臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第451號上 訴 人 李宣裕
李宣岳上二人共同訴訟代理人 韓銘峰律師
歐陽徵律師被上 訴 人 吳富亭訴訟代理人 吳佩書律師上列當事人間請求返還租賃物等事件， 上訴人對於中華民國108年6月24日臺灣臺中地方法院107年度訴字第3330號第一審判決提起上訴，本院於108年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人之主張：坐落如附表一編號１、２所示臺中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）屬農業區用地，上訴人就系爭土地， 曾於民國101年3月8日與前所有權人張○裕簽訂農業用地租賃契約（下稱系爭租約）並辦理公證，租賃期限自101年1月31日起至120年12月31日止。 被上訴人嗣於104年9月30日經臺灣臺中地方法院（下稱臺中地院）103年度司執字第39503號執行事件（下稱系爭執行事件），拍定取得系爭土地及其上如附表二編號１至３所示未辦理保存登記建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭不動產）之事實上處分權，經取得不動產權利移轉證書後，於104年11月3日辦畢土地所有權移轉登記。被上訴人現為系爭土地之所有權人及系爭建物之事實上處分權人，且系爭租約租賃範圍並未包含系爭建物，上訴人占有使用系爭建物，即屬無權占有。又上訴人租用系爭土地，在該土地上設置大型魚池、架設大型鴿籠數座、興建鐵皮建物、圍牆、鐵皮大門、停車場水泥鋪面，為非屬農業相關之使用，違反農業發展條例相關規定及系爭租約第6條、第9條限於耕作或農業使用且不得興建房屋或其他工作物等約定，經被上訴人通知改善，上訴人均拒不停止或為改善違規之行為，致被上訴人遭受罰鍰裁處及增加稅務負擔，被上訴人以律師函之送達向上訴人終止系爭租約之意思表示，經上訴人於107年3月14日收受，系爭租約即合法終止。爰依系爭租約第6條、第9條、第14條、第15條、第16條約定及民法第438條、第455條規定，訴請上訴人返還系爭土地；另類推適用民法第767條第1項前段或第767條第2項準用同條第1項、第179條、第184條、第185條等規定，訴請上訴人遷讓並返還系爭建物。以上各項請求權，由法院擇一為有利於被上訴人之判決（不再依先備位之形式為請求）。
二、上訴人之答辯：系爭建物為未保存登記建物，早於系爭租約訂立前即已存在並興建於系爭土地上，訴外人張○裕係將系爭不動產出租並均交予上訴人使用，系爭租約既無系爭建物歸於出租人使用之特別約定，依租賃契約兩造當事人之共同主觀認知，該租約範圍當然包含系爭建物。系爭不動產嗣經被上訴人拍賣取得，自有民法第425條規定適用， 上訴人依系爭租約合法占有使用系爭不動產。系爭租約既有民法第425之效力， 縱漏未記載系爭建物為租賃之標的物，上訴人亦得類推適用民法第425條、第425條之1規定， 同獲系爭建物之租賃權或使用權。被上訴人應買系爭不動產時，已知悉或得預見系爭違章建物之存在及相關使用情形，並由上訴人合法承租，拍定後不點交，且上訴人已繳清20年租金，被上訴人自應承受系爭租約之權利義務及可能受主管機關裁罰之風險，自無再行主張系爭租約第6條、第9條、第14條之餘地。被上訴人向主管機關多方檢舉系爭土地違規使用，違反民法第423條出租人交付及保持租賃物之義務， 主管機關之裁罰係可歸責於被上訴人，被上訴人自不得主張有系爭租約第14條不得已之事由而終止該租約，其為系爭租約之終止並請求返還系爭不動產，係權利濫用且違反誠信。
三、原審法院判決上訴人應自系爭建物遷出，並將系爭土地及系爭建物均返還被上訴人。上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
(一)被上訴人於104年9月30日經由法院拍賣程序取得如附表一、附表二所示系爭土地所有權及其上未辦理保存登記之系爭建物事實上處分權， 經繳足價金，由臺中地院於104年10月13日核發不動產權利移轉證書，並於104年11月3日辦畢系爭土地所有權移轉登記。系爭土地屬農業區用地。
(二)上訴人曾於 101年3月8日與系爭土地前所有權人張○裕簽訂農業用地租賃契約並經公證，租賃期限自101年1月31日起至120年12月31日，每年租金新臺幣（下同）10萬元 ，每年以現金1次給付。其中第6條前段約定，承租人就租賃物限於耕作或農業相關事業之用，不得移作他用，非經出租人書面同意不得變更用途。第18條約定，承租人如違反農業發展條例相關規定使用農地，經主管機關取締，致出租人遭受罰鍰時，承租人應負損害賠償責任。
(三)系爭不動產現均由上訴人占有使用，上訴人並於土地上設置大型魚池、架設大型賽鴿鴿籠數座、興建鐵皮建物、圍牆、鐵皮大門、停車場水泥鋪面。
(四)被上訴人經臺中市政府地方稅務局東山分局（下稱東山稅務分局）以105年2月5日中市稅山分字第 0000000000號函知因系爭土地上有上開地上物，農業區土地未作農業使用，不符田賦課徵要件， 應自105年起改按一般用地稅率課徵地價稅。
(五)臺中市政府因上訴人在系爭土地搭設鴿籠未作農業使用，違反都市計畫法第33條、第79條規定，以105年4月22日府授都測字第0000000000號函，檢送行政裁處書，裁罰上訴人6萬元， 上訴人應自裁處書送達日起立即停止違規使用或恢復合法用途，並將該函副本送達被上訴人。
(六)被上訴人於107年3月9日寄送律師函， 依民法第438條第2項、系爭租約第14條、第15條，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人業於107年3月14日收受該律師函。
五、本件之爭點：
(一)系爭租約之租賃範圍有無包含系爭建物？上訴人得否類推適用民法第425條、第425條之1規定占有使用系爭建物？
(二)被上訴人終止系爭租約，是否合法？
(三)被上訴人請求上訴人返還系爭土地，有無理由？
(四)被上訴人請求上訴人遷讓並返還系爭建物，有無理由？
六、本院得心證之理由：
(一)系爭租約之租賃範圍未包含系爭建物，被上訴人係經由法院強制執行程序，同時拍定取得系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權，上訴人無從類推民法第425條、第425條之1規定占有使用系爭建物：
１、系爭租約名為「農業用地租賃契約」， 且第1條租賃物標示記載： 「臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號‧‧‧臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號‧‧‧」(見原審卷第23頁），則觀其文義，業已明確表明系爭租約係「農業用地」之租賃契約，且標的物僅有系爭土地。又系爭租約於 101年3月8日經臺灣臺中地方法院所屬民間公證人黃穎倉辦理公證，公證書之公證人實際體驗情形第1條記載「請求人對公證內容之陳述： 請求人間，因土地租賃事件訂立土地租賃契約書‧‧‧」等語（見原審卷第21頁），亦僅載明係土地租賃事件。參諸證人即系爭租約公證人黃穎倉於臺中地院105年度易字第449號刑事案件中（下稱系爭刑事案件）到庭結證：公證書附件之農地用地租賃契約（即系爭租約）是在我的事務所打字完成，我當場詢問雙方租賃契約條件，包括租賃標的物、租金、租賃期間的約定、保證金、違約金等其他相關條件，詢問完畢後，再當場製作繕打租賃契約，租賃契約做完後，再交給雙方當事人核閱，我會說明，沒有問題的話，才在公證書跟租賃契約當場簽名。系爭租約是兩造（指出租人張○裕及承租人李宣裕、李宣岳）當面把租賃條件說出來，經由我整理完後，打成這份合約書，才給他們簽名，我會問是做什麼使用。當事人有說租賃標的包括地上建物的話，不可能不在系爭租約裡面記載。如果在土地上有建築物，我一定會叫當事人提出房屋稅單或是稅籍證明，所以這件純粹就是土地租賃契約，沒有包括地上建築物等語（見原審卷第84至87頁）。足見系爭租約之租賃標的物僅係土地，其租賃範圍並未包含系爭建物。上訴人辯稱系爭租約之租賃範圍包含系爭建物云云，顯非可採。
２、系爭租約出租人張○裕固於系爭刑事案件證稱：系爭租約上面沒有建物，但是我租給上訴人是包含魚池、倉庫、房子及鴿舍等全部地上物，租金1年10萬元，1次就給現金200萬元， 我有跟公證人說出租的範圍包括建物，因為上訴人就住在那邊，不租給他們，他們怎麼住等語（見原審卷第268、269、276、277頁）。惟此部分之證言，顯與證人黃穎倉證述辦理系爭租約公證之過程，係其詢問契約雙方當事人有關租賃標的物等條件後，當場製作繕打系爭租約內容，經契約兩造當事人核閱無誤，才在公證書跟租賃契約當場簽名，如當事人有說系爭租約標的包含地上建物，不可能不在租約記載等情節不符。況證人張○裕所證：公證當時我在開會，沒辦法去，所以我的特助把系爭租約拿過來給我簽一簽，他再帶過去公證等語（見原審卷第276、277頁），業經證人黃穎倉證述：出租人張○裕本人一定有到場，未到場無法辦理公證，由代理人辦理，須有經認證之授權書或公務機關證明，或必須提出印鑑證明，張○裕所稱其在辦公室開會，請他的特助拿來給我公證等情，與事實不符，係不可能發生之事情等語（見原審卷第84、85頁）。即便李宣裕於系爭刑事案件亦陳稱：我們和張○裕一起去黃穎倉公證人事務所做成系爭租約公證，系爭租約製作時，我們全部在場，張○裕蓋完章，說要回去開會，他就先走了等語（見原審卷第89頁）。顯見證人張○裕之證言確有與事實不符之情形，應係刻意偏袒上訴人之詞，其稱系爭租約標的物包含地上建物全部云云，自非可採。又上訴人在系爭執行事件，係提出系爭租約及公證書，主張就執行標的物即系爭土地、系爭建物有租賃關係存在。此有房屋現況陳報狀、執行筆錄可證（見原審卷第137、139頁），並經本院調取系爭執行事件案卷，查明無誤。顯見上訴人在系爭執行事件僅主張與前所有人張○裕間有 101年3月8日系爭租約之契約關係，並無所謂101年1月間之租約關係。證人張○裕雖證稱：101年1月間所立另份租約，有記載租賃標的包含地上物一棟房
子、倉庫和鴿舍，上訴人為辦理加入農保，方另立系爭租約等語（見原審卷第267至271、277、278頁）。惟李宣裕於系爭刑事案件先證稱：101年3月間公證之系爭租約內容與101年1月份之租約內容相符等語；嗣改稱：去公證時，因公證人說我們寫的太複雜，他那邊有一份制式的 ，用制式的比較快云云（見系爭刑事案件一審449號卷二第48、49頁），不僅前後不一，亦與證人黃○倉證述：辦理系爭租約公證之過程係依契約兩造當事人所述租賃條件等內容為記載等情，明顯不符，且證人張○裕及上訴人均未能提出確有另份101年1月租賃契約之證明，堪認所謂另份契約有記載租賃標的物包含地上建物、倉庫和鴿舍云云，應係證人張○裕與上訴人間臨訟編造勾串之語，顯非真實，當無從憑以認定張○裕與上訴人間租賃關係之標的物範圍，除限於耕作或與農業相關事業使用之系爭土地外，另包含系爭建物。
３、出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項定有明文。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 民法第425條之1第1項前段亦有明文。上訴人因系爭租約占有系爭土地，嗣該土地經法院強制執行拍賣，由被上訴人拍定登記為所有權人，依民法第425條第1項規定，系爭租約固對於被上訴人仍繼續存在。惟系爭租約之租賃標的物僅為系爭土地，系爭建物非系爭租約之租賃範圍，上訴人自無從依民法第425條第1項規定，主張就系爭建物與被上訴人間有租賃契約關係。又被上訴人係「同時」拍定取得系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權，並非系爭土地及系爭建物同屬一人所有，而僅將土地或僅將建物所有權讓與他人，或將土地及建物同時或先後讓與相異之人，未生土地及建物權利歸屬不同人之情事， 並無民法第425條、第425條之1規定之適用或類推適用之餘地。 是上訴人辯稱其得類推適用民法第425條、第425條之1規定，同獲系爭建物之租賃權或使用權云云，當非可採。
(二)上訴人違反系爭租約第6條約定方法， 為系爭土地之使用，經被上訴人阻止，仍繼續為之，迄未改善，被上訴人因而受有稅捐不利益之處分，系爭租約業經被上訴人依民法第438條第2項規定合法終止：
１、系爭租約第6條約定： 「乙方（指承租人）就租賃物限於耕作或與農業相關事業之用，不得移作他用，非經甲方（指出租人）書面同意不得變更用途。」（見原審卷第23頁），則依民法第438條第1項規定，上訴人自應依上開約定為系爭土地之使用收益。 又民法第425條所稱租賃契約對於受讓人仍繼續存在，在受讓人係依強制執行拍定之情形，當限於承租人未違反該租賃契約之約定且不違反法律規定而對租賃物之使用收益時，受讓人方受該租賃契約之拘束，如原約定之使用方法違反法律規定（例如：經營賭場、寄藏贓物、詐欺集團之機房、存放毒品或武器等違禁物、違反各類行政法規之限制等等），受讓人當不受其拘束，自得依相關約定或法律規定，行使終止該租賃契約之權利。
２、作農業使用之農業用地，得申請不課徵土地增值稅、免徵遺產稅、免徵田賦、免徵贈與稅。此觀諸農業發展條例第37條、第38條規定即明。又已規定地價之土地，除依第22條規定課徵田賦者外，應課徵地價稅。土地依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者，徵收田賦。土地稅法第14條、第22條第1項第1款分別定有明文。惟行政院為減輕農民負擔業已依土地稅法第27條之1規定，決定自76年第2期起停止徵收田賦。農業用地未作農業使用者，即無徵收田賦規定之適用，仍按一般用地稅率，課徵地價稅。是依都市計畫編為農業區且作農業用地使用之土地，依目前法令係停止徵收田賦，亦不課徵地價稅；如未作農業使用，則應課徵地價稅。系爭不動產現均由上訴人占有使用，上訴人並於系爭土地上設置大型魚池、架設大型賽鴿鴿籠數座、興建鐵皮建物、圍牆、鐵皮大門、停車場水泥鋪面。被上訴人經東山稅務分局以 105年2月5日中市稅山分字第0000000000號函知，因系爭土地上有魚池、大型賽鴿鴿籠數座及水泥鋪面，農業區土地未作農業使用，不符田賦課徵要件， 應自105年起改按一般用地稅率課徵地價稅等事實，為兩造所不爭執（見原審卷第323頁、本院卷第126、127頁)，並有現場照片及上開函文可佐（見原審卷第25至38頁）。又臺中市政府因上訴人在系爭土地搭設鴿籠未作農業使用，違反都市計畫法第33條、第79條規定，以105年4月22日府授都測字第0000000000號函，檢送行政裁處書， 裁罰上訴人6萬元，上訴人應自裁處書送達日起立即停止違規使用或恢復合法用途，並將該函副本送被上訴人等事由，亦為兩造所不爭執(見本院卷第127頁)，並有上開函文及行政裁處書可憑（見原審卷第43至46頁）。顯見上訴人確有違反系爭租約第6條約定方法，未作農業使用系爭土地，致被上訴人已經受有或將來可能受有上開法令所規定稅賦免徵利益之損害。
３、農業發展條例第3條第10款、第12款固規定： 「農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：㈠供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。㈡供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地‧‧‧」「農業使用：指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保育及設置相關之農業設施或農舍等使用者‧‧‧」。惟農業用地上申請以竹木、稻草、塑膠材料、角鋼、鐵絲網或其他材料搭建無固定基礎之臨時性與農業生產有關之設施，免申請建築執照。農業用地上興建有固定基礎之農業設施，應先申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。農業發展條例第8條之1第1項前段、第2項前段定有明文。上訴人在系爭土地設置水泥建物及鐵皮建物、架設大型賽鴿鴿籠數座，依其構造核屬有固定基礎之設施（見原審卷第25至35頁），除未依法申請建築執照外，且其中鴿籠部分， 顯已違反行政院農業委員會94年5月19日農企字第0940125066號函釋意旨（見原審卷第44頁）。況賽鴿雖屬禽類，然目的在競賽，蓄養賽鴿之鴿籠，即非屬與農業經營不可分離之禽舍，自難認符合農業發展條例第3條第10款、第12款規定之農業使用。 又臺中市政府農業局於104年12月3日派員勘查現況，系爭土地具有水泥鋪面、魚池、鴿舍、水泥建物及鐵皮建物，因而認定此部分地上物之土地未作農業使用， 與農業發展條例第3條第12款農業使用定義不符（見原審卷第39頁）。上訴人辯稱系爭土地上之房舍、鴿舍及魚池等，係務農所衍生之養殖、畜牧或種植作物所需之防洪排水設施；或農閒使用之農舍等設施，均可謂係作農業使用云云，顯非可採。
４、承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者， 出租人得終止契約。民法第438條定有明文。上訴人確有違反系爭租約第6條約定方法， 未作農業使用系爭土地等事實，業如前述。被上訴人主張其於拍定取得系爭土地所有權後，有前往現場，發現土地非作農業使用，即請上訴人恢復合法使用等情，雖為上訴人所否認 。惟東山稅務分局確於104年10月23日中市稅山字第 0000000000B號即函知被上訴人系爭土地如符合作農業使用之農業用地，方不課徵土地增值，有該函文可證（見104年度偵字第30262號偵查卷第74頁）。
，則被上訴人於104年11月3日辦畢系爭土地所有權移轉登記後，前往現場查看時，就系爭土地有水泥鋪面、魚池、鴿舍、水泥建物及鐵皮建物等非作農業使用等情形，衡情應無不當場要求上訴人恢復，以阻止繼續違法使用，俾維護自己可獲稅賦免徵利益之理。參諸李宣裕於系爭刑事案件 105年10月25日審判期日，以證人身分接受被上訴人之辯護人詰問：「你有無去現場做恢復的動作，拆除一些違法的地上物，去做恢復的動作？」「現場的使用都還是維持，你並沒有去做修復？」時，陳稱：完全沒有等語(見系爭刑事案件一審449號卷二第51頁），堪認被上訴人確曾阻止上訴人繼續違法使用系爭土地，並要求應恢復為合法之農業使用，上訴人空言否認，應非可採。 又被上訴人於107年3月9日寄送律師函，依民法第438條第2項規定，向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人業於107年3月14日收受該律師函等事實， 為上訴人所不爭執（見原審卷第322頁、本院卷第127頁），堪認系爭租約業經被上訴人合法終止。 況上訴人於本院言詞辯論期日陳稱：「（問：從被上訴人拍定取得系爭房地所有權後迄今，系爭房地的使用狀況有無變更？）迄今沒有變更，但上訴人有計劃要把鴿籠移到其他地方。」等語，被上訴人即當庭表示，以本案訴訟主張上訴人違法及違規使用，向上訴人終止系爭租約等語（見本院卷第221頁)，亦可認被上訴人所為終止系爭租約已合於民法第438條第2項規定之要件，系爭租約關係已因被上訴人之合法終止而消滅。
５、被上訴人於應買系爭不動產時，雖可由拍賣公告知悉系爭建物係未經保存登記之建物，系爭土地及系爭建物出租予上訴人， 租期自101年1月31日至120年12月31日，每年租金10萬元，租期未屆滿，於拍定後不點交（見系爭執行事件104年7月10日特別變賣公告）。惟被上訴人因強制執行拍定取得系爭土地之所有權及系爭建物之事實上處分權，依民法第425條規定， 系爭租約對被上訴人仍繼續存在，惟應限於承租人未違反租約之約定且不違反法律之規定，而對系爭土地為使用收益時，被上訴人方受系爭租約之拘束，業如前述。上訴人既有違反系爭租約第6條之約定方法， 未作農業使用系爭土地，致被上訴人已經受有或將來可能受有上開法令所規定稅賦免徵利益之損害，被上訴人自可依民法第438條第2項規定終止系爭租約。上訴人以被上訴人於應買時已知悉或得預見系爭違章建物之存在及相關使用情形，且因上訴人合法承租，於拍定後不點交，自應承受系爭租約之權利義務及可能受主管機關裁罰之風險，不得再以上訴人違約或違章使用租賃標的物，為終止系爭租約云云，當無可採。 又被上訴人雖於104年11月20日、105年1月19日分別以請示書，向相關主管機關詢問系爭土地上設置之魚池、鴿籠是否合法使用；其為免受罰，是否應回填魚池、移除賽鴿籠、清除水泥鋪設，並恢復種植。另於105年1月19日以陳情書，對魚池可能引發潰堤之公共危險、大型賽鴿養殖籠之排泄物可能引發疫情，陳請相關主管機關依職責稽查裁處。此業經本院調取系爭刑事案件卷宗，查明一審法院向各主管機關調取系爭土地之全部往來函文、陳述意見書等文件及檢附之各該請示書、陳情書可證（見系爭刑事案件一審449號卷一第77至146頁，其中請示書、陳情書係第83、130、133、140頁)，上訴人聲請本院再為函查，即無調查之必要。惟遵守相關法令為土地之合法使用，乃每位國民應盡之義務，不因違法使用係發生於系爭租約簽訂之前後而有不同，則被上訴人上開請示、陳情之行為，係為恢復土地之合法使用，自難認係違法或不當。 況被上訴人依民法第425條規定，雖應承受系爭租約關係，惟並無容認上訴人違法使用系爭土地之義務。是上訴人主張系爭土地違法使用情形，早於簽訂系爭租約前即已存在，被上訴人向主管機關多方檢舉系爭土地違規使用， 違反民法第423條出租人交付及保持租賃物之義務，主管機關之裁罰係可歸責於被上訴人，被上訴人不得主張終止系爭租約云云，當非可採。
(三)被上訴人請求上訴人返還系爭土地；請求上訴人遷讓並返還系爭建物，均有理由：
１、承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第455條定有明文。系爭租約既經被上訴人依民法第438條第2項規定合法終止， 上訴人即有返還系爭土地之義務，則被上訴人依民法第455條規定， 請求上訴人返還系爭土地，即有理由。
２、被上訴人已因系爭執行事件應買拍定，取得系爭建物之事實上處分權，上訴人所主張之系爭租約，其租賃標的物之範圍，並不包含系爭建物，上訴人占有使用系爭建物， 無民法第425條、第425條之1規定之適用或類推適用之餘地，均如前述。縱認系爭租約之租賃標的物包含系爭建物，該租約亦經被上訴人合法終止。則上訴人占有使用系爭建物，即屬無法律上之原因而受有占有該建物之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人依民法第179條不當得利之法律關係， 請求上訴人遷讓並返還系爭建物，亦有理由。
３、權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148條固有明文。惟所指權利濫用之禁止， 係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號裁判要旨參照)。權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院71年台上字第737號裁判要旨參照)。
準此，權利濫用者，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可，如行使權利者之主觀上非專以損害他人為主要目的，縱因權利之行使致影響相對人之利益，亦難認係權利濫用。所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院86年度台再字第64號裁判要旨參照）。上訴人違反系爭租約第6條約定方法，未作農業使用系爭土地， 致被上訴人已經受有或將來可能受有上開法令所規定租稅減徵利益之損害， 被上訴人依民法第438條第2項、第455條規定終止系爭租約，請求上訴人返還系爭不動產，並無自己所得利益極少而上訴人及國家社會所受之損失甚大等情事，核屬權利之正當行使，且依一般健全之法治觀念，難認權利義務之社會上作用，有失公平及正義，當無權利濫用或違反誠信原則之情事。上訴人辯稱被上訴人終止系爭租約並請求返還系爭不動產，係權利濫用且違反誠信云云，顯非可採。
(四)綜上所述， 被上訴人依民法第438條第2項、第455條規定終止系爭租約，請求上訴人返還系爭土地；另依民法第179條不當得利之法律關係， 請求上訴人遷讓並返還系爭建物，均有理由，皆應准許。又被上訴人依上開法律關係所為之請求既有理由，則其依選擇合併另主張其他法律關係之請求部分，即無再予審究之必要。原審法院為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當之擔保金額，宣告准為假執行及免為假執行，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已明，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與上開結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 張恩賜
法 官 陳得利法 官 李立傑正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 賴宜汝中 華 民 國 108 年 12 月 4 日┌─────────────────────────────────────┐│附表一：土地部分 │├──┬───────────────┬──┬─────┬────┬────┤│ │土 地 坐 落│ │面 積│ │ ││編號├───┬────┬───┬──┤地目│ │權利範圍│備 註││ │縣 市○鄉鎮市區○ 段 │地號│ │(平方公尺)│ │ │├──┼───┼────┼───┼──┼──┼─────┼────┼────┤│ １ │臺中市│ ○○區 │ ○○ │000 │ 林 │7550.50 │ 全部 │ │├──┼───┼────┼───┼──┼──┼─────┼────┼────┤│ ２ │臺中市│ ○○區 │ ○○ │000 │ 田 │1930.76 │ 全部 │ │└──┴───┴────┴───┴──┴──┴─────┴────┴────┘┌─────────────────────────────────────┐│附表二：建物部分 │├──┬──┬───────┬────┬─────────────┬────┤│ │執行│基 地 坐 落│建築式樣│建 物 面 積（平方公尺）│ ││編號│暫編├───────┤主要建材├───────┬─────┤權利範圍││ │建號│建 物 門 牌│房屋層數│樓 層 面 積│ 附屬建物 │ │├──┼──┼───────┼────┼───────┼─────┼────┤│ │ │臺中市○○區○│住宅、涼│第1層：118.31 │陽台 26.18│ 全 部 ││ │ │○段000地號 │棚 │第2層：122.83 │ │ ││ │207 ├───────┤ │合 計：241.14 │ │ ││ １ │ │臺中市○○區○│ │ │ │ ││ │ │○路○段000號 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴────┴───────┴─────┴────┤│ │備考│本建物係未辦保全登記之建物。 │├──┼──┼───────┬────┬───────┬─────┬────┤│ │ │臺中市○○區○│涼棚 │第1層：75.92 │ │ 全 部 ││ │208 │○段000地號 │ │合 計：75.92 │ │ ││ ２ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │未編列門牌 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴────┴───────┴─────┴────┤│ │備考│本建物係未辦保全登記之建物。 │├──┼──┼───────┬────┬───────┬─────┬────┤│ │ │臺中市○○區○│住家用 │第1層：28 │ │ 全 部 ││ │209 │○段000地號 │ │合 計：28 │ │ ││ ３ │ ├───────┤ │ │ │ ││ │ │未編列門牌 │ │ │ │ ││ ├──┼───────┴────┴───────┴─────┴────┤│ │備考│本建物係未辦保全登記之建物。 │└──┴──┴───────────────────────────────┘