臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第663號上 訴 人 王宜芳訴訟代理人 王慧凱律師被上訴人 江勇箴訴訟代理人 陳漢洲律師
柯瑞源律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國108年10月8日臺灣臺中地方法院106年度重訴字第523號第一審判決提起上訴，本院於109年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付逾新臺幣35萬5510元及自民國107年1月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之48，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按民事訴訟採處分權主義，裁判之範圍與限度由當事人決定，法院審判範圍應受原告起訴請求及受敗訴當事人上訴範圍拘束。又按客觀預備合併之訴，如第二審認原告先位之訴無理由，廢棄第一審判決，改判備位之訴為有理由，原告本得就敗訴之先位之訴部分提起第三審上訴，其得上訴而未上訴，該敗訴部分即告確定，不因被告對備位之訴上訴，而使先位之訴併受第三審之裁判。最高法院民國105年度台上字第1497號判決要旨參照。查，被上訴人於原審對上訴人提起客觀預備合併之訴，其先位之訴部分，主張解除買賣契約，返還價金，另依民法816條，請求償還裝修費用；於備位之訴，請求減少買賣價金，並依民法第359條、第179條、第227條之規定，請求返還不當得利及不能使用之損害。原審駁回被上訴人先位之訴，並就備位之訴為被上訴人部分勝訴之判決，被上訴人未就先位之訴及其備位之訴敗訴部分提起上訴，上訴人則就該備位之訴敗訴部分提起上訴，揆諸上開說明，本件上訴範圍僅限於被上訴人於原審所提備位之訴勝訴部分，核先敘明。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：其經由訴外人○○實業股份有限公司（下稱○○公司）之仲介，以新臺幣（下同）570萬元之價金，向上訴人購買坐落臺中市○○區○○段○○○號地號土地（應有部分287/3000）暨其上同段340建號即門牌號碼為臺中市○○區○○○街○號地下層及11號1樓之建物（下稱系爭房屋，與土地部分合稱系爭房地），兩造於民國104年3月30日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同年5月26日將系爭房地所有權移轉登記於被上訴人指定之訴外人歐○○（原名歐○○）名下。然上訴人故意不告知系爭房屋有積、漏水等情形，而地下室積水於本件買賣前即已存在，經鑑定其原因是其上方石棉瓦雨遮老舊破裂及地下室外牆裂縫之瑕疵，導致於雨季時，雨水或其他外水灌入，屬依通常檢查不能發見之瑕疵，被上訴人直到105年始發現有積水情形，並立即聯絡仲介處理，仲介聯絡上訴人後僅表示係蓄水池浮球壞掉漏水，被上訴人係因106年6月間再次發現積水，立即於同年月15日寄發存證信函，並未怠於通知亦未罹於除斥期間；況上訴人從小居住於系爭房屋，卻主張不知積水情形，又認該瑕疵依通常檢查即可得知，顯然前後矛盾；而系爭房屋縱經修復，在市場交易之心理因素價值仍難以消除，亦有交易性貶損之損失。上訴人於出售系爭房屋時故意隱匿積漏水之瑕疵，應負物之瑕疵擔保及債務不履行之不完全給付責任。爰提起備位之訴，依民法第359條、第179條、第227條規定請求減少價金即瑕疵修復費用27萬2918元及系爭房地價值減損40萬9555元，共計68萬2473元，及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5之利息（未繫屬本院部分，不予贅述；原審就前開請求為上訴人敗訴之判決，上訴人對其敗訴部分聲明不服，提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊並不知系爭房屋地下室積水之情況，先前都是伊父親在處理，伊並無故意不告知瑕疵；系爭房屋地下室積水之主因係地下室上方石棉瓦雨遮明顯老舊破裂致雨水灌入，依通常檢查當可即知，且系爭房屋於交屋後之104、105年尚經歷颱風及梅雨季，被上訴人早知有積水之情，卻於106年6月15日始發函通知，依法視為承認所受領之物，且行使減少價金之權利業罹於6個月之除斥期間；況系爭房屋之瑕疵可以完全修繕，無結構安全疑慮，無價值之減損；又地下室為獨立之物，有獨立出入口及門牌，地下室價格無法與一樓價格相提並論，且瑕疵部分僅地下室19.09坪，亦不得以全部建物面積計算其損失等語，資為抗辯，並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
三、兩造同意本件不爭執事項及爭點如下（見本院卷第283至284頁）：
㈠、不爭執事項：⒈兩造於104年3月30日簽訂系爭買賣契約，由被上訴人以總價
款570萬元向上訴人購買系爭房地。被上訴人於104年5月14日給付買賣價金完畢；上訴人則於同年5月15日將系爭房地點交被上訴人，並於同年5月26日辦理系爭房地所有權移轉登記予被上訴人指定之歐○○。
⒉上訴人於系爭買賣契約所附之房地產標的現況說明書項次5
「建物目前是否有滲漏水情形」，勾選「是」、滲漏水位置說明記載「牆角入門右邊」，賣方滲漏水處理勾選「修繕後交屋」。
⒊被上訴人於105年初，發現系爭房屋地下室有積、漏水情形
，曾聯絡仲介系爭房地買賣之○○公司人員到場處理抽水。⒋被上訴人於106年6月15日以臺中中正路郵局第186號存證信
函通知上訴人系爭房屋地下室有積水之瑕疵，經上訴人於翌日收受該存證信函。
⒌兩造就系爭房屋於簽訂買賣契約時即存有漏水瑕疵不爭執。
⒍系爭房地依○○不動產估價師事務所（下稱○○估價事務所
）估價報告書：「無瑕疵價格為575萬4045元，因漏水瑕疵，未修繕前，有瑕疵價格為534萬4390元。」（上訴人對於有瑕疵的部分，就價格計算方式及金額有爭執）⒎兩造同意就系爭房屋因漏水瑕疵所需修復費用，依據社團法
人臺中市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定報告所示27萬2918元。
⒏卷附證物（含錄音譯文）形式上為真正。
⒐被上訴人於107年1月11日於民事追加訴之聲明暨準備㈡狀，
追加備位聲明，主張依據民法第359條、179條之規定，主張減少價金，請求返還不當得利。
㈡、爭點：⒈上訴人主張被上訴人於105年初，即已發現瑕疵，未於6個月
內行使減少價金之權利，已罹於除斥期間，而且應有已知瑕疵仍受領標的物的情形，不得再為請求，有無理由？⒉上訴人主張系爭房屋之漏水瑕疵於修復後，即無價值之減損
，有無理由？⒊被上訴人主張上訴人出賣之系爭房屋有漏水之瑕疵，依據民
法第359條、179條請求減少價金即修復費用27萬2918元及修復後之價值減損40萬9555元，共68萬2473元，有無理由？
四、得心證之理由
㈠、上訴人對於系爭房屋因地下室外牆有裂縫，雨水自地下室入口上方破舊石棉瓦雨遮滲入造成地下室積水乙節，應負瑕疵擔保責任：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項前段定有明文。查，本件經兩造於原審合意就系爭房屋地下室之積水原因及積水原因至遲於何時即已存在等情，送請土木技師公會鑑定，經該公會鑑定結果認：地下室積水主因為地下室入口上方石棉瓦雨遮老舊破裂，雨水灌入為主因。加上地下室外牆有裂縫，雨季時的雨水或其他外水入滲，此部分需進行改善；上開原因的確在104年5月15日前即已造成地下室積水（見鑑定報告書第5至6頁）。系爭房屋地下室外牆既有裂縫，且雨水自裂縫滲入後，造成地下室積水，自屬減少房屋通常之起居、儲置物之效用，且價值因而減少（詳後述），自屬有瑕疵。而上訴人於本院就上開瑕疵於系爭房地買賣時即存在乙節，已無爭執（見本院卷第95頁、不爭執事項⒌），則上訴人自應對系爭房屋之上述瑕疵，負瑕疵擔保責任。
㈡、上訴人就系爭房屋之瑕疵，於買賣時，有故意不告知被上訴人之情事，而不適用民法第356條之檢查通知義務及第365條第1項關於6個月除斥期間之規定：
⒈買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。民法第356條、第357條定有明文。又買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。是以出賣人明知標的物有之瑕疵，又未將此告知買受人，買受人可依同法第365條第2項規定，逕予排斥6個月除斥期間之規定，此乃處罰出賣人違背交易誠信原則者所為之規定。
⒉查，與系爭房屋同棟大樓之其他住戶、鄰居曹○○、趙○○
等人，因本件訴訟不克出庭作證，而出具系爭房屋屋況說明簽署書，其記載略以：渠等居住該處多年，知悉系爭房屋屋況，上訴人父親於過世前，地下室即須倚賴上訴人父親每年抽水以解決積水問題，上訴人父親過世後，其他住戶聘請作業人員入內清洗公共水塔時，發現地下室髒亂不堪，同時亦有積水（水深約至腳踝）等現象，並委請作業人員一併消毒環境及協助抽掉積水數次（約略在102年至104年初）。地下室積水情形存在已久，影響住戶環境衛生安全甚鉅等語（見原審卷㈠第123頁）；另據○○工程行亦出具證明書：系爭房屋地下室無自然排水之管路，如遇滲漏水或路面積水流入倒灌，必產生積水現象（見原審卷㈠第124頁）；再據被上訴人配偶歐○○與鄰長張○○之LINE訊息，張○○就歐○○詢問是否見聞有關上訴人父親處理地下室積水乙情，回覆略以：依其所見，王先生平均一、兩個月抽一次，應是從地下室冒出來的；他用的是一台大大粉紅色的抽水設備（見原審卷㈡第35至38頁），上訴人對於上開鄰居、鄰長等人出具之文書真正並不爭執，且上訴人之訴訟代理人於原審亦自承：上訴人父親過世前，系爭房屋地下室有發生過積水，但處理之後，至上訴人父親過世、系爭房屋賣出後，地下室就沒有再發生積水情形（見原審卷㈠第61頁反面），顯見上開曹○○等人出具之說明書、張○○於LINE訊息所述情節，應屬真實。是以，系爭房屋之地下室一直存在積水問題，原是由上訴人父親處理積水，上訴人父親過世後，則由鄰居委請他人處理，又上訴人自承其自小即住在系爭房屋，對於地下室有積水問題，且其父親亦常須處理積水問題，應知之甚詳，而上訴人於繼承系爭房地後，既未曾就積水問題委請專業人員找出問題並加以修繕，常年之積水問題豈能憑空解決，是上訴人前揭所稱，在處理之後，至其父親過世、系爭房地賣出後，即未出現積水情形云云，顯係卸責之詞，洵無足採。因此，上訴人既明知系爭房屋之地下室存有積水問題，而於簽立系爭買賣契約時，故意不告知被上訴人此瑕疵，則依上開規定，被上訴人即可免除檢查及通知之義務，而不視為其承認所受領之物，且可排斥民法第365條第1項所定6個月除斥期間之適用。
⒊況且，被上訴人雖在105年初發現地下室有積、漏水情形，
並請仲介人員陳○○前來處理，而據證人陳○○於原審證稱：其曾詢問上訴人，上訴人表示不知道，其問上訴人母親，上訴人母親表示積水是因浮桶壞掉；之後在105年6月間，又積水一次，由其支付抽水費用抽水，之後在106年6月又積水時，被上訴人向其抱怨表示怎麼又積水等語（見原審卷㈠第73頁至74頁）。而本件經土木技師公會鑑定結果，乃係地下室入口上方石棉瓦雨遮老舊破裂，雨水灌入為主因，加上地下室外牆有裂縫，雨季時的雨水或其他外水入滲所致，而非如上訴人母親所說是浮桶壞掉所致。則系爭房屋之瑕疵，本難依通常之檢查而得以發現，已難謂有上訴人所述怠於檢查之情形，且上訴人亦未據實告知其父親在世時即經常需處理積水問題，而僅由上訴人母親告知是與系爭房屋本身瑕疵無關之浮桶壞掉所致，直至106年6月間梅雨季後再度積水，則被上訴人於106年6月15日以存證信函通知上訴人系爭房屋地下室有積水之瑕疵，亦難謂有何怠通知之情形。是以上訴人主張被上訴人依通常檢查即知上述瑕疵，且於105年初發現瑕疵，至106年6月15日始以存證信函告知，係怠於通知，且罹於6個月之除斥期間云云，均屬無據。
㈢、被上訴人依據民法第359條之規定，得請求減少之價金應為35萬5510元：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。本件另經兩造於原審合意囑託○○估價事務所鑑定結果，系爭房屋如無上述瑕疵，於系爭房地買賣時即104年3月30日之合理價格為575萬4045元；如有上述瑕疵，其合理價格為534萬4490元（見不動產估價報告書第4頁）。兩造對於上開估價報告書之記載並不爭執，然上訴人主張：系爭房屋之一樓及地下室為分別獨立之物，地下室獨立出入口，地下室面積實際為19.09坪，價差應為19萬2809元，價值減損不應與一樓併計云云。而查，依據○○估價事務所之估價報告書，可知該所依循一般通用估價原則，分析調整影響價格之各種因素及考量所在區位相關計畫之特性、可利用程度與未來發展潛力，為其估價之依據，且該所除就系爭房地本身之各項條件予以評估外，亦有就鄰近、同樣位在第二種住宅區之四或五層公寓店鋪中，選擇與系爭房地屋齡相近，且為一樓含地下室之不動產等標的予以勘估後，鑑定所得之適當價格，應屬公允可信。況且，系爭房地之建物部分總面積為129.92平方公尺，其中層次面積：一層51.89平方
公尺、騎樓14.91平方公尺、地下層63.12平方公尺，並登記為○○段340建號，另以權利範圍1000分之53共有○○段352建號，有建物登記謄本在卷可稽（原審卷㈠第44頁），顯然地下室並非得與其他部分分離而單獨移轉，本件亦非將地下室與一樓分別定價出售予被上訴人，上訴人主張地下室與一樓為分別獨立之物，本件瑕疵僅在地下室，應依地下室坪數計算減損價值云云，洵屬無據。
⒉又被上訴人雖主張，系爭房屋所受物理上瑕疵所生技術性貶
損外，縱於修復後，仍有消費者心理因素之交易性價值貶損，因此，系爭房屋因上述瑕疵所致損害，應將修復費用27萬2918元加計價值減損40萬9555元，共計68萬2473元。查，本件經土木技師公會鑑定關於修復上述瑕疵所需費用為27萬2918元（見鑑定報告書第6頁），另據○○估價事務所之鑑定報告於估價條件記載：「依據土木技師公會鑑定報告書內容表示，其瑕疵狀況可修護完成，且瑕疵現狀並無因人為破壞所致，純屬管理維護不當及建物屋齡老舊所致‧‧‧經修繕完成後並無污名化之間接減損」等語（見估價報告書第3頁）；另於108年6月19日以108○○OOOOO1號函之補充說明略以：有關本案勘估標的瑕疵狀況經土木技師公會鑑定後係屬於可恢復之情況，依土木技師公會鑑定報告內容指有關地下室結構鏽蝕、積水之原因，係因建物屋齡老舊、石棉瓦雨遮老舊破裂以及外牆有裂縫而有外水入滲，而欲修復前述屋況瑕疵所需之費用為27萬2918元‧‧‧故本事務所鑑定報告書係基於前述瑕疵原因均屬可恢復之情況下，假設交易當時未告知地下室建物有瑕疵情形，其與無瑕疵情況之價值差異。本案鑑定報告已考量有瑕疵情況所產生之價格減損情形為40萬9555元‧‧‧而地下室積水、鏽蝕等原因，均已針對土木技師公會鑑定報告內容載明可恢復之情況條件下納入評估考量等語（見原審卷㈠第280至282頁）。是以，系爭房屋如經以27萬2918元之費用而得以修復，修復後，即屬無瑕疵，即無減損價值之情事；倘未修繕，則系爭房屋因有上述瑕疵之適當價格為534萬4490元。又被上訴人雖援引臺灣高等法院104年度重上更㈠字第50號判決做為其主張減損數額之依據，惟本件上訴人並未舉證證明，如本件於修復後，系爭房屋亦有受其他因素干擾致無法修復之風險，其在市場交易之心理因素價值貶損，而難以消除之情形，自無從為其有利之認定。則被上訴人主張系爭房地減損價值為68萬2473元，即屬無據。另被上訴人於本院主張，如不能併同請求，則依價值減損之部分請求。基此，被上訴人係以570萬元買受系爭房地，而系爭房屋因有上述瑕疵，致其適當價值僅534萬4490元，從而，系爭房地減少之價金應為35萬5510元【計算式：570萬元-534萬4490元=35萬5510元】。
㈣、基上，系爭房屋既有上述瑕疵，且被上訴人得依據民法第359條之規定，減少買賣價金。而本件被上訴人已支付系爭房地之買賣價金570萬元予上訴人，為兩造所不爭執，而減少價金後，被上訴人僅須支付534萬4490元，被上訴人主張超過部分，應屬不當得利，依據民法第179條之規定，請求上訴人返還35萬5510元，應屬有據。逾此部分請求，為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，被上訴人依據民法第359條、第179條之規定，請求上訴人給付35萬5510元及自被上訴人備位之訴起訴狀繕本送達翌日即107年1月12日（見原審卷㈠第115頁、121頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。從而原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 29 日
民事第五庭 審判長法 官 許秀芬
法 官 游文科法 官 李慧瑜正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 賴宜汝中 華 民 國 109 年 12 月 29 日