臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第357號上 訴 人 蔡榮崑訴訟代理人 闕美森被上訴人 林森榮
林德榮洪林敏惠郭林敏寶林銘珠林柏暉林栢仙前列七人共同訴訟代理人 饒斯棋律師複代理人 張馨月律師上列當事人間租佃爭議等事件，上訴人對於民國108年3月19日臺灣臺中地方法院107年度訴字第1162號第一審判決提起上訴，本院於108年11月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用（含確定部分），由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造間就伊等所有坐落臺中市○○區○○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）訂有耕地三七五租約，惟上訴人於系爭土地上搭建三合院農舍、鐵皮建物、部分水泥鋪面、水池及畜養豬隻，從事非耕作之用，與原訂租約所約定之使用目的不同，且上訴人於臺中市政府耕地租佃委員會調處程序，業已自承其父生前已有變更耕作之使用目的即搭建鐵皮建物，上訴人並將該鐵皮建物出租予第三人作為工廠使用，而伊等之被繼承人等自始均未曾同意上訴人得將耕地變更用途，堪認上訴人之行為均屬不自任耕作，又縱認上訴人僅有一部不自任耕作，兩造間之耕地租約亦屬全部無效。另耕地租約無效後，除兩造合意另行成立租賃關係外，並不因上訴人嗣後未再飼養豬隻及棄置鐵皮屋不用或換訂租約等，而使原已無效之租約恢復其效力。上訴人不自任耕作，違反三七五減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，原訂租約無效，爰請求確認兩造間之耕地租賃關係不存在等語。聲明：確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。（被上訴人於原審請求上訴人拆屋還地部分，業已判決確定，茲不贅述）
二、上訴人則以：坐落系爭土地上有地上物，現況老舊，屋內置雜物、農具、飼養家禽牲畜，並種有多種果樹及其他農作物。上開地上物之面積及使用狀況，係為便利耕作所搭建之簡陋農舍，而佃農承租耕地，既非不允許有農舍之存在，自難謂伊有變更耕地用途不自任耕作之情形。縱伊將系爭土地之一部變更為畜牧之用，惟依使用狀況，難認已悖離三七五減租條例實現扶植自耕農及改善農民生活之基本目的。三合院是伊父親所蓋，已經30年，並經被上訴人祖先同意，鐵皮屋是由蔡○○所蓋並出租予闕美森做木頭噴漆代工之廠房等語置辯。
三、原審判決確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執及爭執事項（見本院卷第134、135頁）㈠不爭執事項⒈系爭土地係被上訴人所有，依耕地三七五減租條例規定出租予上訴人。
⒉系爭土地上興建如原判決附圖（下稱附圖）所示編號A面積
1020.59平方公尺之鐵棚、編號B面積272.48平方公尺之三合院、編號C面積117.51平方公尺之鐵棚及編號D面積429.05平方公尺之鐵棚。
⒊上開鐵皮屋建物現為第三人承租中，作為工廠使用情事。
㈡爭執事項上訴人有無擅自將耕地變更用途，於耕地搭建鐵皮屋、建築物、鋪設水泥、挖鑿水池，不自任耕作，違反三七五減租條例第16條第1項規定，原訂租約無效？
五、本院得心證之理由：㈠查兩造間就系爭土地訂有耕地三七五租約，此有臺中市○○
區公所於107年7月11日函送原法院之臺灣省臺中縣私有耕地租約書、調解程序筆錄及土地登記謄本等件在卷可稽（見原審卷第81至91頁、本院卷第25頁）。上訴人於系爭土地上興建如附圖所示編號A面積1020.59平方公尺之鐵棚、編號B面積272.48平方公尺之三合院、編號C面積117.51平方公尺之鐵棚及編號D面積429.05平方公尺之鐵棚等情，為上訴人所不爭執，並有相符之現場相片及租約書等在卷可稽（見原審卷第12至25頁），復經本院及原審會同地政事務所派員勘測現場，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可參，是被上訴人此部分主張，堪信為真實。
㈡被上訴人主張上訴人未自任耕作，依法三七五租約無效等語
；為上訴人否認之，並辯稱：系爭地上物係經被上訴人同意始建造云云。惟查：①按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項定有明文。又耕地承租人就承租耕地之一部不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，其全部租約均歸於無效（參最高法院99年度台上字第339號判決）。且前開法規依其立法意旨，重於農地農用，核屬強制法規，若當事人反於此立法意旨之約定，依民法第71條前段規定，亦屬無效。耕地租賃，其承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係為便利耕作或以耕作為目的而設。如承租人所建房屋非屬農舍，即在不自任耕作之列。是倘若系爭地上物非屬農舍，縱經被上訴人同意興建，亦在不自任耕作之列，原訂租約自屬無效。上訴人辯稱：系爭地上物係經被上訴人同意云云，尚不得據為拒絕返還系爭土地之理由。②系爭土地上之系爭地上物，鐵皮屋做木頭噴漆代工之廠房使用，另有三合院，已如前述，且經本院履勘現場時，證人即上訴人之訴訟代理人闕美森亦自認伊有租賃鐵皮屋作為工廠木頭噴漆加工之事實（見本院卷第
101、102頁），復為上訴人所不爭（見本院卷第73頁），足認上訴人有一部不自任耕作之事實。是被上訴人縱使知情、同意，惟被上訴人之同意仍屬違反強制法規所為無效之同意。從而，上訴人所為違反耕地三七五減租條例第16條第1項所列「承租人應自任耕作」之要件，至何人建造鐵皮屋，闕美森向何人租賃作工廠加工使用，均不影響系爭租約歸於無效之認定。是被上訴人主張系爭土地之租約均歸無效等語，應堪採信。
六、綜上所述，本件被上訴人主張兩造間之系爭三七五租約既因上訴人有未自任耕作之情事而無效，為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於三七五減租條例第16條第2項規定，請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。是則原審判決確認系爭三七五耕地租約無效，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件為判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判決結果，爰不贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡秉宸
法 官 許旭聖法 官 王重吉正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 林玉惠中 華 民 國 108 年 12 月 11 日