臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上易字第669號上 訴 人 林若松訴訟代理人 楊榮富律師複 代 理人 蔣志明律師被 上 訴人 王振賢訴訟代理人 蔡嘉容律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於中華民國108年11月4日臺灣臺中地方法院108年度訴更一字第10號第一審判決提起上訴，本院於109年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠上訴人原本獨資經營「蓓爾黛美學診所」（後於民國107年7
月5日轉讓予訴外人洪０晃經營），於102年6月27日與被上訴人簽訂租約，承租門牌臺中市○○區○○路○段000號、００街000巷8-1、8-2、8-3、8-5號及同巷8號房屋之部份(下稱系爭房屋)。租約期滿後，雙方又於105年6月28日續訂租約，約定租期至107年5月31日止；保證金新臺幣（下同）90萬元，被上訴人應於租期屆滿，上訴人遷讓交還房屋完畢時無息歸還。
㈡因前開租屋本係遭斷水斷電荒廢多時之房屋，上訴人承租之
初獲得被上訴人首肯，始委請建築師依法變更用途，加強安全設計進行裝修，並未破壞主結構體。前開租約於107年5月31日期滿，上訴人在維持內部裝修現狀下，將租屋清理乾淨，邀被上訴人在當日下午會同辦理點交，詎被上訴人竟提出一份估價單，內含浴室重做、室內拆除、水電管線重拉、外牆油漆、室內RC隔間及室內粉刷油漆等無關於結構體修繕之項目，總價高達861萬4,100元，要求上訴人應予修繕，始願受領點交。甚至自行向財團法人臺中市土木技師公會(下稱土木技師公會)申請鑑定，範圍含括被上訴人同意前任承租人陳０寬所為變更設計之事項，該鑑定報告書記載恢復原設計工程所需金額竟高達573萬5,138元，不僅追索之對象於法不符，依法要求恢復原狀之項目，亦違反租約之規定，其請求殊無足取。
㈢上訴人於租期屆滿日依約騰空房屋，在未破壞主結構體及內
部裝修狀況下，復已繳清水電費，通知被上訴人會同點交，惟被上訴人卻藉口推拖，拒絕受領，應視同上訴人已依約返還租賃物。依前揭租約規定，被上訴人應即無息退還保證金90萬元。茲上訴人已委請律師以存證信函催告被上訴人於文到5日內全數退還，被上訴人於107年6月1日收受後仍拒不返還，爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟。
㈣聲明：
⒈被上訴人應給付上訴人90萬元，及自107年6月6日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准予宣告假執行。
㈤原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人就其中77萬5,000元
聲明不服，提起上訴。其上訴理由略以，上訴人縱應負擔回復原狀之義務，合理費用應僅有12萬5,000元，其餘部分應由前手承租人即陳０寬負責，與伊無涉。並上訴聲明：
⒈原判決關於駁回上訴人後開第⒉項之訴部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人77萬5,000元及自107年6月6日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人自99年7月1日起將系爭房屋出租予陳０寬，惟陳０
寬並無醫師執照，該診所實為陳０寬與醫師合作，醫師負責醫療專業，陳０寬則負責營業空間。
㈡簽訂租約後，上訴人便將該房屋部分結構及隔間牆予以拆除
變更使用。雙方於3年後即102年6月27日重新簽約，也是由陳０寬負責簽署；最後一次於105年6月28日簽約，租期至107年5月31日，同樣是陳０寬以上訴人代理人身分所簽立。其中關於押租金部分，係沿用第一次簽約時之90萬元，而出租之標的完全不變。故雙方權利義務均是延續前2份租約內容而來，上訴人自不得否認以陳０寬名義所簽署之3份契約之效力。
㈢系爭租約於107年5月31日到期後上訴人不再續租，惟點交時
，被上訴人發現上訴人就房屋之結構及隔間牆拆除後，並未依約定回復原狀，且將系爭房屋內部之門板及衛浴設備等裝修予以拆除，嚴重影響房屋之正常使用。經被上訴人委請土木技師公會鑑定，認修復費用總計為573萬5,138元，自應由上訴人賠償。茲本件既因可歸責於上訴人之事由未依約定將房屋回復原狀，致未完成點交程序，保證金返還之條件尚未成就，上訴人自不得請求返還押租保證金90萬元。
㈣上訴人固主張伊僅將房間木皮門片9片、馬桶2組、洗手檯1
組、玻璃門片3組等物品拆除，並願以上開裝修項目之恢復原狀費用12萬5,000元抵充保證金。惟上訴人破壞系爭房屋內部裝潢及結構之情形不限於此，有土木技師公會鑑定書可證。
㈤被上訴人於第一份租約簽定時，固已同意承租人陳０寛變更
室內設計，惟於契約內亦明定不得破壞房屋結構，且返屋時不得破壞內部裝修，故被上訴人即使已同意承租人變更內部設計，並不表示承租人不需負擔回復內部結構之義務。茲上訴人除將房屋結構及隔間牆予以破壞未依約予以回復外，復將內部裝潢物品予以拆除或破壞，明顯已經違約，自不得請求返還押租金。
㈥答辯聲明：上訴駁回。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈99年6月1日，訴外人陳０以自己名義與被上訴人簽定房
屋租賃契約書，向被上訴人承租系爭房屋，租期自99年7月1日起至102年6月30日止，租金每月45萬元(原審訴字卷第32～36頁)。
⒉102年6月27日，改由陳０寛、劉０君以「蓓爾黛美學診所
」名義簽約。租期自102年7月1日起至105年6月30日止，租金每月47萬2,500元(原審訴字卷第5～7頁)。
⒊105年6月28日，改由陳０以「蓓爾黛美學診所」名義簽
約，租期自105年7月1日起至107年5月31日止，租金每月58萬6,000元(原審訴字卷第8～10頁)。
⒋上開3份租約均有約定「乙方(承租人)得自行裝修本建物
，但不得破壞本結構體。返還建物時，不得破壞內部裝修」；第3份契約並特別約定「如有破壞結構體，須恢復原狀」。
⒌上開3份租約均有約定保證金90萬元，於租期屆滿，承租
人遷讓房屋完畢時，無息歸還承租人。另第3份租約並特別註明：90萬元保證金「業已於前次簽約時給付，不另給付」。
⒍「蓓爾黛美學診所」自99年8月27日起由張０舜擔任負責
人(原審訴字卷第164頁)；自101年6月5日起由劉０君擔任負責人(原審訴字卷第136頁)；自105年8月13日起由上訴人擔任負責人(原審訴字卷第24頁)；自107年7月6日起由洪０浩擔任負責人(原審訴字卷第207頁)。迄107年5月29日前，營業地址均登記為臺中市○○區○○路0段00000號1樓、273-1號2樓之2。
⒎第一份租約簽訂期間，系爭租賃標的物之裝修，係陳０寛所為。
⒏本件租期屆滿，上訴人曾於107年5月31日下午3時30分，
邀同被上訴人點交房屋，雙方於107年6月1日會勘後，被上訴人主張因上訴人未回復原狀而於當天拒絕受領。
⒐被上訴人目前已將系爭房屋另出租予第三人。
⒑第3份租約是由陳０寬代表上訴人與被上訴人簽約。
㈡主要爭點：
⒈上訴人是否應受第1份及第2份租約中關於「不得破壞本結
構體，不得破壞內部裝修」之租約條款之拘束？⒉上訴人或其前手有無破壞內部裝修及結構？⒊上訴人請求返還保證金，有無理由？
四、得心證之理由：㈠上訴人應受前後3份租賃契約中關於「不得破壞本結構體，
不得破壞內部裝修」之條款；及第3份契約中關於「如有破壞結構體，須恢復原狀」之條款之拘束：
⒈上訴人雖係於105年8月13日始登記為「蓓爾黛美學診所」
之負責人，惟於起訴狀中已自承：於102年6月27日與被上訴人簽訂租約等語(原審訴字卷第1頁)。而當時「蓓爾黛美學診所」登記之負責人為劉０君，簽訂租約之人則為陳０及劉０君，足以證明，陳０及劉０君實際上亦係代表上訴人簽訂租約甚明。
⒉上訴人於起訴狀另自承：前開租屋本係遭斷水斷電荒廢多
時之建物，上訴人承租之初獲被上訴人首肯，始委請建築師依法變更用途等語(原審訴字第2頁)。而兩造均不爭執，系爭房房之變更及裝修係第1份租約之名義承租人陳０所為，由此可證，當時「蓓爾黛美學診所」之負責人雖登記為張０舜，然陳０寛實際上也是代表上訴人與被上訴人簽訂第1份租約甚明。
⒊再參諸上開3份租賃契約所約定之保證金90萬元，自第1份
租賃契約簽定後，即由陳０寬交付予被上訴人，其後2份租賃契約均延用系爭90萬元保證金，上訴人於第3份租約簽訂約時，未有另行交付保證金之情事。且證人陳０寬亦證稱：其同意原先依第1份租約所繳納之90萬元保證金，作為蓓爾黛美學診所依第3份租約要交付給被上訴人的押租金，其再自行與上訴人結算等語（見原審訴更字卷第47頁）。此外，系爭3份租約除租期不同，及租金逐年調漲之外，其他約定條款均大致相同。是被上訴人主張：兩造間之租約具有延續性，均係由陳０寬出面代為簽訂，自屬有據。茲上訴人既同意由陳０寬出面代表伊與被上訴人簽定租約，自應受其拘束，上訴人主張應由陳０寬一人自行負擔租約之權利義務，實無足採。
⒋另系爭3份租約第6條第4款均明訂：「乙方（承租人）得
自行裝修租賃物，但不得破壞本結構體，返還房屋時，不得破壞內部裝修」；而第3份租約另特別約定：「如有破壞結構體，須恢復原狀。」等語。可知，3份契約之名義上之承租人雖有不同，惟對於相關條款之約定並無太大差異，即自99年6月1日第1份租約簽訂以來，迄107年5月31日第3份租約期滿，如承租人就系爭房屋有自行裝修之行為，均應受「不得破壞本結構體，返還房屋時，不得破壞內部裝修。如有破壞結構體，須恢復原狀。」條款之約束。固縱認系爭房屋之裝修係第1份租約之名義上承租人陳０寬所裝修，惟若有破壞結構體之事實，於返還房屋時，上訴人仍應負恢復原狀之責任；若無破壞結構體之情形，上訴人於搬遷時，亦不得破壞內部裝修，至為灼然。
㈡上訴人裝修系爭房屋，確實有破壞結構體；且於搬遷時，有破壞內部裝修之事實：
⒈本件經土木技師公會就系爭房屋原設計建築平面圖與現況
平面圖進行套繪比對結果，系爭房屋1樓及2樓現況已拆除之RC結構牆及1/2B磚牆，確實有不符合原設計之情形，此有土木技師公會107年7月18日(107)中土鑑發字第17202號鑑定報告書可按(參鑑定報告書第5、6頁)。
⒉另依系爭房屋原設計建築平面圖及標準配筋圖，房屋室內隔間主要為RC牆(厚度12cm),廁所隔間牆面為1/2B磚牆。
而依建築法第8條、建築技術規則-建築設計施工篇第25條及建築技術規則-建築構造篇第141、170之7條規定，房屋室內之RC牆可視為建築物主要結構構造之一，亦據土木技師公會於鑑定報告書中述明在案(參上開鑑定報告第4頁)。茲系爭房屋於裝修時既有拆除室內RC牆之事實，顯然已破壞其結構體，應可認定。
⒊此外，上訴人亦自承租約到期後，確實有拆除房間木皮門
片9扇、馬桶2組、洗手檯（含臉盆及龍頭）1組及玻璃門片（含把手五金）3組之事實。從而，被上訴人主張系爭房屋裝修時曾破壞結構體，於搬遷時曾破壞內部裝修等情，自可採憑。
㈢上訴人不得請求返還保證金90萬元：
⒈依租賃契約第5條約定：保證金90萬元...甲方(即被上訴
人)應於租賃期滿並於乙方(即上訴人)遷讓交還房屋完畢時，...無息歸還乙方。乙方應將屬於甲方所有之財產點交甲方。」茲系爭保證金屬擔保性質，即擔保上訴人應按租約之條款履行，如上訴人未依約履行即不得請求返還，換言之，於上訴人依租約履行其全部義務前，被上訴人自得拒絕上訴人請求返還保證金。
⒉查，被上訴人於107年6月1日雙方約定點交房屋時，因發
現上訴人將房屋內部結構及隔間牆予以拆除，並未回復原狀，且將房屋之部分裝修予以拆除，因而未能完成點交等情，有被上訴人提出之照片影本可參（見原審訴字卷第42～51頁）。參照上開土木技師公會之鑑定意見，上訴人裝修系爭房屋確實有破壞結構體之事實，則被上訴人於上訴人回復原狀之前拒絕點交，自有正當理由。上訴人主張被上訴人故意拒絕點交，應視同點交，自無可採。
⒊承上，系爭保證金之返還，既以上訴人履行全部租賃契約
之義務為條件，今上訴人既未完成房屋之點交，則被上訴人拒絕上訴人返還保證金之請求，於法有據。
五、綜上所述，本件因前述可歸責於上訴人未依約定將系爭房屋回復原狀，而未完成點交程序，上訴人自不得請求被上訴人返還保證金，故上訴人依租賃契約之規定，請求被上訴人給付90萬元及自107年6月6日起至清償日止按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 109 年 4 月 7 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 張國華法 官 高英賓正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 109 年 4 月 7 日