臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第315號上 訴 人 陳正緣訴訟代理人 邱奕賢律師被 上訴 人 陳雅爵訴訟代理人 林靜芬上列當事人間請求履行買賣契約事件，上訴人對於中華民國108年4月15日臺灣臺中地方法院107年度訴字第2378號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於109年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾壹萬元及自民國一百零八年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人在原審依買賣契約物之瑕疵擔保及不完全給付損害賠償責任之法律關係，訴請被上訴人於上訴人將新臺幣（下同）25萬0,628元存入履約保證專戶後，應將附表所示不動產（下稱系爭不動產）所有權移轉登記予上訴人，原審為上訴人全部敗訴判決，上訴人提起上訴後，將原審訴之聲明改列為「備位聲明」，並更正其對待給付之金額為1,42萬0,678元；且追加先位之訴，主張解除兩造於民國105年8月26日，就系爭不動產簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並返還已支付之價金41萬元及自上訴理由狀繕本送達翌日（即108年7月26日）起清償日止，按年息百分之5計算之利息（本院卷第59頁，下稱41萬元本息），經核其追加之訴請求之基礎事實均係兩造間就系爭不動產所訂立系爭買賣契約衍生之爭執，應認在社會生活上有相當之共通性或關連性，且訴訟及證據資料在相當程度範圍內得加以援用，可認請求之基礎事實同一，依前揭規定，自不須被上訴人同意即可為之，應予准許。
二、上訴人主張：
㈠、上訴人於105年8月26日向被上訴人購買系爭不動產，總價金為190萬元，除簽訂系爭買賣契約外，並約定由○○建築經理股份有限公司（下稱○○公司）擔任系爭買賣契約之履約保證及地政士甲○○代理兩造辦理所有權移轉等事宜，上訴人於簽約後依約陸續給付41萬元與被上訴人，並於105年8月26日簽發152萬元之本票1紙交予特約地政士作為尾款擔保，復於105年9月22日辦妥金融機構貸款，待被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記後，即可給付尾款。嗣於105年9月27日颱風來襲，因被上訴人疏未將系爭不動產之門窗緊閉，致系爭不動產嚴重毀損，雖經被上訴人修繕，仍有天花板坍塌、牆壁不穩固及大門不穩且無法上鎖等瑕疵。上訴人於105年10月2日修繕期間前往系爭不動產察看時，始聞大樓總幹事提及系爭不動產所在大樓（下稱系爭大樓）因維生系統等公安問題，日後恐無法安全使用，系爭大樓於103年區分所有權人會議雖未就維生系統之重大修繕作成決議，惟粗估修繕費用已達2億元，嗣於106年間系爭大樓因違反消防法遭罰，系爭大樓區分所有權人會議於107年6月30日決議，系爭大樓每建坪需負擔3萬5,000元之修繕費。惟被上訴人竟隱匿系爭大樓上開重大瑕疵，於系爭買賣契約簽訂時，僅告知系爭不動產可能需再支付每坪5,000元之整修費用等語，故意未將系爭大樓缺乏維生系統，無法安全使用，及日後需負擔每坪約3萬5,000元之高額修繕費等情告知上訴人，且於不動產現況說明書項次19「是否有公共設施重大修繕（所有權人另需付費）決議？」欄勾選「否」，上訴人自得依民法第359條之規定解除系爭買賣契約，並依同法第259條及第179條規定，訴請被上訴人給付41萬元本息。
㈡、如鈞院認解除系爭買賣契約無理由，上訴人亦多次以存證信函催告被上訴人應補正上開瑕疵，惟未獲置理，上訴人備位依民法第354條、第359條之規定，請求減少買賣價金，系爭買賣契約總價金為190萬元，扣除上訴人已給付之41萬及系爭不動產因颱風毀損之修繕費用69,322元，上訴人尚須給付1,420,678元，爰備位訴請被上訴人應於上訴人將1,420,678元存入履約保證專戶之同時，將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人等語。
三、被上訴人答辯：系爭不動產本有天花板不穩定、牆面污穢及使用簡易喇叭鎖等情形，購入後需重新整理屋況，被上訴人於簽約時已將上開瑕疵告知上訴人，且被上訴人亦以低於市場行情之價格售與上訴人。嗣颱風過後，被上訴人雖已履行修繕義務，惟上訴人仍不滿意，始遲未處理系爭不動產移轉登記事宜。系爭買賣契約簽訂時，雖有維生系統等問題，惟系爭大樓管理委員會並未決議各區分所有建物所需負擔維生系統之修繕費用，至107年3月仍在討論系爭大樓修繕費用及負擔事宜，尚無定論。詎上訴人藉詞系爭大樓維生系統因重大瑕疵所需分攤之修繕費用過鉅，及未修繕颱風受損部分為由，拒不依約履行，經被上訴人以存證信函催告上訴人於105年11月23日前履約未果，被上訴人始以存證信函向上訴人表示解除契約之意思表示，上訴人之請求自無理由。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，求為命：㈠、原判決廢棄。㈡、上廢棄部分，⑴先位部分：被上訴人應給付上訴人41萬元本息；⑵備位聲明：被上訴人應於上訴人將1,420,678元，存入「銀行：臺灣中小企業銀行○○分行，戶名：臺灣中小企業銀行受託信託財產專戶，帳號：0000-0000000000」後，將附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人，並將如附表所示系爭不動產交付上訴人。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執事項及本件爭點（見本院卷第256-258頁）：
㈠、兩造不爭執事項：
⑴、被上訴人於105年8月26日將系爭不動產以190萬元之價格出
售與上訴人，並簽訂系爭買賣契約，價金部分買方應於第一期款（簽約款）應給付19萬元與賣方，於第二期款（備證用印款）應給付19萬元與賣方，第三期款（完稅款）無需給付，第四期款（尾款）買方應給付152萬元與賣方（系爭買賣契約第5條），系爭不動產所有權移轉登記及點交時間最遲不得逾105年10月16日（第10條第7項）。上訴人分別於105年8月30日匯款19萬元、105年9月2日匯款19萬元、105年9月22日匯款3萬元至○○公司所設履約保證專戶內，並於105年8月26日簽發與尾款152萬元同額之本票1紙交與特約地政士作為尾款擔保。至105年9月29日止，上訴人匯入履約保證專戶金額為41萬元。
⑵、被上訴人於簽約時，在不動產現況說明書項次19「是否有公
共設施重大修繕（所有權人另需付費）決議？」後，勾選「否」。
⑶、因被上訴人疏未將門窗緊閉，於105年9月27日系爭不動產遭颱風毀損，經被上訴人於105年11月10日修繕。
⑷、上訴人分別於105年11月5日以存證信函通知被上訴人系爭不
動產有損壞，且被上訴人未告知區分所有權人有重大修繕決議，「買方各自通知立即停止產權移轉登記所有程序，待以上疑慮釐清，經買賣雙方合意處理方式後，才能再進行產權移轉登記程序」，於105年11月19日以存證信函通知被上訴人系爭不動產損壞未修繕完成，且未告知已有重大修繕決議，應依第11條第1、5項處理（解除契約）；於105年12月8日以存證信函通知解除契約返還價金。
⑸、被上訴人於收受上訴人台中○○郵局存證號碼000號存證信
函後，以臺中○○○郵局存證號碼000號存證信函通知上訴人（原審卷第93頁至第100頁）：「……賣方給予最後期限十一月二十三日前做決定，因買方拖著未點交……，如買方不願執行下去，我方將目前繳納的定金全數沒收……不動產買賣契約書也應將終止合同效用」。被上訴人於105年11月25日，以○○○存證號碼000號存證信函，通知上訴人解除契約。
㈡、兩造爭執事項：
⑴、上訴人先位主張解除契約返還價金，有無理由？
⑵、上訴人備位請求減少價金，並於上訴人給付減價後買賣價金
142萬0,678元後，被上訴人應移轉附表所示系爭不動產所有權予上訴人，有無理由？
六、本院之判斷：
㈠、上訴人主張解除契約返還已付價金41萬元，為有理由：
⑴、按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀
念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號裁判要旨參照）。
⑵、經查，系爭不動產所在系爭大樓，因消防系統故障致整棟大
樓需作重大公共設施之修繕，總經費粗估為2億元，始能修繕至堪用狀態，此業經系爭大樓於103年1月19日所召開之103年度第一屆區分所有權人會議（下稱區權會）提案2中討論，有該次會議紀錄附卷可查（參見原審卷第21-22頁）。該次會議就提案2決議「保留至下次大會再議」而未作成決議，惟總經費高達2億元之修繕，堪認屬重大修繕應無疑義。次查，臺中市政府消防局（下稱消防局）於105年11月18日前往系爭大樓作消防檢查，結果系爭大樓違反消防法規定之事項有：㈠滅火器：滅火效能值不足(逾3年未實施性能檢查)。㈡室內消防栓設備：故障。㈢自動撒水設備：故障。㈣火警自動警報設備：故障。㈤緊急廣播設備：故障。㈥泡沫滅火設備：故障。㈦標示設備：故障。㈧緊急照明設備：故障。㈨連結送水管設備：故障。㈩消防專用蓄水池：故障。排煙設備：故障。緊急電源插座：故障。而命系爭大樓管理委員會（下稱管委會）限期於105年12月18日前改善，惟屆期並未改善，消防局於106年2月20日製發裁處書（下稱系爭裁處書），裁處系爭大樓管委會1萬2,000元，此有消防局106年2月20日、序號00000000號裁處書附卷可佐（參見原審卷第22頁）。又系爭大樓管委會為因應消防局系爭裁處書，於106年3月18日召開之106年度第2屆第2次區權會中，提出提案3由區分所有權人討論，該次決議以消防設施之改善經費以7,500萬元為基礎，尋找廠商施作（參見原審卷第24頁）。且會議中第4案討論系爭大樓是否整棟封閉並解散管委會，雖未達成封閉之決議，惟系爭大樓因重大公共設施之修繕問題，已危害整棟大樓之安全，當無疑義，否則無須封閉整棟大樓之理。又系爭大樓於107年6月30日所召開之107年度第3屆第2次區權會第2案決議授權管委會執行整修，以每建坪最高不得超過3.5萬元±10%作為總預算（參見原審卷第26頁）。以系爭不動產為例，如完成修繕即需支出72萬9,153元｛35000*【專有部分61.41㎡+共用部分（1450㎡+881㎡）*32 /10000】*0.3025=729153，元以下4捨5入｝。依上開說明，上訴人購買系爭不動產後，日後尚需支出72萬9,153元，約占系爭不動產總價金之38%，依一般人之認知，系爭大樓消防系統之重大維修自屬重大瑕疵甚明，且會列入購買不動產時考慮之重點，此亦無違國民之法律感情。
⑶、再查，被上訴人對知悉系爭大樓消防設備無法使用，整棟大
樓須整修之事實，並不否認，僅認為5、6年來一直處於討論階段而未定案，直至107年3月時仍在討論中（參見原審卷第81頁）。惟被上訴人係於100年8月11日經由拍賣取得系爭不動產，為系爭大樓之區分所有權人，有土地建物查詢資料附卷可稽（參見原審卷第121-123頁）。而依公寓大廈管理條例第34條第1項規定：區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後15日內送達各區分所有權人並公告之。被上訴人既為系爭大樓之區分所有權人，對於系爭大樓消防設施重大修繕曾討論、決議之103年度第一屆區權會之提案2決議、106年度第2屆第2次區權會提案3、4決議及107年度第3屆第2次區權會第2案決議之會議紀錄，自無諉稱不知之理。而系爭大樓消防設施之重大修繕，應係一般人認知之重大瑕疵，已如前述。縱或系爭大樓區權人尚未決議每建坪需負擔金額達成共識，惟對系爭大樓消防設施需進行重大修繕始能使用，區權人會議並無異見。然被上訴人於買賣系爭不動產之現況說明書項次19欄「是否有公共設施重大修繕（所有權人另需付費）決議？」後方竟勾選「否」，足認被上訴人顯有故意不告知系爭不動產之重大瑕疵。至證人乙○○雖於本院證稱：「（「賣方有無告知你大樓維生系統有重大瑕疵無法使用，或請你告知買方?）有，他說要經過所有權人大會決議讓大樓維生系統完成，說「比方說一坪5000元」、「（她是說已經壞掉，還是要去修）是消防不合格」、「（告知內容是什麼?還沒有決議，賣方為何知道花5000元修繕？）賣方說，還要經過區權人會議決議修繕金額跟時間、金額是舉例，「比方一坪5000元」當成修繕基金」等語（本院卷第209-210頁）。惟系爭大樓整棟之消防設施係「全部故障」而無法使用，對整棟大樓公共安全之影響非同小可，此所以106年度第2屆第2次區權會第4案討論是否整棟大樓封閉之緣由，反觀被上訴人僅輕描淡寫稱：「消防不合格」、「比方一坪5000元，當成修繕基金」，難認已盡告知瑕疵之義務，應屬民法第355條第2項但書所規定之故意不告知瑕疵。
⑷、再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得
解除契約，民法第359條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約（最高法院86年度台上字第1303號裁判要旨參照）。再查，依系爭買賣契約第10條第7項之約定，系爭不動產點交時間最遲不得逾105年10月16日，兩造對系爭不動產尚未交付上訴人占有乙節，亦不爭執。而上訴人分別於105年11月5日，以台中○○郵局存證號碼000000號存證信函通知被上訴人系爭房屋有損壞，且被上訴人未告知區分所有權人有重大修繕決議，買方各自通知立即停止產權移轉登記所有程序，待以上疑慮釐清，經買賣雙方合意處理方式後，才能再進行產權移轉登記程序，復於105年11月19日，以台中○○郵局存證號碼000000號存證信函通知被上訴人系爭房屋損壞未修繕完成，且未告知已有重大修繕決議，應依第11條第1、5項處理（解除契約），再於105年12月8日，以台中○○郵局存證號碼000000號存證信函通知被上訴人解除契約及返還價金（參見原審卷第27-32頁背面）。依上開最高法院裁判意旨，上訴人於系爭不動產交付占有在危險移轉前，已發覺系爭大樓消防系統有重大瑕疵，被上訴人應無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，上訴人據此為解除系爭買賣契約之意思表示，應屬合法。至證人乙○○雖證稱：上訴人於簽訂系爭買賣契約前，曾到系爭大樓察看，當時總幹事曾向上訴人提及，系爭大樓消防系統不合格，以後每坪要支付之修繕費用比5千元還要高，他有說一個金額，但我忘記金額，就是比5千元還要高等語（本院卷第212-214頁）。惟證人乙○○對上訴人究係簽約前或簽約後聽聞總幹事提及消防系統不合格之事，前後證述不一（本院卷第212、214頁）。縱或上訴人於簽約前已自總幹事口中知悉系爭大樓消防系統不合格與日後每坪要支付之修繕費用高於5千元之瑕疵，然此與103年度第一屆區權會提案2中討論粗估之修繕總經費2億元，及107年度第3屆第2次區權會第2案決議每坪3.5萬元之修繕金額差距甚大，上訴人如購買後需支出之修繕費由10萬4,165元爆增為72萬9,153元，差距為62萬4,988元｛計算式：（00000-0000）*【專有部分61.41㎡+共用部分（1450㎡+881㎡）*32 /10000】*0.3025=6249 88，元以下4捨5入｝，增加之幅度超出常人所得預期，難認上訴人已知悉系爭大樓之消防設施有重大瑕疵，仍應認被上訴人係故意不告瑕疵，依民法第359條第2項但書、第365條第2項定，上訴人仍得主張解除系爭買賣契約，且不受通知後6個月之限制，上訴人解除系爭買賣契約，符合民法第359條之規定。
⑸、又被上訴人雖曾於105年11月25日，以上訴人未於催告期限
內履行交付價金義務，而以臺中○○○郵局存證號碼000000號存證信函，通知上訴人解除系爭買賣契約（原審卷第93頁至第100頁）。惟按民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」。所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯（最高法院74年度台上字第1796號裁判要旨參照）。本件上訴人因發現系爭不動產有重大瑕疵，而要求暫停移轉不動產所有權，並暫緩履行交付價金之義務，依上開最高法院裁判意旨，上訴人因行使同時履行抗辯，自不得認有遲延給付情事，被上訴人據以解除系爭買賣契約之意思表示，於法不合，難認可採。
⑹、復按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所
受領之給付物應返還之，受領之給付物為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款亦定有明文。本件系爭買賣契約既經上訴人於105年12月8日合法解除，依上開規定被上訴人自負有返還上訴人已給付價金41萬元及法定遲延利息之義務。
㈡、另按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以栽判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸栽判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。本件上訴人先位之訴既經本院認為有理由，則備位之訴部分自庸栽判。
七、綜上所述，上訴人先位依民法第259條規定，訴請被上訴人給付上訴人41萬元本息，為有理由，應予准許。原審未及審究，而就備位之訴為上訴人敗訴之判決，於法尚有未合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄並改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
九、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 陳得利法 官 李立傑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀。委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 周巧屏中 華 民 國 109 年 6 月 10 日附表：
┌──────────────────────────────┐│所有權人：陳雅爵 │├──┬─────────────┬──┬────┬─────┤│編號│ 土 地 坐 落 │地目│ 面 積 │ 權利範圍 │├──┼─────────────┼──┼────┼─────┤│ 1 │臺中市○區○○段○○○○○○○號│ 建 │ 1450㎡ │ 32/10000 │├──┼─────────────┼──┼────┼─────┤│ 2 │臺中市○區○○段○○○○○○○號│ 建 │ 881㎡ │ 32/10000 │└──┴─────────────┴──┴────┴─────┘┌──┬───┬─────┬────┬──────────┬─────┐│編號│建號 │基地坐落/ │建築式樣│建物面積（㎡） │權利範圍 ││ │ │建物門牌 │主要建築├────┬─────┤ ││ │ │ │材料及房│樓層面積│附屬建物主│ ││ │ │ │屋層數 │合計 │要建築材料│ ││ │ │ │ │ │及用途 │ │├──┼───┼─────┼────┼────┼─────┼─────┤│1 │○○段│臺中市○區│層數19層│61.41㎡ │ │ 1/1 ││ │00000 │○○路00號│層次12層│ │ │ ││ │建號 │00樓之00 │鋼筋混凝│ │ │ ││ │ │ │土造 │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │├──┼───┼─────┴────┴────┴─────┴─────┤│ │備註 │共有部分：○○段00000建號 │└──┴───┴───────────────────────────┘