臺灣高等法院臺中分院民事判決
108年度上字第573號上 訴 人 施岳佑
施朝棟 住○○市○○區○○里○○路00巷000
號0樓
施泉源施泉興
施淑薰施淑鈴蔡文欽蔡宗錦
唐士雄（原名唐志雄）
施明宏唐木榮
施岳成林宗弘李林秀施英弘林秀陽
秦哲夫（即林美里之承受訴訟人）
秦碧遙（即林美里之承受訴訟人）
秦培力（即林美里之承受訴訟人）
林忠正
唐雪芳
唐寶珠施岳良唐富美唐朝陽
唐雅慧唐雅琇（原名唐雅秀）
唐道犇（原名唐志傳）
施彥吉施宏璋
居日本國東京都狛江市中和泉0丁目000 0番地施陳美智
蔡雅潔布施暁一住日本國千葉縣浦安市明海22番地布施宏
成高静江
蔡明秀蔡采秀
蔡秋汶
蔡豐明
蔡秀枝施宜秀施宜君
居日本國東京都狛江市中和泉0丁目0 番0號蔡孟君
施曾金
邱誠唐錦鐘共 同訴訟代理人 劉正穆律師
李秋峰律師被 上訴 人 張盛碧訴訟代理人 張宗珍被 上訴 人 張林碧秀（即張清景之承受訴訟人）
張志玄（即張清景之承受訴訟人）
張淑鑾（即張清景之承受訴訟人）
王羿婷（即張清景之承受訴訟人）
王奕晴（即張清景之承受訴訟人）
王奕焜（即張清景之承受訴訟人）
王奕弘（即張清景之承受訴訟人）兼上列七人共 同訴訟代理人 張睿恩（原名張聰枝，即張清景之承受訴訟人）上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國108年9月25日臺灣苗栗地方法院107年度訴字第389號第一審判決提起上訴，本院於110年3月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。查本件耕地租約之承租人即被上訴人與出租人即上訴人間，因耕地租佃契約無效或終止租約之爭議，曾由上訴人申請調解，先後經苗栗縣後龍鎮公所耕地租佃委員會調解，及苗栗縣政府耕地租佃委員會調處，然均未成立，繼經苗栗縣政府耕地租佃委員會移送臺灣苗栗地方法院（下稱苗栗地院）處理，有苗栗縣政府民國107年7月3日府地權字第1070128292號函 及檢送之苗栗縣政府耕地租佃委員會107年6月29日第2號 租佃爭議調處不成立案全案資料可憑（見原審卷一第35至90頁），合於前開規定。
二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。承受訴訟人於得為承受時，應即為承受訴訟之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。此民事訴訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。查： 被上訴人張清景於109年5月27日死亡，其繼承人為配偶張林碧秀、長男張睿恩（原名為張聰枝）、次男張志玄、次女張淑鑾，另張清景之長女張麗玲業於89年12月12日死亡，由其直系血親卑親屬王羿婷、王奕晴、王奕焜及王奕弘代位繼承，有苗栗地院繼承事件公告查詢結果、張清景及張麗玲之繼承系統表、張麗玲之戶籍謄本(除戶部分)、張林碧秀等人之戶籍謄本(現戶部分)及手抄本可參（見本院卷二第123至149頁），上訴人（即他造當事人）於109年11月3日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第121至122頁），被上訴人張清景之繼承人張林碧秀、張睿恩、張志玄、張淑鑾、王羿婷、王奕晴、王奕焜及王奕弘，已分別於109年11月20日、23日、24日 收受上開民事聲請命承受訴訟狀之繕本（見本院回證卷）；另上訴人林美里於109年7月28日死亡，其繼承人為其配偶秦哲夫、長女秦碧遙、長男秦培力，有臺灣臺北地方法院繼承事件公告查詢結果、被繼承人林美里之繼承系統表、秦哲夫等之戶籍謄本及手抄本可佐（見本院卷二第93至120頁），秦碧遙、秦哲夫、秦培力，亦已於109年11月3日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第93至115頁），而被上訴人張盛碧、張林碧秀、張睿恩、張志玄、張淑鑾、王羿婷、王奕晴、王奕焜及王奕弘， 則分別於109年11月20日、23日、24日收受上開民事聲明命承受訴訟狀之繕本（見本院回證卷），核與前揭規定相符，依法已生承受訴訟效力。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。查被上訴人主張其與上訴人間就坐落苗栗縣○○鎮○○○段00000○00000○0000○000000地號土地（下合稱系爭土地，單獨表示時則僅稱各該地號）有耕地三七五租賃關係存在，既為上訴人所否認，足見兩造就系爭土地之耕地租賃關係是否仍存在即有不明確之狀態，且此種不明確之狀態，得以對上訴人之確認判決除去之，故認被上訴人有提起本件確認之訴之法律上利益，符合上述提起確認訴訟之要件。
四、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟人中一人之行為有利益共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件系爭土地之出租人係原審被告全體，被上訴人於原審訴請確認租賃關係存在，請求上訴人應協同被上訴人就系爭土地之臺灣省新竹縣後灣字第51號私有耕地租約辦理續租登記，其訴訟標的對於主動造當事人必須合一確定。是本件雖僅上訴人施朝棟、施岳佑2人具狀提起上訴（見本院卷一第7頁），此上訴行為形式上有利於其他共同訴訟人，依上開規定，其上訴之效力自及於未聲明上訴之施泉源等（餘詳見當事人欄）其他同造共同訴訟人，即施泉源等其他共同訴訟人亦應視為已有合法之上訴，爰將施泉源等其他共同訴訟人併列為上訴人。
五、系爭土地所有權人之一施林玉已於起訴前之100年8月30日死
亡，雖未辦理系爭土地之繼承登記，然其繼承人分別為施泉源、施泉興、施淑薰、施淑鈴（見原審卷一第346至355頁），而上開人等均已列為本件之當事人，故於本件之當事人適格並無影響。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：訴外人張登助（已歿）前有於37年12月20日起向訴外人施水潔（已歿）承租苗栗縣○○鎮○○○段○○○○段○00000○00000○0000地號土地及分割前3113地號土地，並簽訂臺灣省新竹縣後灣字第51號私有耕地租約（下稱系爭租約），其後由張盛碧、張清景2人繼受系爭租約。 惟系爭租約於91年底租約期滿未申請續訂租約，經後龍鎮公所依減租條例清理要點第7點逕為辦理註銷租約登記，嗣經張盛碧、張清景2人於106年9月以有繼續耕作事實申請續訂租約，惟上訴人不同意，經調解不成，又經調處後，雖就系爭租約作成「(分割後) 3113地號土地因徵收後，面積狹小不能耕作，由承租人同意放棄耕作權；另647-2、647-4、3081、3113-2（分割自原3113地號土地）地號土地繼續租約」之決議，惟上訴人施朝棟不同意調處結果，張盛碧、張清景就系爭土地有耕作之事實，且於施水潔死亡前均係由施水潔前來收取地租，然施水潔逝世後，張盛碧、張清景2人不知要繳納地租予何人， 並非故意遲繳地租，爰請求確認兩造間就系爭土地具有耕地三七五租賃關係存在，並請求上訴人協同就系爭租約中系爭土地部分辦理續租登記等語。並聲明：(一)確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在。(二)上訴人應協同被上訴人就系爭土地之臺灣省新竹縣後灣字第51號私有耕地租約辦理續租登記。
二、上訴人則以：
(一)張盛碧、張清景僅以系爭土地請求與上訴人續訂租約，並未包括分割後3113地號土地，已改變系爭租約原承租範圍，非屬原租約之續訂，而係屬另行簽訂新租約，上訴人自有權拒絕； 又分割後3113地號土地面積為199平方公尺，並非狹小至不適或無法耕作，張盛碧、張清景放棄分割後3113地號土地不為耕作之行為，係屬原承租部分土地不自任耕作之行為，系爭租約視為全部無效。
(二)張盛碧、張清景業於106年9月1日出具分割後3113地號土地之耕作權放棄書，上訴人自得終止系爭租約， 且上訴人施英弘前於96年6月25日寄發存證信函，催告張盛碧、張清景應於96年7月15日前給付積欠長達7年之地租，詎張盛碧、張清景迄今仍未清償，爰依減租條例第17條第1項第3款， 於96年7月15日生終止系爭租約之意思表示，而減租條例之地租係屬赴償之債，張盛碧、張清景應舉證其有向上訴人清償，是被上訴人請求無理由等語，資為抗辯。
三、原審依被上訴人張盛碧、張清景所請為其全部勝訴之判決，即(一)確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在。
(二)上訴人應協同被上訴人就前項土地之臺灣省新竹縣後灣字第51號私有耕地租約辦理續租登記。上訴人全部不服，提起上訴，並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。(三)第二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷一第344至345頁）：
(一)系爭土地及分割後3113地號土地均為上訴人所共有（見本院卷一第107至296頁)。
(二)被上訴人有承租647-2、647-4、3081、原3113地號土地，並有為私有耕地租約登記，租約編號為臺灣省新竹縣後灣字第51號（即系爭租約），承租面積分別為647-2地號0.1091公頃、647-4地號0.0204公頃、3081地號0.1303公頃、3113地號0.0199公頃（原為0.1424公頃，見原審卷一第89頁），系爭租約於92年間因未於換約期間申請續訂租約，依規定註銷註記（見原審卷一第87頁）。
(三)後龍鎮公所於105年12月22日以後鎮農字第1050017246號函文表示「核發本鎮苦苓腳段647-2、647-4、3080、3081、30
84、3112-2、3113-2、3115-2地號農業用地作農業使用證明書乙份」，及「經本所勘察…苦苓腳段646、3109...3113地號上雜草叢生，未依上開規定(即農業使用)使用」，並檢附106年9月28日、11月28日勘查照片，就647-2、647-4、3081、3113-2地號土地照片註明「種稻」，另於3113地號土地照片註明「面積狹小難以耕作(0.0199公頃)且週邊耕作條件不佳」（見原審卷一第67至79頁）。
(四)卷附107年8月30日苗栗縣後龍鎮灣寶里里長證明書，上載647-2、647-4、3081、3113-2地號等4筆土地 ，長期以來均有耕種之事實無誤（見原審卷一第233頁）。
(五)張盛碧、張清景曾於106年9月15日向後龍鎮公所申請就647-
2、647-4、3081、分割後3113、3113-2地號土地續訂耕地三七五減租租約（見原審卷一第265至283頁），經後龍鎮公所通知後，上訴人施朝棟、施英弘、施泉興於同年月18日函覆表示分割後3113、3112、3115地號土地均非因不可抗力繼續一年以上不為耕作，故被上訴人申請續訂租約，自應不受理，渠等以該函為終止租約之意思表示，且系爭租約業於92年間經註銷登記，被上訴人於14年後始申請續訂租約，不能准許等語（見原審卷一第83至84頁）。
(六)其後張盛碧、張清景就辦理系爭土地及分割後3113地號土地續約申請乙事申請調解，經後龍鎮公所耕地租佃委員會於106年12月13日召開調解， 並作成「繼續租約」之調解決議，理由為：「承租人對於苦苓腳段3113地號因徵收後面積狹小不能耕作係因不可抗力之因素。另苦苓腳段647-2、647-4、3081、3113-2地號多年至今均有繼續耕作之事實，即非有終止租約之事由」（見原審卷一第47至61頁）；嗣因上訴人蔡宗錦不同意該調解決議，即轉呈苗栗縣政府另為調處，並於107年6月29日召開調處會而作成調處決議︰「後龍鎮苦苓腳段3113地號，因徵收後，面積狹小不能耕作，由承租人同意放棄耕作權；另同段647-2、647-4、3081、3113-2地號繼續租約」，理由為：租賃關係有無乃事實認定，系爭租約雖於92年因後龍鎮公所以租約期滿承租人未申請續訂租約，註銷租約登記在案，惟承租人既以同段(分割後)3113地號土地因徵收後面積狹小不能耕作而表示同意放棄耕作權，另同段647-2、647-4、3081、3113-2地號土地 ，經後龍鎮公所於106年9月28日、11月28日實地勘查， 另詢問當地里長得知幾十年來確有持續耕作之事實，是地主否准承租人續訂租約，尚與規定未合，惟該決議經上訴人施朝棟表示不同意（見原審卷一第37至44頁）。
五、兩造爭執事項：
(一)系爭土地之租約，是否有因被上訴人一部分不自任耕作而無效？又系爭土地之租約是否有因被上訴人積欠長達七年之地租， 而經上訴人施英弘於96年7月15日生終止租約之意思表示？
(二)被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五減租租約存在，而上訴人應依耕地三七五減租條例之規定，協同辦理續租登記，有無理由？
六、本院得心證之理由：
(一)系爭（分割後）3113地號土地因西濱快速道路開通後，與系爭土地沒有相連，且土地面積狹小面積僅199平方公尺（見原審卷一第175頁），耕作實益甚微，有下列事證可以證明：
1、系爭3113地號土地面積狹小，水路遭中斷致無法耕作，且現場土地確實雜草叢生，業經本院於110年1月22日履勘屬實，有勘驗筆錄、現場照片在卷可查（見本院卷二第181至187頁)。
2、又西濱快速道路（此路段為閉鎖型路段）開通後，分割後之3113地號土地與系爭土地沒有相連，需繞道前往乙情，有卷附系爭土地92年度、105年度之航照圖（見本院卷二第55至59頁） 及苗栗縣後龍鎮公所函附之105年12月8日會勘之現場照片及系爭土地座落位置圖可佐（見原審卷一第79、81頁）。被上訴人張睿恩陳稱：因西濱道路開通後，分割為3113、3113-2地號土地，分割後3113地號土地應該不到10坪面積太小了，上面沒有水源，另分割後3113地號土地已經被西濱公路切到另一邊，如果要到分割後3113地號土地的話， 從我們耕作的土地到那邊騎機車大約要5分鐘，如果走路的話要20分鐘左右，那邊沒有路可以到等語；被上訴人張盛碧之訴訟代理人張宗珍亦稱：分割後3113地號土地不到10坪，上面沒有水路，都斷水了，因為土地只有一點點農機也無法下去，所以無法耕作等語 （見本院卷二第168頁），參酌以本院卷附92年及105年之航照圖（見本院卷二第57、59頁），系爭分割後3113地號土地及其左右兩旁其他地號之細長型土地（即遭西濱快速道路切斷之另一側），明顯長有雜草均處於未耕作之狀態，而與系爭土地係處於耕作之狀態不同，分割後之3113地號土地既因面積小，又無水源，更與系爭土地分隔兩側，於資源、人力及生產力之角度觀之，足證被上訴人主張系爭分割後3113地號土地現狀無法耕作為真實可信。
(二)系爭土地之租約，是否有因被上訴人一部分不自任耕作而無效？又系爭土地之租約是否有因被上訴人積欠長達七年之地租， 經上訴人施英弘寄發存證信而於96年7月15日生終止租約之意思表示？
1、按減租條例第6條第1項載：「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年度台上字第2629號判決意旨參照）。依上開實務見解，經行政機關為租約登記之目的，既係為求保護佃農及舉證之便利，而非屬租約生效之要件，從而縱使承租人未於租約屆滿後按期申請續訂租約，而經行政機關逕為註銷註記，仍不因此影響耕地租賃關係是否繼續存在之事實，倘承租人就承租之土地有持續耕作之事實，且承租人得知耕地租約遭註銷後，亦申請續訂租約，已足認承租人願意繼續承租土地而有續約意願，出租人依減租條例第20條之規定即應具有續訂租約之義務，當事人間之耕地租賃關係應繼續存在。
2、則依不爭執事項(二)所示，被上訴人雖於系爭租約租期屆滿時未申請續訂租約，而經後龍鎮公所依規定註銷註記，然依前所述，不因此影響系爭租約是否繼續存在之事實；再依不爭執事項(三)至(六)所示，經後龍鎮公所於106年9月28日、11月28日至現場勘查，系爭土地確實均有耕作種植稻米之事實，此亦有後龍鎮灣寶里里長之證明書可佐（見原審卷一第71至77頁、第233頁）， 又被上訴人確有於106年9月15日向後龍鎮公所申請就系爭土地及分割後3113地號土地續訂租約（見原審卷一第265頁），而3113-2地號土地，確實係於79年6月1日逕為分割自3113地號土地，此亦有土地登記簿2份（見原審卷二第112、122頁） 在卷可稽。
3、觀諸本件土地之航照圖（見本院卷二第57至59頁) ，系爭土地之灌溉水源，來自於現今之3113-2地號土地右側之水路，於西濱快速道路開通之後，因西濱快速道路橫貫其中，將原來完整之3113、3113-2地號土地分割為西濱公路左右兩側，位於西濱公路右側者為分割後3113-2地號土地，位於西濱公路左側者為分割後3113地號土地，此客觀之情事導致位於西濱公路左側者即分割後3113地號土地之灌溉困難。再者，關於3113地號耕地，係因政府徵收而將原本一筆土地分割為31
13、3113-2兩筆地號土地，則關於承租人是否繼續自任耕作之判斷，即應就分割後之3113、3113-2兩筆地號土地合併觀察，承租人既然繼續在分割後之3113-2地號土地上繼續耕作，則應認為承租人有繼續在分割前3113地號土地上繼續耕作之事實，且以分割後3113-2地號土地面積(527平方公尺) 占全部土地面積(3113地號土地面積為199平方公尺加上3113-2地號土地面積為527平方公尺)之比例而論，承租人繼續耕作之面積比例為73％ 【計算式：527㎡(199㎡＋527㎡)≒73％】（見原審卷一第175、197頁）。本件被上訴人（即承租人）既然有繼續耕作之事實，並係就大部分之土地面積繼續耕作，另未繼續耕作之小部分面積亦確有灌溉困難之等情，已如上述，足認被上訴人就系爭土地有繼續自任耕作之事實，且亦有繼續系爭租約之意願，是被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，應屬有據。
4、上訴人雖以前詞為辯，惟查：⑴按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，
如承租人願繼續承租者，應續訂租約；又耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：二、承租人放棄耕作權時，減租條例第20條、第17條第1項第2款分別定有明文。則依上開條文之規定，租期屆滿時，如承租人願繼續承租，出租人即應續訂租約，而出租人得於承租人放棄耕作權時，終止租約，惟倘承租人僅放棄耕地租約中一部分耕地之耕作權時，因耕地契約內容得以區分不同筆耕地之範圍，且承租人放棄一部耕作權之情形，並無減租條例第16條第2項原定租約全部無效之相應規定，再參酌減租條例乃植基於憲法第143條第4項「扶植自耕農」之保護目的，從而於出租人放棄一部耕作權之情形，自應採取「僅放棄耕作權部分之耕地租約得經出租人終止，惟未放棄耕作權部分，倘承租人願繼續承租，該部分耕地租賃契約應繼續存在」之有利自耕農解釋方式。則依不爭執事項(五)所示，被上訴人於106年9月15日係向後龍鎮公所申請就系爭土地及分割後3113地號土地均續訂耕地三七五減租租約，並有苗栗縣○○鎮○○000○00○0○○鎮○○○0000000000號函；及所附耕地三七五租約換訂登記申請書（見原審卷一第263至283頁），足認被上訴人原確有就系爭租約內之全部承租土地申請續租，並無將分割後之3113地號土地除外（見原審卷一第265至269頁），僅係於該份申請書中同時檢附系爭土地之承租人自任耕作切結書及就分割後3113地號土地之耕作權放棄書（見原審卷一第275至277頁），顯見被上訴人仍有就系爭租約全部申請續租之意，僅另表示願放棄分割後3113地號土地耕作權之意思，依上所述，上訴人僅就系爭租約中分割後3113地號土地部分取得終止權而已，非謂上訴人得以終止系爭租約之全部，是上訴人施岳佑、施朝棟此部分所辯，即屬無據；又依前所述，被上訴人既得就系爭租約中系爭土地部分主張續訂租約，自係屬原租約之續訂，而非請求上訴人另定新耕地租約，是上訴人施朝棟辯稱其得以拒絕另定新耕地租約，亦難採納。
⑵次按減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作， 係指承
租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，則僅生出租人得否依減租條例第17條第1項第4款規定終止租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判決意旨參照）。則依不爭執事項(三)所示，被上訴人就系爭租約中系爭土地既均有繼續種植稻米之事實，僅就系爭租約所包括之分割後3113地號土地，經後龍鎮公所現勘後，認定雜草叢生，未作農業使用，且於拍攝之現況照片註明「面積狹小難以耕作，且周圍耕作條件不佳」（見原審卷一第79頁），則依上所述，被上訴人就分割後3113地號土地，既無建築房屋、供非耕作之用、交換耕作、轉租、借予他人耕作之「不自任耕作」之舉，僅係因主、客觀因素之限制，致消極「不為耕作」，且不為耕作之原因，係因該土地面積狹小且耕作條件不佳所致，是上訴人施朝棟抗辯該土地有不自任耕作，致系爭租約歸於無效等語，亦難採納。
⑶再按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止： 三、地租積欠達兩年之總額時，減租條例第17條第1項第3款亦有明文； 又按當事人終止契約，須有終止權，終止權有基於法律規定而生者(法定終止權)，有基於當事人約定而生者(約定終止權)。約定終止權之行使方法，應依契約當事人之約定，如未約定，依民法第263條準用同法第258條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之（最高法院101年度台上字第232號判決意旨參照）。則上訴人施岳佑、施朝棟雖抗辯上訴人施英弘 前有於96年6月25日寄發存證信函，催告被上訴人應於同年7月15日前給付積欠長達7年之地租，而被上訴人迄未給付， 於同年7月15日生終止系爭租約之意思表示云云，並提出96年6月25日之郵局存證信函用紙1份（見原審卷二第309至311頁）為證，惟被上訴人表示渠等雖有收受該份存證信函，然不知要繳租予何人，有將租金準備起來等語（見原審卷二第287頁）。 則該份存證信函之寄件人為上訴人施英弘、收件人為被上訴人， 並載明「…647-
2、647-4、3081、3113地號土地等4筆耕地， 因該4筆耕地已由施泉源、施泉興、施淑薰、施淑鈴、施林玉、施安山、施安霖、施安全、唐施旅竹、蔡施安勉、林宗弘、李林秀、林美里、林忠正、邱林燕、林秀陽、施英弘、施朝棟、施明宏等19人，於88年6月25日辦妥所有權登記在案，台端自88年7月起，應給付地租於吾等19人共有 ，…是台端至此已積欠7年以上地租迄未給付，為此，吾等19人委由吾人施英弘特以此函催告台端於96年7月15日前給付積欠之歷年全部地租；倘若逾期未付，吾等19人將依三七五減租條例第17條第1項第3款規定，終止耕地租約，並請求台端賠償無權占有使用該4筆耕地之一切損害…」（見原審卷二第309至311頁），則依該存證信函內容，上訴人施英弘雖表示647-2、647-4、3081、3113地號土地已由渠等繼承，且其係受其他共有人委託催告被上訴人繳納積欠之地租，惟查：
①按終止權之行使，依民法第263條準用同法第258條之規定，
應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體為之，此為終止權行使之不可分性（最高法院64年台上字第2294號民事判決意旨參照）。查系爭租約原租賃土地有4筆地號(系爭647-2、647-4、3081、3113地號土地)， 而被上訴人與出租人即上訴人之被繼承人施水潔訂約時，係以單一契約約定承租範圍，有系爭租約影本在卷可憑（見原審卷二證物袋內之系爭租約之記載）， 其中3113地號土地已於88年9月15日徵收，並分割為3113地號及3113-2地號2筆土地 ，現均為上訴人所共有等情，有系爭租約影本、土地登記第一類謄本、異動索引在卷可憑（見原審一第109至217頁；本院卷一第107至296頁），則系爭租約之出租人如欲終止系爭租約， 依民法第263條準用同法第258條第2項規定，應由全體出租人即上訴人全體共同向被上訴人為終止之意思表示始生效力。惟上訴人施英弘於96年6月25日以2384號存證信函催告被上訴人應於96年7月15前給付積欠歷年全部地租，倘若逾期未付，吾等19人將依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定之事由為由，
向被上訴人為終止系爭租約之意思表示並未與其他全體繼承人共同為終止系爭租約之意思表示，本於前述終止權行使不可分原則，對被上訴人自不生終止系爭租約之效力。
②又上訴人施英弘亦未提出相應之土地登記謄本、委任狀以證
明確有收取積欠地租之權利，且上訴人施英弘以此存證信函催告被上訴人繳納積欠之地租，惟收取地租之權利人既有數人，然未載明清償之地點及如何依權利人之權利比例清償，礙難認屬適當之催告方式，是上訴人施英弘有無滿足民法第440條第1項之規定為合法催告，因而取得租約終止權，實有所疑；況該存證信函亦載明倘若被上訴人逾期未付，渠等19人「將依三七五減租條例第17條第1項第3款規定，終止耕地租約」，僅能認定上訴人施英弘有向被上訴人表示倘其逾期未付，渠等19人即「準備依法終止耕地租約」，礙難認該存證信函已有向被上訴人為終止租約之意思表示，上訴人施岳佑、施朝棟復未能提出其後有另行向被上訴人為終止系爭租約之意思表示之證據，礙難認上訴人施英弘已合法終止系爭租約，是上訴人施岳佑、施朝棟辯稱上訴人施英弘已以該存證信函生終止系爭租約之效力，亦屬無據。
③上訴人之主張既屬無據，則關於上訴人另辯以系爭租約由上
訴人及其他視為上訴人等繼承人所繼承，被上訴人之訴訟代理人業於原審自認上開繼承之事一節，顯見被上訴人知悉上訴人等確有收取積欠地租之權利；再者，系爭租約未為分割，各繼承人就租金債權為共有關係，上訴人等繼承人之系爭租約租金債權，核屬民法第283條所定之連帶債權， 被上訴人向繼承人其中之一人清償全額債務，對其他繼承人可生清償效力，是系爭存證信函中無庸載明繼承人之權利比例清償及前開存證信函以「被上訴人未於限期清償地租」為終止租約意思表示之停止條件，而被上訴人仍未清償地租，應認停止條件已成就等情，本院自毋庸再予審酌。
(三)被上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五減租租約存在，而上訴人應依耕地三七五減租條例之規定，協同辦理續租登記，有無理由？
1、依上所述，被上訴人就系爭土地既有長期繼續耕作種植稻米之事實，且亦有於106年9月15日申請續訂系爭租約，僅係就分割後3113地號土地因面積狹小且耕作條件不佳，而放棄該部分土地之耕作權，從而被上訴人請求確認兩造間就系爭土地具有耕地三七五租賃關係存在，應屬有據，自應准許；又依不爭執事項(二)所示，系爭租約內容既得以區分不同筆耕地之範圍，且3113-2地號土地，確實係分割自3113地號土地，而有獨立之範圍，而被上訴人僅就系爭租約中分割後3113地號土地放棄耕作權，依前所述，被上訴人自仍得就系爭租約中系爭土地部分，依減租條例第20條之規定，主張仍有自任耕作之事實，且願繼續租約，而請求上訴人續訂租約，是被上訴人此部分主張，亦應准許；再參酌不爭執事項(六)所示，後龍鎮及苗栗縣政府耕地租賃委員會均與本院採取相同之見解，足認被上訴人之請求均有理由。
2、按減租條例第6條第1項規定耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。出租人依此規定，即負有與承租人訂立書面租約之義務，如不履行其義務時，承租人自得對之為會同申請登記訂立書面契約之請求（最高法院85年度台上字第1381號判決意旨參照）。 雖臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項亦規定： 「出租人或承租人不會同申請登記時，得由一方陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記」，但此所規定耕地租約訂立之登記，應以已有合法訂立之耕地租約存在，為其前提要件。如事實上就耕地有租賃關係存在，而出租人或承租人拒絕訂立書面契約，則他方當事人可依上開條例第26條規定，申請調解調處成立，或經法院判決確定命對方訂立租約。此際對方當事人如不肯或不能會同申請為租約訂立之登記，始得依上開辦法第2條第1項後段規定，由一方單獨申請登記 （行政法院54年判字第242號判決意旨參照）。本件上訴人既否認被上訴人之承租權，且拒絕會同承租人申請登記，即屬租佃爭議之私權紛爭，被上訴人自可主張有耕地租賃權，而請求上訴人(即出租人）會同申請登記訂立書面契約。
七、綜上所述，被上訴人主張系爭租約仍有效存續，堪予信實。從而被上訴人本於耕地租約之法律關係，請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在；及請求上訴人會同辦理系爭土地租約續租登記，於法自屬有據，應予准許，原審為被上訴人勝訴判決，核無違誤，上訴論旨仍執陳詞，指摘原判決不當，聲明廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 4 月 14 日
民事第三庭 審判長法 官 黃玉清
法 官 葛永輝法 官 許旭聖正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳麗玉中 華 民 國 110 年 4 月 14 日