臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第42號上 訴 人 陳明豐（即蔡憲忠之承當訴訟人）訴訟代理人 尤雯雯律師複 代理人 張仕享律師被 上訴人 園林國寶第二期管理委員會法定代理人 陳彥辰訴訟代理人 楊錫楨律師複 代理人 呂家瑤律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於民國107年11月21日臺灣彰化地方法院106年度訴字第794號第一審判決提起上訴，本院於民國108年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1項、第2項定有明文。查坐落彰化縣○○市○○段○○○○○號土地（重測前為○○○OO地號，下稱系爭土地）原共有人即上訴人蔡憲忠，於本院審理時之民國108年2月22日，將其所有系爭土地應有部分100分之42移轉登記予陳明豐，有土地登記第一類謄本在卷可證，陳明豐於108年5月2日具狀聲請承當訴訟（見本院卷第76、73頁），並經兩造同意（見本院卷第83、87頁），依上開規定，自應准許。
貳、實體部分：
(壹)本訴部分：上訴人主張：伊為系爭土地之共有人，應有部分為100分之4
2，惟被上訴人未經同意，逕自於原審判決附圖一（即彰化縣員林地政事務所106年12月28日員土測字2631、2632號土地複丈成果圖，下稱附圖一）所示編號B部分（面積46.28㎡）設置警衛室，並於編號A及A1之間設置○○○○第二期社區（下稱系爭社區）之大門（編號B、A及A1下稱系爭地上物）。系爭土地遭無權占用，爰依民法第767條第1項、第821條規定提起本訴，請求被上訴人將系爭地上物拆除，並將系爭土地返還予伊及其他共有人全體，為此聲明：㈠被上訴人應將系爭土地其上之系爭地上物拆除，並將該土地返還上訴人及其他共有人全體。㈡願供擔保，請准宣告假執行。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將系爭土地其上之系爭地上物拆除，並將該土地返還上訴人及其他共有人全體。
被上訴人則以：訴外人0000000即系爭土地前共有人
曾於95年9月18日、96年7月3日出具土地使用權同意書，同意社區住戶可永久使用坐落系爭土地上之社區管理室、垃圾○○○區○○○道路（下稱系爭同意書）。上開設施由被上訴人管理及住戶占有，因占有具有事實上支配標的物之外觀，自足以表彰占有本權。雖系爭同意書僅具有債權契約性質，但因其目的隱含使被上訴人管理及住戶繼續占有系爭土地，並由黃明堆及黃瓊玉依約交付使用，縱未經以登記為公示方法，但因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，應認具有公示性質，且可推知上訴人之前手蔡憲忠在知悉之情況下，猶受讓系爭土地之持分，參照司法院大法官會議釋字第349號解釋及民法第184條所揭櫫之誠信原則，上訴人應受土地使用同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益。被上訴人並非無權占有系爭土地，上訴人之請求為無理由等語置辯，答辯聲明求為判決：上訴駁回。
(貳)反訴部分：被上訴人反訴主張：系爭土地上之系爭地上物均係建商幸甫
開發實業有限公司（下稱幸甫公司）出資興建。系爭土地前共有人○○○為幸甫公司之負責人，另共有人○○○為參與合建之地主，二人出具系爭同意書，同意無償提供系爭土地予系爭社區住戶永久通行及使用，並承諾將來如將土地移轉予第三人時，願負責將系爭同意書所載事項充分告知該第三人。0000000依約將系爭土地交付系爭社區住戶占有使用，該占有具有事實支配標的物之外觀，具有公示性質。蔡憲忠前為系爭土地抵押權人，設定3千萬元抵押權，嗣又受讓系爭土地所有權，其必有前往現場，以確認系爭土地之價值，此乃事理之常且符合經驗法則。參照司法院大法官會議釋字第349號解釋及民法第184條所揭櫫之誠信原則，蔡憲忠亦應受系爭同意書之拘束，於兩造間發生使用借貸之效力。惟蔡憲忠在系爭土地上如原審判決附圖二（即彰化縣員林地政事務所107年8月28日員土測字1557號土地複丈成果圖，下稱附圖二）所示編號E1之位置設置圍籬，阻礙社區住戶車輛之進出，伊自有民事訴訟法第247條第1項確認訴訟之法律上利益，並依使用借貸法律關係，提起本件反訴，反訴聲明求為判決：㈠確認被上訴人對於上訴人共有坐落系爭土地上如附圖一所示編號A部分面積46.07平方公尺及編號A1部分面積65.93平方公尺範圍之紅磚道路，暨編號B部分面積46.28平方公尺之土地有使用權存在。㈡上訴人應容忍被上訴人將設置在前項土地上如附圖二所示編號E1部分面積0.08平方公尺之圍籬拆除。㈢上訴人應容忍被上訴人使用上開附圖一所示A、A1部分範圍之紅磚道路，並不得有任何設置障礙物或妨礙使用之行為。上訴答辯聲明求為判決：上訴人之反訴上訴駁回。
上訴人則以：系爭同意書為上訴人單方面提出，其於105年1
1月24日買受系爭土地應有部分時，根本無從得知上訴人與0000000之內部關係，故否認系爭同意書之真正。退步言之，縱認系爭同意書為真正，惟其取得系爭土地應有部分時，並不知悉系爭土地上存有系爭地上物，縱知悉，亦無從逕予推認其明知有系爭同意書存在，並為妨害被上訴人之占有使用權利而故意取得系爭土地所有權。從而，依債之相對性原則，其不受系爭同意書內容拘束等語置辯，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡前開廢棄部分被上訴人於原審之反訴駁回。
參、得心證之理由：
(壹)本訴部分：經查，上訴人主張系爭土地原為蔡憲忠所有，應有部分為
100分之42，原審判決附圖一所示之警衛室、大門係被上訴人占用供社區作為警衛室、大門之用等情，提出土地登記謄本（原審卷第26頁），及經原審承審法官會同彰化縣員林鎮地政事務所測量員到場勘測，製有勘驗筆錄（原審卷第108頁）及附圖一之複丈成果圖附卷可參，可信為真。
次查，○○○區○○道路，經由系爭土地即附圖一所示A、A
1部分範圍之紅磚道路出入，編號A、A1之間設有社區大門，編號B為社區警衛室（即系爭地上物），除為兩造所不爭執外（見本院卷第37頁正反面），並經原審承審法官到場勘驗無誤，堪信為真。而系爭土地原為參與合建之地主○○○以及系爭社區建商幸甫公司之負責人○○○所共有，此有地籍異動索引、土地所有權狀以及土地謄本在卷可稽（見原審卷第184、26、147頁）。系爭地上物為幸甫公司所蓋，被上訴人成立後即交由其管理，渠二人於系爭社區交屋時，出具系爭同意書，同意社區住戶在系爭同意書所附簡圖上斜線部分（即管理室、垃圾屋、大門及紅磚道路），得永久使用系爭土地，此業據被上訴人提出土地使用權同意書為證（見原審卷第95至98頁），並經證人即幸甫公司實際負責人○○○到庭結證屬實（見原審卷第229頁）。足認系爭土地原所有權人0000000業已出具系爭同意書，無償同意系爭地上物得有權占有使用系爭土地，是被上訴人辯稱係基於使用借貸關係占有系爭土地，堪信屬實。
上訴人固主張本件乃訴外人○○○與訴外人○○○成立一消
費借貸關係，0000000成立另一消費借貸關係，蔡憲忠屬「金主」角色，評估系爭土地現況為何及系爭土地有無該價值，乃○○○在意之點，而非蔡憲忠，未至現場查看符合社會上放款獲利習慣，故蔡憲忠不知系爭土地現場情形符合社會常情，其毋庸受該使用借貸契約拘束等語，惟查，證人即幸甫公司實際負責人○○○於原審到庭證稱：當初跟○○○借新臺幣（下同）2500萬元是先設定另一塊中東段757地號土地抵押，嗣銀行要求塗銷才改為設定系爭土地抵押，設定給00000000是他們決定的...，當初第一次跟陳俊傑接洽的時候，就有跟他提到系爭土地提供給住戶通行使用，他也知道土地上有這條道路在進出○○○○應該是有看過系爭土地，跟○○○借錢的時候園林國寶已經蓋好了，警衛室也蓋好了，...0000000是一起的，我跟蔡憲忠見過一次就是在○○○的辦公室見面，當時已經在洽談辦過戶的事情等語（見原審卷第228頁正反面、229頁反面至230頁）。依○○○之證詞可知0000000有2500萬元之消費借貸關係，○○○於系爭土地設定抵押權、移轉所有權予蔡憲忠時，就系爭土地上有系爭地上物一事應知情，縱使00000000與蔡憲忠之間關係為何，惟亦可推知渠2人於出借資金一事上，有一定程度之合作關係，且辦理系爭土地過戶事宜時，蔡憲忠亦在場，足知其對於0000000之債權債務關係，並非毫無所悉。況蔡憲忠作為實際出資之借款人，對於債務人所提供擔保物價值高低，是否易於變價等相關重要事項，均置之不理，或未主動查悉，均與常情有違；甚且，系爭土地設定抵押權僅就應有部分100分之42為之，亦非不得推知尚有其他共有人，則系爭土地既屬共有土地，共有人間是否另存有分管約定，現使用情形為何？更有需進一步了解必要，更何況，系爭土地現場即原審判決附圖一所示之警衛室、大門現況係被上訴人占用供社區作為警衛室、大門之用等情，亦經原審法官到場勘驗屬實，已如前述，其被占用狀態係有公示外觀之狀態，尚非無法查悉，而蔡憲忠卻抗辯其受讓土地之前無從知悉系爭土地之使用現況，實有違常情。
次按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要
目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，基於權利社會化之基本內涵，非不得視為以損害他人為主要目的；至當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，然茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考慮權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法，最高法院107年度台上字第2210號判決意旨參照。經查：
1.上訴人主張系爭土地面積高達695.99平方公尺，被上訴人所占用面積僅有46.28平方公尺，僅占全部土地15分之1，但因此部分被占用，影響上訴人對系爭土地之利用、出售等語。惟被上訴人在系爭土地上設置警衛室及大門等系爭地上物，並在系爭土地南側之同段1445、1442以及1440地號土地上設置圍牆，該面圍牆約長72.5公尺【附圖一之比例尺為1/500，設置於前開三筆土地之圍牆於圖上約長14.5公分，換算後實際長度為72.5公尺（計算式：14.5cmX500=7250cm，即72.5m）】，除作為區隔系爭社區與外界之屏障以外，實際上亦產生隔絕系爭土地與外界聯繫之效果，而上訴人並非同段1445地號之所有權人，亦無權請求拆除該圍牆之全部。況系爭土地之另一共有人黃明堆於107年4月10日將其應有部分出售予訴外人○○○時，○○○並已出具同意將系爭土地永久無償提供系爭社區之系爭地上物使用，於移轉系爭土地予第三人時，並願將此約定告知該第三人之書面資料，此有系爭土地之異動索引及同意書，在卷可稽（見原審卷第188、191頁），且上訴人應有部分之比例僅有百分之42，換算其實際系爭土地之範圍僅約292平方公尺（695.99X42/100＝292，小數點以下四捨五入），且因屬共有土地等因素，市場價值未必高昂，反觀，若如上訴人所請拆除系爭地上物，將造成系爭社區門戶洞開，且無警衛室作為出入管控之據點，將使系爭社區47戶住戶之家戶安全及財產失去重要防護功能。上訴人縱辯稱可退縮至被上訴人之土地再行建造社區大門等語，然系爭社區緊鄰系爭土地處即有一戶A1住戶（見原審卷第96頁圖），是否有設置社區大門及警衛室之空間，顯有疑義，是上訴人此部分所辯，亦非可採。
2.復按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力，最高法院101年度台上字第437號裁定參照。尤其特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有或使用該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知或可得而知者，縱未經以登記為公示之方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於債權物權化法理所衍生之結果，此觀諸民法第425條第1項買賣不破租賃規定揭示「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨、97年度台上字第1729號判決意旨參照。
經查，上訴人於104年2月6日設定為系爭土地之抵押權人，並於105年11月24日受讓系爭土地應有部分100分之42，此有系爭土地之異動索引可參（見原審卷第186、188頁），而原所有權人既同意上開土地作為系爭社區對外通行之私設道路，並由建商闢為道路使用至今，實際上亦供被上訴人占用系爭土地供社區作為警衛室、大門之用等情，係有其公示外觀可供查看，且系爭土地於蔡憲忠購買之初即得知悉受讓之土地為共有土地，土地內部關係並非單純，若以該土地做為擔保物，更有主動查悉現況之相當理由，加諸於被上訴人於原先即取得土地共有人之同意有權占用土地，另部分之共有人雖事後亦移轉所有權於他人，然受讓人亦書立書面同意被上訴人繼續占用系爭土地，蔡憲忠取得系爭土地之應有部分，甚或於以系爭土地作為擔保物之前，縱使未經前手告知土地使用現狀，然至少係處於可得而知之狀態，堪可認定。則本件僅因蔡憲忠事後取得系爭土地應有部分，依據債之相對性主張不受其前手與被上訴人之約定拘束，即訴請拆屋還地，相較於被上訴人而言，本於土地共有人全部之同意，信賴其得繼續占用系爭土地，進而設置地上物，並作為出入通行之要徑之用，事後卻因蔡憲忠受讓取得系爭土地應有部分而受到阻礙，不但對於系爭社區住戶造成出入不便之重大損失，而就社會整體利益觀之，更影響多數之社區住戶之正常作息活動，是若允許蔡憲忠訴請拆除系爭地上物，對被上訴人所述社區住戶及社會整體利益而言，損失非可謂小；更何況，縱使系爭土地因提供系爭社區使用之故，導致其交易價值變低，然此並非蔡憲忠受讓前所不知，另蔡憲忠出售系爭土地之應有部分時，亦無先行訴請拆除地上物必要，此可參照蔡憲忠於上訴後，仍於108年1月9日將系爭土地之應有部分以買賣為原因，移轉予○○○，並於同年2月22日辦理移轉所有權登記可知（見本院卷第76頁），足見蔡憲忠所受之損失甚小。此時，若允許蔡憲忠訴請拆除地上物，即有失公允。則依上開說明，自應使原共有人與被上訴人所簽立之使用借貸契約對於受讓之第三人即蔡憲忠繼續存在，而認蔡憲忠應繼續受系爭同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免0000000以債權相對性為由，藉由移轉所有權登記之行為，達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。
3.據此上所述，本件基於誠實信用原則，應允許被上訴人就原土地共有人同意供被上訴人使用之債權契約約定，仍得繼續援用並據以對抗蔡憲忠較為公允，從而，蔡憲忠主張被上訴人占用系爭土地為無權占有云云，即難認為可採。
(貳)反訴部分：復查，被上訴人主張蔡憲忠於系爭土地及同段1445地號土地
上設置如附圖二編號E1部分面積0.08平方公尺、E2部分3.91平方公尺圍籬，阻擋系爭社區住戶出入之事實，經原審法院會同彰化縣員林地政事務所測量勘測屬實，並有勘驗筆錄及附圖二在卷可稽（見原審卷第243、245頁），堪信為真。
續查，系爭土地如附圖一所示編號A部分面積46.07平方公尺
目前作為被上訴人社區大門使用，編號A1部分面積65.93平方公尺範圍之鋪設紅磚作為道路使用，及編號B部分面積46.28平方公尺作為之被上訴人社區管理室使用，業經原審到場勘驗，並請地政機關繪製複丈成果圖無誤（見附圖一所示）。如前所述，被上訴人本得繼續使用系爭土地，並援用原有土地共有人同意供被上訴人使用之債權契約約定繼續對抗蔡憲忠，蔡憲忠仍執前詞否認系爭同意書之真正、及抗辯不知悉系爭同意書之約定等語為抗辯，自無可採，從而，被上訴人反訴請求確認上開占用系爭土地部分有使用權，要屬有據。
再查，蔡憲忠在系爭土地上如附圖二所示編號E1、E2之位置
設置圍籬，其位置位於系爭土地如附圖一所示編號A部分面積46.07平方公尺之大門，及編號A1部分面積65.93平方公尺範圍之紅磚道路，暨編號B部分面積46.28平方公尺之管理室使用之土地正前方（見附圖一及二所示），顯然足以阻礙社區住戶之通行，則被上訴人就附圖二所示編號E1部分面積0.08平方公尺，並就被上訴人於其上設置之圍籬，訴請拆除，自屬有據。另就附圖一所示A、A1部分範圍之紅磚道路，亦為被上訴人社區住戶對外通行之要道，被上訴人訴請蔡憲忠應容忍被上訴人使用該範圍之紅磚道路，不得有任何設置障礙物或妨礙使用之行為，亦非無據。
(參)綜上所述，被上訴人主張其得繼續占用系爭土地、及對系爭土地有使用權，及有通行附圖二所示編號E1之必要，尚屬有據，上訴人抗辯其不受前揭使用借貸關係之拘束及否認被上訴人無確認使用權及通行權之必要性，並非可採。從而，上訴人本訴請求被上訴人應將系爭土地其上之系爭地上物拆除，並將該土地返還上訴人及其他共有人全體，即不應准許，原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。另被上訴人反訴請求：㈠確認被上訴人對於上訴人共有坐落系爭土地上如附圖一所示編號A部分面積46.07平方公尺及編號A1部分面積65.93平方公尺範圍之紅磚道路，暨編號B部分面積46.28平方公尺之土地有使用權存在；㈡上訴人應將設置在前項土地上如附圖二所示編號E1部分面積0.08平方公尺之圍籬拆除；㈢上訴人應容忍被上訴人使用附圖一所示A、A1部分範圍之紅磚道路，並不得有任何設置障礙物或妨礙使用之行為，則應准許。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有部分不同，但結果並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，亦無理由，應駁回其上訴。
(肆)本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴人之上訴（含本訴及反訴部分），均為無理由，依民事訴訟法第449條第1、2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 5 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 楊熾光法 官 許石慶以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 江玉萍中 華 民 國 108 年 6 月 5 日