臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第9號上 訴 人 陳世邦訴訟代理人 林松虎律師複代理人 洪婉雯被上訴人 彰化縣員林市農會法定代理人 王錫庸訴訟代理人 劉淑華律師上列當事人間請求返還保證金等事件，上訴人對於民國107年11月9日臺灣彰化地方法院106年度訴字第921號第一審判決提起上訴，本院於108年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人敗訴部分即關於原審判決主文第1項「被告（即被上訴人）應給付原告（即上訴人）新臺幣（下同）393,600元及自民國106年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」及第4項依職權准上訴人得假執行，並定擔保金額准被上訴人得免假執行之宣告部分，被上訴人均未上訴（本院卷第22頁反面），自非本院審理範圍。
二、又關於上訴人上開勝訴金額之利息起算日部分，因上訴人於起訴狀中主張被上訴人應於收受起訴狀繕本之日起3日內，返還保證金300萬元（原審卷第5頁第3行），核與起訴聲明不符，原審因而就其上開勝訴金額自起訴狀繕本送達翌日（即106年9月9日）至106年9月11日止之利息，為不利於上訴人之判決（判決理由第5頁-第6頁第4行），上訴人就此敗訴部分並未聲明上訴，參以上訴部分之利息起算日，上訴人亦改稱自106年9月12日起算，是該部分亦非本院審理範圍。
三、另關於兩造於原審之爭執，經原審認定「原告（即上訴人）對於新建物既未動工，被告（即被上訴人）且乏舉證除上述減收之租金外，已支付「新建之建物如無法完成，由保證金支付所有處理費用」之證明。故原告於系爭契約書已係合法終止之情形下，自得請求被告應給付返還300萬元保證金減去前述減收之租金2,606,400元，尚餘之393,600元。至被告抗辯原告拆除原建物等，有出賣原木料之收益；與原告主張拆除原建物及建設等，已支出86萬餘元，係屬兩造依系爭契約書第8條第1項之約定所為，且綜觀全契約內容，此部分兩造之利弊委難核認與保證金之300萬元相關。」部分，被上訴人未再爭執，且與本件判斷之結論無關（下詳），爰不再贅予論斷，合先敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：兩造於103年12月19日簽訂「員林鎮農會土地租賃契約書」（下稱系爭契約），約定由伊承租被上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號之土地（下稱系爭土地）。伊已依系爭契約約定簽發票面金額651,600元之支票乙紙交付被上訴人作為押租金，並提供面額300萬元存單號碼ＤＤ174288之定期儲蓄存款存單設定質權予被上訴人作為保證金，且已陸續給付租金計3,258,000元（含前述押租金），並將農倉拆除及建設。然伊於105年12月30日依系爭契約第2條約定，提前三個月以書面通知被上訴人提前解約放棄承租，並附有發票日分別為106年1月1日，同年2月1日、同年3月1日，票面金額均為217,200元之支票三紙以支付租金，經被上訴人於同日收受。詎被上訴人竟於106年7月24日寄發存證信函告知依系爭契約第4條、第8條約定沒收保證金300萬元，就前揭定期儲蓄存款依法行使抵銷權，並實行質權。惟伊並無被上訴人所稱違約之情事，且伊既已依約終止系爭契約，依系爭契約書第4條第2項約定，被上訴人自應返還保證金300萬元。惟伊多次請求，均未獲置理，爰依系爭契約第4條第2項約定，起訴聲明求為命被上訴人應給付300萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即106年9月9日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之判決；併陳明願供擔保，請准宣告假執行。經原審為上訴人部分勝訴之判決，上訴人就其敗訴部分（不包括起訴狀繕本送達翌日即106年9月9日起至同年月11日止之利息部分）提起上訴（上訴人關於起訴狀繕本送達翌日即106年9月9日至同年月11日止之利息部分，及被上訴人敗訴部分未據上訴，均已先行確定，本院無庸審究，茲不贅述）。上訴聲明求為判決：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡被上訴人應再給上訴人2,606,400元，及自106年9月12日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用，除確定部分外，均由被上訴人負擔。㈣聲明第二項，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：㈠上訴人承租土地後將土地上之舊有建物拆除，但未依約興建新建物，此為兩造所不爭執。則系爭契約第4條第2項約定「本租賃物標的物上新建建物完成啟用」之條件不成就，伊自無庸退還保證金。㈡由系爭契約第8條內容可知，系爭契約為雙務契約，兩造互負債務，伊於簽約後2年內應減收半額租金總計2,606,400元，上訴人應新建建物並負擔新建建物之建築費用，並使伊取得該新建建物之所有權。伊以減收2年租金之半額為代價，獲得上訴人新建建物之所有權，兩者互為對價關係。至於該條第2項：「…甲方同意乙方『得』於本租賃標的物上增建如附圖(二)所示地上物…」的「得」字係多餘的贅字，該段約定之重點在需經伊同意，上訴人始能新建建物，並非謂上訴人得決定是否興建新建物。同條第3項亦記載：「雙方並應於甲方名義完成房屋所有權第一次登記後，另以新建之地上物簽訂租賃契約，並辦理租約公證。否則視同雙方合意解除本租賃契約，乙方應即返還土地。」，益徵減收租金與興建新建物間具有依存條件，係有對價關係，否則，伊豈會無緣無故減收2,606,400元。故上訴人提前解除契約，未依約完成新建建物，並以伊名義為第一次所有權登記，自應負回復原狀之義務，返還伊所減收之2年租金，總計2,606,400元（計算式：每月租金21萬7200元l/224個月=2,60 1,400元）。㈢再者，保證金300萬元係上訴人為興建新建物而提供之擔保。上訴人承租土地後將舊有建物拆除，但未依約興建新建物，並以伊名義辦理第一次所有權登記，致伊受有減收2年租金半額及無法取得新建建物所有權之損害（所失利益），依系爭契約第4條第3項約定，伊自得由上開保證金中支付所有處理費用即伊減收2年租金之半額計2,606,400元。又原審判決後伊已由上開保證金中支付處理費用2,606,400元，剩餘393,600元加計利息23,984元（利息計算至107年11月30日），合計417,584元已返還予上訴人【計算式：393,600＋（393,6005%14個月又19天）=417,584元】等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
(一)兩造法律關係基本法律事實與爭點之分析：⒈上訴人主張兩造於103年12月19日簽訂系爭契約，上訴人已
依系爭契約第4條約定，以面額300萬元定期儲蓄存款存單設定質權予被上訴人，並已依約繳交押租金，租金每月217,200元，亦自104年1月1日繳至106年3月（其中104年1月1日至
105 年12月31日係月繳108,600元），併依約拆除土地上之原建物且予以建設，嗣後並依約終止系爭契約（提前解約放棄承租），被上訴人除已於訴訟中退還押租金外，於106年7月24日寄發存證信函告知已依系爭契約第4條、第8條約定，沒收前述保證金300萬元，就前揭定期儲蓄存款依法行使抵銷權，並實行質權等情，為被上訴人所不爭執，並有相符之系爭契約書、作為押租金與租金支付之支票、前揭定期儲蓄存款存單、前揭存證信函等影本與被上訴人提出之土地登記謄本在卷可憑，自可採為本件論斷兩造權利義務之法律關係基本事實。
⒉兩造權利義務之判斷依據及取向：
⑴上訴人主張被上訴人應依系爭契約第4條第2項約定，返還伊依系爭契約第4條第1項繳付之保證金300萬元。
⑵被上訴人抗辯上訴人有興建新建物並使其取得新建物所有權
之義務，且具體指稱其因上訴人未履約致其所受損害（所失利益）計有：①實際減收之租金計2,606,400元。②與該減收租金相對應而依系爭契約第8條第2項約定「甲方同意乙方得於本租賃標的物上增建如附圖㈡所示地上物，建築費用應由乙方負擔。」之免支付建築費而可期待取得之地上物。
③兩造原約定長期租約可期待之穩定租金收益。則為上訴人所否認。
⑶因被上訴人對上訴人主張得行使取回保證金請求權之時間是否屆至，並未爭執，故本件爭點為：
①上訴人得否取回保證金？（上訴人是否有興建新建物之義務
？）②被上訴人得否對上開保證金行使權利？⑷系爭契約第4條第1項明定保證金之目的為「租賃契約債務之
擔保」，第2項約定「返還保證金之時機（新建物完成啟用後，退還保證金）」，第3項明定「新建之建物如無法完成，甲方（出租人即被上訴人）得由保證金支付所有處理費用。」。
⑸故兩造所爭執權利義務之判斷依據應為系爭契約第4條第1項、第3項之規範意義及效力。
(二)系爭契約第4條第1項、第3項之規範意義、效力之分析：⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意。
⒉兩造對於系爭契約條款之解讀各有所見，上訴人併解釋主張
，系爭契約應屬租地建屋，以及系爭契約第8條第2項係約定「甲方同意乙方得於本租賃標的物上增建如附圖（二）所示地上物，建築費用應由乙方負擔。」，其用語為「得建」，自屬上訴人之權利，故上訴人並無應建屋之義務，且系爭契約亦未見租金之減收係與新建物有對價關係之約定等語。然查：
⑴兩造並不爭執被上訴人係首次就此型態之租賃提出系爭契約
與上訴人訂約，而乏前例可加參考；且上訴人向被上訴人租賃土地，係為蓋建ＫＴＶ營業使用，故約定租期為15年；以及特就上訴人建築之新建物之所有權有所約定（登記被上訴人為原始起造人，建物所有權屬被上訴人所有），並特約於雙方就新建之地上物簽訂租賃契約並辦理公證同時，系爭契約視同合意解除（見系爭契約第8條第6項）等情狀。堪認系爭契約係屬先階段之契約，預於新建物之完成另行訂約後即可功成身退。
⑵承上，系爭契約除與一般不動產租賃常見之收取押租金以為
承租人債務之擔保外，再約定系爭契約第4條之保證金，並於第8條考量新建物之建築時間殆為2年左右，故有前2年之租金減半收取之約定，容應解釋有其特定之作用與目的。
⑶上開特定之作用與目的允以被上訴人所稱保證金係為供上訴
人應完成新建物之保證，且被上訴人方面係以減收租金為上訴人應完成新建物對價之解釋，方合於兩造締約前後之互動事實。
⒊因之，關於系爭契約第4條第1項、第3項之規範意義、效力
分析即有由法院本於上開解釋原則及公平誠信原則及兩造互動事實等主客觀因素予以解釋論斷之必要。
⑴經勾稽系爭契約之文義，即由系爭契約第4條第1項明定「保
證金之目的」為「租賃契約債務之擔保」。第2項約定「返還保證金之時機（新建物完成啟用後，退還保證金）」，第3項亦明定「新建之建物如無法完成，甲方（出租人即被上訴人）得由保證金支付所有處理費用。」等相關契約規範文義，為系爭契約之體系性解釋，可見上訴人一方確實負有支付建築費用以完成如系爭契約附圖㈡所示地上物（新建物），並由被上訴人（出租人）取得該地上物（新建物）所有權之義務。
⑵再對照系爭契約第4條第1項明定「保證金之目的」為「租賃
契約債務之擔保」，既可認第3項所定「處理費用」之效果，乃相應於「新建之建物如無法完成」時，被上訴人無法取得系爭建物之損失。另被上訴人所稱因上訴人未履約致其所受損害中之「所失利益」，則應回歸上開第1項「租賃契約債務之擔保」之規範效力予以論斷。
⑶又上訴人所稱「所失利益」，參照民法第216條第2項「依通
常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」，可見上訴人所稱①實際減收租金計2,606,400元。②與該減收租金相對應而依系爭契約第8條第2項所約定「甲方同意乙方得於本租賃標的物上增建如附圖㈡所示地上物，建築費用應由乙方負擔。」之免支付建築費而可期待取得之地上物。③兩造原約定長期租約可期待之穩定租金收益均為所失利益。其中②（新建物之取得利益）係以①（減收租金計2,606,400元）為對價，自不應重複計算。
⑷復因兩造並未就系爭契約附圖㈡所示地上物（新建物）如依
約完成後，其價值或上訴人應支付之建築費用為計算，則原審逕以②（新建物之取得利益）與①（減收租金計2,606,400元）等兩造關於系爭契約所約定之對價與關連性，計算被上訴人此部分之損失，衡以兩造系爭契約之體系性解釋與系爭契約約定之目的，可認尚合事理。
⒋故上訴人以系爭契約之「得建」用語，主張是否興建乃上訴
人抉擇興建與否之權利，上訴人並無此負擔之義務云云，顯與系爭契約規範意旨不相容，自不足採憑。
⒌此外，上訴人另稱因租地建屋，前2年上訴人無從營業得利
，故被上訴人願減半收租等情，既為被上訴人否認，除上訴人對此有利於己之事實，迄未舉證相佐外，參酌其締約目的在經營事業營利，其事先已規劃相關應支付之成本，始為本件締約，其事後容有重新評估經營事業之取向，或於締約後因認先前規劃事業之獲利願景，尚待重新評估等情，容屬上訴人單方主觀之認知，自不能以其一方事業收益規劃，前後不同，而否定兩造系爭契約之效力。
(三)準此，兩造關於上訴人主張得取回保證金之時間，並未列為爭點，本件可逕自依兩造爭執之主客觀事實，認定被上訴人抗辯上訴人未依約完成新建物，可依據系爭契約第4條行使質權等情，並勾稽比對系爭契約第4條第1、3項之文義，認被上訴人之抗辯，合於系爭契約之規範意旨，從而論斷在被上訴人甘服原審認定金額範圍內，已為有利於上訴人之認定，即原審逕以被上訴人減收之租金2,606,400元範圍，作為被上訴人所失利益之計算基準，尚合於系爭契約第4條第1、3項之規範意旨。
四、綜上所述，上訴人有興建如系爭契約附圖㈡所示地上物（新建物）之義務，如未依約興建完成，並使被上訴人取得新建物之所有權，被上訴人得自保證金中支付處理費用，即其因此所受損害（所失利益），業經系爭契約規範明確；上訴人既未依約興建上開約定之新建物，則被上訴人自上開保證金取償其所減收2年半額之租金損失，自屬有據，上訴人依系爭契約第4條第2項約定，請求被上訴人返還（再給付）保證金260萬6400元本息，不合兩造系爭契約之意旨，不應准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不當。上訴意旨猶執前詞，指摘原審判決，其上訴為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，系爭契約規範文義明確，揆以被上訴人已具體指明其「所失利益」遠大於上開保證金，並依本件訟爭性質及本院上開論斷，可認兩造其餘訴訟資料及攻擊、防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 4 月 17 日
民事第六庭 審判長法 官 盧江陽
法 官 許石慶法 官 黃玉清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 陳志德中 華 民 國 108 年 4 月 17 日