臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第400號上 訴 人 洪淑芬
洪聖哲共 同訴訟代理人 莊慶洲律師複代理人 吳亞澂律師
林婉琪被上訴人 林萬成訴訟代理人 黃銘煌律師（法扶律師）上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國108年5月23日臺灣臺中地方法院108年度訴字第262號第一審判決提起上訴，本院於中華民國109年9月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號（門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號）建物一棟全部遷讓交還上訴人。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
本判決第二項於上訴人以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被上訴人如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠坐落臺中市○○區○○段○○○○號（門牌號碼為臺中市○○
區○○路○○○巷○○號）之房屋（下稱系爭房屋），為上訴人之父洪啟文所有，洪啟文分別於民國82年、84年、86年、88年及90年間將系爭房屋出租予被上訴人，雙方有簽訂租賃契約並經公證，其中82年7月21日至90年7月24日止約定之租金為每月新臺幣（下同）4000元，90年7月25日起約定之租金為每月2000元。嗣最後一次租約之租賃期限92年6月30日屆滿後，洪啟文即未再與被上訴人簽訂租賃契約，然被上訴人自86年7月1日起即未交付租金，後洪啟文於102年間死亡，由上訴人2人繼承系爭房屋所有權，惟被上訴人未搬離系爭房屋，亦未交付任何租金予上訴人。被上訴人自86年7月1日至90年7月24日之未給付租金合計19萬5200元，90年7月25日起至109年4月25日止未給付租金合計45萬元，共計積欠租金64萬5200元，積欠租金已達2個月以上，上訴人屢次要求被上訴人騰空返還系爭房屋，均未獲置理。系爭房屋租賃期限業已屆滿，被上訴人無權占有系爭房屋，應將系爭房屋返還上訴人，縱認被上訴人就系爭房屋成立不定期限租賃，然被上訴人積欠租金已達2個月以上，經上訴人於109年5月13日以臺中法院郵局第1232號存證信函催告後，被上訴人仍未清償積欠之租金，爰以民事準備（二）狀送達作為終止系爭不定期限租賃之意思表示，是系爭不定期限租賃業已合法終止，被上訴人無權占有系爭房屋，爰依民法第767條第1項請求被上訴人返還系爭房屋等語。
㈡起訴聲明求為判決：被上訴人應將系爭房屋全部騰空後返還
予上訴人。並上訴聲明求為判決：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將系爭房屋騰空後返還予上訴人。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠被上訴人與洪啟文成立系爭房屋之租賃契約並經公證，復92
年7月24日期滿後，被上訴人仍為租賃物之使用收益，洪啟文未反對，依民法第451條，被上訴人與洪啟文間就系爭房屋有不定期限繼續契約存在。於洪啟文生前，被上訴人按月支付租金，洪啟文亦保證讓被上訴人租賃居住至逝世為止，嗣洪啟文去世後，被上訴人欲繳納租金，上訴人卻避而不見。
㈡被上訴人承租期間，於86年6月30日後曾繳納23萬元租金予
洪啟文，且被上訴人修繕系爭房屋支付25萬300元，洪啟文同意以系爭修繕費用抵付租金，被上訴人共計已繳納租金48萬300元，並非未繳租金。另被上訴人已屆齡85歲，因年事已高無法搬家且一般人多不願出租予獨居老人，希望能承租至百年之後，上訴人終止租約請求被上訴人遷讓房屋，並無理由。爰上訴答辯聲明求為判決：駁回上訴。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第290頁至291頁）：㈠上訴人之被繼承人洪啟文自82年7月6日起至92年6月30日止，將系爭房屋出租與被上訴人。
㈡洪啟文與被上訴人分別於84、86、88年就系爭房屋訂立租約，約定租金為每月4000元，每三個月給付一次。
㈢洪啟文與被上訴人於90年7月25日就系爭房屋訂立租約，約
定租金為每月2000元，每三個月給付一次，約定租賃期間為90年7月1日起至92年6月30日止。
㈣92年7月1日起洪啟文與被上訴人就系爭房屋未再訂立書面租賃契約，被上訴人仍繼續使用系爭房屋。
㈤自102年6月15日洪啟文死亡時起，洪啟文之繼承人即未向被上訴人收取租金。
㈥洪啟文於102年6月15日死亡。
㈦上訴人為洪啟文之繼承人。
四、兩造爭執之事項（見本院卷第291頁）：㈠上訴人主張被上訴人未給付租金已達兩期以上，終止系爭租
約，請求返還租賃物，有無理由？㈡被上訴人主張已繳納租金48萬300元（含被上訴人修繕系爭
房屋支出之費用25萬300元）有無理由？㈢被上訴人主張就系爭房屋有不定期限租賃，有無理由？
五、得心證之理由：系爭房屋原由被上訴人介紹洪啟文購買，且因洪啟文與被上訴人為結拜兄弟，洪啟文將系爭房屋出租予被上訴人作為生活起居之用，洪啟文與被上訴人先於82年7月6日起至84年6月30日止，以每月4000元出租予被上訴人，期滿後自84年7月21日起至86年6月30日止，以每月4000元又出租予被上訴人，期滿後86年7月11日起至88年6月30日止，以每月4000元出租予被上訴人，期滿後自88年8月6日起至90年6月30日止，以每月4000元出租予被上訴人，期滿後自90年7月25日起至92年6月30日止，以每月2000元再出租予被上訴人；於92年6月30日期滿後，被上訴人繼續使用系爭房屋迄今，洪啟文於102年6月15日死亡後，系爭房屋由上訴人2人繼承取得共有等事實，為兩造所不爭執，並經上訴人提出建物登記謄本1份、現場照片4張、原審法院82年度豐公字第2110號公證書影本1份為證（見原審卷第21頁至第27頁、第30頁至第32頁），復經本院調取原審法院86年度豐公字第2607號、88年度公豐字第2558號、90年度公豐字第1210號公證卷宗核閱無誤，自堪信為真實。然被上訴人以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠上訴人主張系爭房屋因定期租賃租期屆至而租賃關係消滅，有無理由？㈡上訴人主張被上訴人積欠租金已達2個月以上，經催告仍未給付而終止租賃關係，有無理由？經查：
㈠上訴人主張定期租賃期間屆滿，租賃關係消滅，為無理由：
⑴按民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之
使用收益，而出租人不即為反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」之規定，係學說上所稱之默示更新或法定更新，於定期租賃自均有其適用。故出租人於訂約之際，苟未訂明「期滿後絕不續租或續租應另訂契約」或其他相類之情形者，於「不即表示反對之意思」條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人之重為要約或承諾（最高法院55年台上字第276號判例、47年台上字第1820號判例、82年度台上字第2192號民事裁判參照）。
⑵查，洪啟文與被上訴人分別於84、86、88年就系爭房屋訂立
租約，約定租金為每月4000 元，每三個月給付一次，約定租賃期限各為2年，復於90年7 月25日就系爭房屋訂立租約，約定租金為每月2000元，每三個月給付一次，約定租賃期間自90年7月1日起至92年6月30 日止，有租賃契約附於原審卷可憑，並經本院調取原審法院86年度豐公字第2607號、88年度公豐字第2558號、90年度公豐字第1210號公證卷核閱無誤，且為兩造所不爭執，是被上訴人於92年6月30日租賃期限期滿後，仍為租賃物及系爭房屋之使用收益，而出租人洪啟文不即表示反對之意思者，依前述規定，被上訴人與出租人洪啟文間就系爭房屋有不定期限繼續契約存在，且於洪啟文死亡後時，由繼承人即上訴人承繼出租人地位無誤，是上訴人主張系爭房屋之租賃關係於定期租賃期限屆滿而消滅云云，並無足採。
㈡上訴人主張被上訴人積欠租金已達2個月以上，經催告仍未給付，而為終止租賃關係，為有理由：
⑴上訴人主張被上訴人自86年7月1日起即未繳納租金。被上訴
人則辯稱90年7月25日訂立最後一次租賃契約前，被上訴人均有繳納租金，洪啟文及上訴人於90年7月25日後有向被上訴人收取租金23萬元，另洪啟文同意以被上訴人修繕系爭房屋所支出之25萬300元折抵租金，以每月租金2000元計算自
90 年7月25日起至109年5月25日止之租金合計45萬2000元，經折抵後，被上訴人尚有預納租金2萬8300元（被上訴人誤載為3萬1000元）云云，並提出協議書為證。然按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第277條之規定自明（最高法院28年上字第1920號民事判例意旨參照）。查：
①兩造不爭執被上訴人自102年6月15日洪啟文死亡後，即未給
付任何租金予洪啟文之繼承人即上訴人，是被上訴人應就已給付租金23萬元及以修繕費用25萬300元折抵租金之事實負舉證責任，惟查，被上訴人自陳系爭協議書係上訴人與里長原本到其住處問其花費多少錢，其告訴上訴人，由上訴人繕打後，上訴人再與里長到其住處，說要給其5萬元搬遷費，後來又表示要給10萬元搬遷費，要其搬家，不願意再繼續租給其，其不清楚上訴人寫該協議書目的為何，該協議書只是為了紀錄其所說花了多少錢而已等語（見本院卷第153頁），足見該協議書係上訴人為協議請被上訴人搬遷，而依被上訴人口述內容而為紀錄，該協議書並不足以證明被上訴人確有給付23萬元租金，及有何以修繕費25萬300元折抵租金之協議，被上訴人復未提出其他證據證明其已給付租金23萬元及與洪啟文或上訴人合意以修繕費用25萬300元折抵租金云云，並無足採。
②再者，被上訴人於原審先辯稱其不知道租金繳到何時，但其
租金繳了50幾萬元，其中租金繳了約23萬元，整理系爭房屋花費30幾萬元等語（見原審卷第34頁背面、第38頁背面），堪認被上訴人所辯稱已給付之租金及以修繕費用折抵租金，均係自被上訴人承租時起算甚明，其嗣後於本院審理時改稱被上訴人自90年7月25日起給付租金23萬元，並以修繕費用折抵租金25萬300元（見本院卷第305頁），前後所述不一，顯係臨訟推諉，並無足採。又縱以依被上訴人自陳其自租賃系爭房屋時起已繳納之租金總額合計48萬300元等語，參以兩造不爭執被上訴人訂立租賃契約之租賃期間自82年7月1日起至92年6月30日止，及以82年7月1日起至90年6月30日止每月租金4000元、90年7月1日起至92年6月30日止每月租金2000元計算，該定有租賃契約之租賃期間租金合計為43萬2000元（計算式：4,000×12×8＝384,000；2,000×12×2＝48000；384,000＋48,000＝432,000）；且按租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判例意旨參照）。被上訴人與出租人洪啟文間就系爭房屋，於定期租賃期限屆滿後，被上訴人仍繼續使用租賃物，而未經出租人洪啟文表示反對而默示更新為不定期限租賃，核如前述，揭諸上開最高法院判例意旨，其租賃契約內容僅發生期限變更效果，租金仍應依90年7月25日之租約約定為每月2000元，是自92年7月1日起至107年12月31日止共186個月，以每月2000元計算，被上訴人應給付之租金合計為37萬2000元（計算式：2,000×186月＝372,000），總計82年7月1日起至107年12月31日止，被上訴人應給付之租金合計為80萬4000元（計算式：432,000＋372,000＝804,000），扣除被上訴人所辯已給付之租金23萬元及修繕費折抵之25萬300元，仍積欠租金達32萬3700元，亦已逾2個月以上之租金，被上訴人復未提出其他證據證明其已給付全部租金，其所辯並未積欠租金云云，仍不足採。
⑵按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積
欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。又土地法第100條關於房屋出租人收回房屋之限制，係適用於不定期租賃契約，此經司法院作成第3489號、第3605號、第4005號解釋，並經最高法院以37年上字第7729號判決意旨闡述甚明。依前開說明，系爭租約原來為期限二年之定期租約，該租約屆期後已為不定期限租賃契約，已如前述，自有土地法第100條規定之適用。
⑶又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止租約，民法第440條第1、2項分別定有明文。且按民法第440條第1項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力（最高法院44年台上字第1098號民事判例意旨參照），又依土地法第100條第3款之規定，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回房屋，已如前述。上訴人於109年5月13日以臺中法院郵局第1232號存證信函催告被上訴人於函到後32日內給付積欠之租金，該存證信函業已於同年月19日送達被上訴人，有存證信函即律師函各1份附於本院卷可憑（見本院卷第263頁至第269頁、第299頁），被上訴人收受催告通知後，仍未給付積欠之租金，復經上訴人於109年6月23日以民事準備（二）狀作為終止租賃契約之意思表示，有民事準備（二）狀1份附於本院卷可稽（見本院卷第295頁至第297頁），是上訴人主張其已合法催告履行，被上訴人仍未給付積欠之租金，依土地法第100條第3款規定已為終止系爭不定期限租賃等語，應屬可採。
⑷被上訴人雖辯稱上訴人催告被上訴人給付之租金數額過高，
其催告不生效力云云。然按出租人限期催告承租人支付欠租，其催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力（最高法院66年台上字第124號判例意旨參照）。查，上訴人於109年5月19日以被上訴人積欠86年7月1日起至109年4月25日止之租金總計64萬5200元為由，催告被上訴人應於收受存證信函後32日內清償，有前開存證信函1份在卷可憑，被上訴人並未舉證證明其已給付23萬元租金及得以修繕費用折抵租金25萬300元，亦如前述，被上訴人前開所辯，並無足採。再者，參以兩造不爭執被上訴人自102年6月15日起即未給付任何租金予上訴人，又被上訴人自82年7月1日起至107年12月31日止，應給付之租金合計80萬4000元，縱被上訴人所辯稱已給付之租金23萬元及以修繕費用25萬300元折抵租金為真，扣除後被上訴人仍積欠上訴人租金32萬3700元，揭諸前開最高法院判例意旨，上訴人催告租金額超過承租人應付之金額時，僅超過部分不發生效力，並非該催告全不發生效力，被上訴人前開所辯，仍無足採。
㈢上訴人依民法第767條第1項前段請求被上訴人返還系爭房屋，為有理由：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。查，上開租賃契約既經上訴人合法終止，被上訴人繼續占用系爭房屋即無合法權源，上訴人主張系爭房屋遭被上訴人無權占用，請求返還，自屬有據。
㈣綜上所述，本件租賃契約既經上訴人合法終止，被上訴人繼
續占用系爭房屋即為無權占用。從而，上訴人本於所有權人地位，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還予上訴人，即屬有據，應予准許。原審未查，遽為上訴人敗訴判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。
六、上訴人陳明願供擔保，請求宣告准予假執行，經核無不合，爰酌定相當擔保金額予以宣告之。又本院既准上訴人供擔保宣告假執行，為衡平起見，並依民事訴訟法第392條第2項之規定，併依職權宣告被上訴人於假執行程序實施前，以165萬元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後，認對判決結果不生影響，不予一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 10 月 14 日
民事第六庭 審判長法 官 楊熾光
法 官 郭玄義法 官 戴博誠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 江玉萍中 華 民 國 109 年 10 月 15 日