臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度重上字第249號上 訴 人 王志誠
王弘輝王弘治共 同訴訟代理人 吳麒律師被上訴人 王張蜜訴訟代理人 呂旺積律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國107年10月1日臺灣臺中地方法院107年度訴字第1152號第一審判決提起上訴，本院於108年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回（原判決主文第一項應更正如附表二所示）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。出租耕地出賣時，出租人與承租人間因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種（最高法院99年度台上字第459號判決意旨參照）。本件租佃爭議事件前經臺中市神岡區公所（下稱神岡區公所）耕地租佃委員調解、臺中市政府耕地租佃委員會調處均不成立，經臺中市政府移送本院處理，此有卷附之相關調解、調處程序筆錄等資料可稽，被上訴人提起本件訴訟與前開規定相符，合先敘明。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人於原審聲明求為「被告（按即上訴人）就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）之應有部分，應依被告與訴外人林連禎間訂定買賣契約之同一條件，於原告（按即被上訴人）履行該買賣契約之義務後，被告應將系爭土地應有部分移轉登記予原告。」之判決，嗣於本院更正其聲明求為「被告就系爭土地之應有部分，應依被告與林連禎間於105年12月16日訂定系爭買賣契約（如原審卷第148-156頁）之同一條件（價金部分為每坪1萬3500元，總價1278萬7065元）與原告訂定買賣契約，並於原告給付1278萬7065元之同時，將系爭土地應有部分移轉登記予原告。」（見本院卷第90頁），核被上訴人所為上開聲明之更正，並未變更訴訟標的，僅係補充其法律上之陳述，非為訴之變更或追加，併此敘明。
貳、被上訴人主張：系爭土地為兩造與訴外人王○○所共有，被上訴人之應有部分為2分之1，上訴人與王○○之應有部分均各為8分之1。被上訴人早於民國62年3月15日即與上訴人之被繼承人王○○、王常就系爭土地簽訂耕地三七五租約書（租約字號：神鄉民字第1856號），歷次租約期滿，被上訴人均依法申請續定租約，最後一次租約期間為自104年1月1日起至109年12月31日止。上訴人於105年12月27日以臺中黎明郵局第534號存證信函通知被上訴人，稱上訴人已於105年12月16日與訴外人林連禎簽訂買賣契約，將上訴人就系爭土地之應有部分，連同同段000、000、000、000之1、000之2、000之3、000之4、000之6、000之7、000之8、000之9、000地號土地（下稱12筆土地，系爭土地與12筆土地則合稱14筆土地）之應有部分出賣予林連禎，約定買賣價金以每坪新台幣（下同）1萬3500元計算，總價金為7549萬2945元（下稱系爭買賣契約），而通知被上訴人於15日內行使優先承買權，被上訴人旋於106年1月4日以存證信函表示同意依相同條件優先承買上訴人就系爭土地之應有部分，詎上訴人竟要求被上訴人應連同無耕地三七五租約存在之12筆土地一併購買，並要求被上訴人應負擔內容不明之土地整合費453萬元，而以變相墊高購買門檻方式，阻礙被上訴人行使法定優先承買權，為被上訴人所不能接受，嗣雖經神岡區公所耕地租佃委員會調解，調解委員決議應依總價之比例由被上訴人優先承買上訴人就系爭土地之應有部分，然為上訴人所拒，爰依耕地三七五減租條例第15條之規定行使優先承買權，而聲明請求上訴人就系爭土地之應有部分應依與林連禎間系爭買賣契約之同一條件（即價金每坪1萬3500元、總價1278萬7065元）訂定買賣契約，並於被上訴人給付價金之同時，將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人。
參、上訴人抗辯：
一、耕地三七五減租條例第15條第1項規定之優先購買權，需在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同之情形下，耕地承租人始有優先購買之權，是被上訴人若欲行使耕地承租人之優先購買權，須以同一條件於15日內表示行使該形成權，否則即喪失優先購買權。
被上訴人接獲上訴人通知行使優先購買權之存證信函後，雖稱欲行使優先購買權，然卻不願以相同之買賣條件購買，嗣經上訴人於106年10月間以存證信函要求被上訴人前來簽約，被上訴人置之不理，且被上訴人於調解過程中一再要求上訴人給予3成補償，被上訴人顯已變更買賣條件，自已喪失優先購買權。被上訴人雖否認曾要求3成補償，惟被上訴人訴訟代理人於原審自承被上訴人確實有要求3成之補償，僅稱此為被上訴人之子所主張，不能代表被上訴人。然被上訴人之子若無被上訴人之授權，自無出席調解程序代為決定條件之理，且當時被上訴人及其訴訟代理人亦一同出席，若被上訴人之子所提條件非被上訴人之意，被上訴人當無可能未置一詞，足見此確為被上訴人之意，被上訴人要求3成補償之條件，已非依同一條件購買，自喪失優先購買權。
二、上訴人於105年12月27日以臺中黎明郵局第534號存證信函中提到仲介費用、勞務整合費等共計453萬元部分，應由被上訴人依同一條件負擔費用，然453萬元為全部土地所生之費用，上訴人並未要求被上訴人全數負擔，僅要求被上訴人負擔51萬元，惟被上訴人仍不願負擔。又上訴人已於神岡區公所第2次調處會議提示系爭買賣契約書，亦屬合法通知。另106年1月間，訴外人王惠君即有將仲介費4％之事告知被上訴人當時委託之代理人即訴外人王世隆地政士，而王世隆為被上訴人所委託，足見被上訴人就購買條件知之甚詳，而未依法於15日除斥期間內行使權利，自不得再主張優先購買權。
肆、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，兩造之聲明為：
一、上訴人之上訴聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
二、被上訴人之答辯聲明：上訴駁回（原判決主文第一項更正如附表二所示）。
伍、兩造同意成立爭點整理協議如下：
一、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為兩造與王○○所共有，被上訴人之應有部分為
2分之1，王志誠、王弘輝、王弘治與王○○之應有部分各為8分之1。（原審卷第27-28頁）㈡被上訴人於62年3月15日與系爭土地之原所有權人（即上
訴人之被繼承人王○○、王常）簽訂耕地三七五租約書，租約字號：神鄉民字第0000號（原審卷第64-65頁）。被上訴人先後於86、92、98、104年間因租約期滿申請續定租約，最後一次租約期間為自104年1月1日起至109年12月31日止。（原審卷第47-53頁）㈢上訴人於105年12月16日將其就系爭土地之應有部分，連
同12筆土地之應有部分出賣予林連禎，約定買賣價金以每坪1萬3500元計算，總價金為7549萬2945元，土地增值稅由賣方（本院卷第77頁背面筆錄誤載為被上訴人）負擔，買方（同上筆錄誤載為追加被告）則須支付土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等一切相關費用（下合稱系爭整合費）453萬元（見原審卷第148-156頁）。
㈣上訴人於105年12月27日以臺中黎明郵局第534號存證信函
通知被上訴人其已就14筆土地與林連禎訂立買賣契約，依土地法第34條之1通知被上訴人於15日內表示是否行使優先購買權，買賣條件為：1.土地增值稅由賣方負擔。2.全部承購14筆土地不得單獨承購。3.每坪價格1萬3500元、總價金7549萬2945元。4.買方支付土地整合費453萬元。
（見原審卷21-22頁）㈤被上訴人於106年1月4日以豐原中山路郵局第1號存證信函
對上訴人表示其僅為系爭土地及240地號土地之共有人及有耕地租賃關係，無權優先承購其餘11筆土地之應有部分，願以每坪1萬3500元、總價1393萬5645元之價格優先承買系爭土地及240地號土地之應有部分。但所稱土地整合費453萬元不知具體內容為何，故拒絕支付。（見原審卷21-22頁）㈥上訴人於106年間對被上訴人提起確認租賃關係不存在訴
訟，請求確認被上訴人就系爭土地之耕地租賃關係不存在，經臺中地院以106年豐簡字第708號判決上訴人敗訴確定。（原審卷第121-125頁）㈦上訴人所出售之系爭土地應有部分換算面積為947.19坪，按每坪1萬3500元計算之金額為1278萬7065元。
㈧上訴人於106年10月12日以台北榮星郵局第1729號存證信
函通知被上訴人於15日內表示是否願行使耕地承租人之優先購買權，買賣條件為：1.土地增值稅由賣方負擔。2.買方負擔賣方按成交總價4%計算之仲介費51萬2163元。3.買方承受三七五租約。4.每坪價格1萬3500元（見本院卷12-22頁）。被上訴人已於106年10月13日收受上揭存證信函。（本院卷第15頁）㈨兩造於107年3月29日就被上訴人得否依耕地三七五減租條
例第15條規定行使系爭土地應有部分之優先購買權爭議，在臺中市政府耕地租佃委員會進行調處，調處不成立。（原審卷第5-10頁）
二、兩造爭執之事項：被上訴人之優先購買權是否已喪失？亦即，被上訴人主張優先承受上訴人就系爭土地之應有部分，有無理由？
三、兩造不再提出其他爭點。
陸、得心證之理由：
一、按「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。」，「出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」，耕地三七五減租條例第15條第1、3項定有明文。其立法意旨乃本於憲法所定扶植自耕農之基本國策，使承租人於耕地出賣或出典時，依當時之賣典條件，有優先承受之權；並就賣典條件通知承租人，限定以書面為之，以確保承租人之權益。其優先承受之權，係於耕地出賣或出典時始行發生，且必須出租人將賣典條件以書面通知承租人後，始得表示承受或放棄承受（司法院釋字第124號解釋參照）。倘通知內容僅知出賣之事實，不知買賣之條件，不得謂為合法通知。又所謂不得對抗承租人者，即出租人(即出賣人)與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅之意。故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，仍非不得請求確認其就耕地有優先承買權之存在（最高法院47年台上字第151號裁判意旨參照）。其次，承租人有依同樣條件優先購買之權，係指在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人（最高法院106年度台上字第2335號判決意旨參照）。又耕地三七五減租條例第15條第1項規定耕地承租人之優先承受權，為法律所明定，不得任意創設。耕地出租人雖將耕地及其他土地合併出賣，自不得要求僅對耕地有優先承受權之承租人承買全部買賣標的，耕地承租人亦不得主張對於承租耕地以外之其他土地亦有優先承受權。是以，於耕地出租人將耕地及其他土地合併出賣之情形，耕地出租人以書面通知承租人行使優先承受權，應就承租人得行使優先購受權之買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等買賣條件，完整記載於通知之書面，如未以此方式通知，不能謂出租人已將賣典條件以書面通知承租人，承租人亦無從為承受或放棄承受之表示，不能發生承租人在15日內未以書面表示承受視為放棄優先承買之效果。
二、被上訴人主張就上訴人出賣之系爭土地應有部分，依耕地三七五減租條例第15條規定，被上訴人有優先承受權。上訴人則抗辯被上訴人不願以相同條件承受，被上訴人之優先承受權已消滅等語。經查：
㈠上訴人與林連禎簽訂系爭買賣契約後，固於105年12月27
日以臺中黎明郵局第534號存證信函通知被上訴人行使優先承購權，惟依上訴人於上揭存證信函所載「寄件人（即上訴人）係坐落臺中市○○區○○段000、000、000、000、000-1、000-2、000-3、000-4、000-5、000-6、000-7、000-8、000-9、000地號之土地共有人訂立三七五租約，查上開土地寄件人已與林連禎訂立買賣契約，買賣條件為：
1.土地增值稅由賣方負擔繳納。2.全部承購14筆土地不得單獨承購。3.每坪價格為1萬3500元，14筆土地總價金7549萬2945元。4.買方支付土地整合勞務費、代書作業費、律師顧問費等一切相關費用453萬元。據土地法第34條之1規定，共有人處分共有物應通知其他共有人，今特函通知於接函15日內表示是否主張優先購買權，逾期視為放棄…」內容觀之（見原審卷第21-22頁），上訴人之上揭存證信函，係依土地法第34條之1規定，通知共有人行使優先購買權，並非依耕地三七五減租條例第15條規定，通知被上訴人行使耕地承租人之優先承受權，已難謂上訴人係以書面通知被上訴人行使耕地三七五減租條例第15條規定之優先承受權。且上訴人於上揭存證信函雖有每坪價格為1萬3500元之記載，然並未載明被上訴人得優先承買系爭土地應有部分之確實坪數及價金金額，復要求被上訴人需14筆土地一併購買，不得單獨承購，並要求被上訴人需支付內容不明之系爭整合費453萬元。然兩造僅就系爭土地有耕地三七五租約存在，被上訴人得依耕地三七五減租條例第15條規定優先承買之耕地，僅有系爭土地，上訴人於上揭存證信函要求被上訴人連同無耕地三七五租約關係之12筆土地一併承購，並需支付系爭整合費453萬元，而系爭整合費並未記載於系爭買賣契約書內，系爭整合費如何計算得出、買賣系爭土地應有部分應負擔之比例或金額為何，亦均未特定，要難謂上揭存證信函已將買賣條件完整通知被上訴人，自難徒憑上揭存證信函即認上訴人業以書面合法通知被上訴人行使耕地三七五減租條例第15條規定之優先承受權。準此，被上訴人縱曾於106年1月4日以存證信函表示僅就系爭土地應有部分行使優先承受權，並拒絕給付系爭整合費，亦難認被上訴人拒絕以同一條件行使優先承受權。
㈡上訴人復以其另於106年10月間以存證信函要求被上訴人
前來簽約，被上訴人置之不理等語為辯。查上訴人雖於106年10月12日再以台北榮星郵局第1729號存證信函通知被上訴人於15日內表示是否願行使耕地承租人之優先購買權，然依上揭存證信函所載「買賣條件為：1.土地增值稅由賣方負擔。2.買方負擔賣方仲介費4%，依成交總價計算，仲介費共51萬2163元。3.買方承受三七五租約。4.每坪價格1萬3500元。」（見本院卷11-14頁），上揭存證信函除仍未載明上訴人所有系爭土地應有部分之買賣價金金額外，並增加系爭買賣契約書所未約定之買方應負擔賣方仲介費51萬2163元，上揭存證信函所通知要求之承受條件，顯已逾系爭買賣契約書之約定，上訴人於上揭存證信函增加系爭買賣契約所未約定之負擔賣方仲介費條件，難謂已將系爭土地應有部分買賣條件翔實告知被上訴人，亦難認上訴人已依耕地三七五減租條例第15條規定，以書面合法通知被上訴人行使耕地承租人之優先承受權。
㈢上訴人另以其於兩造第二次調處會議中曾提出系爭買賣契
約書，已屬合法通知被上訴人系爭土地買賣條件等語為辯。惟查，依卷附系爭買賣契約書所示，僅載明14筆土地買賣總價為7549萬2945元、甲方（即買方）應負擔登記規費、設定規費、印花稅、代書業務執行費用、保證費用及簽約費（原審卷第148-156頁），系爭買賣契約書內既無每坪土地買賣單價之記載，亦未記載上訴人所有系爭土地應有部分之買賣價金為若干，被上訴人要無從僅憑系爭買賣契約書，即得確認其應給付之買賣價金為何，則縱上訴人於兩造第二次調處會議中曾提出系爭買賣契約書，亦難認屬合法以書面通知被上訴人系爭土地應有部分買賣條件。㈣至上訴人以被上訴人於調處時，要求上訴人出售土地後給
予3成補償，已變更買賣條件，即屬不願以相同買賣條件承受等語為辯。然出租人出售耕地是否給予耕地承租人補償，與耕地承租人是否行使優先承購權，本屬兩事，互不相干，已無從以兩造曾於調處時談及補償問題，即謂被上訴人要求變更買賣條件。況且，上訴人出售系爭土地應有部分，並未將出賣條件以書面翔實完整通知被上訴人，已詳如前述，則被上訴人在買賣條件尚有未明之下，自無從為同意或拒絕依同一條件優先承受可言。是被上訴人於兩造調處時，縱曾提出上訴人出售土地後給予補償之要求，在上訴人依法將系爭土地應有部分買賣條件以書面翔實完整通知被上訴人前，無從認被上訴人拒絕按同一條件承受，而視同放棄依相同買賣條件承受系爭土地應有部分，亦不得依此認為被上訴人放棄依耕地三七五減租條例第15條規定之優先承受權，上訴人抗辯被上訴人之優先承受權已消滅，委不足採。
三、基上，上訴人既未依耕地三七五減租條例第15條規定以書面記載完整買賣條件通知被上訴人行使優先承受權，上訴人抗辯被上訴人耕地承租人之優先承受權已消滅為不可採，則被上訴人得知上訴人將其就系爭土地之應有部分出售予林連禎，自得依耕地三七五減租條例第15條規定，行使其優先承受權，請求上訴人就其所有系爭土地應有部分，依系爭買賣契約同一條件（價金部分為每坪1萬3500元，總價1278萬7065元）與被上訴人訂定買賣契約，並於被上訴人履行給付上揭買賣價金之同時，將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人。
四、綜上所述，被上訴人依耕地三七五減租條例第15條第1項規定行使優先承受權，請求上訴人就其所有系爭土地之應有部分，依系爭買賣契約（原審卷第148-156頁）同一條件（價金部分為每坪1萬3500元，總價1278萬7065元）與被上訴人訂定買賣契約，並於被上訴人履行給付上揭買賣價金之同時，將系爭土地應有部分移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 洪堯讚法 官 呂麗玉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。
書記官 趙郁涵中 華 民 國 108 年 11 月 29 日附表一：
┌──┬───┬───────┬───┬─────────┬──────┐│ │ │面 積 │上訴人│ 權利範圍 │價金小計（每││編號│地 號├────┬──┤（即被├────┬────┤坪新台幣1萬 ││ │ │平方公尺│ 坪 │告） │應有部分│換算坪數│3500元） │├──┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│ │臺中市│ │ │王志誠│8分之1 │161.72 │218萬3220元 ││ │神岡區│ │ ├───┼────┼────┼──────┤│ 1 │山皮段│4277 │1283│王弘輝│8分之1 │161.72 │218萬3220元 ││ │239地 │ │ .79├───┼────┼────┼──────┤│ │號 │ │ │王弘志│8分之1 │161.72 │218萬3220元 │├──┼───┼────┼──┼───┼────┼────┼──────┤│ │臺中市│ │ │王志誠│8分之1 │161.72 │207萬9135元 ││ │神岡區│ │ ├───┼────┼────┼──────┤│ 2 │山皮段│4073 │1232│王弘輝│8分之1 │161.72 │207萬9135元 ││ │240-5 │ │.08 ├───┼────┼────┼──────┤│ │地號 │ │ │王弘志│8分之1 │161.72 │207萬9135元 │├──┴─┬─┴────┴──┴───┴────┴────┼──────┤│價金總計│ │1278萬7065元│└────┴───────────────────────┴──────┘附表二：
┌────────────────────────────┐│原審判決主文第一項應更正為：「被告就坐落臺中市○○區○○○○段239、240-5地號土地之應有部分，應依被告與訴外人林連禎於││民國105年12月16日訂定之買賣契約（如原審卷第148-156頁）之││同一條件（價金部分為每坪新台幣1萬3500元，總價新台幣1278 ││萬7065元）與原告訂定買賣契約，並於原告給付新台幣1278萬 ││7065元之同時，將上開土地應有部分移轉登記予原告。」 │└────────────────────────────┘