臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第408號上 訴 人 李麗珍被 上 訴人 陳威羽上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國108年6月12日臺灣臺中地方法院108年度中訴字第6號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於民國108年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：上訴人【即原審反訴原告】於原審提起反訴原聲明求為：被上訴人【即原審反訴被告，被上訴人於原審所提起之本訴部分，業經被上訴人於原審具狀撤回（見原審卷第95頁）】應給付上訴人新臺幣（下同）97萬1,000元之判決，經原審判決其敗訴後，上訴人不服，提起本件上訴，並於上訴第二審程序，陳明追加請求被上訴人應加給自民國105年7月1日起算之法定遲延利息，而變更其聲明求為：被上訴人應給付上訴人97萬1,000元，及自105年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（下稱系爭97萬1,000元本息）之判決（見本院卷第57、58頁），核屬「擴張其應受判決事項之聲明」，並為被上訴人所同意（見本院卷第57頁），揆之民事訴訟法第446條第1項前段規定，自為法之所許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
（一）上訴人自103年5、6月間開始承租坐落臺中市○○路○段○○○號巷內第2間寺內家房屋（下稱系爭房屋），當時出租人並非被上訴人，嗣於107年9月1日始與被上訴人就系爭房屋訂立租賃契約（下稱租約），約定每月租金1萬8,000元，保證金（即押租金）1萬8,000元。惟被上訴人出租系爭房屋時，並未告知上訴人該房屋為違章建物，形同詐騙上訴人出錢裝潢該房屋。被上訴人將屬違章建築之系爭房屋出租予上訴人，違法取得如附表編號1、2所示之租金及保證金，致上訴人受損害，自應予以返還或賠償。
（二）又系爭房屋租期屆滿後，上訴人支出相關拆遷費用，且被上訴人原同意上訴人使用系爭房屋旁空地，搭蓋倉庫置放如冰箱、廚櫃及瓦斯筒等物具，原擬簽約供上訴人使用，惟被上訴人嗣後竟然反悔，要求上訴人全部拆除，致上訴人支出如附表編號3至7所示各項費用，而受有損害。
（三）綜上，系爭房屋既為違章建物，則被上訴人依法即不得將之出租予上訴人，而不法獲取金錢及利益，並致上訴人受有如附表所示各項金錢損失。爰依不當得利及侵權行為法律關係，請求被上訴人返還不當得利或賠償上訴人所受損害97萬1,000元。因求為命：被上訴人應給付系爭97萬1,000元本息之判決。
二、被上訴人則以：
（一）系爭房屋雖為未辦保存登記建物（或稱違章建物），然並非不得為租賃標的，且上訴人於簽約及遷入系爭房屋時，早已知悉系爭房屋為未辦保存登記建物，上訴人於系爭租約租期屆滿後，再訴請被上訴人全數返還租賃期間所支付之租金，顯為取得免費使用系爭房屋之利益。上訴人既與被上訴人訂立系爭租約，並於租賃期間內持續使用系爭房屋，本即應依約支付租金；且被上訴人亦無超收租金，有何退還租金之理。足見被上訴人實無上訴人所謂之不當得利情事。況系爭租約之租賃期間僅半年，乃上訴人竟請求被上訴人返還超過6個月期間之租金，更屬無據。
（二）又系爭租約之租期屆滿後，上訴人理應將系爭房屋回復原狀，並遷讓返還被上訴人，實無發生上訴人所指損害之事。且上訴人於租期屆至後，遲至108年4月17日才將系爭房屋鑰匙交予被上訴人，則扣抵上訴人遲延搬遷系爭房屋所應給付之相當於租金之不當得利及積欠未繳之電費後，已無保證金餘額可返還予上訴人。
（三）上訴人以系爭房屋為違章建築為由，請求被上訴人給付系爭97萬1,000元本息。然上訴人於租賃系爭房屋期間有「占有、使用、經營與獲得營業利益」等情皆屬事實，是上訴人無端起訴，並無理由。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴。兩造之聲明為：
（一）上訴人之上訴聲明：①原判決廢棄。②被上訴人應給付上訴人97萬1,000元。③被上訴人應就前項給付加給自105年7月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
（二）被上訴人之答辯聲明：駁回上訴。
四、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下：
（一）兩造不爭執之事項：
（1）兩造曾就系爭房屋成立租賃契約，租賃期間自107年9月1日起至108年2月28日止，每月租金為1萬8,000元，保證金（即押租金）1萬8,000元。
（2）兩造於系爭租約租期屆至後未再續訂租賃契約，上訴人並於108年4月17日將系爭房屋鑰匙交還被上訴人。
（3）系爭房屋係屬違章建築。
（二）兩造爭執之事項：上訴人依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被上訴人給付系爭97萬1,000元本息，是否有理由？
五、本院之判斷：
（一）查系爭房屋為未辦保存登記之違章建物，上訴人向被上訴人承租該房屋，供經營餐廳使用，雙方並訂立房屋租賃契約書，約定租賃期間自107年9月1日起至108年2月28日止，每月租金1萬8,000元，保證金（即押租金）1萬8,000元。嗣租期屆滿後，雙方未再續訂租約，上訴人並於108年4月17日將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，且已將該屋遷讓返還被上訴人等情，已為兩造所不爭，並有房屋租賃契約書、點交收據、系爭房屋照片及臺中市政府都市發展局108年6月21日中市都違字第1080104037號函（下稱系爭都發局函）附卷可稽（見原審卷第19-29、97、125-141頁，本院卷第11頁），堪信為真實。
（二）上訴人固主張系爭房屋為違章建築，應不得出租，被上訴人違法將該房屋出租予伊，不法取得租金及保證金等金錢利益，並致伊於租期屆滿後支出相關拆遷費用，因而受有如附表所示之損害，被上訴人應給付伊97萬1,000元云云。然被上訴人否認其事，並拒絕給付。按主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的。復按，侵權行為所發生之損害賠償請求權，以有故意或過失不法侵害他人權利為其成立要件；又以侵權行為為原因，請求回復原狀或賠償損害者，應就其權利被侵害之事實負立證之責。經查：
（1）上訴人請求返還附表編號1所示租金部分：⒈ 房屋租賃契約為債權契約，出租人不以房屋所有權人為限
，且租賃標的房屋亦未侷限於須屬已辦保存登記之建物始可，縱為未辦保存登記之違章建築，祇須租賃契約雙方當事人對於租金及標的物等必要之點意思表示相合致，其租賃契約即可謂已合法成立生效。查本件上訴人向被上訴人承租系爭房屋之目的，係作為經營餐廳之用，且被上訴人亦已依系爭租約之約定，將上訴人所承租之系爭房屋交付上訴人使用及收益，此稽諸上訴人於本院審理時亦已自承：系爭房屋於租賃期間確由其作為經營餐廳使用，並對外營業（店名為寺內家）等語，並有照片在卷可參（見本院卷第56、125-133頁）。足徵被上訴人確已將合於系爭租約所約定使用、收益之租賃物（即系爭房屋）交付上訴人，且於兩造租賃關係存續中亦已依約保持其合於約定使用、收益之狀態，使上訴人得以利用系爭房屋對外經營餐廳營利，則上訴人即應依系爭租約之約定，按月給付使用系爭房屋之對價即租金予被上訴人，此係上訴人履行其契約上之義務，自非無法律上原因。是被上訴人因此於系爭租約之租賃期間（即自107年9月1日起至108年2月28日止）所受租金之利益，自難謂不當得利，且亦無何侵權行為可言。
⒉ 上訴人固謂伊當初承租系爭房屋時，並不知該屋係未辦保
存登記之違章建物，被上訴人亦未告知，形同詐騙伊出錢裝潢，而違法獲取利益云云。惟按，主張被詐欺而為意思表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。查系爭房屋為一簡易搭造之鐵皮屋，且係搭設於緊鄰大樓側面供民眾往來通行之巷道上，此觀卷存系爭房屋外觀照片即明（見原審卷第43-45、131、139頁）。則自系爭房屋所坐落之位置及該屋客觀外在情狀而論，應極易使人覺察系爭房屋應屬違章建物。上訴人指稱伊於承租系爭房屋時，並不知系爭房屋為違建，被上訴人形同詐騙云云，是否屬實，即有疑問。更何況，上訴人向被上訴人租賃房屋，雙方所訂立之系爭租約第1條僅記載：「房屋所在地及使用範圍地面面積6坪台中市○區○○路0段000號巷內第2間寺內家」（見原審卷第19頁），並未約定租賃標的之系爭房屋須為已辦理第一次所有權登記（即俗稱之保存登記）之合法建物，始符合系爭租約目的。則於此情形，被上訴人依約只須交付得使上訴人為有效用益之系爭房屋即可，上訴人於締約時究竟是否知悉系爭房屋為違章建築，或被上訴人實際上有無告知，殊非所問，上訴人自不得執此遽謂其給付租賃期間之租金及保證金，係無法律上之原因或遭被上訴人侵權所致。至上訴人所主張如附表編號1所示租金其中關於106年2月28日至107年8月31日之租金部分，因非屬系爭租約之租期範圍內所繳納之租金，本即與被上訴人無涉，是上訴人請求被上訴人返還此部分租金，顯然亦於法無據。從而，上訴人依不當得利及侵權行為法律關係，請求被上訴人給付如附表編號1所示租金額共計43萬2,000元，並無理由，不應准許。
（2）上訴人請求返還附表編號2所示押金部分：⒈ 按房屋租賃所稱之押租金（亦稱押金或保證金），其目的
係在擔保承租人租賃債務之履行，即擔保租金之支付、損害之賠償及租賃物之返還等義務，故在租賃關係終了，承租人返還租賃物時，若無何租賃上債務之不履行，始得請求出租人返還押租金。查系爭租約第4條第5款約明，上訴人於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還被上訴人；且民法第455條前段亦明定：「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」。兩造間之租賃關係既已於108年2月28日因租期屆滿而消滅，則上訴人依法自負有遷讓返還系爭房屋予被上訴人之義務。惟因被上訴人遲至108年4月17日始將系爭房屋鑰匙交還被上訴人，已如前述，並有點交收據存卷可查（見原審卷第97頁）。足見上訴人於租期屆滿後，確有遲延未依約返還系爭房屋情事，則上訴人於租賃關係消滅後仍繼續占有系爭房屋，自受有相當於租金之不當得利，並因而使被上訴人受有相當於租金額之損害，是被上訴人依法自得請求上訴人返還其所受之利益或令其負賠償之責。
⒉ 上訴人固指稱：伊雖於108年4月17日始交還系爭房屋鑰匙
，然早於108年3月底即將系爭房屋清空云云（見本院卷第55頁）。惟即使認上訴人已於108年3月底將系爭房屋騰空，然上訴人既直至108年4月17日始將該房屋鑰匙交還被上訴人，仍應認上訴人係遲至交還鑰匙之日始依約履行返還房屋之義務。是上訴人所稱上情，尚難執為有利於上訴人之認定。從而，計算至108年4月17日上訴人履行還屋義務之日止，被上訴人因上訴人遲延還屋而得請求上訴人返還相當於租金之不當得利金額計為2萬8,200元（計算式：18,000×1又17∕30＝28,200）。是以之與本件押租金1萬8,000元相扣抵後，已無押租金餘額可供上訴人請求返還。
故上訴人依據不當得利及侵權行為法律關係，請求被上訴人返還前所給付之保證金（即押租金）1萬8,000元，自亦無可採。
（3）上訴人請求返還附表編號3至7所示拆遷費用及遣散廚師薪資費用部分：
⒈ 上訴人固另主張：系爭房屋為違建物，被上訴人不應將之
出租，致伊於租期屆滿後，支出相關拆遷費用，且被上訴人原同意上訴人使用系爭房屋旁空地，搭蓋倉庫置放物品，惟嗣後復反悔要求伊全部拆除，致伊支出如附表編號3至7所示各項費用，而受有損害云云。然已為被上訴人所否認。查上訴人指稱其於租期屆滿後，有支出如附表編號3至6所示各項拆遷費用，雖據其提出108年3月27日冷氣拆裝費1,500元收據、108年3月27日拆遷工程費3萬1,000元之收據、106年12月27日鐵皮屋費用5萬5,000元收據、103年7月5日水電燈具費用136,000元收據、103年7月28日室內裝修費用470,000元收據各1紙為證（見原審卷第115-123頁）。然經核該等費用收據所載各項費用支出，與上訴人之前開主張已有所不符，故上訴人是否確有因遷讓返還系爭房屋而支出前開各項費用或受有該等損害，已有可疑。
⒉ 縱令上訴人主張其有支出該等費用一情，並非虛妄，惟觀
諸系爭租約第4條第4款、第5款前段已分別約明：「房屋有改裝設施之必要，乙方（即上訴人，下同）取得甲方（即被上訴人，下同）之同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築。乙方於交還房屋時，並應負責回復原狀」、「除甲方同意繼續出租外，乙方於租賃期滿即日將房屋以誠意照原狀遷還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利向甲方請求遷移費或任何費用」。玆兩造間之租賃關係既已於108年2月28日租期屆滿而消滅，則上訴人依約自負有將系爭房屋回復原狀及將屋遷讓交還被上訴人之義務。是以上訴人為履行系爭租約所約定上開回復原狀及交還房屋義務，致而支出相關拆遷費用，顯屬上訴人履行契約義務之結果，自難謂被上訴人有何不當得利或侵權行為之可言。
⒊ 再者，上訴人雖曾經被上訴人同意，而於系爭房屋旁空地
搭蓋倉庫放置物品使用。然被上訴人已於本院審理時陳明該部分僅係借上訴人使用等情在卷（見本院卷第70頁），是被上訴人於系爭租約之租期屆至後，除請求上訴人返還系爭房屋外，一併終止上開使用借貸關係，請求上訴人拆除地上物，自亦為法之所許。是上訴人即使因此致須支出相關拆遷地上物之費用，亦係上訴人履行回復原狀返還前開借用空地義務之結果，自亦難謂被上訴人有何不當得利或侵權行為之可言。
⒋ 又系爭租約既已約定租賃期間僅至108年2月28日止，則上
訴人應知租期屆至後，倘雙方未能再續訂租約，則上訴人勢須自系爭房屋遷出，另行尋覓適當之租賃標的房屋以供其經營餐廳之用，則屆時其原僱用之廚師及員工應如何處理安置，自應由其自己及早規劃安排。職是，上訴人即使因租期屆滿負有交還房屋義務，致而遣散其原僱用之廚師，而有支出如附表編號7所示費用7萬8,000元，亦與被上訴人無涉，自無從請求被上訴人返還或賠償之餘地。從而，上訴人依據不當得利及侵權行為法律關係，請求被上訴人返還或賠償如附表編號3至7所示各項費用金額，於法亦難謂有據，不應准許。
六、綜上所述，上訴人主張被上訴人違法將屬違章建築之系爭房屋出租予伊，不法獲取金錢及利益，並致其支出如附表所示各該款項費用，而受有損害，構成不當得利及侵權行為等情，既難採信。被上訴人所辯，尚屬可採。從而，上訴人依據不當得利及侵權行為法律關係，請求被上訴人給付97萬1,000元，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於本院第二審程序追加請求被上訴人應就上開金額加給自105年7月1日起算之法定遲延利息部分，亦無理由，應併予駁回此部分追加之訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
民事第四庭 審判長法 官 張 瑞 蘭
法 官 呂 麗 玉法 官 吳 美 蒼正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳 三 軫中 華 民 國 108 年 10 月 4 日附表：
┌──┬─────────┬───────┬─────┐│編號│ 項目 │日期 │金額（新臺││ │ │ │幣） │├──┼─────────┼───────┼─────┤│ 1 │租金 │106年2月28日 │432,000元 ││ │ │至108年2月28日│ │├──┼─────────┼───────┼─────┤│ 2 │押金 │ │18,000元 │├──┼─────────┼───────┼─────┤│ 3 │室外拆除費 │108年2月24日 │52,000元 ││ │ │至108年2月27日│ │├──┼─────────┼───────┼─────┤│ 4 │室外移物費 │108年2月24日 │3,000元 ││ │ │至108年2月27日│ │├──┼─────────┼───────┼─────┤│ 5 │室內裝潢拆除損失費│108年2月24日 │380,000元 ││ │ │至108年2月28日│ │├──┼─────────┼───────┼─────┤│ 6 │全部遷出費 │108年2月24日 │10,000元 ││ │ │至108年2月28日│ │├──┼─────────┼───────┼─────┤│ 7 │遣散廚師薪資費用之│108年3月28日至│78,000元 ││ │損失 │108年6月28日 │ │├──┼─────────┴───────┴─────┤│合計│973,000元（上訴人於本件訴訟請求971,000元） │└──┴───────────────────────┘