臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第361號上 訴 人 林金崙
林金堂林麗華林麗芬吳中石吳中亙吳佩怡上七人共同訴訟代理人 林萬生律師複 代理人 賴錦源律師被 上訴人 余定憲
余淑如余淑真余耀明上四人共同訴訟代理人 林俊雄律師複 代理人 呂勝賢律師被 上訴人 余楊栽
余淑華余淑芬余林素碧余定輝余淑品余定志余定俊林余霞劉余捉上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國108年4月19日臺灣彰化地方法院106年度訴字第1093號第一審判決提起上訴，本院於108年11月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用(確定部分除外)之裁判均廢棄。
被上訴人承租上訴人所有彰化縣○○鄉○○段○○○○號(包括００段000地號)土地租金，自民國107年4月17日起，每年應再調整增加蓬萊稻穀1,430台斤（即合計應調整為3,144台斤）。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人負擔10分之1，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件上訴人於起訴時之備位聲明第1項，原請求將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號(下稱００段000地號)土地之租金，自追加備位聲明即民國107年4月17日起調整為每月蓬萊稻穀3,572台斤。嗣於上訴後變更備位聲明為：００段000地號土地之租金，自107年4月17日起調整為每年蓬萊稻穀2,856台斤；００段000地號土地之租金，自變更上訴聲明狀繕本送達翌日起，調整為每月蓬萊稻穀288台斤(即合計應調整為每月3,144台斤)。經查，兩造間若有不定期基地租賃契約存在，關於租賃標的之範圍究係只有００段000地號土地，或包括００段000地號土地，乃事實認定之問題。惟上訴人之真意既係在請求「整份租賃契約」租金之調整，並非針對單一地號土地，則其聲明之變動，應認僅係更正事實上之陳述，未涉及訴之變更。至於請求調整之租金數額由原審主張之每月蓬萊稻穀3,572台斤，上訴後變更為每月合計3,144台斤(即2,856＋288＝3,144)，則屬減縮應受判決事項之聲明。
參照民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款及第256條之規定，自應准許，合先敘明。
二、被上訴人余楊栽、余淑華、余淑芬、余林素碧、余定輝、余淑品、余定志、余定俊、林余霞、劉余捉，經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：㈠先位之訴部分：
⒈上訴人為坐落００段000、000地號土地(下稱系爭土地)之
共有人，應有部分比例詳如附表一所示。如原判決附圖所示編號A、B、C、D、E、Z所示水泥地、磚瓦造建物、果樹菜園、水井等地上物(下稱系爭地上物)均為訴外人即被上訴人之被繼承人０順所有，無權占有系爭土地。０順於民國74年2月3日死亡後，依法由被上訴人繼承或再轉繼承，被上訴人既無權占有系爭土地，且對系爭地上物有事實上處分權，自應將系爭地上物騰空，將土地返還上訴人。
⒉原法院77年度訴字第13號判決(下稱前案判決)雖認定兩造
間就重測前之社口段759-67地號(即重測後之００段000地號)，面積789平方公尺之土地有不定期基地租賃契約存在(上訴人仍否認之)，並將租金調整為每年稻穀1,091台斤，惟被上訴人事後卻自行以現金方式支付租金，顯然未依債之本旨為履行。茲上訴人已以107年4月14日民事準備二及爭點整理狀送達對被上訴人為終止租約之意思表示；再於107年12月11日以存證信函定期催告被上訴人給付租金並終止系爭租約，則被上訴人亦應將土地返還上訴人。
⒊兩造間既無租賃關係存在，且被上訴人無權占有系爭土地
已逾5年，爰依民法第179條規定，併請求被上訴人按上訴人應有部分比例，各給付相當於租金之不當得利：
⑴自106年9月20日起訴日回溯5年合計24萬5,370元，及自
107年10月12日起至清償日止按年息5%計算之利息(詳如附表二所示)。計算方式如下：系爭2筆土地105年之申報地價為每平方公尺536元，面積合計915.57平方公尺，依土地法第97條，按年息10%計算，每年租金應為49,075元【計算式：536×915.57×10%＝49,075】，5年租金合計245,375元【計算式：49,075×5＝245,375】。
⑵自106年9月20日起訴日起至返還系爭土地時止，按月合
計給付4,090元(詳如附表三所示)。計算方式如下：【49,075÷12＝4,090】㈡備位之訴部分：
⒈如認系爭租約存在且上訴人終止租約不合法，則系爭租約
近30年未曾調整租金，且系爭土地並已變更為乙種建築用地，土地價值較30年前大不相同，爰依民法第442條前段規定，請求將租約之租金自追加起訴聲明即107年4月17日起，調整為每年稻穀3,572臺斤，並請求被上訴人按年給付。
⒉如認系爭租約存在且上訴人終止租約不合法，依前案判決
，租約應僅存在於００段000地號土地，則就００段000地號土地部分，被上訴人仍負有拆除地上物及返還之義務。在此之前，上訴人亦得請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。
㈢爰依民法第767條第1項前段、中段、第962條、第179條、第
442條前段、第439條規定，請求被上訴人拆屋還地、給付相當於租金之不當得利、調整租金及給付調整後之租金等。並聲明：
⒈先位聲明部分：
⑴被上訴人應將００段000、000地號土地，如原判決附圖
編號A、B、C、D、E、Z所示系爭地上物移除，將土地全部返還上訴人。
⑵被上訴人應連帶給付上訴人24萬5,375元(各共有人受償
之金額詳如附表二所示)及自107年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑶被上訴人應自106年9月20日起至返還系爭土地時止，按
月連帶給付上訴人合計4,090元(各共有人受償之金額詳如附表三所示)。
⑷願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明部分：
⑴００段000地號土地年租金，自107年4月17日起調整為
每年蓬萊稻穀3,572臺斤；被上訴人應自107年12月26日起，按年連帶給付上訴人稻穀3,572臺斤。
⑵被上訴人應將００段000地號土地上如附圖編號C、D所
示磚瓦造建物、果樹菜園等地上物移除，並將上開土地騰空返還上訴人。
⑶被上訴人應連帶給付上訴人合計2萬2,495元(各共有人
受償之金額詳如附表二所示)，及自107年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⑷被上訴人應自106年9月20日起至返還００段000地號土
地之日止，按月連帶給付上訴人合計375元(各共有人受償之金額詳如附表三所示)。
⑸上開給付金錢部分，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠０順於36年3月22日與林０江、葉０萬簽訂「家屋用地借用
契約書」，約定０順向林０江及葉０萬租地建屋（即系爭租約）。雖系爭租約記載之租賃標的「臺中縣彰化區芬園鄉社口707番」土地，並非系爭地上物現坐落之土地，惟依系爭租約記載租賃標的之四鄰為：東西側林振榆、余萬居故居、南臨崩崁腳、北臨坑。與被上訴人目前使用系爭土地之位置相符。且葉０萬及林０江之繼承人即上訴人之被繼承人林春榮，曾於77年間對０順之繼承人起訴請求調整重測前社口段759-67地號(即重測後００段000地號)土地之租金，業經前案判決確定在在案，可見系爭土地確有租約存在。茲兩造分別為０順、林０江、葉０萬繼承人或再轉繼承人，自應繼承系爭租約之法律關係。
㈡被上訴人近年均委由被上訴人余定憲、余淑眞、余淑如、余
淑華、余淑芬等人之父余慶豐給付租金予上訴人林麗芬或其母林李０恭。系爭租約租金固經前案判決調整為稻穀1,091台斤，惟被上訴人多年來均以現金給付，經林李０恭及上訴人林麗芬無異議受領，顯就以現金折算稻穀給付租金乙事達成合意，自無未依債本旨給付租金之情形。上訴人以被上訴人未給付租金為由，終止租約，自非合法。被上訴人基於租賃關係使用系爭土地，非無權占有，其請求拆屋返地及給付相當於租金之不當得利，自無理由。
㈢系爭土地本為荒地，係０順及其繼承人整地建屋保存土地，
始提高系爭土地使用價值，其增益價值應歸被上訴人享有，上訴人不得執為調整租金之理由。另系爭土地位處坡邊，甚為偏僻，利用價值不高，又無自來水可用，生活機能不佳，上訴人請求調整租金數額亦屬過高。
三、原審駁回上訴人先位之訴之請求，並就備位之訴為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判決兩造就００段000地號土地之年租金，應自107年4月17日起調整為每月蓬萊稻谷1,714台斤。上訴人就先位之訴部分全部聲明不服；就備位之訴部分，僅就調整租金部分為一部上訴(其餘未上訴部分已經確定，不在本院審理範圍)，並更正事實上之陳述，即主張租約之範圍應包括００段000、及000地號土地，其上訴聲明為：
㈠先位聲明：
⒈原判決廢棄：
⒉被上訴人應將００段000、000地號土地，如原判決附圖編
號A、B、C、D、E、Z所示系爭地上物移除，將土地全部返還上訴人。
⒊被上訴人應連帶給付上訴人合計24萬5,375元(如附表二所
示)及自107年10月12日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒋被上訴人應自106年9月20日起至返還系爭土地時止，按月連帶給付上訴人合計4,090元(如附表三所示)。
⒌願供擔保，請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉００段000地號土地之年租金，應自107年4月17日起調整為每年蓬萊稻谷2,856台斤。
⒊００段000地號土地之年租金，應自變更上訴聲明暨聲請調查證據狀送達翌日起，調整為每年蓬萊稻谷288台斤。
四、被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
五、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○○○○○號(重測前為社口段
759-67、759-68地號)土地原為訴外人林０江、葉０萬、共有，嗣由林０江之子林春榮取得全部土地之所有權，上訴人則為林春榮之繼承人，應有部分如附表一所示。
⒉原判決附圖所示編號A～E地上物，現為被上訴人占有、使用。
⒊被上訴人之先祖０順於36年3月22日與林０江、葉０萬簽
訂「家屋用地借用契約書」，約定０順向林０江、葉０萬租地建屋。租約記載之土地地號為「社口707番」；範圍則記載「西余萬居先生家屋宅為界，至東林振榆先生住宅，南崩崁腳為界，北至坑為界」(原審卷一第56頁)。
⒋社口段707地號為重測後００段620地號。
⒌林春榮曾於77年間對０順之繼承人余耀明、余炳煌、余林
鑾、余慶豐等人起訴請求調整土地租金，經原法院77年度訴字第13號判決，認定雙方就重測前社口段759-67地號(即重測後００段000地號)、面積789平方公尺之土地有不定期基地租約存在。並將租金調整為每年蓬萊稻谷1,091台斤(原審卷一第118頁、卷二第140頁)。
⒍「家屋用地借用契約書」約定之租金為每年「粗糧140市斤」。
⒎被上訴人曾以現金給付租金予林李０恭(林麗芬之母)及上訴人林麗芬，迄106年止(原審卷一第77～84頁)。
㈡主要爭點：
⒈０順與林０江(林春榮之父)、葉０萬，所成立之不定期基
地租賃契約之標的範圍為何？⒉上訴人依土地法第103條第4款規定終止系爭租約，有無理
由？⒊上訴人依民法第767條第1項前段、中段及第962條規定，
擇一請求被上訴人移除系爭地上物，返還占用土地，有無理由？⒋上訴人依民法第179條規定請求被上訴人連帶給付相當於
租金之不當得利，有無理由？如有理由，數額若干？⒌如系爭租約存在，上訴人依民法第442條前段、第439條規
定請求調整租金，有無理由？如有理由，調整之租金數額若干？
六、得心證之理由：㈠兩造間確有不定期基地租賃契約存在：
⒈被上訴人主張兩造間有不定期基地租賃契約存在，業據提
出０順與林０江、葉０萬所簽訂之「家屋用地借用契約書」為證。上訴人雖否認上開文書之真正，惟查，林０江之子林春榮曾於77年間對０順之繼承人余耀明、余炳煌、余林鑾、余慶豐等人起訴請求調整土地租金，經原法院以77年度訴字第13號判決，認定雙方就重測前社口段759-67地號(即重測後００段000地號)有不定期基地租約存在，並將租金調整為每年蓬萊稻谷1,091台斤，此為兩造所不爭執，並據原審調取前案判決原本核對無訛。
⒉參照系爭「家屋用地借用契約書」記載：「每年度借用人
要納地主地租粗糧壹佰肆拾市斤...林０江先生、葉０萬先生喜諾自民國參拾陸年六月一日起，願將前記土地借於同村０順先生家屋建築，其他自用整備，永遠借用，子孫絕對不遷移，但是地租滿過壹年無納者，地主依照遷延期日請求延帶賠償，借用人絕不得異議」等語，及被上訴人所提出其出具予０順自36年起至51年止之繳納稻谷證明書(原審卷第64頁)，以及被上訴人曾持續以現金方式給付租金予上訴人林麗芬及其母林李０恭至106年止，均可認定０順確實係以每月140市斤之稻穀向葉０萬及林０江等人租用土地建築房屋，且雙方並未約定租用期限自明。茲兩造既分別為０順及林０江之繼承人或再轉繼承人，自應承受系爭不定期基地租賃契約之權利義務關係。從而，本件兩造間有不定期基地租賃契約之法律關係存在，即堪認定。
㈡００段000、000地號土地均為系爭租約之標的：
⒈按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去事實、交易上習慣等一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，自契約主要目的及經濟價值作全盤觀察，以為判斷基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
⒉查，前開「家屋用地借用契約書」關於租賃標的雖記載為
「臺中縣彰化庄芬園鄉社口707番號」(即重測後００段620地號)，並非社口段759-67、及759-68地號(即重測後００段000、及000地號)。惟關於租用之範圍同時載為「西余萬居先生家屋宅為界，至東林振榆先生住宅，南崩崁腳為界，北至坑為界」等語。而００段000、000地號土地之西側即００段518地號土地（重測前為社口段759-2地號土地）確實係訴外人余萬居與他人共有之土地；００段000、000地號土地之南側確實為陡坡地形、北側地勢則較低等情，有土地登記謄本、勘驗筆錄、簡圖、照片在卷可按（見原審卷一第125頁～128頁、第198、199、205、206、209頁）。再參照證人余張初枝於原審證稱：余萬居係伊公公，余萬居生前住在德興路1段75號（按：即系爭地上物西側相鄰建物）；余萬居與０順係兄弟，其結婚後余萬居有告訴他，０順房屋坐落土地係向他人承租，一直都有繳租金；他知道林振榆之前住在附近，後來搬走等語明確（見原審卷二第33頁～34頁）。足見系爭地上物占有使用之００段000、000地號土地，確實與前述「家屋用地借用契約書」記載之租賃範圍相符。
⒊至於「家屋用地借用契約書」所記載之「社口707番」土
地(即重測後００段620地號)，依前述地籍圖及原審之勘驗筆錄簡圖，可知係位在００段526地號土地之南側，已在陡坡之上，且東西兩側亦無建物，與「家屋用地借用契約書」記載之租賃範圍不符，況其地勢陡峭亦不適於建屋，實難認系爭租約係以重測前社口段707號(即重測後００段620地號)土地，作為租地建屋之標的。
⒋此外，依前述光復前土地登記簿記載，臺中縣彰化區芬園
庄社口707番號土地當時為林０江、葉０萬所有，另附近之社口段759-39地號土地(即重測後００段528地號)亦為林０江、葉０萬所有（見原審卷一第174頁～181頁土地登記簿），顯見林０江、葉０萬除本件系爭００段000、000地號土地外，在附近確實擁有多筆土地，自無法排除於撰寫租約時誤繕地號之可能。綜合上情可知，系爭「家屋用地借用契約書」所載租約標的之範圍，應為重測後００段
000、000地號土地，應堪認定之。⒌至於前案雖僅認定雙方就００段000地號土地有不定期基
地租賃關係存在，惟參照前述可知，此乃係「家屋用地借用契約書」誤繕地號，致林春榮亦無從確認租賃標的，僅能從地上物之坐落現況推知所致，在未經實地履勘測量之情況下，實難苛責林春榮能精確主張自己之權益。況前案僅認定就００段000地號土地有租賃關係，惟並未確認就００段000地號土地無租賃關係，則縱本院認定「家屋用地借用契約書」之租賃標的範圍包括００段000、及000地號土地，亦與前案判決不相矛盾，附此敘明。
㈢上訴人催告被上訴人給付租金並終止租約，為不合法：
⒈按土地法第103條第4款規定：租用建築房屋之基地，非因
左列情形之一，出租人不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。又出租人依上開規定終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。
⒉上訴人固主張被上訴人近年來均係以現金方式給付租金，
未按「家屋用地借用契約書」之約定，或前案判決之結論，以粗糧或稻穀給付租金，自屬未按債之本旨履行，自有遲延給付租金之事實。惟查，被上訴人自100起至106年止，均以現金給付租金予林李０恭(林麗芬之母)及上訴人林麗芬，有郵政國內匯款執據在卷可佐，亦為兩造所不爭執。參照上訴人林麗芬曾於102年1月10日致函被上訴人表示「收到郵政匯票＄10,474，因家母(指林李０恭)去年往生，匯票抬頭為母親名字無法兌現，請變更抬頭或直接匯入附件的郵局帳號」(原審卷一第77頁)；及被上訴人迄106年止，以現金方式支付租金，上訴人亦未曾異議等，均足以證明，上訴人至少就前開各年度之租金，已同意被上訴人改以現金方式支付，自難認被上訴人以現金給付租金，有違債之本旨。
⒊另查，就107年及108年之租金，被上訴人余耀明亦曾分別
以存證信函或掛號，按前例寄送匯票予上訴人林麗芬，惟因兩造已因本案涉訟，而遭林麗芬拒收，亦有存證信函、匯票影本、及回執在卷可按(原審卷二第26～28頁、本院卷第335～337頁)。茲被上訴人以現金方式給付租金既已行之有年，則在上訴人未明確表明被上訴人應改回以稻穀給付租金之情況下，被上訴人續以現金方式給付租金，應認並未違反債之本旨而提出給付，則上訴人無正當理由拒絕受領，被上訴人自不負給付遲延之責任。揆諸前開說明，被上訴人既無遲延給付租金之事實，上訴人據以催告並主張終止租約，即無理由。
⒋況依民法第263條準用同法第258條第2項規定，契約當事
人之一方有數人者，當事人依法律規定終止契約，應由其全體或向其全體為之。經查：本件上訴人於訴訟繫屬中，固先後分別以107年4月14日民事準備二及爭點整理狀繕本送達，及於107年12月11日以存證信函對被上訴人為終止租約之意思表示（見原審卷一第232頁反面、卷二第106頁）。惟查，上訴人以107年4月14日民事準備二及爭點整理狀繕本終止租約，未先定期催告被上訴人給付租金，揆諸上開說明，其終止租約自非合法。又上訴人於107年12月11日以存證信函催告被上訴人於107年12月31日前給付自77年起積欠之租金稻穀3萬2,730台斤，惟其於108年1月18日具狀陳明該存證信函未送達於被上訴人余定俊、劉余捉，並提出退回信函為證（見原審卷二第120頁、123頁），自難認其已向被上訴人即全體承租人催告並為終止租約之意思表示，其該次終止亦不合法。從而，縱認被上訴人有遲延給付租金之事實，上訴人所為上開兩次終止租約之意思表示，亦不生終止租約之效力。
㈣至於上訴人另主張前案認定租賃契約之面積只有789平方公
尺，惟００段000地號土地之面積有831.63平方公尺，就超過之42.63平方公尺亦屬無權占有等語。惟查：
⒈系爭「家屋用地借用契約書」就租賃標的，僅記載範圍，
並未記載面積，前案係因林春榮僅請求調整重測前社口段759-67地號(即重測後００段000地號)土地之租金，原法院乃依據當時土地登記簿所登記之面積789平方公尺，併載於判決內。尚難據此認定，「家屋用地借用契約書」所約定之租賃標的面積只有789平方公尺。
⒉另重測前社口段759-67地號土地，其面積雖登記為789平
方公尺（見本院卷一第150頁、146頁），惟於地籍重測後之103年10月31日已登記為831.63平方公尺，顯見００段000地號土地面積增加，係因重測結果所造成，此由００段000地號(即重測前社口段759-68地號)土地，重測前之面積為77平方公尺，重測後亦增加為82.94平方公尺，自可印證。自不得以重測後土地面積有增加，即認定增加之土地不屬原租約之範圍。故００段000地號土地確實全部均為系爭租約標的之範圍甚明，上訴人此部分主張，亦無理由。
㈤綜上，本件兩造就００段000、000地號土地存有不定期基地
租賃契約之關係，被上訴人本於租約占有使用系爭土地，自非無權占有，從而，上訴人先位之訴關於依民法第767條第1項前段、中段、第962條、第179條規定請求被上訴人拆屋還地及請求相當於租金之不當得利部分，均無理由，不應准許。
㈥上訴人請求調整租金，為有理由：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法
院增減其租金。民法第442條前段定有明文。此所謂價值昇降，係指租賃物本身價值於租賃契約成立後有昇降而言。是不動產租賃契約未定有存續期間，其價值如有昇漲，出租人依法本得請求增租。經查，系爭租約約定「永遠借用子孫絕對不得遷移」等語，核屬未定期限之租賃契約。又００段000地號土地之年租金自原法院前案於77年間判決調整為稻穀1,091台斤後，歷時30年均未調整，考量此期間物價已翻漲，系爭土地之公告現值自77年每平方公尺260元，迄107年間已調整為每平公尺3,800元，漲幅達14.6倍，有彰化縣彰化地政事務所檢送之公告現值變動資料在卷可稽(本院卷第233頁)。足認系爭土地現今價值較77年間確有昇漲。從而，上訴人請求調整租金，核屬有理。⒉次「按土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，應僅限
於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條及土地稅法第8條之規定益為灼然。查原審既認定系爭土地經編定為特定農業區之農牧用地，非城市地方土地，其與土地法第97條第1項所稱之「城市地方」顯有不符，自難比附援引該條項而為適用，乃原審逕依舉重以明輕之法理而為類推適用，已有未合。」此有最高法院93年度台上字第1718號民事裁判可參。又按「土地法第97條關於房屋租金規定所稱城市地方係指依法發佈都市計劃範圍內之土地而言，此觀之平均地權條例第3條第1款、土地稅法第8條之規定自明。」亦有最高法院97年度台上字第79號判決可按。查，本件００段000、000地號土地，係位於鄉村區之乙種建築用地，並非位都市計劃範圍內，此有土地登記謄本在卷可稽(原審卷一第86、92頁)，依上開說明，自無從依土地法第105條準用同法第97條之規定，認其租金不得超過該土地申報價額年息10%之限制，核先敘明。
⒊另土地公告現值，乃為直轄市及縣市地政機關就轄區內土
地，分別區段、地目、地價等級，經常調查地價動態及市價每年編製之土地現值表，經地價評議委員會評定後，分區公告者(參平均地權條例第46條規定)。則關於土地公告現值之昇降，亦足以反映土地價值之昇降。依民法第442條前段規定，當事人得聲請法院增減租金，既以租賃物之價值已有昇降為前題，則於調整租金時，就非城市地方之土地，自得以土地公告現值之昇降為調整之參照。
⒋又系爭土地臨德興路1段，距彰南路即省道台14線約百公
尺，交通尚稱便利；其非在都市計畫區內，附近非商圈所在，周遭建物多為非集合住宅，密度中等；目前雖由被上訴人占有使用，然無人員常態居住跡象等情，有原審勘驗筆錄(含簡圖及照片)、及上訴人提出照片在卷可查（見原審卷二第87頁～103頁）。茲就租金調整分述如下：
⑴關於００段000地號部分：
前案於77年間已將此部分之租金調漲為每年稻穀1,091台斤，本院審酌上情，並參照此一期間土地公告現值之漲幅已達14.6倍，則上訴人請求調漲為年租金稻穀2,856台斤，與原租金1,091台斤相較，僅調漲約2.7倍，自非過高，應屬合理。
⑵關於００段000地號部分：
①就００段000地號土地之租金，並未於77年間由出租
人向法院聲請調整，此乃因「家屋用地借用契約書」未正確載明租賃標的之地號所致，已如前述。茲參照００段000、000地號，分別為重測前社口段759-67、759-68地號，面積分別為789平方公尺、77平方公尺，則77年間若同時調整，００段000地號土地之租金按比例顯應調整為年租金稻穀106台斤【計算式：1,091×77/789＝106，小數點以下四捨五入】。
②再參照上開說明，及此一期間土地公告現值之漲幅，
則上訴人請求將００段000地號調整為年租金稻穀288台斤，亦非過高，自屬合理。
⑶綜上，兩造間之租賃契約(包括００段000、000地號土地)，合計應調整年租金為稻穀3,144台斤，始為合理。
⒌另被上訴人自100年起雖均以現金(匯票)方式支付租金，
惟僅能由上訴人林麗芬及其母林李０恭代表上訴人受領後，上訴人並無異議，而認定各該年度租金之給付，當事人同意改以現金支付。至於被上訴人主張兩造已合意就租金給付之方式，往後均改以現金支付一情，本院參酌系爭租約雙方當事人均有數人，則契約內容應由全體出租人及承租人意思表示均合致始得變更。惟被上訴人迄未證明兩造係於何時以何方式達此合意，僅泛稱稻穀如何折算現金係前人決定，無從知悉等語（見原院卷一第114頁反面），自不能單以被上訴人曾以金錢給付租金，即認全體出租人及承租人均已合意變更租金之種類。按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更。」此有最高法院75年台上字第2126號民事判例可參。則本件調整後之租金，自仍應按原租約之約定，以稻穀作為給付租金之種類自明。
⒍又本件上訴人不論於原審或本院均係主張針對整份租賃契
約之租金為調整，已如前述。而系爭租賃契約之標的，則包括重測後００段000、000地號。故關於調整租金之時點，亦當尊重上訴人之真意，均以原審追加備位聲明之107年4月17日起算○○○區○○○段○○○○號及000地號而有不同之起算時點，併先敘明。
七、綜上所述，本件兩造就００段000、000地號土地均有不定期基地租賃契約存在，且上訴人終止租約亦不合法，則上訴人先位請求被上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，均無理由。原審就此部為上訴人敗訴之判決，自無不當，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人備位請求將００段000地號土地租金，除原審准許之年租金稻穀1,714台斤外，再調整為年租金稻穀2,856台斤(即增加1,142台斤)；另００段000地號土地併調整年租金為稻穀288台斤；合計整份租約之租金調為3,144台斤(即增加1,430台斤)，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二、三項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 26 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 張國華法 官 高英賓正本係照原本作成。
上訴利益未逾新臺幣150萬元，不得上訴第三審。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳宜屏中 華 民 國 108 年 11 月 26 日┌────────────────────────────────┐│附表一：上訴人就系爭土地之應有部分比例 │├────┬────────┬────────┬─────────┤│上訴人 │ 000地號部分 │ 000地號部分 │ 備 註 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林金崙 │ 105/420 │ 105/420 │ │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林金堂 │ 125/420 │ 125/420 │ │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林麗華 │ 1/7 │ 1/7 │ │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林麗芬 │ 7/42 │ 7/42 │ │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳中石 │ 1/21 │ 1/21 │ │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳中亙 │ 1/21 │ 1/21 │ │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳珮怡 │ 1/21 │ 1/21 │ │├────┼────────┼────────┼─────────┤│ 合計 │ 1/1 │ 1/1 │ │└────┴────────┴────────┴─────────┘┌────────────────────────────────┐│附表二：上訴人請求5年相當於不當得利之金額(單位：新台幣元) │├────┬────────┬────────┬─────────┤│上訴人 │ 000地號部分 │ 000地號部分 │ 小 計 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林金崙 │ 55,719 │ 5,625 │ 61,344 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林金堂 │ 66,332 │ 6,696 │ 73,028 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林麗華 │ 31,839 │ 3,216 │ 35,055 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林麗芬 │ 37,147 │ 3,749 │ 40,896 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳中石 │ 10,613 │ 1,071 │ 11,684 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳中亙 │ 10,613 │ 1,071 │ 11,684 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳珮怡 │ 10,613 │ 1,071 │ 11,684 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│ 合計 │ 222,875 │ 22,495 │ 245,375 │└────┴────────┴────────┴─────────┘┌────────────────────────────────┐│附表三：上訴人請求按月給付不當得利之金額(單位：新台幣元) │├────┬────────┬────────┬─────────┤│上訴人 │ 000地號部分 │ 000地號部分 │ 小 計 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林金崙 │ 929 │ 93 │ 1,022 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林金堂 │ 1,106 │ 111 │ 1,217 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林麗華 │ 531 │ 54 │ 585 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│林麗芬 │ 618 │ 63 │ 681 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳中石 │ 177 │ 18 │ 195 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳中亙 │ 177 │ 18 │ 195 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│吳珮怡 │ 177 │ 18 │ 195 │├────┼────────┼────────┼─────────┤│ 合計 │ 3,715 │ 375 │ 4,090 │└────┴────────┴────────┴─────────┘