臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度重上字第203號上 訴 人 余武雄訴訟代理人 王翼升律師複代理人 林香均律師被上訴人 余明清
楊筠靜上 二 人訴訟代理人 王士銘律師上列當事人間請求確認優先承購權存在等事件，上訴人對於中華民國107年9月3日臺灣南投地方法院107年度重訴字第21號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於108年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人對於坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地，如附表所示之共有人及應有部分，就被上訴人與訴外人鄭健志於民國一百零六年十二月八日所訂如附件所示之土地買賣契約書之同一價格之優先承購權存在。
被上訴人就坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地如附表所示之應有部分，應與上訴人以附件所示土地買賣契約書之同一價格訂定買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約義務之同時，將如附表所示應有部分移轉登記予上訴人。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件上訴人主張其與被上訴人共有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地），應有部分各3分之1，其對被上訴人所出賣系爭土地如附表所示之應有部分有優先承購權，惟為被上訴人所否認，則上訴人就系爭土地如附表所示之應有部分有無優先承購權之法律關係不明確，其主觀上認有法律上地位不安之狀態存在，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，應認上訴人提起此部分確認之訴有確認之利益。
二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審起訴聲明為：㈠確認上訴人對於系爭土地如附表所示之共有人及應有部分，就被上訴人與訴外人鄭健志於民國106年12月8日所訂如附件所示之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）之同一價格之優先承購權存在。㈡被上訴人就系爭土地如附表所示應有部分，應與上訴人以系爭買賣契約之同一價格訂定買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約義務之同時，將如附表所示應有部分移轉登記予上訴人。嗣於本院審理時，除將前開起訴聲明列為先位聲明外，並追加備位聲明：㈠確認上訴人就被上訴人余明清於106年12月8日（上訴人誤載為106年12月28日，應予更正）與鄭健志對於系爭土地應有部分各3分之1所訂之買賣契約同一價格，有優先承購權存在。㈡確認上訴人就被上訴人楊筠靜於106年12月8日與鄭健志對於系爭土地應有部分各3分之1所訂之買賣契約同一價格，有優先承購權存在。㈢余明清就系爭土地應有部分各3分之1，應與上訴人以總價新臺幣（下同）725萬元之同一價格訂立買賣契約，並於上訴人給付725萬元之同時，將上開土地應有部分移轉登記予上訴人。㈣楊筠靜就系爭土地應有部分各3分之1，應與上訴人以總價725萬元之同一價格訂立買賣契約，並於上訴人給付725萬元之同時，將上開土地應有部分移轉登記予上訴人（見本院卷第69-70頁、第83頁正、背面），經核其追加請求之基礎事實均係被上訴人將系爭土地如附表所示之應有部分於106年12月8日出賣予鄭健志所衍生之爭執，與民事訴訟法第446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，自應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分各為3分之1，上訴人於106年12月20日收受鄭健志於同年月18日所寄發之存證信函表示，鄭健志已於同年月8日與余明清、楊筠靜就系爭土地之應有部分計3分之2、以總價金1,400萬元成立買賣契約，及請上訴人於收受該存證信函後之10日內依土地法第34條之1規定行使優先承購權等語，上訴人即於10日內之同年月26日、28日已分別寄發願依土地法第34條之1第4項規定，以同一價格優先購買系爭土地之存證信函答覆被上訴人、鄭健志，則上訴人已就系爭土地如附表所示應有部分以同一價格行使優先承購權，被上訴人及鄭健志自應受拘束；又被上訴人將系爭土地應有部分出賣予鄭健志時，余明清雖將其單獨所有坐落南投縣○○鎮○○段○○○○○段○000地號土地一併出賣予鄭健志，並簽立另一買賣契約（下稱水源段買賣契約），但二契約係獨立存在，並無任何關聯，亦非連件買賣契約或聯立契約，故上訴人僅就系爭土地行使優先承購權，即無違土地法第34條之1第4項之規定。再者，被上訴人與鄭健志於系爭買賣契約之特約第(四)點約定，於上訴人主張優先承購權時，鄭健志有權取消系爭買賣契約乙情，因該特約係在限制上訴人行使法定之優先承購權，依民法第71條之規定，該約定自屬無效；又余明清嗣於107年1月5日以存證信函通知上訴人表示，鄭健志為免日後衍生複雜情事已依簽訂契約內容主張解除買賣契約等語，然上訴人之優先承購權係形成權，於上訴人表示願依同樣條件優先承購之意思，買賣契約即為成立，且上訴人早於107年1月2日即向被上訴人行使優先承購權，則被上訴人與鄭健志嗣後之合意解除，對上訴人已合法行使之優先承購權自不生影響。另若上訴人不能就系爭土地如附表所示應有部分全部行使優先承購權，則基於債之相對性原則，鄭健志與余明清、楊筠靜就出賣系爭土地應有部分，是成立各自買賣契約，楊筠靜於出賣系爭土地應有部分時，水源段000地號土地既非其出賣之條件，即無連件買賣契約之問題，故於上訴人行使優先承購權後，上訴人與楊筠靜就系爭土地應有部分之買賣契約即已成立，楊筠靜即有將系爭土地之應有部分，於上訴人給付價款之同時，協同訂立買賣契約及移轉所有權與上訴人之義務等情，爰依土地法第34條之1第4項規定，及本於其行使優先承購權後於兩造間所成立買賣契約之約定，請求確認其對於系爭土地如附表所示之共有人及應有部分，就系爭買賣契約同一價格之優先承購權存在，及請求被上訴人補訂買賣契約，暨於上訴人履行該買賣契約義務之同時，將如附表所示應有部分移轉登記予上訴人（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，並於本院追加備位聲明）。並上訴聲明：(一）原判決廢棄。(二)先位聲明：1.確認上訴人對於系爭土地如附表所示之共有人及應有部分，就系爭買賣契約同一價格之優先承購權存在。2.被上訴人就系爭土地如附表所示之應有部分，應與上訴人以系爭買賣契約之同一價格訂定買賣契約，並於上訴人履行該買賣契約義務之同時，將如附表所示應有部分移轉登記予上訴人。(三)備位聲明：1.確認上訴人就余明清於106年12月8日與鄭健志對於系爭土地應有部分各3分之1所訂之買賣契約同一價格，有優先承購權存在。2.確認上訴人就楊筠靜於106年12月8日與鄭健志對於系爭土地應有部分各3分之1所訂之買賣契約同一價格，有優先承購權存在。3.余明清就系爭土地應有部分各3分之1，應與上訴人以總價725萬元之同一價格訂立買賣契約，並於上訴人給付725萬元之同時，將上開土地應有部分移轉登記予上訴人。4.楊筠靜就系爭土地應有部分各3分之1，應與上訴人以總價725萬元之同一價格訂立買賣契約，並於上訴人給付725萬元之同時，將上開土地應有部分移轉登記予上訴人。
二、被上訴人則以：被上訴人委託銷售時，即表明將系爭土地如附表所示應有部分與水源段000地號土地一併出賣，若買方無一併購買水源段000地號土地意願時，則被上訴人取消出賣系爭土地；又系爭土地須藉由水源段000地號土地與道路相通，買方實無單獨購買水源段000地號土地之實益，若買方僅買得系爭土地而未買水源段000地號土地，因出入交通不便，買方即無單獨購買系爭土地之意願。且系爭土地與水源段000地號土地一併出賣，亦可以提高交易價值；倘各別出賣，將損及其交易價格。故被上訴人與鄭健志即於系爭買賣契約特約第(四)點約定：「本案買賣因特約內容任一項無法申請核准完成；或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。」並於水源段買賣契約特約第(四)點約定：「本案買賣為連件買賣，若因○○里鎮○○段00、00、00土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時；或他共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。」足見系爭買賣契約與水源段買賣契約為連件買賣契約，自無疑義。惟上訴人以存證信函向被上訴人表示僅願意購買系爭土地，而不願意一併購買水源段000地號土地，顯然對被上訴人與鄭健志間契約所定之一切條件並非均表接受，亦非按被上訴人與鄭健志間所訂契約之同樣條件請求與被上訴人訂立買賣契約，參照最高法院100年度台上字第432號、98年度台上字第1285號、88年度台上字第2126號裁判意旨，上訴人即非以「同樣條件」行使優先承購權，即不符合土地法第34條之1第4項之規定。又系爭買賣契約特約第(四)點之約定，買賣雙方約定之解除條件，除共有人行使優先承購權外，尚有必須配合土地建築線之核准、搭橋、搭排、農路通行等其他特約事項，因此買賣雙方約定共有人行使優先承購權時，買方有權取消該買賣之條件，並非排除或限制上訴人之優先承購權行使，故該特約應屬合法，並非無效。另鄭健志因上訴人不願意出賣系爭土地之應有部分，其即無向被上訴人購買系爭土地之應有部分及水源段000地號土地之意，此乃鄭健志與被上訴人訂立買賣契約時所附之解除條件，嗣並因解除條件成就而失其效力，尚非因事後鄭健志與被上訴人書立「解除土地買賣同意書」而合意解除等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為兩造所共有，應有部分各3分之1，另水源段000地號土地為余明清單獨所有。
(二)被上訴人二人於106年9月22日分別委託銓家房屋仲介股份有限公司（下稱銓家公司）出賣系爭土地應有部分各3分之1，分別簽訂B000000及B000000號專任委託銷售契約書，於第17條特約事項均記載：「本合約須○○里鎮○○段○○○○號一併買賣，無購買水源段000地號，則慈恩段00、00、00取消出售」等語。余明清於同日另委託銓家公司出賣水源段000地號土地，簽訂B000133號專任委託銷售契約書，於第17條特約事項記載：「本合約須與慈恩段00、00、00一併出售」等語。
(三)鄭健志於106年11月19日與銓家公司簽訂A000000、A000000、A000000、A000000號買方議價委託書，購買之不動產依序為上訴人系爭土地應有部分3分之1、余明清水源段000地號土地、余明清系爭土地應有部分3分之1、楊筠靜系爭土地應有部分3分之1。又前開買方議價委託書於八、特約事項均記載：「⒈須配合申請建築線。⒉本契約需含余明清、楊筠靜、余武雄等三人共同持有南投縣○○鎮○○段00000000地號全部權利範圍須轉予鄭健志，如因故無法轉移鄭健志將保留終止契約的權利」等語，並經余明清、楊筠靜分別簽署，而上訴人雖未簽署，但於A000000號買方議價委託書簽署：
「目前同意本條件須與持有人協議於106年11月25日回覆」等語。
(四)鄭健志於106年12月8日與被上訴人就系爭土地如附表所示之應有部分，以總價1,400萬元訂立系爭買賣契約，並於特約第(四)點約定：「本案買賣因特約內容任一項無法申請核准完成；或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。」另於同日又與余明清就水源段000地號土地，以總價700萬元訂立買賣契約，並於特約第(四)點約定：「本案買賣為連件買賣，若因○○里鎮○○段00、
00、00土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時；或他共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。」
(五)鄭健志於106年12月18日以埔里北平街郵局000081號存證信函通知上訴人，其內容略以：就上訴人共有系爭土地，鄭健志於106年11月22日委託銓家公司以725萬元議價，惟上訴人需洽詢其姐方決定，至今尚未回覆。另鄭健志於106年12月8日與被上訴人就系爭土地應有部分3分之2，簽訂總價1,400萬元之買賣契約，請上訴人於收文後10日內向銓家公司協議或可依土地法第34條之1第4項規定得以同一價格共同或單獨優先承購系爭土地等語。上訴人於同年月26日以臺中法院郵局003212號存證信函答覆鄭健志及被上訴人二人願對被上訴人二人所有系爭土地應有部分3分之2（即被上訴人二人各3分之1）以同一價格行使優先承購權等語。鄭健志並於同年月27日收受，被上訴人二人則於107年1月2日收受。
(六)余明清於107年1月5日以埔里北平街郵局00002號存證信函通知上訴人，因買方為免日後衍生複雜情事並依簽訂契約內容主張解除買賣契約。
四、兩造爭執事項及本院得心證之理由：
(一)系爭買賣契約與水源段買賣契約是否為連件買賣契約？查被上訴人二人於106年9月22日分別委託銓家公司出賣系爭土地應有部分各3分之1，分別簽訂專任委託銷售契約書，於第17條特約事項均約定：該契約須與水源段000地號土地一併買賣，無購買水源段000地號土地，則系爭土地取消出售等語。余明清於同日另委託銓家公司出賣水源段000地號土地，簽訂專任委託銷售契約書，於第17條特約事項約定：該契約須與系爭土地一併出售等語，為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書3份可佐（見原審卷第139-143頁），又鄭健志於106年12月8日與被上訴人就系爭土地如附表所示之應有部分，以總價1,400萬元訂立系爭買賣契約，並於特約第(四)點約定：「本案買賣因特約內容任一項無法申請核准完成；或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。」另於同日又與余明清就水源段000地號土地，以總價700萬元訂立買賣契約，並於特約第(四)點約定：「本案買賣為連件買賣，若因○○里鎮○○段00、
00、00土地買賣契約內容特約條件任一項無法核准時；或他共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。」等語，亦為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約（見原審卷第000-163頁）、水源段買賣契約（見原審卷第000-193頁）可稽。且證人即銓家公司之營業員劉皇君於原審證稱：伊受委託仲介時，余明清有提及系爭土地應有部分各3分之1要與水源段000地號土地同時做買賣，在專任委託書上也有註明，買方鄭健志亦表明前開4筆土地要同時承購，只買系爭土地是沒有用的等語（見原審卷第222-223頁），證人即受委託辦理系爭土地買賣之地政士張敏華亦於原審證稱：系爭買賣契約與水源段買賣契約係伊受被上訴人與鄭健志委託書立，於簽訂兩份契約時，伊有參考議價委託書及專任委託銷售契約書，買方鄭健志並特別重申，兩份契約要綁在一起，如有一份契約沒有買成的話，該兩份契約就一起無條件撤銷，並於兩份契約之特約第(四)點載明等語（見原審卷第339-341頁），足見被上訴人與鄭健志於106年12月8日就系爭土地如附表所示應有部分簽訂系爭買賣契約，就水源段000地號土地簽訂水源段買賣契約時，即已約定為二契約為連件買賣甚明，是上訴人主張系爭買賣契約與水源段買賣契約並非連件買賣契約云云，不足憑採。
(二)上訴人就系爭土地如附表所示應有部分行使優先承購權，是否符合土地法第34條之1第4項規定？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文，該條項之立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地（最高法院72年台抗字第94號判例意旨參照）。次按土地法第34條之1第4項規定，乃共有人之法定優先承買權，為法律所明定，不得任意創設。執行法院雖將數執行標的合併拍賣，惟並無創設優先承買權之效力，自不得要求僅對部分標的有優先承買權之共有人承買全部標的，縱執行法院於拍賣公告載明「本件合併拍賣之部分標的之共有人主張優先承買權時，應連同合併拍賣其他標的一併購買」之條件，亦不得拘束該合併拍賣之部分標的有優先承買權之共有人，而駁回其僅對該共有部分標的行使優先承買權（最高法院97年度台抗字第602號、101年度台抗字第337號裁定意旨參照）。
2.查系爭土地為兩造所共有，應有部分各3分之1，另水源段000地號土地為余明清單獨所有等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記第一類謄本可證（見原審卷第81-93頁），是系爭土地共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，至為灼然。次查鄭健志於106年12月8日與被上訴人就系爭土地如附表所示應有部分訂立系爭買賣契約後，即於同年月18日以存證信函通知上訴人於10日內依土地法第34條之1第4項規定表明優先承購，上訴人並於鄭健志所定期限內即同年月26日以存證信函答覆鄭健志及被上訴人，願對被上訴人所有系爭土地應有部分3分之2以同一價格行使優先承購權，鄭健志並於同年月27日收受，被上訴人則於107年1月2日收受等事實，復為兩造所不爭執，並據提出存證信函、掛號郵件收件回執為證（見原審卷第31-45頁），堪信為真實。
3.上訴人主張其已就系爭土地如附表所示應有部分以同一價格行使優先承購權，被上訴人及鄭健志自應受拘束等語，雖為被上訴人所否認，並抗辯：系爭買賣契約與水源段買賣契約為連件買賣契約，上訴人僅就系爭土地行使優先承購權，並未依同一條件即就系爭土地及水源段000地號土地一併買賣，其所行使優先承購權，不符合土地法第34條之1第4項之規定等語，查被上訴人與鄭健志於106年12月8日就系爭土地如附表所示應有部分與水源段000地號土地簽訂買賣契約時，固屬連件買賣，業如前述，然揆諸前開說明，優先承購權既為法律所明定，即不得任意創設，因此僅就系爭土地有優先承購權之上訴人，不因前開連件買賣而取得水源段000地號土地之優先承購權，且被上訴人亦不得要求僅對系爭土地有優先承購權之上訴人買受前開連件買賣全部土地，是上訴人雖僅就系爭土地如附表所示應有部分以同一價格行使優先承購權，且表明不願連同其他水源段000地號土地一併承購，則前開連件買賣之條件，自不能拘束系爭土地之共有人即上訴人，是上訴人就系爭土地如附表所示應有部分所行使優先承購權，與土地法第34條之1第4項之規定無違，被上訴人前開抗辯，於法無據。
4.被上訴人抗辯：根據最高法院見解，土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之，本件系爭買賣契約與水源段買賣契約既為連件買賣契約，上訴人於就系爭土地行使優先承購權時，僅表示購買系爭土地，而不願意一併購買水源段000地號土地，顯然對被上訴人與鄭健志間契約所定之一切條件並非均表接受，亦非按被上訴人與鄭健志間所訂契約之同樣條件請求與被上訴人訂立買賣契約等語，然為上訴人所否認，且最高法院65年台上字第853號判例與最高法院98年度台上字第1405號、100年度台上字第432號、100年度台再字第46號等判決，就土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，雖提及「同樣條件」，但前揭判例為單筆土地之買賣、前揭三判決之優先承購權人為全部數宗出賣土地之共有人，僅擇其中部分共有土地優先承購，另最高法院100年度台上字第1673號判決則係優先承購權人僅對部分出賣土地之範圍（即潛在應有部分）行使優先承購，其事實與本件為連件買賣契約不同，尚不得比附援引，而為有利被上訴人之論證。再者，系爭土地三筆均毗連，且與水源段000地號土地間尚有水源段148地號土地（屬水利地）間隔，並未相鄰，有地籍圖謄本3紙可證（見原審卷第1
53、171、201頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第83頁背面），且水源段000地號土地西南方有南投縣○里鎮○○路可供適宜之聯絡，業據被上訴人之訴訟代理人陳述在卷（見本院卷第79頁、第83頁背面），顯見水源段000地號土地尚無與系爭土地有合併開發利用上之不可分關係，即不具一體性，而可單獨利用，亦無水源段000地號土地須與系爭土地整體出售經濟效益較高問題，而最高法院98年度台上字第1285號判決之事實理由，係優先承購權人僅為三筆出賣土地之一筆之共有人，其僅擇該筆共有土地行使優先購買，其餘二筆土地並未一併表示購買，即認未合法行使土地法第34條之1第4項之優先承購權，然其事實是該筆共有土地面臨六米巷道，而其餘二筆土地則無通路，故出賣人將三筆土地做為一筆土地予以出賣等情，此有該判決可參，是該三筆土地顯然具有開發利用之不可分關係，核與本件系爭土地與水源段000地號土地如前所述之開發利用關係尚屬不同，其事實關係既不相同，自難比照。另最高法院88年度台上字第2126號判決之事實理由，係優先承購權人僅為建物之共有人，其僅擇該建物行使優先購買，至於該建物坐落之土地並未一併表示購買，即認非以同一買賣條件行使其優先承購權，亦有該判決可參，則基於房屋性質上不能與土地分離而存在，顯有整體利用之特性，核與本件土地尚無一體開發利用關係不同，亦難援引。是基於土地法第34條之1之立法意旨，在兼顧共有人權益之範圍內，於不影響共有物整體之開發及有效利用，為簡化或消滅共有關係，應使上訴人得單獨就系爭土地行使優先承購權，否則被上訴人得藉由其經濟上之優勢，以合併出售上訴人無使用需求之非共有水源段000地號土地，變相限制上訴人行使其優先承購權，對上訴人誠屬不公，亦與共有人有權優先承購之立法意旨不符。是被上訴人前開抗辯，尚不足為有利於被上訴人之認定。
5.基上，上訴人主張其雖僅就其共有之系爭土地行使優先承購權，仍屬合法行使土地法第34條之1第4項之優先承購權等語，即屬有據。
(三)系爭買賣契約有無因特約第(四)點之約定而失其效力？按為減少共有人之人數，促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛，故土地法第34條之1第4項規定，不同意出賣之共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此項優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪（最高法院87年度台上字第2776號、98年度台抗字第1001號裁判意旨參照）。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年第1118號判例意旨參照）。本件被上訴人與鄭健志於系爭買賣契約之特約第(四)點約定：「本案買賣因…；或另共有人主張優先承買權時則買方有權主張本案買賣條件取消賣方無異議。」等語，為兩造所不爭執，則該條款之真意，顯為關於其他共有人即上訴人行使優先承購權後，系爭買賣契約雙方善後處理之約定，應無捨其文字而別事解釋之必要，是系爭買賣契約之特約第(四)點之約定並不影響上訴人優先承購權之行使，亦堪認定。
(四)被上訴人與鄭健志之合意解除爭買賣契約，有無使兩造間因上訴人行使優先承購權而成立之買賣契約歸於消滅？
1.按土地法第34條之1第4項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院65年台上字第853號判例、100年度台上字第432號裁判意旨參照）。又土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用﹖非無疑義（最高法院84年度台上字第2000號裁判意旨參照）。
2.本件被上訴人與鄭健志於106年12月8日簽立之系爭買賣契約並無因特約第(四)點約定之解除條件成就而失其效力，且不影響上訴人優先承購權之行使，均如前述，又余明清於107年1月5日以存證信函通知上訴人，因買方為免日後衍生複雜情事並依簽訂契約內容主張解除買賣契約，亦為兩造所不爭執，並有存證信函、解除土地買賣同意書可稽（見原審卷第47-00頁），則系爭買賣契約雖於107年1月5日由被上訴人與鄭健志合意解除，然上訴人早於同年月2日即向被上訴人行使優先承購權利，復為兩造所不爭執，並有存證信函可證（見原審卷第35-46頁），即上訴人行使優先承購權時，系爭買賣契約仍有效存在，是系爭買賣契約係於上訴人主張優先承購權後，始經買賣雙方合意解除，則上訴人於該買賣契約有效成立期間，既已行使優先承購權，被上訴人嗣後雖與鄭健志合意解除，對於上訴人已行使之優先承購權自不生影響，亦不能使兩造間因上訴人行使優先承購權而成立之買賣契約歸於消滅，在兩造間即形成以與系爭買賣契約同樣條件為內容之買賣契約，不待被上訴人之承諾。故上訴人本於其行使優先承購權後於兩造間所成立買賣契約之約定，請求確認其對於系爭土地如附表所示之共有人及應有部分，有與系爭買賣契約同一價格之優先承購權存在，及請求被上訴人補訂買賣契約，暨於上訴人履行該買賣契約義務之同時，將如附表所示應有部分移轉登記予上訴人，即屬有據。
(五)末按預備訴之合併，係以先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件。是以上訴人先位聲明之請求既有理由，則其備位聲明部分即無庸再為裁判，併此敘明。
五、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1第4項規定及本於其行使優先承購權後於兩造間所成立買賣契約之約定，請求確認其對於系爭土地如附表所示之共有人及應有部分，有與系爭買賣契約同一價格之優先承購權存在，及請求被上訴人補訂買賣契約，暨於上訴人履行該買賣契約義務之同時，將如附表所示應有部分移轉登記予上訴人，為有理由，應予准許。
從而，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第400條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 5 日
民事第三庭 審判長法 官 張浴美
法 官 莊嘉蕙法 官 楊國精以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 康孝慈中 華 民 國 108 年 6 月 5 日附表：
┌─┬───┬───────────────────────┐│編│ │ 應 有 部 分 ││號│共有人├───────┬───────┬───────┤│ │ │○○縣○○鎮○│○○縣○○鎮○│○○縣○○鎮○││ │ │○段00地號土地│○段00地號土地│○段00地號土地│├─┼───┼───────┼───────┼───────┤│一│余明清│1/3 │1/3 │1/3 │├─┼───┼───────┼───────┼───────┤│二│楊筠靜│1/3 │1/3 │1/3 │└─┴───┴───────┴───────┴───────┘