臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第194號上 訴 人 田佳禾訴訟代理人 許盟志律師
許慧鈴律師被 上訴 人 文華麗景公寓大廈管理委員會法定代理人 徐霨麒訴訟代理人 徐正安律師複 代理 人 王綏愉上列當事人間請求返還停車位等事件，上訴人對於民國108年1月17日臺灣苗栗地方法院107年度訴字第144號第一審判決提起上訴，本院於108年8月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 256條定有明文。上訴人於本審以民國 108年6月6日民事上訴理由（一）狀，將原起訴及上訴聲明之被上訴人應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○號即門牌號碼苗栗縣○○市○○街○○號1樓，如附圖即苗栗縣苗栗地政事務所107年6月26日土地複丈成果圖所示編號11號之停車位返還上訴人；更正為被上訴人應將坐落苗栗縣○○市○○段○○○○號土地，如附圖所示區塊A部分，面積
16.18平方公尺之停車位返還上訴人 （詳本審卷第57頁），前後所指均係同一個停車位，僅係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，先予敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：上訴人於101年1月10日與訴外人○○建設股份有限公司（下稱○○公司）簽訂文華麗景房屋及土地買賣契約書，購買門牌號碼苗栗縣○○市○○街○○號6樓之2房屋及坐落基地，並於土地買賣契約書第3條約定購買編號11、2號之停車位。其中編號11號停車位係坐落苗栗縣○○市○○段○○○○號土地上，如附圖所示區塊A部分， 面積16.18平方公尺（下稱系爭11號停車位）。上訴人與○○公司簽訂之買賣契約書既約定系爭11號停車位由上訴人使用，當認上訴人與其他區分所有權人間，就系爭11號停車位已成立分管契約。詎被上訴人竟將系爭11號停車位占為己有並出租收取租金，上訴人就系爭11號停車位既有專用使用權，自得依分管契約之約定，請求被上訴人返還系爭11號停車位，暨依民法第179條規定，請求被上訴人自101年12月起至返還上開停車位之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）2000元相當於租金之不當得利，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人抗辯：文華麗景公寓大廈為區分所有建築物，一共10戶，依建築師竣工圖及使用執照所示，僅設立10個機械停車位，並無平面停車位。上訴人所稱之系爭11號停車位，係在區分所有建築物牆外之地面上，該部分在設計圖上為空地，並無預定用途或約定由某特定人使用。又其他區分所有權人與○○公司締結買賣契約時，買賣契約書中並無附停車位平面圖，其他區分所有權人僅知有10個停車位可供選擇，根本不知有系爭11號停車位的存在，也不知該部分為何人所用。其他區分所有權人並無與上訴人成立「系爭11號停車位由上訴人專用」之分管契約，上訴人依分管契約，請求被上訴人返還系爭11號停車位，並無理由。又系爭11號停車位所在地，既無約定由上訴人專用，自仍屬共用部分，被上訴人身為管理委員會，就該共用部分加以利用，並無侵害上訴人之權利，亦非無法律上之原因而受利益，自不構成不當得利，上訴人請求返還不當得利，要屬無據等語。
三、原審判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人應將系爭11號停車位返還上訴人。（三）被上訴人應自 101年12月起至返還上開停車位之日止，按月給付上訴人2000元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定，由兩造整理併協議簡化爭點如下：
（一）不爭執事項：㈠上訴人於101年1月10日與○○公司簽訂文華麗景房屋買賣
契約，向○○公司購買門牌號碼苗栗縣○○市○○街○○號6樓之2房屋（苗栗縣○○市○○段 ○○○○號建物《重測前為苗栗縣○○市○○○段○○○○○號》，應有部分全部；共有部分苗栗縣○○市○○段 ○○○○號建物，應有部分10分之1）；於103年 3月25日與○○公司簽訂文華麗景土地買賣契約書，向○○公司購買上開房屋坐落之苗栗縣○○市○○段○○○○○○○○○○號（重測前苗栗縣○○市○○○段○○○○○○○號）土地應有部分10分之1。
㈡上訴人向○○公司購買上開房地時，有包括編號 2之停車位。
㈢依苗栗縣政府 （101）栗商建苗使字第21號使用執照、建
物竣工圖，文華麗景公寓大廈之第 1層主要為停車空間，規劃10個室內機械式雙層停車位，標示編號 1至編號10，建物第2至6層則為10戶住宅，室外並無規劃停車空間。
㈣文華麗景公寓大廈規約第 1條約定：「本規約效力及於本
公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。本公寓大廈之範圍：為使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施。」；第2條第2項約定：「本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之區劃界線：詳如使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施之圖說。」；第2條第3項約定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分。應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」；第2條第4項約定：「停車空間應依下列規定：（一）停車空間之權利⒈為共用部分且有登記車位編號者，依其登記之編號；未辦理登記編號者，依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，為約定專用部分使用。」。
㈤文華麗景公寓大廈於101年8月30日召開之區分所有權人第
1 次會議，九、討論事項及決議：第六案：案由：討論本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分與其附屬設施設備缺失項目。說明：區分所有權人已事先將本公寓大廈共用部分、約定專用部分、約定共用部分與其附屬設施設備缺失項目提出彙整，並送起造人研擬改造方案，有關區分所有權人所提出缺失項目如【附件一】。區分所有權人個人專有部分缺失，涉及土地與建物買賣契約，由個人與起造人協商處理。擬議：相關缺失改進處理原則授權管理委員會正式行文限期改善與追蹤管理，並應以符合本公寓大廈最大利益為處理原則。決議：本案決議通過相關缺失改進處理原則授權管理委員會正式行文限期改善與追蹤管理，並應以符合本公寓大廈最大利益為處理原則。該【附件一】文華麗景公寓大廈公共設施待改善一覽表編號15記載：「使用執照載明停車空間僅有10輛，與竣工圖有11輛明顯不符，依公寓大廈管理條例第15條之規定有擅自變更之嫌，嚴重影響10戶區分所有權人之權益，請說明。」。
㈥文華麗景公寓大廈於102年 8月16日召開之102年區分所有
權人年度會議，就坐落苗栗縣○○市○○段 ○○○○號土地如附圖區塊A部分之土地（面積16.18平方公尺），決議車位出租，本棟住戶1萬元/年，非本棟住戶1萬2000元/年。
同棟住戶有兩戶以上要承租，以抽籤方式決定，在未出租前供本棟住戶臨停，102年至107年之租金均有入文華麗景公寓大廈帳戶。
（二）爭點：㈠上訴人有無與其他區分所有權人就坐落苗栗縣○○市○○
段○○○○號土地如附圖所示區塊A部分之土地 （面積16.18平方公尺），成立約定由上訴人專用之分管契約？㈡上訴人請求被上訴人應將坐落苗栗縣○○市○○段 000地
號土地如附圖所示區塊A部分之停車位（面積16.18平方公尺）返還上訴人，有無理由？㈢上訴人依民法第 179條不當得利之法律關係，請求被上訴
人應自 101年12月起至返還上開停車位之日止，按月給付上訴人2000元，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）上訴人並無與其他區分所有權人就坐落苗栗縣○○市○○段○○○○號土地如附圖所示區塊 A部分之土地（面積16.18平方公尺），成立約定由上訴人專用之分管契約，上訴人請求被上訴人應將上開區塊A部分之停車位（面積16.18平方公尺）返還上訴人，並無理由：
㈠按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公
寓大廈之共用部分由特定共有人使用，除別有規定外，固可認為共有人間已合意成立分管契約，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。反之，如建商與各承購戶未有共用部分由特定共有人使用之約定，而逕將共用部分違規加建，交由特定共有人使用時，自不得僅因承購戶買受房地未有異議，即推論默示成立分管契約（最高法院91年度台上字第2477號、105年度台上字第445號裁判參照）。是以，公寓大廈之共用部分，雖可經由建商與各承購戶約定由特定共有人使用，即以透過建商為媒介之方式，於共有人間合意成立分管契約，然亦需各承購戶向建商購屋時，對於該共用部分係由特定共有人使用乙節，有所認識，分管契約始能成立。
㈡上訴人主張其向○○公司購買系爭11號停車位，固提出文
華麗景土地買賣契約書、壹層平面圖、停車位證明書影本為憑（詳原審卷第31至51頁），然被上訴人否認上訴人之土地買賣契約書，實際上附有壹層平面圖（即上訴人所稱之停車位示意圖）及停車位證明書，辯稱各該區分所有權人之停車位證明書，應係○○公司製作後獨立發予各區分所有權人等語。上訴人自承其已無法提出土地買賣契約書、房屋買賣契約書原本（詳本審卷第79頁），本院已無法透過契約書原本之勘驗，確認其土地買賣契約書是否確附有壹層平面圖，已難單以其提出之上開影本資料，認定其主張為事實。而文華麗景公寓大廈之第 1層主要為停車空間，規劃10個室內機械式雙層停車位，標示編號 1至編號10，建物第2至6層則為10戶住宅；上訴人所指之系爭11號停車位，實係位在建物外牆旁之法定空地上，該處並無劃設停車格線，亦無標示車位編號，此有苗栗縣政府 （101）栗商建苗使字第21號使用執照、建物竣工圖、原審勘驗筆錄、現場照片、苗栗縣苗栗地政事務所107年6月26日土地複丈成果圖等在卷可佐 （詳原審卷第108、211、267至
280、293、301頁） ，並經原審調取前開使用執照申請卷宗核閱無誤。觀諸上訴人所提之壹層平面圖（詳原審卷第49頁），經與該建物之第1層竣工圖（詳原審卷第211頁）比對後，可知該壹層平面圖上之編號⑪號車位，非屬竣工圖上原印製之停車位，而是在原始圖面上另行繪製並加註編號⑪。被上訴人否認其他住戶與○○公司簽訂之土地、建物買賣契約書中，附有上訴人所提之壹層平面圖，並提出社區4B、5A住戶之房屋、土地買賣契約書原本（影本詳原審卷第213至235頁、本審卷第35至54頁），經本審當庭勘驗上開房屋、土地買賣契約書原本，其上分別有蓋印買受人黃○○、葉○○、○○公司法定代理人程李○○之印文作為騎縫章，並無拆開後再行重組之跡象，兩份土地買賣契約書均有附件一代辦貸款委託書即代刻印章授權書、預定土地買賣契約書、附件二付款明細表（黃○○該份另有合約書），但並無壹層平面圖；兩份房屋買賣契約書有附件一付款明細表（葉○○該份另有合約書），但並無附件二代辦貸款委託書及代刻印章授權書、汽車停車位證明書（詳本審卷第79頁），確實並無上訴人主張各區分所有權人之契約書內，有附壹層平面圖之事實，遑論有標註編號⑪之停車位。則該建物之使用執照及原始竣工圖中，既均顯示停車位僅有10個室內機械車位，並無系爭11號停車位之存在，上訴人復未能證明該繪製有編號⑪號停車位之壹層平面圖確實存在於其土地、房屋買賣契約書內，同時亦存在於其他區分所有權人與建商之土地、房屋買賣契約書（含附件）內，自難認其他區分所有權人向○○公司購屋之時，對系爭11號停車位之存在有所認識，而得透過與○○公司之買賣契約，就系爭11號停車位之使用與上訴人成立分管之約定。
㈢至於上訴人於本審另提出區分所有權人羅○○之文華麗景
華廈預訂單原本，主張在交給買方的預訂單中，已有附上壹層平面圖，其上並已標註系爭11號停車位（影本詳本審卷第88至90頁），惟業經被上訴人否認其真正，辯稱該預訂單所附之壹層平面圖並沒有羅○○之簽名，且該壹層平面圖只要事後加註編號⑪即可，難認當初由羅○○簽名之文華麗景華廈預訂單，確實附有該壹層平面圖，經本審當庭勘驗該預訂單原本，其第1至5頁是以粉橘色用紙單面電腦列印之書面，第 1頁有羅○○預訂文華麗景華廈的相關手寫文字記載，第 6頁所附之壹層平面圖是白色用紙，除第1頁有買方羅○○之簽名外，第 2至6頁均無羅○○之簽名，且各頁之間並無任何騎縫章 （詳本審卷第100頁背面）。從而，該壹層平面圖是否為當初羅○○簽名於文華麗景華廈預訂單時即有附上，並非無疑。另證人即○○公司會計張○○雖證稱：文華麗景華廈的資料都是由我交給承包商田○○的太太徐○○，上訴人是田○○、徐○○的女兒，我有把文華麗景華廈預訂單的空白格式交給徐○○，羅○○向○○公司預訂房屋是徐○○接洽交給我，我並沒有直接向羅○○或買方說明購屋者與停車位間的關係，本審卷第90頁背面之壹層平面圖右上角⑪是我標註上去的，代表⑪號停車位，因為和客戶交涉的都不是我，我沒有向羅○○或買方說明該⑪代表何意思，系爭11號停車位由○○公司出售給上訴人，由○○公司收取價金等語（詳本審卷第101至103頁），然縱依證人張○○的證詞，可認其交給徐○○的文華麗景華廈預訂單的空白格式，有包括標註系爭11號停車位之壹層平面圖，因證人張○○並未直接與羅○○或其他區分所有權人接洽，則實際上徐○○與羅○○或其他區分所有權人接洽時，有無附上該標註編號⑪停車位之壹層平面圖，亦無從得知。再者，證人張○○證稱：我不清楚系爭11號停車位是否屬於法定空地，也沒有跟徐○○說系爭11號停車位是法定空地，我有跟徐○○說那1個客戶需要再1個車位，可以加價購買等語（詳本審卷第103頁），顯然連證人張○○亦不知系爭 11號停車位係屬法定空地，本件亦無證據證明徐○○明知系爭11號停車位係屬法定空地，且有明確告知各個購買的區分所有權人，是以一般民眾並不嫺熟建築相關法令的情況下，縱認徐○○與各區分所有權人簽訂文華麗景華廈預訂單時，有附上標註編號⑪號停車位之壹層平面圖，亦難認定其他區分所有權人向建商購屋之時，對屬於法定空地之系爭11號停車位有所認識，且均同意就系爭11號停車位之使用與上訴人成立分管之約定。
㈣上訴人雖指稱文華麗景公寓大廈規約第2條第4項明定：「
停車空間應依下列規定：（一）停車空間之權利⒈為共用部分且有登記車位編號者，依其登記之編號；未辦理登記編號者，依起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書，為約定專用部分使用。」 （詳原審卷第111頁），依上開規約內容可知，系爭11號停車位自係約定由上訴人專用等語。惟查，觀諸前開規約第 1條明定：「本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人、無權占有人及住戶。本公寓大廈之範圍：為使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施。」、第2條第2項明定：「本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之區劃界線：詳如使用執照及其竣工圖所載之基地、建築物及附屬設施之圖說。」、第2條第3項明定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分。應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」等規定，可知該規約就文華麗景公寓大廈各個空間之使用規範，係依使用執照及其竣工圖所載之內容為準，並明定法定空地非經區分所有權人會議之決議，不得約定專用。而依文華麗景公寓大廈之使用執照及其竣工圖，所稱「停車空間」即指位於 1樓室內之10個機械式停車位，系爭11號停車位所在實係屬法定空地範圍，並非停車空間，依上開規約規定，非經區分所有權人會議之決議，不得約定專用。上訴人既未能證明該繪製有編號⑪號停車位之壹層平面圖，確實存在於其土地、房屋買賣契約書內，同時亦存在於其他區分所有權人與○○公司之土地、房屋買賣契約書（含附件）內，難認其他區分所有權人向○○公司購屋之時，對系爭11號停車位之存在有所認識，而得透過與○○公司之買賣契約，就系爭11號停車位之使用與上訴人成立分管之約定，自難以上開規約第2條第4項的抽象約定，認定系爭11號停車位因上訴人與○○公司之買賣契約，已成為約定專用之停車空間。
㈤上訴人另主張文華麗景公寓大廈於101年8月30日召開之區
分所有權人第 1次會議中，區分所有權人提出之「文華麗景公寓大廈公共設施待改善一覽表」編號15記載：「使用執照載明停車空間僅有10輛，與竣工圖有11輛明顯不符……」 （詳原審卷第149頁），顯見其他區分所有權人確實知曉有系爭11號停車位之存在。然查，前開區分所有權人會議召開之時間，顯係在各區分所有權人向○○公司買受房地之後，無法推論各區分所有權人與○○公司訂立買賣契約時，即知悉有系爭11號停車位之存在。且有關系爭11號停車位之爭議，既列入公共設施待改善之項目，並經區分所有權人決議授權管理委員會行文限期改善與追蹤管理（詳原審卷第145頁會議紀錄） ，更足見其他區分所有權人並不知○○公司擅自增設系爭11號停車位，供特定住戶專用甚明。是本件依上訴人所提證據，尚不足證明上訴人與其他區分所有權人間，就系爭11號停車位已達成分管之合意，則上訴人主張其與○○公司簽訂之買賣契約書約定系爭11號停車位由其專用，被上訴人即應受該分管契約之拘束，自非可採。
㈥兩造間既無成立系爭11號停車位的分管契約，上訴人依分
管契約請求被上訴人應將坐落苗栗縣○○市○○段 000地號土地如附圖所示編號A之停車位（面積16.18平方公尺）返還上訴人，即無理由。
（二）上訴人依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人應自101年12月起至返還上開停車位之日止，按月給付上訴人2000元，並無理由：
按公寓大廈管理委員會依法定職務就該大廈區分所有權人共有之共同使用部分加以利用，並非侵害在權益內容應歸屬他人之權利，且具有利用之正當性，即非無法律上之原因受利益，自不構成不當得利 （最高法院105年度台上字第1733號判決參照）。被上訴人固不否認於 102年9月1日至107年8月31日期間，有將系爭11號停車位出租收取租金之事實 （詳原審卷第351頁），惟文華麗景公寓大廈之區分所有權人間，並無系爭11號停車位由上訴人專用之分管合意，業如前述；而公寓大廈共用部分之管理，得由管理委員會為之，此觀公寓大廈管理條例第10條第 2項前段規定即明；且被上訴人出租系爭11號停車位，係經102年8月16日區分所有權人會議決議通過，收取之租金亦存入文華麗景公寓大廈之公基金內，有被上訴人所提之會議紀錄、財務收支報表及存摺影本等在卷可憑（詳原審卷第353至373頁），堪認被上訴人係按區分所有權人會議之決議，依法定職務就共用部分加以利用管理，非無法律上之原因受利益，自不構成不當得利，上訴人亦非不當得利的請求權人。從而，上訴人依民法第 179條規定，請求被上訴人自101年12月起至返還上開停車位之日止， 按月給付上訴人2000元相當於租金之不當得利，亦屬無據。
六、綜上所述，上訴人依分管契約之約定，請求被上訴人返還系爭11號停車位，暨依民法第179條規定，請求被上訴人自101年12月起至返還上開停車位之日止，按月給付上訴人2000元相當於租金之不當得利，為無理由，應予駁回。原審就此為上訴人敗訴之判決，經核洵無違誤。上訴意旨，指摘原判決不當，請求廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌於判決結果不生影響，不予論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 4 日
民事第一庭 審判長法 官 陳賢慧
法 官 王重吉法 官 陳得利正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 廖婉菁中 華 民 國 108 年 9 月 9 日