臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第256號上訴人即附 王寶玉帶被上訴人訴訟代理人 蔡琇媛律師複代理人 許立功律師被上訴人即 蔡朝元附帶上訴人訴訟代理人 陳忠儀律師
廖慧儒律師上列當事人間核定租金等事件，上訴人對於民國108年3月6日臺灣彰化地方法院107年度訴字第1018號第一審判決提起上訴並為訴之追加，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國108年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、上訴部分：㈠原判決關於：⑴主文第1項核定租金超過每月新臺幣494元部
分及⑵主文第2項所命被上訴人按月給付租金超過新臺幣494元部分及該部分假執行之聲請；⑶駁回上訴人後開第3項請求及假執行之聲請部分；⑷訴訟費用之裁判均廢棄。
㈡第1項⑴、⑵廢棄部分，上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢第1項⑶廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣27,534元
及自民國107年10月12日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。
㈢其餘附帶上訴駁回。
㈣其餘上訴駁回。
二、追加之訴部分：㈠被上訴人就其所有門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○號建物占
用上訴人所有坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（面積337平方公尺）自民國101年9月1日起至107年9月30日止，每月地上權租金核定如附表所示。
㈡其餘追加之訴駁回。
三、訴訟費用之負擔第一、二審(含追加之訴）訴訟費用，由被上訴人負擔5%，餘由上訴人負擔。
四、假執行之聲請：㈠本院就上訴部分命被上訴人給付新臺幣27,534元本息及訴訟費用負擔部分，得假執行。
㈡上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定自明，查：
㈠上訴人即附帶被上訴人王寶玉（下稱上訴人）於原審聲明：
⑴請求核定被上訴人即附帶上訴人蔡朝元（下稱被上訴人）占用上訴人所有後述系爭土地面積337平方公尺，自民國（下同）107年10月1日起之每月租金為新臺幣（下同）14,062元；⑵被上訴人應給付上訴人843,720元，及自起訴狀繕本送達時起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自107年10月1日起至返還占用土地之日止，按月於每月1日給付14,062元；⑶前項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行（見原審卷第2、69頁）。
㈡上訴人於本院擴張原審聲明⑴之請求為：⑴請求核定被上訴
人占用系爭土地面積337平方公尺，自101年9月1日起至返還占用土地之日止，每月應給付上訴人之租金為14,062元，依前揭規定，無庸被上訴人同意即應准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○號土地（下稱系爭土地）
及其上門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○○號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）原同為被上訴人所有；嗣系爭土地經法院強制執行拍賣，由上訴人拍定，並經法院於101年8月30日核發權利移轉證明書，於101年9月1日取得所有權。系爭建物占用系爭土地，依民法第425條之1、第838條之1第1項規定，推定兩造有租賃關係、地上權關係，惟兩造就租金之數額無法達成協議，爰依民法第425條之1、第838條之1第1項請求均院任擇一有理由者，核定租金數額及請求被上訴人給付租金。
㈡上訴人請求內容分述如下：
⑴核定租金部分：系爭建物占用系爭土地情形如起訴狀附圖即
彰化縣溪湖地政事務所106年8月23日複丈成果圖（下稱附圖）編號A、B、C所示，面積合計337平方公尺，依內政部不動產交易時價查詢，系爭土地附近土地每月租金約一坪138元，被上訴人占用系爭土地面積為101.9坪（計算式：337㎡×
0.3025＝101.9，小數點以下四捨五入），上訴人於101年8月30日取得系爭土地所有權，請求核定自101年9月1日起至被上訴人返還占用土地之日止，每月應給付上訴人之租金為14,062元（計算式：138元×101.9=14,062元）。
⑵給付租金部分：本件租賃關係、地上權關係，自系爭土地與
系爭建物分屬不同人所有時即已發生，建物所有權人自斯時起即有給付租金之義務，僅其租金數額無法協議時由法院核定而已，是經法院核定後，自得回溯計算。準此，被上訴人應給付上訴人自本件起訴請求時回溯5年之租金843,720元（計算式：14,062元×12月×5年＝843,720元）；並應自收受本件起訴狀繕本送達日（即107年10月11日）起至清償日止，按年利率百分之5計算之遲延利息；另請求自107年10月1日起按月於每月1日給付14,062元，並願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠上訴人所提實價登錄資料之地段是鬧區，與系爭土地距離甚
遠，其主張之租金顯然過高。按系爭土地之使用分區為「鄉村區」、使用地類別為「乙種建築用地」，雖非屬城市用地，而無土地法第97條第1項之直接適用，但因系爭建物係作為住宅使用，參以土地法第97條第1項之立法意旨為解決國民居住問題，應僅於承租人租用房屋或土地係為商業、營利之用時，始排除類推適用；況非城市土地之價值，一般較城市土地為低，依舉重明輕法理，自有土地法第105條準用同法第97條第1項規定之適用；且系爭土地位處偏僻，周圍多田地，對外聯絡僅靠路寬約3.5米之產業道路，生活機能不佳，核定本件租金應低於土地申報總價額年息5%為合理。㈡原判決認核定本件租金應以系爭土地申報地價年息5%計算為
當，卻誤以公告地價每平方公尺2,400元計算，而核定每月租金為3,370元，容有違誤。查系爭土地107年1月申報地價為每平方公尺352元，若以年息5%計算租金，應為每月494元（計算式：352元×337㎡×5%÷12＝494元）；惟原判決以年息5%計算仍屬過高。
㈢按請求法院酌定地租之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之
意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之地租，有最高法院105年度台上字第875號判決意旨可參，上訴人關於溯及本件起訴前之租金請求，自無理由；且上訴人主張之計算標準過高，其請求被上訴人給付843,720元，無異使被上訴人頓失住所，權利遭剝削，其請求應予駁回。
三、原審判決：⑴核定系爭建物占用系爭土地面積337平方公尺，自107年10月1日起每月租金為3,370元。⑵被上訴人應自107年10月1日起至前項法定地上權關係消滅之日止，按月於每月1日給付上訴人3,370元。⑶上開判決第2項已到期部分於上訴人以每期1,100元為被上訴人供擔保後，各得假執行。⑷駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分提起上訴，嗣並擴張聲明如前所述；被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴。兩造於本院聲明如下：
㈠上訴人方面：
⑴上訴(含追加部分）聲明：①原判決不利於上訴人部分廢棄
。②上開廢棄部分，系爭建物占用系爭土地自101年9月1日起至被上訴人返還前開土地之日止，應核定租金為每月14,062元。③上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人843,720元，及自起訴狀繕本送達被上訴人時起至清償日止，按年息5%計算之利息；並自107年10月1日起至返還前項土地之日止，按月於每月1日再給付上訴人10,962元。④上項請求，願供擔保請准宣告假執行。
⑵答辯聲明：附帶上訴駁回。
㈡被上訴人方面：
⑴答辯聲明：上訴(含追加之訴）駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
⑵附帶上訴聲明：原判決不利於被上訴人部分廢棄，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下：
㈠兩造不爭之事項：
⑴系爭土地及系爭建物原為被上訴人所有，系爭土地經法院強
制執行拍賣，由上訴人拍定，並於101年8月30日經法院核發權利移轉證明書取得所有權，被上訴人所有系爭建物自101年9月1日起依民法第425條之1及第838條之1第1項規定，得合法占有使用上訴人所有系爭土地。
⑵系爭土地使用分區為乙種建築用地，102年1月申報地價為每
平方公尺296元，105年及107年申報地價均為每平方公尺352元。
㈡兩造爭執之事項：
⑴上訴人依民法第425條之1、第838條之1第1項規定請求法院
酌定被上訴人占有使用系爭土地之租金，是否有理由？⑵若上訴人得請求，金額為何？㈢兩造不再提出其他爭點。
五、本院得心證之理由：㈠上訴人主張：系爭土地及系爭建物原為被上訴人所有，系爭
土地經法院強制執行拍賣，由上訴人拍定，並於101年8月30日經法院核發權利移轉證明書取得所有權，被上訴人所有系爭建物自101年9月1日起依民法第425條之1及第838條之1第1項規定，得合法占有使用上訴人所有系爭土地等情，業為兩造所不爭，故應堪採信。
㈡上訴人得請求本院核定自取得系爭土地所有權即101年9月1日起之地租數額，應予准許，並核定如附表所示：
⑴按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行
之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項定有明文。次按依民法第838條之1第1項規定所取得之地上權為法定地上權，土地所有權人自法定地上權發生時，對地上權人即有地租請求權，僅其地租之數額尚待兩造協議或由法院核定，此與「當事人間基於不動產不定期租賃關係或約定地上權，因不動產價值變動而依民法第442條或第835條之1規定請求調整租金，於法院准許調整租金判決確定前，就調整增加之租金數額，並無請求權」之情形，有所不同。
⑵本件上訴人於101年9月1日取得系爭土地所有權時，被上訴
人依民法第838條之1第1項規定而取得法定地上權，依前揭所述，上訴人依同項規定即有地租請求權，惟兩造就地租之數額未能協議，故上訴人請求本院核定自101年9月1日起之地租之數額，於法有據，應予准許。
⑶被上訴人雖抗辯：上訴人不得溯及請求酌定起訴前之地租
，並引用最高法院105年度台上字第875號判決為依據云云，惟查：最高法院前揭判決事實為：「原告繼受原無地租約定之約定地上權，依民法第835條之1第2項規定請求法院酌定地租之情形」，與本件符合民法第838條之1第1項法定地上權之情形不同，故自不得援引最高法院前揭判決為本件判斷之依據，被上訴人前揭抗辯，不足採信。
⑷再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。系爭土地屬於「鄉村區乙種建築用地」，並非城市土地，然非城市地區土地之使用價值，通常較低於城市土地，依舉重以明輕法理，亦應類推適用土地第105條、第97條規定。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額被上訴人使用系爭土地之地租。經查：①被上訴人所有系爭建物為三合院建物，連同院內空地共占
用系爭土地面積337平方公尺，業為兩造所不爭，且有複丈成果圖在卷足參（見原審卷第10頁）；又系爭土地週遭多為農業使用之田地，臨3.5米之產業道路，附近並無商業活動，生活機能不佳等情，亦經原審法官到場勘驗，製有勘驗筆錄及空照圖在卷足參（見原審卷第46至47頁）。
本院審酌上情，認本件地上權之地租，應以系爭土地申報地價之5%計算。
②又系爭土地101年並無申報地價，102年1月、105年1月、1
07年1月之申報地價每平方公尺分別為296元、352元、352元等情，業為兩造所不爭，並有地價謄本在卷足參（見原審卷第50頁），本件上訴人請求核定自101年9月1日起至被上訴人返還系爭土地止之租金數額，應核定如附表所示。
③上訴人雖主張以鄰近市場租金每坪138元計算云云，惟上
訴人所提出出租資料，每坪高達138元或323元，以系爭土地週遭前述現況，顯非真實，故上訴人主張系爭土地之地租每月應為14,062元，自難採信。
㈢上訴人得請求被上訴人給付之租金數額：
⑴上訴人於107年9月28日提起本件訴訟，起訴狀繕本送達被上
訴人日期為107年10月11日等情，已有起訴狀及送達回證在卷足參（見原審卷第2、38頁），又上訴人於101年9月1日取得系爭土地所有權時，被上訴人依民法第838條之1第1項規定而取得法定地上權，上訴人依同項規定即有地租請求權，已如前述，故上訴人請求起訴後之107年10月1日之前五年租金（即102年10月1日起至107年9月30日止）及自107年10月1日起按月給付本院核定之租金，即屬有據。
⑵102年10月1日起至107年9月30日之租金共計27,534元：
①102年10月1日起至104年12月31日之租金經本院核定如附
表所示每月416元，故此段期間租金共計11,232元（416元
×27月=11,232元）②105年1月1日起至107年9月30日之租金經本院核定如附表
所示每月494元，故此段期間租金共計16,302元（494元×33月=16,302元）③綜上，被上訴人應給付上訴人此段期間之租金共計27,534
元（11,232＋16,302＝27,534）。⑶107年10月1日起至地上權消滅日止之租金，經本院核定如附表所示每月494元，故被上訴人應按月給付上訴人494元。
㈣綜上所述，本件被上訴人所有系爭建物基於上開法定地上權
占有使用上訴人所有系爭土地，經本院核定地租如附表所示；又上訴人請求被上訴人給付102年10月1日至107年9月30日止之地租27,534元及自起訴狀繕本送達之翌日即107年10月12日起至清償日止，按年利率5%計算之法定遲延利息；另自107年10月1日起至上開地上權消滅日止，按月給付494元，均有理由，應予准許；上訴人逾上開部分之請求，為無理由，不應准許。
㈤原審判決及追加之訴之論駁：
⑴原審判決：①將系爭土地公告現值誤為申報地價而核定地租
，就原判決主文第1項、第2項核定租金及命被上訴人給付超過每月494元部分，尚有未洽，附帶上訴人附帶上訴指摘此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第1項、第2項所示。②誤認上訴人不得請求被上訴人給付法院核定前之租金，駁回上訴人請求起訴前五年租金27,534元本息部分，尚有未洽，上訴人就此部分指摘原判決不當，為有理由，自應由本院廢棄改判如主文第1項、第3項所示，並依職權宣告假執行。③原審判決主文第1項及第2項核定地租每月494元及命被上訴人按月給付上訴人494元部分，並無不當，附帶上訴人附帶上訴指摘此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，此部分附帶上訴應予駁回。④原審判決就上訴人核定租金請求及命被上訴人給付超過前揭有理由部分，為上訴人敗訴之判決，核無不當，上訴人上訴指摘此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。上訴人請求被上訴人此部分給付既無理由，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
⑵另上訴人追加請求核定101年9月1日起至107年9月30日止之
地租，於附表所示有理由部分，為有理由，應予准許，其餘追加之訴為無理由應予駁回，
丙、據上論結，本件上訴、附帶上訴及上訴人追加之訴均一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第463條、第449條第1項、第450條、第389條第1項第5款、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 6 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 郭妙俐法 官 陳毓秀正本係照原本作成。
上訴人得上訴，被上訴人不得上訴。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 賴成育中 華 民 國 108 年 8 月 6 日【附表】:本院核定租金數額之計算表（民國、新臺幣）┌──────┬────────┬───────┬────┬──────────┐│地上權期間 │ 申報地價 │ 占用面積 │ 年息 │核定每月租金數額 ││ │（元/平方公尺） │（平方公尺） │ │（申報地價×占用面積││ │ │ │ │ ×5%年息÷12） ││ │ │ │ │ │├──────┼────────┼───────┼────┼──────────┤│101年9月1日 │ │ │ │ 416元 ││起至104年12 │ 296元 │ 337 │ 5％ │(296元3375%÷12 ││月31日止 │ │ │ │ ≒416) │├──────┼────────┼───────┼────┼──────────┤│105 年1 月1 │ │ │ │ 494元 ││日起至106 年│ 352元 │ 337 │ 5％ │(352元3375%÷12 ││12月31日止 │ │ │ │ ≒494) │├──────┼────────┼───────┼────┼──────────┤│107 年1 月1 │ │ │ │ ││日起至返還土│ 352元 │ 337 │ 5％ │ 同上 ││地日止 │ │ │ │ │└──────┴────────┴───────┴────┴──────────┘