臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第475號上訴人 祭祀公業法人台中廖烈美（下稱公業廖烈美）法定代理人 廖財助訴訟代理人 陳榮昌 律師上訴人 江榮堃被上訴人 廖茂子
廖財棟上3人共同訴訟代理人
顏嘉盈 律師複代理人 周健右被上訴人 廖登堂
廖瑞停上1人訴訟代理人
顏嘉盈 律師複代理人 周健右被上訴人 廖財模
廖源生廖財德廖財國廖財權廖財車廖森雄廖福志廖 健上7人共同訴訟代理人
顏嘉盈 律師複代理人 周健右被上訴人 廖財村
廖政雄李木塗上1人訴訟代理人
顏嘉盈 律師複代理人 周健右上列當事人間提高租金等事件，上訴人對於中華民國108年4月25日臺灣臺中地方法院107年度訴字第2842號第一審判決提起上訴，本院於109年12月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於：㈠駁回公業廖烈美後開第二、三、四項之訴、給付金錢請求部分之假執行聲請、㈡命江榮堃給付105年租金超過新台幣（下同）15,837元本息，及該部分假執行之宣告，並除確定外訴訟費用之裁判均廢棄。
兩造間就承租臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（面積如本判決附表三所示）租金，107年9月29日起調整為依承租土地面積按當年申報地價年息5%計算。
廖財棟、廖登堂、廖瑞停、廖財模、江榮堃、廖源生、廖財德、廖財車、廖福志、廖健、廖財村、廖政雄（以下合稱廖財棟等12人），應分別給付公業廖烈美本判決附表三應給差額欄所示之金額，並自107年9月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。廖瑞停應給付公業廖烈美41,560元，並自107年9月29日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
上開廢棄㈡部分，公業廖烈美第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
江榮堃、公業廖烈美其餘上訴，及公業廖烈美擴張之訴均駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由公業廖烈美負擔四分之三，餘由江榮堃以下17人負擔。
本判決命給付金錢部分，於公業廖烈美應分別以附表三「應給差額」欄金額1/3為廖財棟等12人，另以13,853元為廖瑞停供擔保後，得假執行。惟廖財棟等12人分別以附表三「應給差額」欄之金額為公業廖烈美供擔保、廖瑞停另以41,560元為公業廖烈美供擔後，得免為假執行。
事實及理由
壹、調整租金部分，上訴人公業廖烈美第一審原聲明：對造上訴人江榮堃及被上訴人廖茂子以下16人（合稱江榮堃等17人，除廖財模外，合稱江榮堃等16人）承租伊所有之臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地（合稱系爭土地）租金，自起訴狀送繕本送達翌日起，調整為依土地當年度申報地價10%計算，金額如附表一「起訴時租金總額欄」所載，嗣因訴訟中土地測量等原因，就應調整之租金額，仍請求依當年度申報地價10%計算，金額則變更為附表一「上訴聲明租金總額」欄所示（本院卷㈡第23頁），核屬更正事實上之陳述，非屬訴之變更或追加；又關於106年租金，公業廖烈美原審請求附表二「積欠金額」欄所示，其後於本院變更為附表二「上訴主張積欠」欄所示（本院卷㈡第25頁）；廖瑞停不當得利部分，公業廖烈美之請求，由第一審之73,040元本息變更為65,338元本息（本院卷㈡第27頁），分別屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，於法均無不合，應予准許。廖財模、廖財村經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，依公業廖烈美之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、公業廖烈美主張：江榮堃等17人占有伊所有之系爭土地，位置分別如附圖所示，兩造間就土地有不定期租賃關係（廖瑞停就Q2部分則為無權占有），租金向由公業廖烈美在收受地價稅單後，由管理人會議議決當年度每坪租金單價，通知江榮堃等17人於年底繳納，由於租額均在土地申報地價年息5%以下，甚為優惠，承租人向無異議。但公業祖祠烈美堂經公告登錄為國家歷史建築，範圍包含系爭土地，文化景觀保存及管理受法規拘束、支出增加，公業廖烈美又無法開闢財源，為使租金調整及收取制度化，乃在106年由管理人會議決議，以實測面積為準，派下員按申報地價5.5%，非派下員按
6.5%計收，惟106年通知繳納租金時，部分承租人以租金調漲未經派下員大會決議而拒絕；對造當事人大部分依105年度租金給付，106年度部分則未給付。因土地之價值已昇，為此請求調整租金。又江榮堃積欠105年度租金新台幣69,278元、江榮堃等16人分別積欠附表二所示之106年租金；廖瑞停無權占用系爭土地附圖所示Q2部分超過5年，受有相當於租金之不當得利，另以101年起至105年共5年申報地價年息
5.5%計，請求給付相當租金之不當得利。聲明：㈠系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為依承租土地面積按當年申報地價年息10%計。㈡江榮堃等17人應給付附表二「上訴主張積欠租金」欄之金額，並均自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢江榮堃應給付69,278元（105年度租金），並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣廖瑞停應給付65,338元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。給付之訴部分，並陳明願供擔保，請准宣告假執行（未經繫屬於本院部分，不予贅述）。
參、江榮堃、廖茂子、廖財棟、廖瑞停、廖財德、廖財國、廖財權、廖財車、廖森雄、廖福志、廖健、李木塗等12人（均委任顏嘉盈律師為代理人）以：本件未經公業廖烈美派下員大會決議，不得聲請調整租金，且無調整之必要，江榮堃等未積欠租金；廖瑞財基於不定期租賃佔有附圖Q2部分土地，並非不當得利。廖登堂、廖源生、廖財村、廖政雄等4人以：
系爭土地之房屋均類似三合院性質，租金不宜調整過高等語，資為抗辯。均聲明：公業廖烈美之訴及假執行之聲請均駁回。
肆、原審判決廖財模應給付公業廖烈美106年之租金35,015元（原審判決廖財模應給付105年租金部分，未經廖財模上訴）、江榮堃應給付69,352元（含105年租金69,278元、106年租金74元）、李木塗應給付33,696元（106年租金，李木塗上訴業經原審法院駁回，非本院審理之範圍）之本息，而駁回公業廖烈美其餘之訴，就命給付部分並依職權宣告假執行，並駁回其餘假執行之聲請。公業廖烈美、江榮堃分別聲明不服提起本件上訴，公業廖烈美並為擴張減縮其應受判決事項之聲明，公業廖烈美求為判決：㈠原判決駁回公業廖烈美後開第2、3、4項之訴部分廢棄。㈡江榮堃等17人就系爭土地租金，應自起訴狀繕本送達之翌日起調整為按土地當年度申報地價年息10%計算。㈢江榮堃等16人應給付公業廖烈美附表二「上訴範圍欄」之金額（公業廖烈美就廖財權部分未上訴），並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈣廖瑞停應給付65,338元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈤廖財棟、廖登堂、江榮堃、廖財德、廖財車、廖森雄、廖健、李木塗給付再附表二「增減金額」欄所示之金額，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。江榮堃則求為判決：㈠原判決不利於江榮堃部分廢棄。㈡上廢棄部分，公業廖烈美第一審之訴駁回。對於對造當事人之上訴、擴張之訴，除廖財模未曾到庭為主張及陳述外，兩造各自聲明：應予駁回。
伍、經查：
一、本件系爭土地為公業廖烈美所有，江榮堃等17人於占有之系爭土地上有房屋，其位置分別如附圖所示，兩造間就系爭土地有不定期租賃關係（公業廖烈美主張Q2部分為廖瑞停無權占有）；又本件調整前之租金，應以占有土地面積當年度土地申報地價年息3.5%計。再者，公業廖烈美之祖祠烈美堂經公告登錄為國家歷史建築文化財產，享有系爭土地地價稅享有減半之優惠，及公業廖烈美請求調整租金之起訴狀於107年9月29日送達對造當事人等各節，均為公業廖烈美與江榮堃16人所不爭執，並有土地登記謄本（原審卷第208、209頁）、現況套繪地籍成果圖（原審卷23頁）、臺中市政府函及公告（原審卷24、25頁）、原審法院勘驗筆錄及照片（原審卷第112、第118頁以下），復經本院囑託臺中市中興地政事務所勘驗測量現場，製有勘驗筆錄（本院卷㈠第205頁以下），及土地複丈成果圖在卷可證（本院卷第211頁，即附圖），廖財模復未到場為任何主張與陳述，自可信為真實。
二、公業廖烈美章程第8條（派下員大會職權）第2項規定：「派下員大會之職權如下：…五、議決財產處分及設定負擔。六、其他與派下員權利義務有關事項」，有章程在卷可證（本院卷㈠第292頁）。惟就系爭土地上已存在之不定期租賃關係，應否聲請增減其租金？係屬公業廖烈美財產之管理（利用）行為，與處分或設定負擔無涉；章程第8條第2項第6款所稱「其他與派下員權利義務有關事項」等語（本院卷㈠第292頁），則是指基於派下權所生之權利義務，與本件聲請增減租金訴訟，係基於不動產租賃關係不同，派下員亦未必為土地承租人，難認屬章程所定「其他與派下員權利義務有關事項」。又祭祀公業條例第36條規定：「管理人就祭祀公業法人財產之管理，除章程另有規定外，僅得為保全及以利用或改良為目的之行為」，公業廖烈美聲請增減租金，並不以經派下員大會決議為必要。又公業廖烈美之管理委員會於106年11月19日由管理人作成調整租金之決議，有該次會議之紀錄可證（原審卷第88頁），縱使106年10月22日公業廖烈美派下員大會紀錄記載：「上述說明內容須於派下員大會中表決，作為今年收取租金之依據」，且未經派下員大會決議通過（原審卷第229頁，派下員大會會議紀錄），仍無礙於公業廖烈美依法起訴請求增減租金。江榮堃等16人主張租金調整案未經派下員大會決議通過，公業廖烈美不得提起本件增減租金之訴云云，並非可採。
三、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人個得依民法第442條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，公業廖烈美於本件請求自起訴狀繕本送達之翌日起（即107年9月29日，見本院卷㈡第69頁）調整租金。又公業廖烈美與江榮堃等16人同意本件調整前之租金，應依租賃土地面積當年度土地申報地價年息3.5%計算（本院卷㈡第69頁）。105年度每平方公尺土地之申報地價，1917地號為15,496元，1917-17地號為12,160元（本院卷㈠第135、136頁地價謄本），則江榮堃105年應付之租金為50,439元（93×15,496×0.035＝50,439），扣除江榮堃105年已付租金34,602元（本院卷㈡第69頁），則江榮堃尚欠105年度之租金應為15,837元。
四、至於106年度之租金，亦係在公業廖烈美聲請調整日（107年9月29日）前發生，106年度每平方公尺土地之申報地價，同為1917地號15,496元，1917-17地號為12,160元（本院卷㈠第135、136頁），則江榮堃等17人應付之106年租金，如表附三「租金」欄所示。扣除江榮堃等17人已給付、原審已判決給付部分，廖財棟等12人應給付106年度租，分別如附表三「應給差額」欄所示（應給之差額為負數部分，無應給差額）。公業廖烈美另於本院擴張其訴，請求廖財棟、廖登堂、江榮堃、廖財德、廖財車、廖森雄、廖健、李木塗再給付附表二「增減金額」欄所示之106年租金，則無理由。
五、廖瑞停主張占有附圖所示Q2部分，係基於租賃關係，惟為公業廖烈美所否認。查廖瑞停所占用之Q1、Q2部分並不相連，是否為同時成立之土地不定期租賃關係一併利用，並非無疑；且依卷附廖瑞停繳納租金（代收地價稅）之收據所示，計算廖瑞停租金基礎之使用面積均為7坪（本院卷㈠第273-276頁），非僅不足Q1、Q2面積合計之61平方公尺，更不足Q1、Q2單獨計算之面積，難認廖瑞停基於租賃關係，同時占有Q1、Q2土地；公業廖烈美所主張廖瑞停無占有Q2部分土地之權利，應屬可信，廖瑞停占有Q2部分既未證明有正當權源，公業廖烈美依不當得利返還請求權行使權利，核屬正當。又公業廖烈美於原審起訴時已陳明廖瑞停（與其他占用之人廖登濃、廖桶椿），無權占用之事實（原審卷第10頁），並據以請求返還不當得利（原審卷第6頁），尚不得僅因公業廖烈美訴訟過程中計算、主張有所出入，即認公業廖烈美之主張與事實不符。廖瑞停主張公業廖烈美主張與事實不合一節，為本院所不採。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。公業廖烈美自得請求廖瑞停給付101年起至105年相當於租金之不當得利；再參照公業廖烈美與江榮堃等16人同意本件調整前之租金，應依租賃土地面積當年度土地申報地價年息3.5%計算，廖瑞停占用之Q2土地面積為26平方公尺，與其他承租人承租之地點相近，使用性質類似，1917地號每平方公尺之申報地價，101年為6,029元，102年至104年為8,049元、105年為15,496元（原審卷第21頁、本院卷㈠第365頁），則公業廖烈美得請求廖瑞停給付之不當得利，應為41,560元（26×6,029×0.035＋3×26×8,049×0.035＋26×15,496×0.035＝41,560）。
六、租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金（民法第442條本文）。本件不定期租賃成立之時間已久，確切之時間無從查考，江榮堃主張60年間即由其外祖母購買地上物使用，並提出房屋買賣契約書為證（本院卷㈠第149頁）。經本院與原審法院至現場勘驗結果，江榮堃等17人占用之位置臨近台中市○○街與逢甲路，附近有藥局、機車行、國小、補習班、西平公園、小吃店等，工商文教活動頻繁、生活機能便利（原審卷第112-115頁、本院卷㈠第206、207頁勘驗筆錄），惟系爭土地之地上房屋老舊、巷弄彎曲狹小（原審卷第118頁以下之相片）；又99年起至107年間，1917地號土地之公告現值自每平方公尺42,218元逐步調昇至117,678元；1917-17地號則自33,000元調昇至92,000元，調幅已近3倍（本院卷㈠第136頁、第137頁，惟107年度之申報地價又經調降，見本院卷第209頁、本院卷㈠第135頁），足見系爭土地之交易價值已有提昇，但審酌系爭土地既經公告登錄為國家歷史建築文化財產之範圍，實難作其他工商使用，江榮堃等17人使用系爭土地所得之利益亦不高；雖調整前依租賃土地面積當年度土地申報地價年息3.5%計算，失之過低；但公業廖烈美請求依當年度申報地價年息10%調整，已達法定最高租額，亦非妥當，再參照公業廖烈美管理人會議之意見（原審卷第89、140頁）、106年度公業廖烈美之經費尚有結餘（本院卷㈠第492頁）及系爭土地享有租稅優惠，系爭土地租金，以調整為年息5%，方屬公平允當。又廖茂子等主張：第一屆委員跟住戶承諾，住戶坪的百分之三十是住戶所有，並提出公業廖烈美管理委員會書面為證，惟該書面僅記載「大魚池現在派下員以百分之三十為居住保障利益」（原審卷218頁），難認與增減租金之主張有何關連，上開主張，亦非可採，附此敘明。
七、從而，公業廖烈美請求：㈠調昇自107年9月27日起之租金，為依承租土地面積，按當年申報地價年息5%計算。㈡依租金給付請求權，請求江榮堃給付105年之租金15,837元、廖財棟等12人給付如附表三「應給差額」欄所示106年之租金；及依不當得利返還請求權，請求廖財棟給付41,560元，並均加計法定利息，均屬有據，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原判決關於：㈠駁回公業廖烈美主文第二、三、四項之訴、及給付金錢請求部分假執行聲請、及㈡命江榮堃給付105年租金超過15,837元本息，及該部分假執行之宣告部分，尚有未洽；公業廖烈美、江榮堃分別指摘各該部分原判決不當，為有理由，爰廢棄此部分原判決，改判如主文第二、三、四、五項所示。至於原判決命江榮堃給付105年租金未逾15,837元、及給付106年租金71元之本息、駁回公業廖烈美其餘106年租金、調整租金、請求廖瑞停其餘不當得利之請求，經核於法尚無不合，江榮堃及公業廖烈美分別上訴，指摘上開部分不當，並無理由，應駁回此部分上訴。公業廖烈美擴張之訴亦無理由，應一併駁回之。又就本判決命給付金錢部分，公業廖烈美陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰定相當金額，併准許之；另依職權為免假執行之宣告。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法於判決之結論不生影響，爰不一一贅述。
陸、據上論結：本件公業廖烈美、江榮堃之上訴均為一部有理由、一部無理由，公業廖烈美擴張之訴為無理由，依法判決如
主文。中 華 民 國 109 年 12 月 15 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 高英賓法 官 郭妙俐正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 賴宜汝中 華 民 國 109 年 12 月 15 日