臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第30號上 訴 人 張百合訴訟代理人 王叔榮律師被上訴人 祭祀公業許師錫法定代理人 許金鈴訴訟代理人 陳怡成律師複 代理人 周家年律師
張雅姿上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國107年11月6日臺灣彰化地方法院107年度訴字第203號第一審判決提起上訴，本院於108年6月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落彰化縣○○市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人所有，坐落系爭土地上門牌號碼彰化縣○○市○○路○○○號未保存登記建物（系爭建物）則為上訴人與他人共有，兩造就系爭建物占用土地部分有不定期租賃關係，自民國87年起之年租金均為新臺幣（下同）95,000元，已逾20年未調整。因系爭土地所在近年迅速發展為員林市精華區，附近商業活動繁榮，且上訴人將系爭建物一樓出租他人開店收取租金，前經被上訴人於103年10月9日函請上訴人調整租金未果，為此依民法第442條前段、第227條之2第1項規定訴請調整租金等語。並聲明：上訴人承租被上訴人所有系爭土地之年租金，應自107年1月起至終止占用之日止，調整為依上訴人所有系爭建物占用面積76.86平方公尺，按土地每年度申報地價年息10%計算之金額（原審判決上訴人承租被上訴人所有系爭土地之年租金，應自107年1月1日起至終止租約之日止，調整為系爭建物占用土地面積76.86平方公尺按土地每年度申報地價年息7%計算之金額，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴；被上訴人對其敗訴部分未聲明不服，則該部分已告確定）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：被上訴人起訴時，系爭土地107年1月之申報地價為每平方公尺25,903.2元，嗣調高為38,854.8元，被上訴人每年因此多繳付之地價稅僅14,932元，然其依法定租金上限（申報地價年息10％）計算調整租金，起訴時請求年租金為199,092元，地價調高後增為298,638元，對照前述地價稅額，因申報地價變動致被上訴人每年增加租金收益，顯不合理。又系爭土地86年8月申報地價為32,050元，之後陸續調降或微昇，自89年7月至107年1月間均未逾26,568元，被上訴人依公告地價120％為系爭土地之申報地價，亦屬權利濫用。另兩造於87年間因申報地價上漲即調整年租金為95,000元，已考量市場、車站等等因素，期間縱有調降申報地價情事，上訴人並未請求降低租金。此外，系爭土地所在街道商業活動沒落，街上店面乏人問津，空置或招租者比比皆是，倘按被上訴人請求調整租金，無異將房租全數給付被上訴人，故被上訴人請求調漲租金顯無理由云云，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
三、本院之判斷：被上訴人主張系爭土地屬其所有，上訴人與他人共有之系爭建物占用系爭土地面積76.86平方公尺，兩造就系爭建物占用系爭土地部分有不定期租賃關係，自87年起之年租金均為95,000元，被上訴人曾於103年10月9日發函請求上訴人調整租金未果；又上訴人與其他共有人將系爭建物一樓出租第三人供開設壽司店營業使用，租期自106年8月15日至108年8月14日，每月租金25,000元，系爭建物之二、三樓則為上訴人自用等情，業據提出土地登記謄本、面積計算成果圖、土地租金收據、郵政匯票、存證信函、勘驗筆錄、公證書及房屋租賃契約書等（原審卷3、4至11、13至18、41至43頁）為證，上訴人就此並無爭執，自堪信為實在。茲本件所應審究者，為：被上訴人得否請求調整租金？如應准許，應如何調整租金額？以下分述之：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。最高法院著有26年滬上字第4號判例可資參酌。復按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項亦定有明文。又依平均地權條例第46條規定，直轄市或縣（市）政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，以作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考，並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。是土地公告現值為政府機關依據歷年土地價格漲跌情形所估定，堪能反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，故土地公告現值自足為土地價值增減之判斷及調整租金之參考性指標。查系爭土地之公告現值於87年7月為116,244元，嗣逐年調降，至92年1月降為75,762元後，自93年起開始逐年攀升，至106年1月為95,669元，有系爭土地公告現值及公告地價表可稽（原審卷78、79頁），參酌系爭建物一樓部分於106年8月15日出租供壽司店營業使用，租期2年，每月租金25,000元，衡諸一般餐飲店鋪首要選擇繁榮位置或人潮往來頻繁處所，系爭土地既供開設餐飲店鋪營商牟利，足見系爭土地之價值確有昇高，則被上訴人請求調整租金，自屬有據。上訴人雖辯稱系爭土地105年1月之公告地價為每平方公尺32,105元，107年1月已調增為每平方公尺32,379元，被上訴人於107年1月間起訴時，系爭土地當期申報地價為每平方公尺25,903.20元，僅為公告地價每平方公尺32,379元之80%，詎料被上訴人於原審合意停止訴訟期間，將系爭土地之申報地價改按公告地價120%申報，以致系爭土地之申報地價提高為38,854.80元。而申報地價僅係供政府核課地價稅之依據，一般土地所有權人類皆未於公告期間申報地價，而逕以公告地價80%為其申報地價，殊無申請改按公告地價120%為其申報地價，以致平白多繳地價稅之理。被上訴人違背常理，主動向主管機關聲請提高系爭土地107年之申報地價，自係意圖提高系爭土地之租金收益，加重上訴人之租金負擔。參照民法第101條第2項規定「因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就。」，被上訴人申請調高之申報地價，即不得作為系爭租金計算之基礎，且對照上訴人自89年起18年間未因申報地價調降而請求被上訴人調降租金，被上訴人所為顯以損害他人為主要目的，亦不符誠信原則云云。然查權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。最高法院著有71年台上字第737號判例意旨可參。又平均地權條例第16條規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價120%時，以公告地價120%為其申報地價。被上訴人於起訴後按系爭土地公告地價之120%為其申報地價，本屬依據法律規定所為正當權利之行使，難認屬不當行為。且土地所有權人是否按公告地價於法定20%之上下限度內申報地價，完全依其意願決定，與條件乃係將來成否客觀上不確定之事實，顯然有別，上訴人辯稱被上訴人以不當行為促其條件成就云云，自無可採。又縱令被上訴人上開申報地價之目的在於提高調整租金額度之上限（城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價額年息10%為限，另詳後述），然土地出租人於法令限制內尋求較高之土地租金收益，本為自由主義市場經濟法制所許，難認有何不當，況調整租金之訴為形成訴訟之性質，兩造間就系爭土地之租金於形成判決確定始生變更之效果，而申報地價僅為調整租金之參考指標之一，尚須兼衡土地經濟狀況、繁榮程度及鄰地租金之比較等情形，綜合判斷，要難以被上訴人於起訴後按系爭土地公告地價之120%為其申報地價，即認有權利濫用情事。另系爭土地租金雖逾20年未調整，然被上訴人此前既未承諾或表示不調整系爭土地之租金，則被上訴人訴請調整租金，亦難認有違反誠實及信用方法，上訴人就此所為抗辯，均無可取。
（二）按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價，而法定地價，依土地法第148條、第158條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價，是土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準（最高法院93年台上字第2446號判決意旨參照）。查系爭土地坐落彰化縣○○市○○路與○○街口約10公尺，距○○市第一市場約80公尺、火車站約450公尺，面臨○○市○○路，交通便利且生活機能良好，所在位置附近週邊多為透天厝房屋，並為商業活動密集使用等情，有原審勘驗筆錄、Google地圖、系爭土地估價報告（含位置圖、街景照片）（原審卷52、65頁、104頁反面、105頁反面、）可稽。又系爭土地86年8月間申報地價為32,050元，嗣逐年微幅升降，至105年1月為25,911元，迄107年1月則為38,854.8元，有土地登記謄本、公告土地現值及公告地價查詢可稽（原審卷34、78、79頁），再參酌系爭建物一樓於106年8月15日出租壽司店營業使用，每月租金25,000元，另系爭建物二、三樓則由上訴人自行使用等情，本院認系爭土地租金之調整，以系爭建物占用系爭土地之面積（76.86平方公尺），按當年度申報地價之年息7%作為計算基準，尚屬妥適。上訴人雖辯稱人系爭土地之申報地價於87年達每平方公尺32,050元時，每年租金為95,000元，租金率相當於系爭土地申報地價總額之3.86%｛計算式：95,000÷（32,050×76.86）＝0.03856｝；而系爭土地於107年起訴時原申報地價降為每平方公尺25,903.20元，租金率反提升為4.77%｛95,000÷（25,903.20×76.86）＝0.04771｝，107年原申報地價調降係因公告地價調降始然；而公告地價調降，則係出於員林鎮、乃至彰化縣之整體工商業景氣萎縮所致云云。然上訴人已自承系爭土地107年公告地價為每平方公尺32,379元，因被上訴人未於公告期間申報地價，以公告地價80%即每平方公尺25,903.20元為其申報地價，嗣經被上訴人依法申報地價，當期公告地價即變更為每平方公尺38,854 .8元，並有系爭土地登記謄本及公告地價表可佐（原審卷3、34、62頁），足見上訴人辯稱系爭土地於107年起訴時原申報地價降為每平方公尺25,903.20元，系爭土地公告地價調降，係出於員林鎮乃至彰化縣之整體工商業景氣萎縮所致云云，均難認實在，其據此計算系爭土地於107年起訴時租金率反提升為4.77%，亦無可採。上訴人又辯稱系爭土地申報地價高於臺中火車站前後地段、台中市○○路精華地段之公告地價，顯違常理，不應據為調整租金之計算標準云云，雖據提出上開地段107年1月、108年1月之公告地價查詢資料佐證（本院卷40至42頁）。惟土地公告地價係由各該直轄市或縣（市）主管機辦理，此觀平均地權條例第13條、第15條規定自明，系爭土地與臺中火車站前後地段、台中市○○路○○段土地之公告地價既分屬不同地方主管機關辦理，且僅依上訴人所提出上開公告地價查詢資料，尚無從認定該等地段土地之經濟價值高於系爭土地。此外，系爭土地107年1月公告地價為每平方公尺32 ,379元，申報地價為每平方公尺38,854.8元，為公告地價之120%，按系爭土地每年度申報地價年息7%計算之租金，相當於按系爭土地每年度公告地價8.4%（計算式：120%×7%＝8.4%）計算之金額，二者差額僅1.4%，可見被上訴人調高申報地價，對系爭土地租金之實際影響仍有限。又依系爭土地107年1月申報地價計算系爭土地年租金為209,04 7元（計算式：38,854.8元/平方公尺×76.86平方公尺×7 %＝209,047元，角不計入），而上訴人僅將系爭建物一樓出租，每年可獲得租金30萬元（計算式：25,000元/月×12月＝300,000元），則在租金調整後，上訴人以出租系爭建物一樓所得租金，負擔向被上訴人承租系爭土地之租金，猶剩餘90,953元，且上訴人尚有系爭建物二、三樓可自用，準此以觀，依系爭建物占用系爭土地之面積，按當年度申報地價之年息7%作為調整租金之計算基準，並無比例失衡之情形，上訴人所辯尚非可採。
（三）末按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。最高法院著有48年台上字第521號判例意旨可參。被上訴人前於103年10月9日即以存證信函向上訴人為調整租金之意思表示，前已敘明，則被上訴人請求自107年1月起調整系爭土地租金，尚無不合，應予准許。
四、綜上所述，上訴人依據民法第442條前段、第227條之2第1項規定，請求將系爭土地年租金自107年1月1日起之年租金，按系爭土地每年度申報地價年息7%調整計算，為有理由，應予准許。原審於此範圍內為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 7 月 10 日
民事第三庭 審判長法 官 張浴美
法 官 楊國精法 官 杭起鶴以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 詹錫朋中 華 民 國 108 年 7 月 11 日