臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第290號上 訴 人 卓瑞華訴訟代理人 蔡得謙律師
蔡奕平律師被上訴人 祭祀公業江永盛法定代理人 江福基訴訟代理人 謝秉錡律師複代理人 劉靜芬律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年2月21日臺灣臺中地方法院106年度訴字第2174號第一審判決提起上訴，本院於民國109年6月30日辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、被上訴人於原審起訴主張上訴人有事實上處分權之門牌號碼臺中市○區○○○路○○號之未辦理所有權第一次登記建物（下稱系爭建物）無權占有使用被上訴人所有之臺中市○區○○○段○○○○○○○號土地如附圖編號C範圍，面積56平方公尺之土地（下稱系爭土地），而先位聲明：⑴上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人；⑵上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）159,040元（即民國101年6月28日起至106年6月27日之不當得利金額，原審判決誤載為95,424元），及自起訴狀繕本送達上訴人翌日（即106年7月8日，詳原審卷㈠12頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（下稱法定遲延利息）；⑶上訴人應自民國106年7月8日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人2,651元。暨備位主張倘若上訴人占有系爭土地有合法權源，且契約尚未終止，則備位聲明：⑴上訴人應給付被上訴人159,040元及法定遲延利息；⑵上訴人應自106年7月8日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人2,651元；嗣於109年3月18日本院審理期間，變更備位聲明為：⑴上訴人應給付被上訴人55,014元（此為被上訴人主張之上訴人應負擔之105年至107年地價稅分擔額）及自108年7月26日起之法定遲延利息（本院卷92頁）。
貳、被上訴人於109年5月5日言詞辯論之際，撤回上開變更後之備位聲明之訴，上訴人已表示同意（本院卷120頁）。
參、又被上訴人就上開先位聲明第⑵、⑶部分減縮為：上訴人應自107年5月11日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人2,651元（本院卷137頁背面），合於民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
一、被上訴人所有之系爭土地遭上訴人所有之系爭建物無權占有，上訴人於無權占有使用系爭土地期間，上訴人受有不當利益，而被上訴人則受有相當於租金之損害，故上訴人應予賠償，考量系爭土地位處臺中市區，生活機能佳、公共建設完善，經濟價值高，應以系爭土地申報地價10％為計算。按系爭土地面積56平方公尺，及106年度之申報地價每平方公尺5,680元為計算後，上訴人每月受有2,651元之不當利益，自應返還。
二、又被上訴人固於104年間向上訴人收取系爭土地之103、104年度之地價稅共計36,676元，性質上是因系爭土地遭上訴人無權占用，而收取之損害賠償金額。倘若法院認兩造間成立契約關係，則應屬於附負擔使用借貸關係，定有1年之期限而非租賃關係，被上訴人迄未交付其使用系爭土地應分擔之105年、106年之地價稅，被上訴人以107年5月11日民事準備二狀向上訴人為終止使用借貸之意思表示，且依民法第470條第2項規定，得隨時請求上訴人拆除系爭建物，返還系爭土地。上訴人於系爭土地使用借貸關係消滅後，仍無權占有系爭土地，即屬無權占有，自應拆除系爭建物將系爭土地返還予被上訴人。
三、爰依民法第767條第1項規定，請求上訴人應拆除系爭建物，及返還系爭土地；另依據民法第179條規定，請求上訴人應給付自107年5月11日起按月給付2,651元之不當得利金額等語。並聲明：⑴上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人；⑵上訴人應自107年5月11日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人2,651元。（被上訴人於原審之聲明，逾上開範圍部分，非本院審理範圍）。
貳、上訴人答辯：
一、系爭建物係訴外人孫靜萍出資興建，嗣後將事實上處分權讓與江紹德、０００（下合稱江、洪二人），江、洪二人再將事實上處分權讓與上訴人。因孫靜萍出資興建時，被上訴人並未向孫靜萍主張所有物返還請求權，應可推知系爭建物於孫靜萍所有時，非屬於無權占有，上訴人基於占有連鎖之關係，繼受前手孫靜萍、江、洪二人對系爭土地之有權占有。
且上訴人於100年9月27日購買系爭建物之際，承辦之訴外人０００地政士有寄送優先承買通知予被上訴人，可見系爭建物與系爭土地兼有租賃關係存在，上訴人並非無權占有系爭土地。
二、又上訴人曾於104年11月間繳納系爭土地103年、104年之地價稅共36,676元（每年18,338元）予被上訴人，上訴人繳納之目的係為取得使用系爭土地之對價，且系爭土地面積僅56平方公尺，但被上訴人係以86.30平方公尺之面積向上訴人收取地價稅款項，足見被上訴人向上訴人收取之款項，為使用系爭土地之對價，具租金性質，且上訴人已將105年、106年之租金匯款至被上訴人帳戶，故兩造間就系爭建物占用系爭土地部分，係成立不定期之租賃契約。被上訴人迄未合法終止兩造間之租賃契約，其請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，顯無理由。
三、縱認兩造間不具租賃關係，但兩造間亦有附負擔之使用借貸關係，倘若被上訴人認為上訴人未繳納105、106年度之系爭土地地價稅，構成未履行使用借貸契約之負擔內容，僅是給付遲延問題，被上訴人仍應依民法第254條規定，須經合法催告，始得終止契約。但被上訴人並未定期合法催告上訴人繳納105、106年度之系爭土地地價稅，況且被上訴人已於107年7月19日匯款至被上訴人帳戶而繳清。又使用借貸目的在於上訴人使用至系爭建物不堪利用為止，而系爭建物尚稱堅固，故借貸目的亦未完成。被上訴人未經催告即終止與上訴人間之附負擔使用借貸契約，並不生終止效力。
四、上訴人購買系爭建物之際，業經仲介之永慶不動產公司委請訴外人０００地政士寄送優先承買通知予被上訴人，被上訴人已知悉系爭建物出售之事實，但被上訴人當時並未否認系爭建物與系爭土地間有租賃關係存在，未阻止上訴人購買系爭建物，被上訴人甚至於103年、104年向上訴人收取103年、104年之地價稅共36,676元，至106年再以上訴人無權占用系爭土地為由，請求拆屋還地，被上訴人有違誠信原則，況且，系爭建物堅固完整，倘若拆除，亦有浪費經濟資源之情事。
參、原審判准被上訴人請求上訴人拆除系爭建物並返還系爭土地，及上訴人應自107年5月11日起，按月給付上訴人2,651元部分，上訴人就上開敗訴部分不服，提起上訴，兩造於本院聲明：
一、上訴人上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄；上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造不爭執事項（本院卷92頁背面-93頁）：
一、系爭土地為為被上訴人所有。
二、系爭建物占有使用系爭土地。系爭建物係由孫靜萍出資興建後，將事實上處分權讓與江紹德，上訴人於100年9月27日與江紹德簽訂不動產買賣契約，受讓系爭建物之事實上處分權。
三、上訴人曾交付36,676元（103、104年度，即每年18,338元）予被上訴人。
四、上訴人於107年7月19日將36,676元（105、106年度）匯入被上訴人註記「106年地價稅」明細所指定戶名：祭祀公業江永盛管理委員會之國泰世華商業銀行0000000000000號存款帳戶。
伍、兩造爭執事項：
一、兩造間就卓瑞華使用系爭土地有無成立契約？如有，所成立之契約，係附負擔使用借貸關係？或不定期租賃關係？
二、被上訴人是否已合法終止兩造間上開使用系爭土地之契約關係？上訴人是否無權占有使用系爭土地？
三、被上訴人請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人，有無理由？
四、被上訴人請求上訴人應自107年5月11日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人2,651元，有無理由？
陸、本院之判斷：
一、上訴人就其受讓系爭建物事實上處分權之事實，業據其提出與出賣人江紹德、０００簽訂之不動產買賣契約書為證（下稱系爭買賣契約，原審卷㈠29-34頁），被上訴人就此並無爭執。然上訴人辯稱其繼受系爭建物之前手而取得占有使用系爭土地之合法權源云云，則為被上訴人所否認。查關於上訴人取得系爭建物之事實上處分權之前，系爭建物並無合法權源占有使用系爭土地，上訴人並無繼受任何合法權源而得使用系爭土地之事實，有下列事證可佐：
（一）系爭建物之原始起造人即證人孫靜萍就其重建系爭建物、系爭建物與系爭土地之關係、出售系爭建物之歷程，於原審結證：伊向江瑞鄰購買門牌號碼臺中市○區○○○路○○號建物。從購買到賣出的時間，祭祀公業沒有向伊收費或主張權利。伊買的時候是破舊的房子，伊幾乎把房屋都敲掉，只留下數十公分的牆壁，然後重新蓋過。買房子的時候，伊不知道這房子沒有合法的使用權源，伊只是買上面的房子。伊重新蓋這個房子沒有向祭祀公業借用、租用或以其他方式取得使用土地的權限。伊賣給江紹德沒有保證建物使用土地有合法權源，只有賣建物等語（原審卷㈠159-160頁）。
（二）證人即售予系爭建物事實上處分權予上訴人之江紹德就系爭建物使用系爭土地權源部分，於原審結證：伊向孫靜萍購買的。從伊買下到賣出都沒有向祭祀公業繳過費用。祭祀公業也未向伊主張任何權利。伊知道土地是祭祀公業所有，因為是派下員。伊不清楚其中的法律關係，只知道其他人也會蓋建物在土地上。伊只是買建物，因為當地沒有這麼便宜的房地等語（原審卷㈠158頁）。
（三）證人即江紹德配偶０００，就其出售系爭建物之範圍、歷程等部分，於本院結證如下：⑴買賣標的是房屋，土地不包含在內。買賣過程就土地的部分仲介說要先函祭祀公業要上訴人先等等，上訴人也知道。買賣房屋指房屋使用範圍，包含房屋旁邊使用的範圍，因為伊從上手買下來也是這個面積，就用這個面積賣出去，因為伊再賣的時候，有在房屋旁邊放東西，上訴人有請伊把東西清乾淨。上訴人與祭祀公業主委、當初的仲介一起過來伊這邊，因為上訴人的房屋被檢舉違建到伊這裡來談，主委這時才知道伊把房子賣給上訴人，那時自己住的房子要使用者付費，有說要先付使用者付費的款項，是指地價稅部分是派下員要付的，當時是說要繳當年度的費用，明年度的則再由上訴人與祭祀公業商量等語（本院卷71頁正反面）；及⑵伊使用這房屋基地、空地，每年要付11萬多給祭祀公業。除了地價稅之外，還有使用路的費用都要共同負擔。不是派下員的關係，是因為使用者付費的關係，是使用者使用土地。我把房子的權利賣給上訴人，上訴人使用房子、旁邊空地，就是用使用者付費的關係去付錢。伊把房屋跟房屋可使用權利讓給上訴人時，那時候祭祀公業沒有繳納11萬這個政策。只賣房子的權利，是不包含土地的權利的，有特別跟上訴人講，伊是賣房子的所有權，如果祭祀公業要把土地要回去，上訴人有說好，這是上訴人知道的。伊沒有把使用土地權利一併讓給上訴人，伊跟上訴人卓瑞華就只有房子的買賣而已，完全沒有土地使用上的問題等語（本院卷72頁正反面；暨⑶需要繳11萬的這個政策，是因為祭祀公業的土地要被執行處拍賣了，因為祭祀公業沒有繳交地價稅積欠國庫的錢，使用祭祀公業土地的人沒有繳費，所以主委去把祭祀公業負債繳清，然後使用祭祀公業的人才開始繳交費用。繳交的費用用途，主是要祭祀公業的地價稅等語（本院卷72頁背面-73頁）。
（四）綜據上開證人證詞，足認系爭建物經證人孫靜萍興建完成後，就系爭建物占有使用系爭土地之部分，並未與系爭土地之所有權人成立租賃、使用借貸或其他合法權源之法律關係，且系爭建物出賣人孫靜萍、江、洪二人，亦無出售渠等使用系爭土地權利予上訴人，
（五）至於上訴人提出之系爭買賣契約第17條雖記載：「本買賣標示僅為地上物，故有優先承買權之法定次序存在，故雙方合意於本約簽定後由承辦代書代為發函通知共有人，若優先承買權人同意依同一條件優先購買，則雙方無條件解約，甲方已支付之償金，無數無息返還甲方」等語（原審卷㈠33頁），及其所寄發之通知書固記載：「台端為基地座落所有人，依法有優先承購權，請代為通知優先承買權人」等語（原審卷㈠94頁），然查：
⒈證人即辦理居間系爭建物出售事務之營業員０００就上訴
人買受系爭建物之歷程，於原審結證：「（你在處理江紹德跟被告卓瑞華建物買賣的時候有無涉及祭祀公業有無優先權的問題？）我們有請代書寄存證信函給祭祀公業，為了怕有買賣中間會有問題。」、「（為何會認為就系建物有優先購買的問題？）因為有土地法規定，必須告知土地所有權人，以避免以後的糾紛。」、「（土地法的規定，土地出租人對於土地承租人的建物有優先承買權，所以你們在處理的時候是不是認為祭祀公業對於系爭建物有土地租賃關係存在？）那時候沒有租賃的關係。我們當時會寄存證信函，是因為土地不是屋主的。為了告知土地所有權人要買賣上面的建物，問他們有沒有要買。」、「（於通知書上，江紹德委託０００有提到優先購買的權利，這是否就是你所說的存證信函通知？）是的。這個是我們會請代書寄的，這是代書的制式文件。我沒有經手，我只有通知代書要寄。」、「（這個通知是只要買賣地上物的情況一般都會通知，還是本件的情況特別通知？）一般都會通知。不管他有沒有優先購買權，只要建物、土地不同人我們都會通知，避免後續買賣的糾紛，也可以避免我們仲介的責任。」等語（原審卷㈠157頁-157頁背面）。⒉證人即承辦系爭建物買賣事務之地政士０００，就其辦理
系爭建物買賣而寄發優先承買權通知之緣由，於原審結證：原審卷㈠94頁之通知書是伊所發的。如果用優先權承買權發存證信函當時是錯用法條，伊認其實只有一個稅籍，因為是未辦保存登記建物，所以發函通知，伊不知道有沒有其他法律關係存在。伊沒有辦法確認真正存在的法規，就伊認知未辦保存登記建物應該沒有優先權承買權。發函的對方是土地所有人。伊認為未辦保存登記的建物，土地所有人對之沒有優先權承買權。伊認為當時伊這樣做（指發函這個通知書）是畫蛇添足。原審卷㈠29頁買賣契約書第17條特別約定事項，是伊寫的。根據17條有優先權承買權的依據，這是畫蛇添足。本件買賣契約中，是否有可能租地建物關係存在之可能，這個不是伊能判斷等語（原審卷㈠242頁正反面、243頁）。
⒊綜據上開證人證詞，足認上訴人買受系爭建物之際，承辦
之地政士０００係因為避免日後與土地所有人糾紛，而於買賣契約書中訂定第17條有關優先承買權之約定，並辦理優先承賣權之通知，非謂兩造間存有系爭土地之租賃關係，故上訴人抗辯其繼受系爭建物之前手而取得占有使用系爭土地之合法權源云云，不足採信。
二、按租賃與使用借貸，均係將物交付他人使用，其區別主要在於使用人是否支付代價予交付人，故如土地所有人將土地交付他人使用，僅由使用人負擔於收受稅單後代為繳納稅捐，並非以之為使用土地之代價者，乃屬無償之使用借貸，即所謂附負擔之使用借貸，最高法院84年度台上字第2627號、86年度台上字第1286號判決意旨參照。根據下列事證，應認兩造間就上訴人使用系爭土地成立附負擔使用借貸關係部分：
（一）被上訴人就其處理上訴人所有系爭建物遭檢舉違章建築一事，而與上訴人達成系爭建物暫時得使用系爭土地之事實有被上訴人自稱：⑴上訴人雖非派下員，然被上訴人與派下員間之「雙方協議規章」第8條意旨，同意與上訴人比照派下員方式，成立有期限之使用借貸關係，此有土地使用借貸契約書之繳納稅捐簽章可證明等語（本院卷36-37頁）。⑵上訴人自99年間即非法占有本公業所屬之土地，因現任管理人於102年3月18日上任後，經多次開會研議，並通知上訴人，然上訴人未到場，直到上訴人系爭房屋遭人檢舉違章，本公業始得知系爭建物非屬派下員所有，因地價稅繳納期限已過，應上訴人要求暫時協議，暫准使用借貸關係，為期一年（得繳103年、104年使用者付費之地價稅），明年委員會呈報再訂期租約，雙方均同意。嗣後委員會開會均邀上訴人到場研討租約，上訴人拒之，並要求被上訴人出具無限期土地使用權同意書或土地過戶予上訴人，被上訴人拒絕，被上訴人未曾向上訴人收取土地價金，亦無與上訴人買賣等語（本院卷66頁）。⑶本公業只准上訴人使用借貸關係，為期一年，未訂有任何契約等語（本院卷67頁）。⑷被上訴人係向上訴人說暫時給予方便，迨祭祀公業管理委員會開會，再決定是否要允許侵占的部分繼續使用等語（本院卷120頁背面）可佐。足認被上訴人上開主張已自認其與上訴人成立系爭土地之使用借貸契約之事實。復據被上訴人提出之上訴人代繳103年度地價稅18,338元、104年度地價稅18,338元之簽名文件即104年10月31日土地使用借貸契約書㈡（原審卷253-254頁），業已載明「土地使用借貸契約書」之意旨，上訴人並對於其簽名之真正，亦無爭執（本院卷120頁），更可認定兩造間成立系爭土地之使用借貸契約，要屬無疑。
（二）被上訴人主張其於104年11月間向上訴人收取之36,676元，是上訴人使用103年度、104年度系爭土地之地價稅，並非租金，否認兩造成立租賃契約等語；上訴人則抗辯其於104年11月間交付上訴人之36,676元為使用系爭土地之租金，兩造成立不定期限之租賃契約云云。按租賃契約為當事人約定一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之有償契約，須物之出租人與承租人對租賃物及租金有具體而確定之意思表示一致，始能成立，而租金為使用他人租賃物之對價，故主張租賃關係存在者，應就其支付之財物，與使用他人之物間所具有之對價關係負舉證責任。至使用借貨雖必係無償，然解釋上亦得附有負擔，故並非因使用他人之物而支付財物者，其法律性質必屬租賃，仍須視其間是否有對價關係以為斷。查兩造所稱之上訴人於104年間繳納之36,676元，係屬於系爭土地之地價稅，計算費用之基礎，業據被上訴人釋明：「土地部分是依地價稅另加上該建物後方所有道路用地之地價稅20％」等語（原審卷㈠109頁背面），「當初被上訴人與上訴人的女兒用尺計算他的使用範圍，不是限於房屋的使用範圍，還有包含其他空地，即原審卷㈠第113頁斷壁及129頁下方綠色鐵皮屋前摩托車位置附近的空地，因為是自己拿尺量可能有誤差。」等語（原審卷㈠149頁背面），勾稽證人０００證稱：「繳交的費用用途，主是要祭祀公業的地價稅。」（本院卷73頁）、「除了地價稅之外，還有使用路的費用都要共同負擔」等語（本院卷72頁）；上訴人亦自認：「上訴人所繳納36,676元除包含系爭建物本身之地價稅外，亦包含被上訴人所有道路用地之地價稅20％」等語（原審卷㈡92頁背面）。綜上各情，堪認上訴人所繳納之36,676元，即繳納103年度地價稅18,338元、104年度地價稅18,338元，雖然被上訴人係以86.3平方公尺為計算，已逾上訴人系爭建物使用系爭土地之面積（即56平方公尺），但包括共同分擔系爭土地之私設道路及實際使用系爭建物周邊空地範圍而致，並未逸脫以地價稅為比例計算之基礎，顯非兩造合意約定系爭土地之租金金額，故上訴人辯稱該費用與應分攤之地價稅不符合，該費用為租金云云，不足採信。從而，上開費用既僅由上訴人代繳地價稅，並未約明以上訴人代繳之稅捐作為因使用系爭土地而支付之對價，自難成立租賃，故上訴人代繳地價稅，並不影響其為借貸之性質，應認兩造間成立之使用借貸屬於附負擔之使用借貸關係。
（三）被上訴人另主張兩造間系爭土地使用借貸契約為1年期限云云，並提出104年10月31日土地使用契約書㈠為證（原審卷㈠252頁），上訴人則抗辯兩造並無1年期限之約定等語。查被上訴人提出之土地使用契約書㈠為被上訴人與其所屬派下之約定事項，就所屬派下員使用被上訴人土地，成立使用借貸契約，需支付稅務費，期限為1年等書面契約，該等約定事項係源於被上訴人104年10月18日所召集之派下員大會之決議，有被上訴人提出該日會議通知書為證（原審卷㈠251頁），然上訴人非被上訴人所屬之派下員，並未參與上開會議，且被上訴人復未證明其將土地使用契約書㈠併同上開土地使用借貸契約書㈡交付予上訴人，且與上訴人就使用借貸期限為1年已達成合意之事實，自難以認定兩造有約定系爭土地使用借貸契約為1年之合意，被上訴人此部分主張，礙難採認。
（四）綜上各節，堪認兩造就上訴人使用系爭土地應成立未定期限之附負擔使用借貸契約。
三、被上訴人請求上訴人返還借用物即系爭土地，已合法消滅兩造間系爭土地之使用借貸契約，應認上訴人無權占有使用系爭土地：
（一）按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人無庸終止契約，即得依民法第470條第2項規定，得隨時請求返還借用物，最高法院94年度台上字第1020號判決意旨參照。
（二）上訴人抗辯兩造間使用借貸契約目的是系爭建物使用土地至系爭建物不能使用時，借貸關係才終止云云。惟上訴人係於100年9月17日自江、洪二人受讓系爭建物之事實上處分權，有上訴人提出之不動產買賣契約書為證（原審卷㈠29-34頁），而上訴人受讓系爭建物事實上處分權之前，系爭建物之前權利人孫靜萍、江、洪二人均未經上訴人同意即占有使用系爭土地，為本院所認定屬實；再參以被上訴人主張其法定代理人江福基於102年3月18日接任管理人之前，被上訴人長期無管理人可處理系爭土地地上物問題，且系爭土地積欠地價稅，已遭行政執行進行拍賣程序，故由被上訴人召集派下員，於104年10月18日會議決議如下：如為派下員，則訂立使用借貸契約，期限為1年；如非派下員，則訂立租約，期限為11個月；未訂立租約者，即日起自行清理歸反土地，有被上訴人提出之會議通知書可佐（原審卷㈠251頁），堪予採信。足認被上訴人係本於上開104年10月18日會議決議內容，而進行系爭土地地上物之清理事務。佐以上訴人購買系爭建物後迄至104年10月前，上訴人占有使用系爭土地並未取得被上訴人之同意，迨至系爭建物遭人檢舉違建後，兩造始就上訴人使用系爭土地之負擔內容為協議，被上訴人法定代理人本於上開104年10月18日會議決議內容授予權限，表明：「應上訴人要求協議暫准使用借貸關係…明年委員會呈報再訂租約」等情（本院卷66頁），核與證人０００於本院證稱：
「上訴人卓瑞華跟祭祀公業主委、當初的仲介一起過來我這邊，因為上訴人卓瑞華的房屋被檢舉違建到我這裡來談，主委這時才知道我把房子賣給上訴人卓瑞華，那時自己住的房子要使用者付費，有說要先付使用者付費的款項，是指地價稅部分是派下員要付的，當時是說要繳當年度的費用，明年度的則再由上訴人卓瑞華與祭祀公業商量。」等語相符（本院卷71頁背面）。綜上各節，堪認被上訴人本於104年10月18日會議決議內容意旨，就兩造協議附負擔使用借貸之目的，係為權充兩造未來再行協商系爭土地租賃契約，而於租賃契約達成協議前之階段，由被上訴人同意上訴人得以附負擔使用借貸關係，占有使用系爭土地之暫時性措施，顯非以上訴人利用系爭建物至不堪使用為止，為保護上訴人利益之目的。從而，上訴人辯稱使用借貸目的係指上訴人利用系爭建物至不堪使用為止，礙難採認。
（三）又兩造於附負擔使用借貸契約成立後，關於租賃契約協議過程，兩造分別陳明如下：
上訴人稱：⑴後來上訴人女兒離開系爭建物之居所，該居所無人居住，且上訴人有更換手機號碼，所以被上訴人無法聯絡上訴人，上訴人之前有請被上訴人提出書面契約，但迄今被上訴人僅以口頭說明，並無提出任何書面契約等語（原審卷㈠109頁背面）；⑵我造願意以每月8千至1萬元的價格承租，對造的價格我們無法接受等語（本院卷45頁）。
被上訴人稱：⑴委員會開會均邀上訴人到場研討租約，上訴人拒之，不予理會，且要求被上訴人即管理人出具無限期土地使用權同意書或土地過戶予上訴人，被上訴人拒之，因為系爭土地是祭祀公業所有…上訴人拒訂租約，侵權占有本公業土地經委員會同意，提出訴訟等語（本院卷66頁）；⑵後來上訴人要求被上訴人將系爭土地過戶給上訴人，並要求被上訴人簽署土地使用權同意書，被上訴人拒絕，上訴人就拒繳地價稅等語（原審卷㈠109頁背面）；⑶願意以每月1萬5千元出租給對造，這是被上訴人最大的極限，但是要每年訂一次契約，租約期限11個月，祭祀公業和其他人訂約也是這樣訂等語（本院卷45頁）。
依據兩造上開陳述租賃契約協議過程之事實，可見兩造就租賃之權利義務內容，尚有歧異，且迄至本件訴訟言詞辯論終結之際，仍未達成租賃契約之合意，兩造就附負擔使用借貸契約之目的，既僅為權充兩造於租賃契約達成協議前階段之暫時性措施，兩造復未具體約定商議租賃契約期間，以致不能依借用之目的而定上訴人使用完畢應返還系爭土地之時間，則被上訴人主張兩造間附負擔使用借貸契約關係，為未定期限，亦不能依借貸目的而定期限，得依民法第470條第2項規定，隨時請求返還借用物，即屬有據。
（四）查被上訴人已於107年5月11日以準備書二狀送達向上訴人表示終止系爭土地使用借貸之意思表示（原審卷㈠249頁），該書狀經上訴人訴訟代理人於107年5月11日簽收無訛（原審卷㈠247頁），固然被上訴人係以上訴人未履行105年度、106年度繳納地價稅之負擔內容，依民法第472條第2款規範意旨，而向上訴人為終止之意思表示，然書狀內亦同時表明請求「拆屋還地」之意旨（原審卷㈠249頁），可見被上訴人於107年5月11日對上訴人之上開通知，即已生請求返還借用物即系爭土地之效力，而使兩造間系爭土地使用借貸契約消滅，至於被上訴人終止契約之事由，於該契約之消滅，不生影響。
（五）上訴人雖抗辯被上訴人未依同法第254條規定，定相當期限催告其給付地價稅，本件終止契約不合法云云。兩造間系爭土地使用借貸契約，固有約定上訴人應負擔系爭土地地價稅，然該地價稅稅額並非作為上訴人系爭建物占用系爭土地之對價，與租賃關係之承租人如積欠租金，出租人應定期催告給付租金，始得終止租約之情形不同。本件附負擔使用借貸契約，依民法第470條第2項規定，被上訴人得隨時請求返還借用物，且兩造間既屬無償之使用借貸，自無被上訴人所辯須定期催告上訴人應給付負擔內容，始得終止使用借貸契約之問題，上訴人上開所辯，亦不可採。
四、被上訴人得請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人：
（一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。兩造間之系爭土地使用借貸契約，既已因被上訴人請求返還而消滅，上訴人占有使用系爭土地，即屬無權占有，被上訴人自得本於上開規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人。
（二）上訴人抗辯被上訴人未阻止上訴人購買系爭建物，且要求上訴人繳納地價稅，卻提起訴訟請求拆屋還地，系爭建物完整堅固，倘若予以拆除，顯有浪費經濟資源，有違誠信原則云云。惟查，系爭土地為被上訴人所有，上訴人購買之標的僅有系爭建物，並未同時購買系爭建物使用基地（即系爭土地）之權利，上訴人亦無給付關於使用系爭建物基地之對價予系爭建物出售人、及被上訴人，則就系爭建物坐落基地之使用權源，自應由上訴人於評估購買系爭建物之際，詳予評估及調查，被上訴人自無阻止上訴人購買之義務，上訴人抗辯被上訴人未阻止上訴人購買系爭建物，而有違誠實信用原則云云，礙難採認。
（三）再者，上訴人所有之系爭建物占用系爭土地，未支付對價，被上訴人不能為使用收益，則其基於全體派下權益，歷經與上訴人多次商議租賃而未成後，請求收回系爭土地重新規劃、利用，自非以損害上訴人為主要目的，且為無權占有使用他人土地者，於所有權人依法主張權利時所應容受之當然結果，不論從權利本質、經濟目的、社會觀念而言，本件請求乃被上訴人依法行使正當權利，難認逾越必要範圍，而有何違反誠信原則、權利濫用等情事。從而，上訴人抗辯被上訴人訴請拆屋還地乃違反誠信原則云云，不足憑採。
五、被上訴人得請求上訴人應自107年5月11日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人2,651元之不當得利：
（一）依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判決意旨，原則上應以相當於該土地之租金額為限，同院94年度台上字第1094號民事裁判意旨參照。
（二）被上訴人已於107年5月11日向上訴人請求返還系爭土地而消滅兩造間系爭土地之使用借貸契約，上訴人已無合法正當之權源占有使用系爭土地，然迄未歸還系爭土地予被上訴人，被上訴人主張上訴人自107年5月11日起受有相當於租金之不當得利部分，即屬有據。本院審酌：系爭土地坐落於臺中市○區○○○路，且鄰近建成路、五權南路、江川公園、國立公共資訊圖書館等情，業經原審勘驗屬實，有勘驗筆錄為憑（原審卷㈠109頁），復有現場照片可證（原審卷㈠63-64頁、113-129頁），足徵系爭土地所處臺中市市區，位置交通便利，且有完善之公共設施，生活機能甚佳，經濟價值較高，並斟酌上訴人系爭建物占用系爭土地之面積，可獲得使用之利益等因素，認為被上訴人主張上訴人可獲得相當於租金之不當得利，以系爭土地之申報地價週年利率10%計算，應屬相當，堪予採信。而系爭土地之申報地價為5,680元/㎡，有系爭土地登記謄本可佐（詳原審卷㈠4頁），上訴人並無爭執，據此，被上訴人請求上訴人返還占有系爭土地土地所得之利益，即為：自107年5月11日起至返還系爭土地之日止，按月應給付2,651元（計算式：5,680×10%×56×1/12個月=2,651，元以下四捨五入）。
柒、綜上，被上訴人依據民法第767條第1項、第179條規定，請求⑴上訴人應將系爭建物拆除，並將系爭土地返還被上訴人；⑵上訴人應自107年5月11日起至返還系爭土地之日止，按月給付上訴人2,651元，均有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並宣告供擔保之准、免假執行，並無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘之爭點、攻擊或防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，不另論述。
玖、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 7 月 28 日
民事第四庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 呂麗玉法 官 林孟和正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳志德中 華 民 國 109 年 7 月 28 日