臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第584號上 訴 人 王寶珠被上訴人 陳麗梅訴訟代理人 黃月虹上列當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於民國108年8月27日臺灣臺中地方法院108年度訴字第143號第一審判決提起上訴，本院於民國108年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：㈠被上訴人於民國103年10月14日，向訴外人潭０瑜購得坐落
臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○號土地（下分稱1166、1167地號土地），並於同年11月17日辦理所有權移轉登記完畢。期間潭０瑜就前開土地鑑界俾辦理點交時，被上訴人始知上訴人所有之門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號建物（下稱系爭建物）中部分建築坐落於1166地號土地上，乃訴請上訴人應將系爭建物占用1166地號土地部分之建築拆除，並將該部分土地返還被上訴人，經原法院104年度沙簡字第460號拆屋還地事件（下稱前案）審理期間，委請內政部國土測繪中心鑑定系爭建物占用面積，確認系爭建物占用面積為
1.62平方公尺，因上訴人不願自行拆除，經前案一審判決上訴人應將前述占用部分建築拆除後返還土地予被上訴人。嗣上訴人提起上訴（原法院105年度簡上字第273號）後，表示有意願向被上訴人購買1166、1167地號土地中大約8平方公尺之土地（下稱系爭土地），兩造遂在原法院上訴審法官協調下，於106年6月27日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由上訴人以每坪新臺幣（下同）29萬元，向被上訴人購買系爭土地，價金總價估為63萬8,000元，實際總額依地政事務所實際測量面積為準，付款方式為：
上訴人應於簽約時給付簽約金5萬元、俟分割完成3日內給付用印款40萬元、登記完成3日內給付餘款，前案訴訟費用3萬8,000元亦由上訴人負擔，上訴人並應於支付用印款時給付。上訴人給付簽約金後，被上訴人即自1166、1167地號土地中分割出同段1166-1地號之系爭土地，詎上訴人竟遲不願給付用印款及訴訟費用。爰依系爭買賣契約之約定及民法第367條規定，請求上訴人給付用印款及訴訟費用合計43萬8,000元，並請求上訴人於系爭土地所有權移轉登記完成後3日內給付餘款18萬8,000元。
㈡並聲明：
⒈上訴人應給付被上訴人43萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉上訴人應於被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人完成後3日內給付被上訴人18萬8,000元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、經原審為被上訴人全部勝訴之判決（上訴人對於原審反訴敗訴部分，未聲明不服，不在本件審理範圍，茲不予贅述）。
上訴人就本訴敗訴部分，提起上訴。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。併稱：
㈠關於系爭土地之現況，上訴人於買賣當時即已明瞭，前案審
理期間曾於104年7月28日至現場履勘並委請內政部國土測繪中心測量，測量時上訴人在場。兩造在前案時和解，買賣時代書有繪製分割圖，上訴人母親住在那裡，系爭土地其中一部分是水溝用地，上訴人都知道，還有台中市外埔區公所（下稱外埔區公所）到現場勘驗時，上訴人也在場，當初大家都是談好才買賣的，如果上訴人不買的話，被上訴人也是希望上訴人拆屋還地。
㈡上訴人引用民法第246條第1項規定，辯稱：系爭買賣契約無
效云云，惟所謂「不能之給付」，應限於自始客觀不能，倘係主觀、暫時之不能給付，為債務不履行問題，而非契約無效。被上訴人除已依約自1166、1167地號土地割出系爭土地外，並可將系爭土地移轉所有權登記予上訴人，堪認系爭買賣並無自始客觀不能之情事，且從系爭契約第5條約定之真意，僅係確認系爭土地無權利瑕疵或擔保處分；復觀系爭土地上尚有上訴人搭設之系爭建物，系爭建物非被上訴人所搭設，該部分土地即顯非由被上訴人使用，於此情形下，兩造豈可能約定系爭土地原本必須是被上訴人自己使用之土地，此部分原審判決亦同此見。
㈢又系爭買賣契約第14條第2項約定，係針對前案訴訟費用3萬
8,000元而立，且觀上訴人之上訴理由，亦明顯與系爭買賣契約第14條約定無關，是以被上訴人依系爭買賣契約第14條第2項約定，請求上訴人給付該3萬8,000元費用部分，自有理由。
三、上訴人上訴聲明：㈠原判決廢棄（本訴部分）。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。併稱：
㈠依系爭買賣契約第5條約定：「本件買賣之不動產，乙方（
即被上訴人）保證為自己所有及自用土地。.....絕不得有使甲方（即上訴人）蒙受任何虧損，如致使甲方蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任。」，但事實上系爭土地除系爭建物占用之1.62平方公尺部分外，其餘面積為排水溝，排水溝上復經外埔區公所鋪設水泥路面，有外埔區公所108年7月8日函可證，排水溝部分顯然非被上訴人所保證之「自用土地」，已發生給付不能，依民法第246條第1項規定，其契約為無效。
㈡系爭建物由伊哥哥居住，前案鑑界時只有測量系爭建物占用
被上訴人土地之面積。伊對坪數沒概念，雖然前案訴訟時伊有到現場，但距離簽訂系爭契約時已太久，簽訂系爭買賣契約時未去現場，只看內政部國土測繪中心之鑑定圖（下稱系爭鑑定圖）簽約，伊不知道系爭土地有部分在排水溝下而無法使用。伊僅願購買系爭建物占用上訴人土地之1.62平方公尺，其餘不能用的土地伊不要買。
㈢證人溫０琦於原審證稱上訴人之前鑑界時有去過現場云云，
惟之前鑑界係前案被上訴人請求上訴人拆屋還地，而於104年7月28日鑑界，當時兩造均未提出買賣事宜。兩造係至106年間經上訴審法官勸導後，才委請證人溫０琦書立買賣契約，故證人證稱上訴人之前鑑界時有到場，兩造並有談論土地買賣事宜，已涉偽證甚明，不得採信。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，同意成立爭點整理協議如下：（見本院卷108年12月10日準備程序筆錄第2-3頁）㈠兩造不爭執事項：
1.被上訴人於103年10月14日，向訴外人潭０瑜購得1166、1167地號土地，並於同年11月17日辦理所有權移轉登記完畢。期間潭０瑜就前開土地鑑界俾辦理點交時，始知上訴人所有之系爭建物有部分建築坐落於被上訴人所有之1166地號土地上。
2.被上訴人訴請上訴人應將系爭建物占用1166地號土地部分之建築拆除，並將該部分土地返還被上訴人，經前案審理期間委請內政部國土測繪中心鑑定系爭建物占用面積，確認系爭建物占用面積為1.62平方公尺，因上訴人不願自行拆除，前案一審判決上訴人應將前述占用部分建築拆除後返還土地予被上訴人。
3.嗣上訴人提起上訴後（原法院105年度簡上字第273號），表示有意願向被上訴人購買占用之土地，兩造於106年6月27日簽立不動產買賣契約書（即系爭買賣契約），約定由上訴人以每坪29萬元向被上訴人購買系爭土地，價金總價估為63萬8,000元，實際總額依地政事務所實際測量面積為準，付款方式為：上訴人應於簽約時給付簽約金5萬元、俟分割完成3日內給付用印款40萬元、登記完成3日內給付餘款，前案訴訟費用3萬8,000元亦由上訴人負擔，上訴人並應於支付用印款時給付。
4.上訴人已給付簽約金，被上訴人即自1166、1167地號土地中分割出系爭土地，上訴人於系爭買賣契約中約定之其他款項，尚未給付。
5.系爭土地現況部分搭設建築物、部分為水利溝渠，有臺中市外埔區公所108年7月8日外區公建字第1080009182號函在卷可稽，而系爭土地中縱有部分為水利溝渠，然面積為約8平方公尺之系爭土地均為被上訴人所有，其上並無抵押權、典權及其他權利負擔之設定。
6.兩造之系爭買賣契約係由溫０琦地政士辦理。㈡兩造爭執事項：
1.上訴人主張依系爭買賣契約，約定被上訴人出賣其所有，並自用之土地，惟系爭土地中有部分係水利用之水溝，顯非被上訴人「自用之土地」，該契約有部分標的無效之情形等語，是否有理由？
2.被上訴人依買賣契約之法律關係，主張：⑴上訴人應給付被上訴人43萬8,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵上訴人應於被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人完成後3日內給付被上訴人18萬8,000元，是否有理由？
五、得心證之理由：㈠上訴人主張依系爭買賣契約，約定被上訴人出賣其所有，並
自用之土地，惟系爭土地中有部分係水利用之水溝，顯非被上訴人「自用之土地」，該契約有部分標的無效之情形等語，是否有理由？經查：
⒈依系爭買賣契約第1條約定：「乙方（即被上訴人，下同
）願將自己所有後開標示記載之不動產出賣於甲方（即上訴人，下同），而甲方同意承買屬實。」，第5條約定：「本件買賣之不動產乙方保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記日期前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。絕不得有使甲方蒙受任何虧損如致使甲方蒙受損害時，乙方應負全部賠償責任。」，第13條約定：「本件買賣不動產標示：臺中市○○區○○○段○○○○○○○○○○號內，如附圖著色部分約8平方公尺（2.2坪）。」等語，有系爭買賣契約在卷可參（見原審卷第33至41頁）。系爭土地現況部分搭設建築物、部分為水利溝渠等情，有外埔區公所108年7月8日外區公建字第1080009182號函在卷可佐（見原審卷第93頁），而系爭土地中縱有部分為水利溝渠，然面積為8平方公尺之系爭土地均為被上訴人所有，其上並無抵押權、典權及其他權利負擔之設定等情，此有系爭土地之第一類謄本為證（見原法院沙司補卷第36頁），衡酌系爭契約之約定前後文「乙方（被上訴人)保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定或有受拍賣聲請，假扣押假處分之登記或其他有來歷不明者等瑕疵應於本件手續登記日期前由乙方負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。」，可知系爭土地既為被上訴人所有，未曾設定負擔等，亦未遭他人占用，即難謂與契約中所言「自用之土地」有何違背。
⒉再者，證人溫０琦亦於原審具結證稱：伊有看過系爭買賣
契約，這是伊寫的，兩造當時來伊這邊按照他們的條件定契約，契約內容就是伊依照雙方條件寫的，契約寫好後，伊有向雙方說明契約內容，這份契約的買受人即上訴人知道買受的不動產標的在何處，因為是雙方條件講好才來找伊，伊之前鑑界時有去過現場，伊去現場時兩造也有到場，買賣標的土地有部分建物占到，當時雙方條件就是要一併移轉占用土地部分，系爭鑑定圖有作為買賣契約的附件，簽約當時上訴人就是要購買黑色三角形這塊土地，上訴人的意思是要買占用的部分土地，被上訴人的意思是占用的部分與地界線中間的畸零地也要一併移轉，雙方當時有合意所以才簽這份買賣契約，畸零地要一併出售給上訴人，畸零地的現況是兩造自己去現場看的，伊沒有向上訴人說明畸零地在排水溝下等語（見原審卷第70至72頁）。復參以上訴人於104年7月28日即前案履勘時曾至現場，前案履勘係請內政部國土測繪中心測量系爭建物占用1166地號土地之面積及位置，有前案之勘驗筆錄在卷可憑；且證人溫０琦地政士證述兩造就系爭買賣契約之標的已有合意並講好條件，上訴人亦知悉所買受之不動產所在，才至證人溫０琦事務所簽約；況系爭買賣契約第13條已有載明本件買賣之不動產為8平方公尺土地，而非上訴人所辯之1.62平方公尺土地，上訴人於簽約時即可由系爭買賣契約之內容，知悉所買受之土地標的、面積，應堪認定。
⒊綜上，上訴人辯稱系爭土地中有部分係水利用之水溝，顯
非被上訴人「自用之土地」，該契約有部分標的無效之情形云云，不足採憑。
㈡被上訴人依買賣契約之法律關係，主張：⑴上訴人應給付
被上訴人43萬8,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⑵上訴人應於被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人完成後3日內給付被上訴人18萬8,000元，是否有理由？經查，系爭買賣契約第2條約定：「本件買賣價金經雙方議定每坪定為新臺幣29萬元正，買賣價款合計新臺幣63萬8,000元正（總價金依地政事務所實際測量面積為準計算之）。價金支付方式約定如下：一、簽約金5萬元正，於簽約之同時甲方以現金一次給付，不另立據。二、用印款40萬元正於分割完成3日內給付之。三、餘款於登記完成3日內給付完畢。」，第14條約定：「1.本案於高等法院訴訟中雙方同意撤回，原地方法院判決乙方同意拋棄不予執行。2.訴訟費用3萬8,000元正由甲方負擔，於用印款時給付。」等情，上訴人所辯系爭土地有系爭買賣契約第5條之瑕疵並無可採，已如前述，而被上訴人已依約自1166地號土地分割出系爭土地，上訴人自應依前開約定給付用印款40萬元及前案訴訟費用3萬8,000元，合計43萬8,000元，惟上訴人迄未給付，則被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人給付43萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年11月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨請求上訴人於被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人完成後3日內，給付被上訴人餘款18萬8,000元（計算式：638,000－50,000－400,000＝188,000），為有理由，應予准許。
㈢綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上
訴人給付43萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年11月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨請求上訴人於被上訴人將系爭土地所有權移轉登記予上訴人完成後3日內，給付被上訴人餘款18萬8,000元，為有理由，應予准許。原審就上開部分，為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。中 華 民 國 109 年 1 月 14 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭妙俐法 官 張國華正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 柯孟伶中 華 民 國 109 年 1 月 14 日