臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度重上字第232號上訴人即附帶被上訴人 張光榮被上訴人即附帶上訴人 吳慶祥訴訟代理人 吳中和律師
彭冠寧律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於民國107年9月21日臺灣臺中地方法院106年度重訴字第6號第一審判決提起上訴，被上訴人則於本院提起附帶上訴，本院於民國109年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴部分由上訴人即附帶被上訴人負擔；附帶上訴部分由附帶上訴人即被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，民事訴訟法第460條第1項前段定有明文。查本件上訴人於民國107年10月15日原審法院判准上訴人應將坐落臺中市○區○○段○○○○○ ○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭74、74-32、74-33、74-65土地，或合稱系爭土地）依現況交付予被上訴人占有，並駁回騰空交付系爭土地及給付新臺幣（下同）63萬0573元。上訴人提起上訴後（見本院卷第2頁），被上訴人則於108年5月21日就其敗訴部分即給付63萬0573元本息，及106年12月1日起至點交日止按日給付1萬1025元部分，提起附帶上訴（見本院卷第74頁），是被上訴人所提起之附帶上訴，依上開說明，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）購買上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）所有系爭土地，雙方於104年12月13日簽定土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價1280萬元，被上訴人並支付100萬元。又被上訴人買受系爭土地之目的，係為興建房屋使用，惟因系爭土地臨路面寬不足，無法供建築使用，兩造另於同年月26日簽訂協議書（下稱系爭協議書），約明上訴人協助被上訴人取得鄰○○○區段○○○○○號土地（下稱鄰地73-2土地）、其餘價金均往後順延。嗣於105年5月3日確認鄰地得合併建築，於購得鄰地73-2土地後，即於同年6月22日給付上訴人第2期款200萬元。
然同年7月25日測量時，卻發現部分土地遭第三人占用，面積約5.211坪（約17.226㎡），減損價值為177萬5000元，被上訴人迭次透過仲介協商，上訴人均置之不理，被上訴人乃於105年11月3日向臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）提存322萬5000元（105年度存字第1929號）；並依系爭契約第4條起訴請求上訴人將系爭土地上之地上物騰空交付，訴訟中另提存177萬5000元（106年度存字第2292號），又系爭土地確有遭他人占用，足以減損被上訴人使用系爭土地預定之效用，故上訴人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第227、231、
359、360條之規定，及系爭契約第13條第1項之約定，請求上訴人減少價金或賠償63萬0573元等語。起訴聲明求為判決：㈠上訴人應將臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地上之地上物騰空，並交付占有予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人63萬0573元暨自民事訴之變更狀繕本送達上訴人之翌日起清償日止，按年息百分之五計算利息。㈢上訴人應自106年12月1日起至第一項聲明履行完畢之日止，按日給付被上訴人1萬1025元。㈣訴訟費用由上訴人負擔。㈤被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。於本院答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔；就63萬0573元部分附帶上訴聲明求為判決：㈠原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，附帶被上訴人應給付附帶上訴人63萬0573元，及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢附帶被上訴人應自106年12月1日起至點交日止，按日給付附帶上訴人1萬1025元。㈣第一審廢棄部分，及附帶上訴訴訟費用由附帶被上訴人負擔（有關被上訴人請求將系爭土地上地上物騰空部分，被上訴人未聲明不服，此部分已確定，以下不再論述）。
二、上訴人則以：㈠被上訴人除104年12月13日給付100萬元簽約金外，另分別於
105年6月22日、同年7月11日分別支付200萬元用印款、480萬元完稅款，並於同年7月15日繳納土地增值稅後，未給付尾款500萬元，即逕自將系爭土地過戶移轉登記，而違反系爭契約第4條尾款應於過戶完畢五日內交付500萬元。上訴人遂於105年10月6日以存證信函催告被上訴人十日內給付尾款500萬元，並同時點交系爭土地。惟被上訴人置之不理，且僅提存322萬5000元，未按依債之本旨就全部尾款給付，上訴人自不能受領。是上訴人依系爭契約第13條解除契約，自屬有據。被上訴人既未依約給付尾款，上訴人無法點交。又系爭契約即已解除，則被上訴人即應將系爭土地抵押權塗銷並回復登記至上訴人名下，且被上訴人主張受有63萬0573元損失，亦無理由。
㈡系爭土地面積共40.08坪，當時係將四筆土地一起出售，並
未約定每坪出售之價額，且系爭契約亦載明系爭土地上存有違章建築，雙方同意以現況點交，而被上訴人於105年5月3日測量時，即發現系爭土地部分遭占用，則被上訴人於同年7月22日辦理過戶後，始主張減少價金，自有違誠信原則等語，資為抗辯。於本院上訴聲明求為判決：㈠原判決（除確定部分外）不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴，及其假執行之聲請均駁回。㈢第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔。㈣如受不利之判決，上訴人願供擔保，請准免為假執行；附帶上訴答辯聲明求為判決：㈠附帶上訴駁回。㈡附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。
三、本件不爭執事項：㈠兩造於104年12月13日簽定土地買賣契約書即系爭契約，被
上訴人以1280萬元購買上訴人所有坐落臺中市○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地即系爭土地。又系爭土地雖已於105年7月22日移轉登記予游○○，然雙方就系爭土地迄今尚未完成點交；被上訴人已支付系爭土地買賣價金780萬元（即104年12月13日給付簽約款100萬元、105年6月22日給付用印款200萬元、105年7月11日給付完稅款480萬元）予上訴人。
㈡被上訴人對上訴人向臺中地院提存所分別於105年11月3日以
105年度存字第1929號提存書提存322萬5000元；106年11月30日以106年度存字第2292號提存177萬5000元，前開提存金額合計500萬元。
㈢原審法院於106年3月1日會同兩造及臺中市中正地政事務所
（下稱中正地政）人員至系爭土地現場勘測，並繪製106年3月7日複丈成果圖，而依該圖所示：系爭74土地分別遭相鄰之第三人所有門牌號碼為臺中市○區○○街○○○○○街○000號及111號建物分別各占用0.5㎡（合計1㎡）、湖北街113號建物占用4㎡；系爭74-32土地分別遭相鄰之第三人所有○○街OOO號建物占用19㎡、上訴人所設置之雜物間占用10㎡；系爭74-33土地分別依序遭相鄰之第三人所有湖北街107號、109號建物占用7㎡、4㎡、上訴人所設置之雜物間占用11㎡。
㈣被上訴人於購買系爭土地前曾至現場看過超過10次以上。
㈤兩造就系爭契約分別於第4條（價金支付方式）約定：「…
…第四期：尾款：過戶完畢後五日內（最遲民國105年2月1日前），甲方應交付500萬元整……乙方應於甲方支付本期價金同時點交標的物」；第7條（土地複丈）約定：「（須辦理複丈）乙方應於簽訂本契約書後即向地政機關申請土地複丈，於實地測定界址之同時，應即在界址上埋設界樁，最遲應於點交本買賣土地前，完成土地複丈測量。複丈時乙方應通知甲方到場。……複丈完成後，如發現有部分面積被他人侵占、私設巷道或既成道路等情形，致甲方無法行使所有權或行使有重大困難，乙方應於土地複丈完成後十日內排除，否則雙方同意按本買賣成交總價與面積之比例減少價金……」；第11條（擔保責任）約定：「……本買賣土地上有違章建築，若有甲、乙雙方已確實知悉，甲方不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償……本買賣土地上如有違章建築，甲、乙雙方同意無論何時被通知拆除或遭拆除，均由甲方自行負擔風險」；第12條（土地點交）約定：「本買賣土地依本契約書簽定時之現況點交之。點交時，甲、乙雙方應填寫『土地點交書』。本買賣契約未因解除、撤銷等原因失效，而甲方拒絕點交或逾期點交三日以上，經乙方催告期限內仍未履約或提起訴訟者，即視為點交完成，乙方對本買賣土地即不負保管之責」；第13條（違約處理）約定：「除因不可抗力之事由外，乙方違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期日起算至完全給付日止）乙方應按甲方已支付價金千分之一計算違約金予甲方，甲方並得於該期應支付之價款中逕為扣除。若經甲方催告期滿而乙方仍不履約者，甲方得解除本契約，乙方並應按甲方已支付之價金加倍返還予甲方作為違約賠償。除因不可抗力之事由外，甲方違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應負遲延責任，每逾一日（自逾期白起算至完全給付日止）甲方應按該期未履行支付價金千分之一計算違約金予乙方，並應於補繳價金時一併繳清。若經乙方催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償，且自解約日起，本買賣土地任憑乙方處理，甲方不得異議。如本買賣土地已移轉登記於甲方名下，甲方應無條件配合回復產權登記予乙方並應負擔因此所發生之所有費用」等語，並於土地簽約注意、現況查檢點上記載：「⒎現況：無占用占用；⒓無分割、分管協議，現況目前有地上物隨同移轉」等語。
㈥兩造於104年12月26日簽立系爭協議書，載明：「⒉且臺中
市○區○○段○○○○○○○○號過戶至買方名下後五天內買方需交付第二期用印款新臺幣200萬整，而第三期完稅款新臺幣480萬整，第四期尾款新臺幣500萬整皆往後順延」等語。
㈦兩造分別於105年7月30日、同年8月11日、23日，及同年9月
30日協商系爭土地遭第三人占用之事宜。又被上訴人於105年10月3日委託律師以律字第0000000-0號函要求上訴人履約，而上訴人則於同年月7日收受。再被上訴人復於105年10月17日委託律師以律字第0000000-0號函要求上訴人領取被上訴人主張其所應給付之尾款322萬5000元，並要求上訴人將系爭土地點交予被上訴人，而上訴人於同年月21日收受。
四、得心證之理由：㈠被上訴人主張其為建築使用目的而向上訴人購買系爭土地，
惟因建築面寬不足，需與鄰地73-2土地合併使用，兩造乃於104年12月26日另簽立系爭協議書，由被上訴人購得鄰地73-2土地後，於105年6月22日、同年7月11日分別給付200萬元、480萬元。又系爭土地過戶後，因部分土地遭第三人占用，迄今仍未點交。被上訴人於105年11月3日將322萬5000元以105年度存字第1929號提存，另於106年11月30日再將177萬5000元以106年度存字第2292號提存等情，此為兩造所不爭執（見原審卷第153頁反面至154、180頁；本院卷第39頁反面至41頁），並有○○房屋土地買賣契約書、支票、協議書、不動產買賣契約書、不動產說明書、○○房屋一般委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、律師函限時掛號函件執據、中華郵政掛號郵件收件回執、提存書、匯款申請書代收入收據、國內匯款申請書回條、現場照片、土地複丈成果圖、土地登記第一類謄本、郵局存證信函附卷可查（見原審卷第8至58、75至87、90至91頁），且經原審法院於106年3月1日會同兩造及中正地政人員至系爭土地現場勘測，此有勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可佐（見原審卷第103至106、110頁），是上開事實，堪信屬實。
㈡被上訴人主張系爭土地於105年7月25日經中正地政測量時，
部分土地遭第三人占用，後經亞興公司計算遭占用土地面積約5.211坪（約17.226㎡），減損價值約63萬0573元。兩造協商未果，被上訴人乃於105年10月17日以律師函通知上訴人領取價款322萬5000元，並點交系爭土地。因上訴人並未理會，被上訴人於同年11月3日將以105年度存字第1929號提存，惟亦未獲置理，被上訴人始依系爭契約起訴請求上訴人騰空、點交系爭土地，及應給付減損之價金63萬0573元本息，且於106年11月30日訴訟中另將177萬5000元以106年度存字第2292號提存等語，然此為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點，厥為：⑴被上訴人依系爭契約第4條之約定，請求上訴人將系爭土地上之地上物點交予被上訴人，有無理由？⑵系爭土地被占用，被上訴人依民法第227、231、359、360條之規定，請求上訴人減少價金或賠償63萬0573元；及依系爭契約第13條第1項之約定，請求上訴人自106年12月1日起至履行完畢之日止，按日給付被上訴人1萬1025元，有無理由？經查：
⑴被上訴人依系爭契約第4條之約定，請求上訴人將系爭土地
上之地上物點交予被上訴人，有無理由？①系爭契約第4條（價金支付方式）原約定：「……第二期
：用印款：民國104年12月31日前，甲方（按指被上訴人）應交付新台幣200萬元整……第三期：完稅款：土地增值稅單核下三日內（最遲民國105年1月15日前），甲方應交付新台幣480萬元整……第四期：尾款：過戶完畢後五日內（最遲民國105年2月1日前），甲方應交付新台幣500萬元整……乙方（按指上訴人）應於甲方支付本期價金同時點交標的物」等語（見原審卷第8至9頁），惟查兩造另於104年12月26日簽立系爭協議書約定：「⒉且台中市○區○○段○○○○○○○○號（即鄰地73-2土地）過戶至買方名下後五天內買方需交付第二期用印款新台幣200萬整，而第三期完稅款新台幣480萬整，第四期尾款新台幣500萬整皆往後順延」等語（見原審卷第17頁）。再參以被上訴人係於105年6月29日以游○○名義取得鄰地73-2土地之所有權（見不動產估價報告書），則兩造就有關價金支付之方式，斷無可能以系爭契約所約定之期日履行，是依系爭協議書之約定，除第二期用印款200萬元，應於取得鄰地73-2土地所有權後，五日內給付外，其餘第三期完稅款、第四期尾款之履約期限，往後順延而未具體約定時間。則本院參照系爭契約第4條約定之本旨，認被上訴人主張上訴人應於支付第四期尾款之時，同時點交系爭土地予被上訴人，符合前揭系爭契約之本旨，洵屬有據，應堪可採。②又被上訴人主張系爭土地之買賣價金應由原約定之1280萬
元減少為1102萬5000元（即應減少177萬5000元），故其於105年11月3日為上訴人向原審法院提存所提存尾款322萬5000元（計算式：0000000元－0000000元＝0000000元）；復於106年11月30日另提存177萬5000元，此有原審法院105年度存字第1920號、106年度存字第2292號提存書附卷可證（見原審卷第57、180頁）。據上，被上訴人於106年11月30日將尾款給付上訴人，應堪認定。
③再依兩造於本院不爭執事項㈤系爭契約第12條（土地點
交）約定：「本買賣土地依本契約書簽定時之現況點交之。點交時，甲、乙雙方應填寫『土地點交書』」等語（見原審卷11頁）；土地簽約注意、現況查檢點記載：「⒓現況目前有地上物隨同移轉」（見原審卷第14頁）等語。
是依前揭約定，可認兩造應依系爭契約簽定時之現況進行點交。從而，被上訴人於給付全部買賣價金1280萬元後，被上訴人請求上訴人應將系爭土地依現況交付予被上訴人占有，洵屬有據，堪為可採。
④至上訴人雖辯稱系爭契約第7條特別約定，系爭土地若於
104年12月31日前無法確定得否供建築者，則雙方無條件解除契約，是上訴人據此主張解除系爭契約云云（見原審卷第9、69頁反面），惟查兩造另於系爭協議書約定：「因上述之買賣土地標示內容之建築線面寬不足蓋屋，故需購買台中市○區○○段○○○○○○○○號面積5㎡經雙方協議如下：⒈賣方需協助買方買到台中市○區○○段000 0000地號，如未於民國105年6月30日前完成過戶，則雙方無條件解除土地買賣契約書編號：I0000000之契約。」等語（見原審第17頁）。由上可知，被上訴人主張因考量系爭土地之建築線面寬不足，需購買鄰地73-2土地，乃與上訴人協議，由上訴人協助被上訴人購買鄰地73-2土地，並約定若被上訴人無法於105年6月30日前完成買受，則雙方無條件解除系爭契約，兩造業已合意變更前揭系爭契約第7條特別約定之內容乙情，基上情形，洵屬有據，應堪可採。再者，被上訴人業已於105年6月29日以游○○名義買受鄰地73-2土地，有如上述，是被上訴人既已依約履行，則系爭契約自不因此而無條件解除。從而，上訴人前揭所辯，自屬無據，委無可採。
⑤上訴人另辯稱於105年10月6日寄發存證信函予被上訴人，
催告應於函到10日內支付第四期價金500萬元，同時以契約簽訂時之現況點交（除系爭74-33土地待確定被占用部分外），逾期未履行解除系爭契約，且沒收780萬元及將系爭土地回復登記等語（見原審第90頁）。惟查，系爭契約第4條之約定，有關第四期尾款之履約期限，業經兩造簽立系爭協議書變更而『往後順延』，已如上述，且上訴人復未舉證明兩造有約定應給付第四期尾款之具體時間。
基上，上訴人主張依系爭契約第13條第2項之約定，解除系爭契約，尚難遽採。況上訴人於上開存證信函中，亦自承除系爭74-33土地待確定被占用部分外，依契約簽訂時之現況點交，顯見兩造對系爭74-33土地遭第三人占用之情形為何，仍尚待確定。是上訴人既無法點交系爭土地予被上訴人，則尚難認被上訴人有違反系爭契約之交付尾款義務。從而，上訴人辯稱業已定期催告被上訴人如期給付尾款，被上訴人逾期未履行，系爭契約業已解除，自屬無據，應無可採。基上情形，被上訴人依系爭契約第4條之約定，請求上訴人依系爭土地之現況交付予被上訴人占有，洵屬有據，應堪可採。
⑵系爭土地被占用，被上訴人依民法第227、231、359、360條
之規定，請求上訴人減少價金或賠償63萬0573元；及依系爭契約第13條第1項之約定，請求上訴人自106年12月1日起至履行完畢之日止，按日給付被上訴人1萬1025元，有無理由？①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第354條第1項前段、第355條第1項分別定有明文。
②依兩造於本院不爭執事項㈢系爭74-33土地遭第三人分
別占用7㎡、4㎡，上訴人雜物間占用11㎡，此亦有勘驗筆錄、複丈成果圖附卷可證（見原審卷第103至105、110頁），上開事實，堪予認定。又被上訴人主張系爭土地遭占用之面積為5.211坪（約17.226㎡），致使其取得系爭土地價值減損177萬5000元，並請求上訴人賠償63萬0573元云云，此為上訴人所否認，並辯稱被上訴人當時知道系爭土地之現況等語。查被上訴人自承曾至現場看過超過10次以上，當時已知悉系爭74-32土地上有第三人建物（即○○街OOO號房屋）存在，且上訴人亦告知系爭74-32土地上有遭占用情形，並願意購買等語（見原審卷第126、208頁反面）。再徵之系爭契約書第11條：「本買賣土地上違章建築……不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償。……無論何時被通知須拆除……均由甲方自行負擔風險。」（見原審卷㈠第10頁）；土地簽約注意、現況查檢點記載：
「⒓現況目前有地上物隨同移轉……」等語（見原審卷第14頁）。再參以被上訴人曾委託○○公司至系爭土地與鄰地73-2土地辦理現況測量，經該公司於105年5月3日出具地籍套繪圖（見原審卷第92至94頁），而前揭地籍套繪圖已明確繪製系爭土地遭第三人占用之位置；又被上訴人於105年6月22日給付第二期用印款200萬元，復於同年7月11日給付第三期完稅款480萬元予上訴人，再於同年7月22日完成移轉登記。由上以觀，上訴人主張兩造簽立系爭契約時，係以系爭土地之現況為買賣，洵屬有據，應堪可採。
從而，被上訴人中正地政於105年7月25日測繪時，始知悉占用情形云云，顯與前揭事實不吻，尚難採信。
③綜上，被上訴人於買受系爭土地時，即已知悉部分土地遭
他人占用，而被上訴人復未舉證證明上訴人曾保證系爭土地絕無遭他人占用情事，是被上訴人依民法第227、231、
359、360條之規定，請求上訴人賠償63萬0573元，自屬無據，不應准許。
④又被上訴人主張依系爭契約第13條第1項之約定，請求上
訴人自106年12月1日起至履行完畢之日止，按日給付被上訴人1萬1025元云云。經查，系爭契約第13條就違約處理有如前揭不爭執事項㈤（見原審卷第11頁），惟兩造於104年12月26日簽立系爭協議書時，除約定第二期用印款應於取得鄰地73-2土地所有權後，五日內給付外，其餘第三期完稅款、第四期尾款並未明確約定，已如上述，則被上訴人認上訴人違反系爭契約所約定各項義務之履行日期，難認可採。又上訴人業已於105年7月22日將系爭土地移轉登記予游○○，惟被上訴人就第四期尾款500萬元部分，除於105年11月3日提存322萬5000元外，於本件訴訟進行因上訴人抗辯，另於106年11月30日方提存餘款177萬5000元，且被上訴人前揭二次價金提存期日，均非兩造合意之履行日期，而被上訴人復未舉證證明已依約給付，在此情形下，亦難認上訴人違反系爭契約第13條第1項所約定之各項義務履行日期情事，是被上訴人依系爭契約第13條第1項之約定，請求上訴人自106年12月1日起至履行完畢之日止，按日給付1萬1025元，亦無可採，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約第4條之約定，請求上訴人將系爭土地依現況交付予被上訴人占有，於法有據，應予准許；逾此部分所為之請求，於法無據，不應准許。是則原審就上開准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造陳明以供擔保為條件准免假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴及附帶上訴論旨求予廢棄改判，均無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，與判決結果不生影響，爰不另一一論述。
七、據上論結，本件上訴人之上訴，及被上訴人之附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 20 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 戴博誠法 官 楊熾光正本係照原本作成。
上訴人得上訴。附帶上訴人不得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 黃粟儀中 華 民 國 109 年 5 月 20 日