臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度重上字第173號上 訴 人 林瑞財訴訟代理人 洪崇欽律師被 上訴人 謝慶有
謝慶傳謝炳泉謝慶隆上 四 人訴訟代理人 劉大正律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於民國107年7月10日臺灣彰化地方法院106年度重訴字第181號第一審判決提起上訴，本院於民國108年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人謝慶有、謝慶傳、謝炳泉、謝慶隆應分別將坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號、九一六地號土地，權利範圍均各4分之1所有權移轉登記予上訴人。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭2筆土地）為被上訴人等4人共有，權利範圍均各4分之1，兩造於民國106年5月22日就系爭2筆土地簽訂不動產買賣契約書，買賣價款共新臺幣（下同）3659萬元（下稱系爭買賣契約），伊已依系爭買賣契約第3條約定，於簽約當時給付簽約款400萬元，第二期款800萬元則於被上訴人等4人備齊相關證件、用印完成且核發建築線後給付。詎被上訴人等4人簽約後向地政機關申請土地複丈以確認出售土地面積，竟發現面積約減少17坪，渠等因而向地政事務所申請調解兩次未果，表示要提起行政訴訟，且拒絕依系爭買賣契約第6條約定將所有權移轉登記所需證件印章交予代書辦理手續，進而未能進一步申請核定增值稅、完成產權登記及交地，伊因而無法給付各期款項，經伊於106年10月26日以彰化南郭郵局195號存證信函催告被上訴人等4人履行系爭買賣契約，依約交付系爭2筆土地所有權移轉登記所需文件予代書。且伊更再以107年7月19日彰化光復路郵局307號存證信函，通知被上訴人系爭2筆土地業經指定建築線完成，請其於函到3日內將不動產移轉所需之相關證件、印章送交代書辦理，並領取800萬元之買賣價金，伊顯已依債務本旨提出給付。惟被上訴人除於106年10月30日以存證信函回覆其於106年9月6日已提出解除買賣契約之請求外，並於106年11月6日委託劉大正律師發函表示已於106年9月6日解除契約並沒收定金，可知被上訴人已預示拒絕受領買賣價金。被上訴人不配合備件用印，且拒絕受領買賣價金，顯然係以不正當之手段阻止伊請求移轉登記系爭2筆土地所有權條件之成就，依民法第101條第1項規定，即應視為伊請求移轉登記條件已成就。且依系爭買賣契約第3條約定，可知各期應付之買賣價金均為對待給付，並非伊有先為給付價金之義務，原判決以伊必須完成給付後始得請求被上訴人辦理系爭2筆土地所有權之移轉登記，於法不合。故依民法第348條第1項及系爭買賣契約之約定，提起本件訴訟等語。起訴聲明求為判決：被上訴人等4人應分別將系爭2筆土地，權利範圍均各4分之一所有權移轉登記予上訴人。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人等4人應分別將系爭2筆土地，權利範圍均各4分之1所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：上訴人明知系爭2筆土地之指示建築線並無問題，除故意要求增訂系爭買賣契約第15條約定外，並要求在系爭買賣契約第3條第1款之「乙方備件用印日」後面再加上「並建築線核發日」之條件，且在簽訂系爭買賣契約後遲不向鹿港鎮公所申請指示建築線，無非是想藉此拖延給付第1期款800萬元。且伊收取定金後，在上訴人於106年10月26日催告履行系爭買賣契約前即已表明解除系爭買賣契約，況上訴人當時還未依系爭買賣契約第3條第1項約定「申請指定建築線及提出第1期款800萬元」，上訴人固於107年5月10日申請指定建築線，並於107年7月23日提出第1期款800萬元之支票，惟已逾兩造約定之履行日期近一年，上訴人所為給付均「非依債務本旨，於適當之處所及時期實行提出給付」，亦不生提出之效力，是伊依系爭買賣契約第12條約定解除契約，即為有理由。縱伊不得解除系爭買賣契約，惟上訴人並未忠誠履行系爭買賣契約，其就系爭買賣契約之權利因違反誠信原則而失其效力，已不得行使。系爭2筆土地係委由生產力房屋仲介公司居間，又系爭買賣契約只有經紀營業員陳俊杰之簽名（未蓋章），並無「經紀人簽章」。因此，系爭買賣契約違反不動產經紀業管理條例第22條第1項之規定，且未依不動產經紀業管理條例第22條第1項之法定方式為之，依民法第71條前段、第73條前段之規定自係無效等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106年5月22日簽立系爭買賣契約，被上訴人4人將共有之系爭2筆土地出賣予上訴人。系爭買賣契約第3條約定：
「本約成立同時，由甲方（即上訴人）給付乙方（即被上訴人4人）新台幣肆佰萬元為定金，並充為價金之一部，經乙方確實親收無訛（不另立收據），其殘餘價金付款方法約定如下（後附付款明細表）：一、106年＿月＿日乙方備件用印日並建築線核發日付款金額捌佰萬元正。二、106年＿月＿日增值稅送達三日內（完稅日）付款金額肆佰伍拾玖萬元正。三、106年＿月＿日產權登記完竣三日內並貸款核放日付款金額壹仟捌佰萬元正。四、106年8月31日交地日付款金額貳佰萬元正。」、第6條約定：「本約不動產所有權移轉登記所需文件應於民國106年備件日交付指定○○○地政士事務所，以憑辦理，辦理登記期間如需乙方補印或出面補辦證件時，乙方應無條件配合辦理，不得藉詞刁難或要求其他條件之補償，若因此致甲方受有損害時，乙方願負完全賠償責任絕無異議。」。
㈡上訴人於簽訂系爭買賣契約時交付訂金400萬元予被上訴人等4人，其餘款項均尚未交付。
㈢被上訴人謝慶有、謝炳泉、謝慶隆已交付土地所有權狀予代
書○○○，被上訴人等4人尚未將印鑑章及印鑑證明交付代書。
㈣系爭2筆土地於106年6月8日向彰化縣鹿港地政事務所送複丈
申請書，經彰化縣鹿港地政事務所於106年6月21日複丈後，發現系爭915地號土地登記面積為1,101平方公尺，惟實際測量面積僅1,045平方公尺，短少56平方公尺，並依彰化縣鹿港地政事務所106年6月21日鹿地二字第0000000000函覆被上訴人謝慶有。
㈤建築線之核發係由買方申請，系爭2筆土地經地政機關鑑界
實際面積較登記面積短少，對申請核發建築線並無影響，買方即上訴人於107年5月2日委託○○○建築師事務所就系爭2筆土地向彰化縣鹿港鎮公所申請指示建築線，嗣於107年5月10日經鹿港鎮公所指示建築線，復於107年7月19日通知被上訴人等4人業經指定建築線完成。
㈥上訴人於106年9月26日以彰化南郭郵局195號存證信函，催
告被上訴人等4人依約履行系爭買賣契約；被上訴人等4人於106年10月30日以鹿港頂番郵局50號存證信函，通知上訴人解除系爭買賣契約，再以劉大正律師106年11月6日北所正律字第106110601號函，向上訴人重申解除系爭買賣契約並沒收106年5月22日簽約時上訴人所繳訂金400萬元。
四、得心證之理由：㈠按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲
介或代銷者，關於不動產買賣契約書應由經紀業指派經紀人簽章，固為不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款所明文，惟此處所稱「經紀人簽章」，係指由不動產經紀人以「簽名」或「蓋章」之方式擇一為之，內政部90年12月14日發文字號：（90）台內中地字第0000000號著有函文。經查，被上訴人抗辯系爭2筆土地係委由生產力房屋仲介公司居間，僅由經紀營業員○○○之簽名（未蓋章），並無「經紀人簽章」，違反不動產經紀業管理條例第22條第1項之規定，未依法定方式為之，依民法第71條前段、第73條前段之規定自係無效云云，顯非可採。
㈡經查，依系爭買賣契約第3條約定：「本約成立同時，由甲
方（即上訴人）給付乙方（即被上訴人4人）新台幣肆佰萬元為定金，並充為價金之一部，經乙方確實親收無訛（不另立收據），其殘餘價金付款方法約定如下（後附付款明細表）：一、106年＿月＿日乙方備件用印日並建築線核發日付款金額捌佰萬元正。二、106年＿月＿日增值稅送達三日內（完稅日）付款金額肆佰伍拾玖萬元正。三、106年＿月＿日產權登記完竣三日內並貸款核放日付款金額壹仟捌佰萬元正。四、106年8月31日交地日付款金額貳佰萬元正。」；第6條約定：「本約不動產所有權移轉登記所需文件應於民國106年備件日交付指定○○○地政士事務所，以憑辦理，辦理登記期間如需乙方補印或出面補辦證件時，乙方應無條件配合辦理，不得藉詞刁難或要求其他條件之補償，若因此致甲方受有損害時，乙方願負完全賠償責任絕無異議。」（見原審卷第6至7頁）。觀諸系爭買賣契約第3條第1款約定，可知備證日被上訴人等4人有履行備件用印之義務，而上訴人則有交付價金800萬元及完成建築線申請之義務，而被上訴人僅交付價金800萬元，尚無從請求被上訴人辦理所有權移轉登記，仍須履行第二期增值稅完稅日後之459萬元，始有請求被上訴等4人履行完成所有權移轉登記之問題。
㈢次查，建築線之申請並完成指定為上訴人應辦理事項，系爭
2筆土地經地政機關鑑界後，實際面積雖較登記面積短少，然對於指定建築線並無影響，此為兩造所不爭執（見原審卷第106頁反面）；而依系爭買賣契約第3條第1款約定，第1期800萬元價金給付條件為被上訴人備件用印以及上訴人申請指定建築線完成。被上訴人固不配合備件用印，惟並不影響上訴人申請指定建築線之義務，上訴人非不得以準備給付之事情，通知債權人以代提出。而上訴人實際上係於107年5月2日委託○○○建築師事務所就系爭2筆土地向彰化縣鹿港鎮公所申請指示建築線，嗣於107年5月10日經鹿港鎮公所指示建築線，復於107年7月19日通知被上訴人等4人業經指定建築線完成，且於翌日將面額800萬元之支票交付○○○代書，並於銀行帳戶備妥資金等節，有彰化縣鹿港鎮公所107年5月10日鹿鎮建字第1070009566號函、107年7月19日彰化光復路郵局307號存證信函及掛號回執、支票及存摺影本附卷可查（見本院卷第41至43頁、35至40頁、63至66頁），足見上訴人事後確實業已依約履行系爭買賣契約第3條第1款之約定完成建築線指定之申請事宜，並開立面額800萬元之支票交付代書，並通知被上訴人等4人前往領取票款等情事，被上訴人等4人已處於得領取800萬元價金之狀態。復查，證人○○○於原審到庭證稱：賣方謝慶有、謝炳泉、謝慶隆有將土地所有權狀交給我，4人亦有將一般印章交給我，因為申請鑑界時可以使用，但4人都沒有把印鑑證明及印鑑章交給我，而交這些資料是要辦理所有權移轉登記等語（見原審卷第64至65頁），證人○○○於原審到庭證稱：當時賣方有交付土地權狀，一般印章給代書，但印鑑證明還沒有交給代書，一直到最後都沒有。契約書上之備件日主要是指提供印鑑證明，後來卡在土地短少的問題，一開始土地發現短少，買方已付訂金，賣方願意返還定金取消買賣，但是買方不願意，有要求繼續履約，賣方最後的想法是想取消，也沒有催促買方趕快付錢等語（見原審卷第80至81頁）等語，是依照上開二位證人所述，被上訴人係因土地鑑界後發現面積比登記面積短少，而產生取消買賣契約之想法，但並未得到上訴人之同意，而被上訴人等4人最終未將印鑑章及印鑑證明交予代書，依系爭買賣契約第3條第4款約定，係預定106年8月31日為系爭買賣契約之最後履行日，可見被上訴人等4人不但未於106年8月31日最後履行日完成備件用印之所有義務，之後亦未履行該項義務。
㈣另按因契約而互負債務，一方有先為給付之義務者，縱其給
付兼需他方之行為始得完成，而由於他方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯，如自己未再提出給付，他方以此拒絕履行，不能令負違約責任，最高法院71年台上字第82號判例要旨參照。經查，本件上訴人依系爭買賣契約約定請求被上訴人應將系爭2筆土地所有權移轉登記予伊，是應審酌兩造約定被上訴人履行所有權移轉登記義務之時點為何，而系爭買賣契約雖就所有權移轉日期並無明定時點為何，惟觀諸系爭買賣契約第3條第1至3款約定，可推知係於上訴人申請指定建築線完成，並應履行第1期備證款800萬元，而被上訴人亦應履行備件用印義務，代書始得據此向地政機管提出移轉所有權之申請，待申請後，由地政機關核定土地增值稅等相關稅款後，上訴人始得履行第2期之完稅款459萬元，事後地政機關即得陸續完成系爭2筆土地所有權移轉登記事宜，待完成產權移轉登記後，即需於三日內辦理貸款繳納第3期1800萬元，而申請建築線是否完成乙節，與辦理所有權移轉登記應屬無關，而被上訴人等4人未能履行備件用印義務，即會影響後續繳納增值稅及辦理所有權移轉登記之手續。則被上訴人備件用印之義務，應有先為履行之義務，是被上訴人4人既然未能履行此項義務，則縱使上訴人未履行申請建築線完成及提出800萬元等義務，被上訴人等4人亦無法免除此項義務，將來上訴人亦得請求被上訴人等4人履行此項義務，則在被上訴人等4人未提出此項義務之情形下，上訴人雖逾越106年8月31日之最後履行日始完成履行事項，依上開判例意旨，被上訴人等4人尚難要求上訴人應負違約之責。
㈤又按民法第254條之規定，僅為法律所認解除權之一種，並
非禁止契約當事人間另有保留解除權之特別約定。故買賣契約當事人間，就買受人一方支付價金之履行期有特別重要之意思表示，如買受人一方不按照時期履行者，則出賣人一方自得依同法第255條之規定，不經催告逕行解除其契約，最高法院46年台上字第1685號著有判例可參。經查，系爭買賣契約12條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，甲方如不依約交付殘餘價金，或因可歸責於甲方之事由致不能如期交付價金時，得由乙方解除契約，所交定金及價金全數由乙方沒收，作為違約金；乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所收之定金及價金應於違約日起十日內加倍返還甲方，作為違約賠償金，雙方各無異議。」，是依照系爭買賣契約之約定，上訴人有依約期交付買賣價金之義務甚明，且若有因不能如期交付價金，且因可歸責上訴人之因素時，被上訴人即得解除契約，而不需另行定相當期間為催告，同時，被上訴人若有不依約履行時，上訴人亦得直接解除契約。如前所述，上訴人對於應給付800萬元之款項部分，卻遲至兩造約定應於106年8月31日履行交地及給付尾款期限之後甚久，有未依約履行給付價金義務之情形，然系爭買賣契約第3條關於備證日，實際上並未具體約定履行期限，參照民法第229條第2項之規定，自應於催告時起履行契約，於確定上訴人未能如期履約，被上訴人等4人始得解除契約。然查，依照上開二名證人所述，本件事後係因系爭2筆土地經地政機關鑑界後，實際面積較登記面積短少，被上訴人方面因而產生取消買賣契約之想法，但並未得到上訴人之同意，而參酌上訴人所提出被上訴人等4人寄發106年10月30日之郵局存證信函內容亦記載：「一、貴我雙方於106年5月22日就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○○○○號土地簽訂不動產買賣契約書。惟於簽約後因發生非可歸責於我方之情事，爰不得不於106年9月6日在生產力仲介公司提出解除買賣契約之請求。
二、本件買賣契約之解除實未損及台端之權益，惟我方仍願誠信履約之精神，與台端協商買賣契約解除事宜；敬請台端於函到之日起3日內，與我方約定時間，在生產力仲介進行協商…」等語（見原審卷第21至22頁），是見被上訴人等4人所提出之解約理由，顯非催告被上訴人繳納買賣價金，或以被上訴人未繳納買賣價金為由解除契約，至於上訴人所提出於106年10月26日寄交被上訴人等4人之存證信函提及：「…台端日前竟向本人表示，不願履行本件買賣契約…」等語（見原審卷第19至20頁），亦無法得知被上訴人係以上訴人未履行給付800萬元買賣價金為由解除買賣契約，至於被上訴人於原審所提出之委託劉大正發函之內容對上開存證信函回覆內容為：「…㈡蓋因：台端106年5月22日簽訂不動產契約並給付定金後，即故不依約按期給付買賣價金，屢經催告均藉詞（並與代書及仲介）拖延長達3個月之久（顯係自己資金不足，圖以些許定金牽制本人後，再找買家或投資而牟利），本人迫於無奈始於不動產買賣契約所定給付價金最後1日（106年8月31日）後之106年9月6日解除系爭契約並沒收定金在案。㈢詎台端於本人解除契約後之106年10月26日始籌足新臺幣800萬元，並裝作若無其事，反而諉責本人而要求本人履約，實令人莞爾。為此，委請貴大律師代函通知，除轉知上旨並重申系爭契約業已解除且沒入定金外，請台端自重，切勿編篡不實，若台端自認權益受損，則請台端速予提起訴訟…」等語（見原審卷第62頁），依該函文意旨乃重申106年9月6日解除契約之意旨，惟如前所述，被上訴人等4人所寄發之存證信函意旨，雖提及106年9月6日解除契約之意思表示，然並非以上訴人未履行800萬元之買賣價金為由而解除契約，則被上訴人提出之劉大正律師函所為之重申，似非有所本，更何況證人○○○亦於原審到庭證稱：被上訴人4人賣方沒有催促我叫買方趕快付錢等語（見原審卷第81頁），而被上訴人等4人在此之前，有何具體催告上訴人履行給付800萬元之情形，亦未見被上訴人等4人具體舉證以實其說，尚難認為被上訴人提出該函文，即可認為被上訴人等4人已合法解除契約。而關於被上訴人未備件用印乙節，上訴人固得依約主張解除契約，然參酌本件上訴人始終主張契約仍屬有效，並請求被上訴人履行契約移轉所有權，自未發生上訴人解除契約之問題。是被上訴人抗辯系爭買賣契約業經解除而消滅乙節，並非可採。
㈥再按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。此固為維護誠實信用原則，貫徹附條件法律行為之效力，於因條件成就而受不利益當事人以不正當行為阻止條件成就時，特設該條件視為已成就之規定。惟對於條件成就施以影響之行為，究應如何定性其為不正當行為？舉凡故意妨害、違反法令或違背正義之行為均屬之外，當視法律行為時當事人之意思依誠實信用之原則客觀地評價，以決定該當事人所為是否可被允許？其評價之作成，並應考慮該當事人對系爭條件之成就施以影響之動機、目的，再參酌具體個案情況予以認定之。倘系爭條件成就之促成，係以不作為之方式為之，於評價該不正當性時，更應以作為義務之存在為前提。，最高法院103年度台上字第2068號著有裁判意旨可供參照。復查，系爭買賣契約第6條約定：「本約不動產所有權移轉登記所需文件應於106年備件日交付指定○○○地政士事務所，以憑辦理，辦理登記期間如需乙方（即被上訴人等4人）補印或出面補辦證件時，乙方應無條件配合辦理，不得藉詞刁難或要求其他條件之補償，若因此致甲方受有損害時，乙方願負完全賠償責任絕無異議。」等語，是被上訴人等4人自有於備證日交付辦理所有權移轉所需之各項資料之義務甚明，惟被上訴人卻遲未於備件日提供移轉登記所需印鑑章及印鑑證明資料，而關於上訴人所應配合履行之申請建築線及給付800萬元部分，既未影響被上訴人提供備件用印之履行，反而係因被上訴人等4人未履行備件用印之義務，直接影響辦理所有權移轉登記之手續，甚至於導致下一期之增值稅稅額無法核定，影響上訴人給付459萬元之履行，遑論所有權移轉登記之完成，而參照前揭證人所述及被上訴人寄交上訴人之存證信函意旨，上訴人未履行備件用印之義務，應係系爭2筆土地鑑界後發現實際面積比登記面積短少，上訴人產生取消買賣契約之想法，足見被上訴人等4人已有不依約履行之意思，然登記面積短少，係系爭買賣契約書第2條亦有約定：依土地鑑界時地面積為準，互為找補作為解決之方法（見原審卷第6頁），被上訴人等4人拒絕履行備件用印之義務，顯非有正當之理由，而被上訴人既應履行該項義務在先卻未履行，事後以其有非可歸責事由主張解除契約，或以上訴人未於適當之時期履行申請建築線核發及給付800萬元為藉口拖延契約之履行，並解除契約等，均欠缺正當性，況上訴人事後確已完成建築線指定之申請，及做好準備支付800萬元價金之義務，並通知被上訴人等4人前往代書處領取等事宜，業如前述，然被上訴人等4人未履行備件用印之義務，上訴人亦無從履行給付459萬元完稅款之義務，基於誠實信用原則之解釋，即令上訴人事後尚未履行給付459萬元完稅款之義務，亦應視為上訴人請求履行所有權移轉之條件業已成就。至於被上訴人等4人抗辯上訴人違反誠實信用原則而失效部分，同上所述，本件係被上訴人等4人至今遲未履行備件用印之義務，上訴人縱使就建築線之申請及800萬元價金之給付未能及早履行，然終究於被上訴人履行備件用印之前，已依契約之約定為履行，且被上訴人4人於上訴人履行之前，亦未合法解除契約，而其所應履行之備件用印義務，更有先為履行之義務，卻遲未履行，則其事後以上訴人未忠誠履約，違反誠實信用原則云云為抗辯，顯非有據，尚難採信。
㈦綜上所述，上訴人主張其請求移轉所有權之條件業已成就等
情，尚屬可採，被上訴人所辯尚不足採信。從而，上訴人依民法第348條第1項及系爭買賣契約之約定，請求被上訴人等4人應分別將系爭2筆土地，權利範圍均各4分之1所有權移轉登記予上訴人，即應准許。原審就上開應准許部分，駁回上訴人之訴，即有違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 楊熾光法 官 許石慶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 江玉萍中 華 民 國 108 年 4 月 17 日