上訴第三審。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳志德中 華 民 國 109 年 9 月 2 日附表一：
┌─┬────┬──────┬────────┬────────┬───────┬────────┐│編│上訴人 │攤 位 編 號 │97.3.18-99.1.17 │99.1.18-100.6.18│積欠之租金數額│每月相當於租金之││號│姓 名 │ │ 每期租金 │ 每期租金 │（97.3.18- │不當得利（100年8││ │ │ │（三個月一期） │（三個月一期） │ 100.6.18） │月1日起） │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│1 │梁聯發 │A01 │28,669 │31,276 │387,469 │10,425 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│2 │林宗德 │A02.B01.B88 │50,984 │55,619 │689,056 │18,539 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│3 │方儷芸 │A07 │12,079 │13,177 │163,248 │4,392 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│4 │謝素萍 │A08 │12,079 │13,177 │163,248 │4,392 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│5 │李黃詠雪│A13.A14 │37,240 │40,625 │503,301 │13,541 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│6 │黃月玲 │A15 │14,537 │15,858 │196,466 │5,286 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│7 │林文昭 │A16.A17.A18 │46,133 │50,327 │623,494 │16,775 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│8 │方鈴喤 │A19.A20 │31,758 │34,645 │429,213 │11,548 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│9 │范文王 │A26 │28,589 │31,188 │386,384 │10,396 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│10│廖梅秀 │A34 │12,305 │13,424 │166,305 │4,474 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│11│梁鄭美枝│B09 │11,351 │12,383 │153,410 │4,127 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│12│林光隆 │B15 │6,759 │7,374 │91,352 │2,458 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│13│詹惟宇 │B16 │6,969 │7,603 │94,189 │2,534 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│14│二周正輝│B17 │15,491 │16,899 │209,361 │5,633 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│15│李明鏗 │B48 │22,072 │24,079 │298,308 │8,026 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│16│林賢三 │B49 │21,910 │23,902 │296,117 │7,967 │├─┼────┼──────┼────────┼────────┼───────┼────────┤│17│楊錦川 │B61 │11,351 │12,383 │153,410 │4,127 │└─┴────┴──────┴────────┴────────┴───────┴────────┘
附表二（單位：新臺幣/元）┌─┬────────────┬─────────┐│編│上訴人供擔保為假執行之 │被上訴人供擔保免為││號│金額（） │假執行之金額（）│├─┼────────────┼─────────┤│1 │梁聯發供擔保129,156元 │387,469元 │├─┼────────────┼─────────┤│2 │林宗德供擔保229,685元 │689,056元 │├─┼────────────┼─────────┤│3 │方儷芸供擔保54,416元 │163,248元 │├─┼────────────┼─────────┤│4 │謝素萍供擔保54,416元 │163,248元 │├─┼────────────┼─────────┤│5 │李黃詠雪供擔保167,767元 │503,301元 │├─┼────────────┼─────────┤│6 │黃月玲供擔保65,489元 │196,466元 │├─┼────────────┼─────────┤│7 │林文昭供擔保207,831元 │623,494元 │├─┼────────────┼─────────┤│8 │方鈴喤供擔保143,071元 │429,213元 │├─┼────────────┼─────────┤│9 │范文王供擔保128,795元 │386,384元 │├─┼────────────┼─────────┤│10│廖梅秀供擔保55,435元 │166,305元 │├─┼────────────┼─────────┤│11│梁鄭美枝供擔保51,137元 │153,410元 │├─┼────────────┼─────────┤│12│林光隆供擔保30,451元 │91,352元 │├─┼────────────┼─────────┤│13│詹惟宇供擔保31,396元 │94,189元 │├─┼────────────┼─────────┤│14│周正輝供擔保69,787元 │209,361元 │├─┼────────────┼─────────┤│15│李明鏗供擔保99,436元 │298,308元 │├─┼────────────┼─────────┤│16│林賢三供擔保98,706元 │296,117元 │├─┼────────────┼─────────┤│17│楊錦川供擔保51,137元 │153,410元 │└─┴────────────┴─────────┘